建安小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)建安小區(qū)的規(guī)范化管理，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于建安小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理服務(wù)單位。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，確保小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)。4.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主的意見和建議，通過(guò)民主協(xié)商解決小區(qū)管理中的問(wèn)題。二、業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有房屋所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益，對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。6.對(duì)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況享有知情權(quán)。7.提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。8.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。9.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國(guó)家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。2.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)管理服務(wù)單位開展管理服務(wù)工作。4.愛(ài)護(hù)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。5.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。6.按照規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)20%以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。4.業(yè)主大會(huì)行使下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人單數(shù)。3.業(yè)主委員會(huì)行使下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。5.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定。物業(yè)服務(wù)合同。專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況。物業(yè)共有部分的使用和收益情況。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況。其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）選聘與解聘1.業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過(guò)公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾清運(yùn)等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)，包括安全防范、車輛停放管理等。物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，并向業(yè)主公布。（三）費(fèi)用與收支管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途。2.業(yè)主、使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。3.業(yè)主、使用人不得在小區(qū)內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。侵占、損壞公共部位、公共設(shè)施設(shè)備。擅自改變房屋外觀。在建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)?nèi)從事產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)或者其他污染的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨意傾倒垃圾、污水和雜物。違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）物業(yè)維護(hù)1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理情況。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定，從專項(xiàng)維修資金中列支或者由相關(guān)業(yè)主按照約定分擔(dān)。3.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、綠地、樓道等公共部位進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)保持房屋及周邊環(huán)境整潔，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共區(qū)域堆放物品。3.小區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期清理、維護(hù)，確保正常使用。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保綠化植物生長(zhǎng)良好。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃綠化布局，適時(shí)進(jìn)行綠化改造和升級(jí)。七、秩序維護(hù)與安全管理（一）秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定秩序維護(hù)制度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的安全防范工作，保障業(yè)主和使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全。2.秩序維護(hù)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，文明執(zhí)勤，不得侵害業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。3.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，并確保其正常運(yùn)行。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)出入小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。（二）消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定設(shè)置消防設(shè)施和器材，并確保其完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定消防安全制度，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施和器材的維護(hù)管理，定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得在樓道、樓梯間、疏散通道等公共區(qū)域堆放雜物，不得損壞消防設(shè)施和器材。4.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放電動(dòng)車、電動(dòng)自行車，嚴(yán)禁私拉亂接電線為電動(dòng)車、電動(dòng)自行車充電。（三）電梯安全管理1.電梯應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的單位定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并按照規(guī)定進(jìn)行安全檢驗(yàn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定電梯安全管理制度，安排專人負(fù)責(zé)電梯的日常管理，確保電梯正常運(yùn)行。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守電梯使用規(guī)定，不得擅自操作電梯，不得在電梯內(nèi)吸煙、打鬧等。八、車輛管理（一）車輛停放規(guī)定1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車位，明確車輛停放位置和方式。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置和方式停放車輛，不得亂停亂放。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)車輛停放情況進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車行為。（二）車輛出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和檢查，核實(shí)車輛信息和業(yè)主身份。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的車輛出入管理工作，主動(dòng)出示相關(guān)證件。3.外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，并按照規(guī)定收取停車費(fèi)用。九、專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存與使用1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后實(shí)施。3.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循公開、透明、合理的原則，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）管理與監(jiān)督1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，由業(yè)主大會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、增值收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。十、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人違約責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法規(guī)定，未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.業(yè)主、使用人違反本管理辦法規(guī)定，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途或者從事其他違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或賠償損失。3.業(yè)主、使用人違反本管理辦法規(guī)定，損害其他業(yè)主和使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期未整改的，業(yè)主有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項(xiàng)目的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還多收的費(fèi)用。3.物業(yè)