安徽土增管理辦法安徽省土地增值稅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在安徽省行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法繳納土地增值稅。（三）基本原則土地增值稅征收管理遵循依法、公正、規(guī)范、高效的原則。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照規(guī)定的程序和方法，準(zhǔn)確計算征收土地增值稅，保障國家稅收收入，維護(hù)納稅人合法權(quán)益。二、納稅申報（一）申報期限納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。（二）申報資料1.土地增值稅納稅申報表；2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（含預(yù)售合同）；3.房地產(chǎn)評估報告（如需要）；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證；5.稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。納稅人應(yīng)如實提供上述資料，并對其真實性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。三、預(yù)征管理（一）預(yù)征范圍對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在其取得房地產(chǎn)預(yù)售收入時，應(yīng)按照規(guī)定預(yù)征土地增值稅。（二）預(yù)征率1.保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。2.除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。我省根據(jù)實際情況，對不同類型房地產(chǎn)設(shè)定具體預(yù)征率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為3%；商業(yè)用房預(yù)征率為4%；其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。預(yù)征率可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況適時調(diào)整。（三）預(yù)征計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)按照規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。計算公式為：應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=預(yù)售收入×預(yù)征率四、清算管理（一）清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（二）清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（三）清算資料納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料包括：1.土地增值稅清算表及其附表；2.房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；3.項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；4.納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。（四）清算審核1.主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。2.主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。特殊情況確需延長審核時間的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長，但延長期限不得超過30日。3.稅務(wù)機關(guān)清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。4.審核收入情況時，應(yīng)重點審核納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品是否收取了款項，以及收取款項的形式，包括是否簽訂銷售合同并開具銷售發(fā)票、是否采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品等情況。對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行核定。5.審核扣除項目時，應(yīng)重點審核扣除項目是否符合規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，是否取得合法有效憑證，以及扣除項目金額的計算是否準(zhǔn)確。取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)審核其是否實際支付，支付憑證是否合法有效，土地出讓金是否已全部繳納，是否取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)成本，應(yīng)審核其成本核算是否正確，成本費用支出是否符合規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，是否取得合法有效憑證。房地產(chǎn)開發(fā)費用，應(yīng)審核其計算依據(jù)是否準(zhǔn)確，是否符合規(guī)定的比例。對不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除；對能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除，利息支出不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額部分允許扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，應(yīng)審核其是否按規(guī)定繳納，繳納憑證是否合法有效。加計扣除項目，應(yīng)審核其是否符合規(guī)定的條件和比例，計算是否準(zhǔn)確。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。（五）清算補繳與退還1.納稅人清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅，應(yīng)在稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納入庫。2.納稅人在清算申報后有補繳土地增值稅的，應(yīng)自清算申報之次日起加收滯納金。3.納稅人清算土地增值稅后，發(fā)現(xiàn)實際繳納的土地增值稅少于應(yīng)繳納土地增值稅的，應(yīng)自清算申報之次日起三年內(nèi)補繳土地增值稅，并按規(guī)定加收滯納金；發(fā)現(xiàn)多繳納土地增值稅的，應(yīng)自清算申報之次日起三年內(nèi)申請退還多繳納的土地增值稅。五、核定征收（一）核定征收條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（二）核定征收率核定征收率原則上不得低于5%。具體核定征收率由各市稅務(wù)機關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況在不低于5%的幅度內(nèi)確定，并報省稅務(wù)機關(guān)備案。（三）核定征收計算采用核定征收方式征收土地增值稅的，應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額×核定征收率六、稅收優(yōu)惠（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足以下條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在144平方米以下；3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省轄市可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。（二）其他優(yōu)惠1.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。2.個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。七、征收管理（一）部門協(xié)作各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與房地產(chǎn)管理部門、國土資源部門等相關(guān)部門的協(xié)作配合，建立健全信息共享機制，及時獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、規(guī)劃、土地、建設(shè)、銷售、產(chǎn)權(quán)登記等信息，加強土地增值稅征收管理。（二）風(fēng)險管理稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強土地增值稅風(fēng)險管理，運用信息化手段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用等進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控和分