征遷評估管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范征遷評估行為，確保征遷評估結(jié)果的客觀、公正、合理，保障征遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織在各類征遷項目中涉及的評估活動，包括但不限于土地征收、房屋拆遷、附著物補(bǔ)償?shù)仍u估工作。（三）基本原則1.合法性原則：征遷評估活動必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保評估程序合法、評估依據(jù)合法、評估結(jié)果合法。2.公正性原則：評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)秉持公正立場，獨立、客觀、公正地開展評估工作，不受任何單位和個人的干涉，確保評估結(jié)果真實反映被征遷對象的價值。3.客觀性原則：以事實為依據(jù)，運用科學(xué)合理的評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，對征遷對象進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的評估，避免主觀隨意性。4.專業(yè)性原則：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和專業(yè)能力，評估人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，熟悉征遷評估業(yè)務(wù)，確保評估工作的專業(yè)性和質(zhì)量。二、評估機(jī)構(gòu)與人員管理（一）評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求1.從事征遷評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有獨立法人資格，具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。2.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有良好的信譽(yù)，近三年內(nèi)無不良執(zhí)業(yè)記錄，未受到相關(guān)部門的行政處罰。（二）評估人員資格要求1.評估人員應(yīng)具備房地產(chǎn)估價師資格證書或相關(guān)專業(yè)資格證書，并在本機(jī)構(gòu)注冊執(zhí)業(yè)。2.評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，保守評估業(yè)務(wù)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私。（三）評估機(jī)構(gòu)選定1.征遷項目實施單位應(yīng)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式，從符合資質(zhì)要求的評估機(jī)構(gòu)中選定評估機(jī)構(gòu)。2.選定評估機(jī)構(gòu)時，應(yīng)充分考慮評估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)、業(yè)績、專業(yè)能力等因素，確保評估工作的質(zhì)量。（四）評估機(jī)構(gòu)與人員的監(jiān)督管理1.建立評估機(jī)構(gòu)和評估人員信用檔案，記錄其執(zhí)業(yè)情況、違規(guī)行為等信息，并向社會公開。2.定期對評估機(jī)構(gòu)和評估人員進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)令整改；對違規(guī)行為嚴(yán)重的，依法依規(guī)予以處罰，并取消其參與征遷評估業(yè)務(wù)的資格。三、評估程序（一）前期準(zhǔn)備1.征遷項目實施單位應(yīng)向評估機(jī)構(gòu)提供征遷項目相關(guān)資料，包括征遷范圍圖、規(guī)劃設(shè)計條件、土地征收批準(zhǔn)文件、房屋拆遷許可證等。2.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織評估人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，了解征遷對象的基本情況，包括房屋狀況、土地使用情況、附著物情況等，并收集相關(guān)資料。（二）評估作業(yè)1.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)征遷對象的實際情況，選擇合適的評估方法，如市場比較法、收益法、成本法等，對征遷對象進(jìn)行評估。2.評估人員應(yīng)按照評估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對征遷對象進(jìn)行詳細(xì)的查勘、測量、計算等工作，確保評估數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性。3.在評估過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與征遷當(dāng)事人進(jìn)行溝通，聽取其意見和建議，對征遷當(dāng)事人提出的合理訴求應(yīng)予以充分考慮。（三）評估報告編制1.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成評估報告的編制工作，評估報告應(yīng)包括封面、目錄、致委托方函、評估師聲明、評估假設(shè)和限制條件、評估結(jié)果報告、評估技術(shù)報告、附件等內(nèi)容。2.評估報告應(yīng)內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析合理、結(jié)論明確，評估報告應(yīng)由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。（四）評估報告審核與交付1.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立評估報告內(nèi)部審核制度，對評估報告進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保評估報告質(zhì)量。2.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將審核通過的評估報告及時交付給征遷項目實施單位，并向征遷當(dāng)事人送達(dá)評估報告副本。（五）評估結(jié)果公示與異議處理1.征遷項目實施單位應(yīng)將評估結(jié)果在征遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期不得少于[X]個工作日。2.征遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)在公示期內(nèi)向評估機(jī)構(gòu)提出書面異議，并說明理由。3.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到異議后[X]個工作日內(nèi)進(jìn)行核實，并將核實結(jié)果書面答復(fù)征遷當(dāng)事人。4.征遷當(dāng)事人對評估機(jī)構(gòu)的答復(fù)仍有異議的，可以在收到答復(fù)后[X]個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。5.房地產(chǎn)評估專家委員會應(yīng)在收到鑒定申請后[X]個工作日內(nèi)組織專家進(jìn)行鑒定，并出具鑒定意見。鑒定意見為最終結(jié)論。四、評估方法（一）市場比較法1.市場比較法是指將評估對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用市場比較法進(jìn)行評估時，應(yīng)選取三個以上可比實例，并對可比實例的成交價格進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整等，得出評估對象的比準(zhǔn)價格。（二）收益法1.收益法是指預(yù)測評估對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用收益法進(jìn)行評估時，應(yīng)合理確定評估對象的未來收益、收益期限、報酬率等參數(shù)，并采用適當(dāng)?shù)氖找娣ü竭M(jìn)行計算。（三）成本法1.成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.運用成本法進(jìn)行評估時，應(yīng)合理確定評估對象的重置價格或重建價格、折舊等參數(shù)，并采用適當(dāng)?shù)某杀痉ü竭M(jìn)行計算。（四）其他方法1.根據(jù)征遷對象的實際情況，還可以采用假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等其他評估方法進(jìn)行評估。2.采用其他評估方法時，應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在評估報告中詳細(xì)說明采用該方法的理由和過程。五、評估結(jié)果應(yīng)用（一）征遷補(bǔ)償依據(jù)1.征遷項目實施單位應(yīng)根據(jù)評估結(jié)果，按照相關(guān)征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與征遷當(dāng)事人簽訂征遷補(bǔ)償協(xié)議，確定征遷補(bǔ)償金額。2.征遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)明確征遷補(bǔ)償?shù)姆绞?、金額、支付時間、支付方式等內(nèi)容，并由征遷項目實施單位和征遷當(dāng)事人簽字蓋章。（二）資金管理1.征遷補(bǔ)償資金應(yīng)?？顚Ｓ?，設(shè)立專門賬戶進(jìn)行管理，確保資金安全。2.征遷項目實施單位應(yīng)按照征遷補(bǔ)償協(xié)議的約定，及時足額支付征遷補(bǔ)償資金，不得拖欠征遷當(dāng)事人的補(bǔ)償款。（三）檔案管理1.征遷評估過程中形成的各類資料，包括評估報告、現(xiàn)場勘查記錄、征遷補(bǔ)償協(xié)議等，應(yīng)及時整理歸檔，建立健全檔案管理制度。2.檔案管理人員應(yīng)妥善保管檔案資料，確保檔案資料的完整性、真實性和安全性，便于查閱和利用。六、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.本公司/組織相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對征遷評估活動的監(jiān)督檢查，定期對評估機(jī)構(gòu)的評估工作質(zhì)量進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。2.征遷項目實施單位應(yīng)配合相關(guān)部門的監(jiān)督檢查工作，如實提供征遷評估活動的有關(guān)資料和情況。（二）法律責(zé)任1.評估機(jī)構(gòu)和評估人員在征遷評估活動中違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)部門依法依規(guī)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.征遷項目實施單位在征遷評估活動中違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)部門責(zé)令改正，并依法依規(guī)