常規(guī)物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范本公司/組織的物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保障物業(yè)的安全與正常使用，保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行物業(yè)管理職責(zé)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。3.服務(wù)第一原則：樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。4.專(zhuān)業(yè)規(guī)范原則：運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，規(guī)范物業(yè)管理行為。（四）職責(zé)分工1.物業(yè)管理部門(mén)：負(fù)責(zé)物業(yè)管理辦法的制定、實(shí)施和監(jiān)督檢查；組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問(wèn)題。2.物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的管理工作，組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)計(jì)劃，確保服務(wù)質(zhì)量和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.物業(yè)工作人員：按照崗位職責(zé)要求，認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、物業(yè)接管與驗(yàn)收（一）接管驗(yàn)收準(zhǔn)備1.成立接管驗(yàn)收小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.收集、整理物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。3.準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需的工具和設(shè)備，如測(cè)量工具、檢測(cè)儀器等。（二）接管驗(yàn)收程序1.與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)，核對(duì)物業(yè)的數(shù)量、質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等情況。2.對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，包括房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等。3.對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)與建設(shè)單位溝通協(xié)商，要求其限期整改。4.驗(yàn)收合格后，雙方簽訂物業(yè)接管驗(yàn)收協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（三）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.房屋建筑：主體結(jié)構(gòu)安全，屋面、墻面、地面等無(wú)滲漏，門(mén)窗完好，裝修符合設(shè)計(jì)要求。2.共用設(shè)施設(shè)備：運(yùn)行正常，性能良好，標(biāo)識(shí)清晰，有完善的維護(hù)保養(yǎng)記錄。3.綠化：植物生長(zhǎng)良好，綠化布局合理，無(wú)明顯病蟲(chóng)害。4.環(huán)境衛(wèi)生：清潔衛(wèi)生，無(wú)雜物堆積，垃圾及時(shí)清運(yùn)。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1.定期對(duì)房屋建筑進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋滲漏、墻體裂縫等問(wèn)題。2.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等。3.制定設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃，對(duì)損壞的設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修和更換。4.建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修等情況。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程。2.安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清掃保潔工作，包括樓道、電梯、停車(chē)場(chǎng)、綠化帶等。3.定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播。4.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持環(huán)境整潔。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等工作。2.保持綠化植物生長(zhǎng)良好，綠化布局合理，景觀效果美觀。3.對(duì)綠化設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常使用。（四）安全防范管理1.建立安全管理制度，制定安全防范措施，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全。2.安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)門(mén)崗值班、巡邏等工作，對(duì)進(jìn)出人員和車(chē)輛進(jìn)行登記和檢查。3.安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。4.定期組織安全演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。（五）車(chē)輛停放管理1.制定車(chē)輛停放管理制度，規(guī)范車(chē)輛停放秩序。2.合理規(guī)劃停車(chē)位，確保車(chē)輛停放有序。3.對(duì)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行登記和收費(fèi)管理。4.負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)的日常維護(hù)和管理，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（六）客戶(hù)服務(wù)1.設(shè)立客戶(hù)服務(wù)中心，受理業(yè)主、使用人的咨詢(xún)、投訴和建議。2.及時(shí)處理業(yè)主、使用人的訴求，做到事事有回音，件件有著落。3.定期回訪業(yè)主、使用人，了解服務(wù)質(zhì)量和滿(mǎn)意度，不斷改進(jìn)服務(wù)工作。4.組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通和交流，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容等因素，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)物價(jià)部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（三）費(fèi)用收繳1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.對(duì)欠費(fèi)業(yè)主、使用人，及時(shí)進(jìn)行催繳，并做好記錄。3.對(duì)于長(zhǎng)期欠費(fèi)且經(jīng)多次催繳仍不繳納的業(yè)主、使用人，可通過(guò)法律途徑解決。（四）費(fèi)用使用1.建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用管理制度，規(guī)范費(fèi)用支出審批流程。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，用于物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目。3.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主、使用人的監(jiān)督。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.業(yè)主、使用人應(yīng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途等。3.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，如私搭亂建、占用公共通道等。（二）物業(yè)維修責(zé)任1.業(yè)主專(zhuān)有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)。3.因業(yè)主、使用人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致物業(yè)損壞的，由其承擔(dān)維修責(zé)任和費(fèi)用。（三）物業(yè)裝飾裝修管理1.業(yè)主、使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知業(yè)主、使用人裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。3.對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并要求整改。六、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理（一）資金繳存1.按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、建筑面積等因素確定，并報(bào)物價(jià)部門(mén)備案。（二）資金使用1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括制定維修方案、征求業(yè)主意見(jiàn)、公示維修費(fèi)用等。3.專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況應(yīng)定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）資金管理1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)存入專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用。2.建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度，明確管理部門(mén)和管理人員的職責(zé)。3.定期對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，確保資金安全。七、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人違約責(zé)任1.業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定支付違約金。2.業(yè)主、使用人違反物業(yè)使用規(guī)定，損害公共利益和他人合法權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并及時(shí)恢復(fù)原狀。3.業(yè)主、使用人未按照規(guī)定繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)按照規(guī)定補(bǔ)繳，并承擔(dān)相應(yīng)的利息。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定退還相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并支付違約金。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，損害業(yè)主、使用人合法權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，應(yīng)按照規(guī)定恢復(fù)原狀，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。八、爭(zhēng)議解決（一）協(xié)商解決業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)首先通過(guò)協(xié)商解決。雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通協(xié)商，尋求解決方案。（二）調(diào)解解決如協(xié)商不成，