房產(chǎn)受托管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范本公司房產(chǎn)受托管理行為，保障房產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，提高房產(chǎn)管理效率和效益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司接受委托對(duì)各類房產(chǎn)進(jìn)行管理的活動(dòng)，包括但不限于住宅、商業(yè)用房、辦公用房等。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保房產(chǎn)受托管理活動(dòng)合法、合規(guī)、有序進(jìn)行。2.誠(chéng)信守約原則秉持誠(chéng)實(shí)守信的態(tài)度，忠實(shí)履行受托管理職責(zé)，維護(hù)委托方的利益，嚴(yán)格按照合同約定開展各項(xiàng)管理工作。3.專業(yè)高效原則充分發(fā)揮公司在房產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的技術(shù)手段，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，為委托方提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù)。4.安全保障原則高度重視房產(chǎn)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全管理，采取有效措施確保房產(chǎn)的安全使用，保障人員和財(cái)產(chǎn)安全。二、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)（一）受托管理部門設(shè)立專門的房產(chǎn)受托管理部門，負(fù)責(zé)具體實(shí)施房產(chǎn)受托管理工作。該部門應(yīng)配備專業(yè)的管理人員，包括房產(chǎn)管理專員、維修工程師、財(cái)務(wù)人員等，明確各崗位的職責(zé)分工，確保管理工作的順利開展。（二）部門職責(zé)1.房產(chǎn)管理專員負(fù)責(zé)與委托方溝通協(xié)調(diào)，了解房產(chǎn)基本情況和管理要求，簽訂委托管理合同。建立房產(chǎn)管理檔案，記錄房產(chǎn)的基本信息、使用情況、維修記錄等。定期對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房產(chǎn)使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。負(fù)責(zé)房產(chǎn)出租、出售等相關(guān)業(yè)務(wù)的洽談、簽約及后續(xù)管理工作。2.維修工程師制定房產(chǎn)維修計(jì)劃，組織實(shí)施各類維修工程，確保房產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)維修工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收，確保維修質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。負(fù)責(zé)維修材料和設(shè)備的采購(gòu)、管理，合理控制維修成本。3.財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理費(fèi)用的核算和財(cái)務(wù)管理，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，定期向委托方報(bào)送財(cái)務(wù)信息。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，確保資金使用安全、合規(guī)，對(duì)房產(chǎn)管理費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審核和監(jiān)督。協(xié)助制定房產(chǎn)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，參與房產(chǎn)管理成本控制和預(yù)算編制工作。三、房產(chǎn)接管（一）接管前準(zhǔn)備1.與委托方簽訂委托管理合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、管理期限、管理費(fèi)用等事項(xiàng)。2.組建接管小組，成員包括房產(chǎn)管理專員、維修工程師、財(cái)務(wù)人員等，明確各成員的職責(zé)分工。3.收集房產(chǎn)相關(guān)資料，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)備設(shè)施清單等。4.準(zhǔn)備接管所需的各類表格、文件和工具，如房產(chǎn)交接清單、設(shè)備設(shè)施檢查表等。（二）接管驗(yàn)收1.按照合同約定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、裝修工程、設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收。2.檢查房產(chǎn)的外觀是否完好，有無(wú)裂縫、滲漏等質(zhì)量問(wèn)題；檢查室內(nèi)裝修是否符合設(shè)計(jì)要求，設(shè)備設(shè)施是否能正常運(yùn)行。3.對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)記錄并要求委托方限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保房產(chǎn)符合接管條件。4.與委托方辦理房產(chǎn)交接手續(xù)，填寫房產(chǎn)交接清單，雙方簽字確認(rèn)。交接清單應(yīng)詳細(xì)記錄房產(chǎn)的現(xiàn)狀、設(shè)備設(shè)施的數(shù)量及運(yùn)行情況等信息。四、房產(chǎn)日常管理（一）房產(chǎn)維護(hù)1.制定房產(chǎn)維護(hù)計(jì)劃，根據(jù)房產(chǎn)的使用年限、實(shí)際狀況等因素，確定不同部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和維護(hù)內(nèi)容。2.定期對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行巡查，重點(diǎn)檢查房屋結(jié)構(gòu)安全、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理潛在的安全隱患。3.對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，能當(dāng)場(chǎng)解決的立即處理；對(duì)于較為復(fù)雜的問(wèn)題，及時(shí)組織維修人員進(jìn)行評(píng)估，制定維修方案并組織實(shí)施。維修工作應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保維修質(zhì)量。4.建立房產(chǎn)維護(hù)檔案，記錄每次巡查和維修的情況，包括問(wèn)題描述、處理措施、維修時(shí)間、維修人員等信息，以便對(duì)房產(chǎn)維護(hù)情況進(jìn)行跟蹤和分析。（二）安全管理1.建立健全房產(chǎn)安全管理制度，明確安全責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)使用過(guò)程中的安全管理。2.配備必要的安全設(shè)施設(shè)備，如消防器材、監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等，并確保其正常運(yùn)行。3.加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)使用人員的安全教育，提高其安全意識(shí)，制定安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，確保在突發(fā)情況下能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對(duì)。4.對(duì)房產(chǎn)的安全狀況進(jìn)行定期檢查，重點(diǎn)檢查消防通道是否暢通、電氣設(shè)備是否安全、電梯運(yùn)行是否正常等，及時(shí)消除安全隱患。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定房產(chǎn)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清潔要求。2.安排專人負(fù)責(zé)房產(chǎn)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作，包括樓道、電梯、停車場(chǎng)、綠化區(qū)域等，定期進(jìn)行清掃、消毒，保持環(huán)境整潔。3.加強(qiáng)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正不衛(wèi)生的行為和現(xiàn)象，確保房產(chǎn)環(huán)境衛(wèi)生符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（四）房產(chǎn)使用管理1.按照委托管理合同的約定，對(duì)房產(chǎn)的使用用途進(jìn)行監(jiān)督管理，確保房產(chǎn)使用符合規(guī)定。2.對(duì)于出租房產(chǎn)，負(fù)責(zé)與租戶簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括租金支付方式、租賃期限、房屋使用要求等內(nèi)容。3.定期對(duì)租戶的使用情況進(jìn)行檢查，監(jiān)督租戶遵守租賃合同約定，合理使用房產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備，及時(shí)處理租戶提出的問(wèn)題和投訴。4.在租賃期限屆滿或提前解除租賃合同時(shí)，負(fù)責(zé)與租戶辦理房屋交接手續(xù)，檢查房屋及設(shè)施設(shè)備的完好情況，如有損壞，按照合同約定要求租戶進(jìn)行賠償或修復(fù)。五、房產(chǎn)維修管理（一）維修計(jì)劃制定1.根據(jù)房產(chǎn)的實(shí)際狀況和使用年限，結(jié)合日常巡查和租戶反饋的問(wèn)題，制定年度房產(chǎn)維修計(jì)劃。維修計(jì)劃應(yīng)明確維修項(xiàng)目、維修時(shí)間、維修預(yù)算等內(nèi)容。2.對(duì)于緊急維修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)安排維修，確保房產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備的正常使用。緊急維修項(xiàng)目應(yīng)在維修完成后及時(shí)補(bǔ)充到維修計(jì)劃中，并對(duì)維修情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。（二）維修工程實(shí)施1.維修工程應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，確保維修質(zhì)量。對(duì)于較大規(guī)模的維修工程，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，并簽訂施工合同。2.維修工程師負(fù)責(zé)對(duì)維修工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保施工過(guò)程符合安全、質(zhì)量要求，及時(shí)解決施工中出現(xiàn)的問(wèn)題。3.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工合同約定的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成維修工程，維修完成后，由維修工程師組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，辦理工程結(jié)算手續(xù)。（三）維修費(fèi)用管理1.維修費(fèi)用應(yīng)按照預(yù)算進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度。維修費(fèi)用的支出應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定，確保資金使用合理、合規(guī)。2.對(duì)于維修費(fèi)用的報(bào)銷，應(yīng)提供完整的報(bào)銷憑證，包括維修發(fā)票、維修合同、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等，經(jīng)審核無(wú)誤后予以報(bào)銷。3.定期對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)比預(yù)算執(zhí)行情況，找出費(fèi)用控制中存在的問(wèn)題，采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)，提高維修資金的使用效益。六、房產(chǎn)租賃管理（一）租賃市場(chǎng)調(diào)研1.定期開展房產(chǎn)租賃市場(chǎng)調(diào)研，了解周邊房產(chǎn)的租金水平、租賃需求、空置率等情況，為制定合理的租金價(jià)格提供依據(jù)。2.分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，結(jié)合本公司房產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，制定相應(yīng)的租賃營(yíng)銷策略。（二）租賃合同簽訂1.與租戶洽談租賃事宜，明確租賃房屋的位置、面積、用途、租金價(jià)格、租賃期限、押金金額、付款方式等條款，達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂租賃合同。2.租賃合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋交付條件、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容，確保合同條款合法、合規(guī)、公平、合理。3.在簽訂租賃合同前，應(yīng)對(duì)租戶的身份信息、信用狀況等進(jìn)行核實(shí)，避免與不良租戶簽訂合同。（三）租金收繳與管理1.按照租賃合同約定的租金支付方式和時(shí)間，及時(shí)向租戶收繳租金。對(duì)于逾期未支付租金的租戶，應(yīng)按照合同約定收取滯納金，并及時(shí)采取催繳措施。2.建立租金收繳臺(tái)賬，詳細(xì)記錄租戶的租金繳納情況，包括租金金額、繳納時(shí)間、逾期情況等信息，定期進(jìn)行核對(duì)和清理，確保租金收繳準(zhǔn)確無(wú)誤。3.加強(qiáng)對(duì)租金收入的財(cái)務(wù)管理，及時(shí)將租金收入入賬，確保資金安全。租金收入應(yīng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定進(jìn)行核算和管理，定期向委托方報(bào)送租金收入情況。（四）租賃期間管理1.定期對(duì)租賃房屋進(jìn)行巡查，了解租戶的使用情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理租戶提出的問(wèn)題和投訴。2.監(jiān)督租戶遵守租賃合同約定，合理使用房屋及設(shè)施設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)租戶有違規(guī)使用行為，應(yīng)及時(shí)制止并要求其改正，情節(jié)嚴(yán)重的可按照合同約定解除租賃合同。3.在租賃期間，如因不可抗力或其他原因?qū)е路课菪枰S修或改造，應(yīng)及時(shí)與租戶溝通協(xié)商，按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)，確保維修或改造工作順利進(jìn)行，盡量減少對(duì)租戶使用的影響。七、財(cái)務(wù)管理（一）管理費(fèi)用核算1.按照委托管理合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向委托方收取房產(chǎn)管理費(fèi)用。管理費(fèi)用應(yīng)包括房產(chǎn)維護(hù)費(fèi)、安全管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、人員工資等各項(xiàng)費(fèi)用。2.對(duì)房產(chǎn)管理過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確核算，按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，確保費(fèi)用支出合理、合規(guī)。3.定期編制管理費(fèi)用報(bào)表，向委托方報(bào)送管理費(fèi)用的收支情況，包括費(fèi)用明細(xì)、金額、支出用途等信息，接受委托方的監(jiān)督和檢查。（二）財(cái)務(wù)預(yù)算編制1.根據(jù)房產(chǎn)管理工作計(jì)劃和實(shí)際情況，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容，確保預(yù)算編制科學(xué)、合理、準(zhǔn)確。2.在預(yù)算編制過(guò)程中，充分考慮房產(chǎn)維護(hù)、維修、租賃等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的需求，合理安排資金，確保資金使用效益最大化。3.定期對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評(píng)估，對(duì)比實(shí)際收支與預(yù)算的差異，找出原因并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算的嚴(yán)格執(zhí)行。（三）財(cái)務(wù)審計(jì)與監(jiān)督1.定期接受公司內(nèi)部審計(jì)部門的審計(jì)，確保財(cái)務(wù)管理工作符合公司財(cái)務(wù)管理制度和相關(guān)法律法規(guī)的要求。2.加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)管理費(fèi)用收支情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，杜絕不合理的費(fèi)用支出。3.配合委托方或相關(guān)部門的財(cái)務(wù)審計(jì)和檢查工作，提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)資料和信息，接受外部監(jiān)督。八、檔案管理（一）檔案分類與整理1.建立房產(chǎn)受托管理檔案管理制度，明確檔案管理的職責(zé)和流程。2.將房產(chǎn)受托管理過(guò)程中形成的各類文件、資料進(jìn)行分類整理，包括委托管理合同、房產(chǎn)交接清單、維修記錄、安全檢查記錄、租賃合同、財(cái)務(wù)報(bào)表等。3.對(duì)各類檔案進(jìn)行編號(hào)、登記，建立檔案目錄，便于查詢和管理。（二）檔案保管與存儲(chǔ)1.設(shè)立專門的檔案保管場(chǎng)所，配備必要的檔案保管設(shè)備，如檔案柜、防火防潮設(shè)施等，確保檔案的安全保管。2.對(duì)紙質(zhì)檔案和電子檔案進(jìn)行分別保管，電子檔案應(yīng)進(jìn)行備份存儲(chǔ)，防止數(shù)據(jù)丟失。3.定期對(duì)檔案進(jìn)行檢查和清理，對(duì)過(guò)期或無(wú)用的檔案按照規(guī)定進(jìn)行銷毀處理，確保檔案的完整性和有效性。（三）檔案查閱與利用1.建立檔案查閱制度，明確查閱檔案的流程和權(quán)限。因工作需要查閱檔案的人員，應(yīng)填寫查閱申請(qǐng)表，經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱檔案。2.在查閱檔案時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守檔案管理制度，不得擅自涂改、復(fù)印、轉(zhuǎn)借檔案資料。查閱完畢后，應(yīng)及時(shí)歸還檔案，并在檔案查閱登記表上簽字確認(rèn)。3.充分利用檔案資料，為房產(chǎn)受托管理工作提供決策支持和參考依據(jù)。如通過(guò)分析歷史維修記錄，總結(jié)房產(chǎn)維修規(guī)律，合理安排維修資金和計(jì)劃。九、信息管理（一）信息收集與整理1.建立房產(chǎn)受托管理信息系統(tǒng)，及時(shí)收集、整理房產(chǎn)管理過(guò)程中的各類信息，包括房產(chǎn)基本信息、使用情況、維修記錄、租戶信息、財(cái)務(wù)信息等。2.對(duì)收集到的信息進(jìn)行分類、匯總和分析，確保信息的準(zhǔn)確性和完整性。3.定期更新信息系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)，保證信息的時(shí)效性。（二）信息分析與利用1.運(yùn)用數(shù)據(jù)分析工具和方法，對(duì)房產(chǎn)管理信息進(jìn)行深入分析，為管理決策提供支持。例如，通過(guò)分析租金收入和空置率情況，優(yōu)化租賃策略；通過(guò)分析維修費(fèi)用支出，控制維修成本。2.根據(jù)信息分析結(jié)果，制定相應(yīng)的管理措施和工作計(jì)劃，不斷提高房產(chǎn)受托管理水平。3.及時(shí)向公司管理層和委托方提供準(zhǔn)確、有用的信息報(bào)告，以便他們了解房產(chǎn)管理情況，做出合理決策。（三）信息安全管理1.