房產(chǎn)開發(fā)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房產(chǎn)開發(fā)行為，保障房產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事房產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）及相關(guān)項(xiàng)目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則房產(chǎn)開發(fā)活動必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，符合土地、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)政策要求，依法履行各項(xiàng)審批手續(xù)。2.質(zhì)量第一原則開發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立質(zhì)量意識，嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確保房產(chǎn)質(zhì)量安全，滿足消費(fèi)者合理需求。3.公平公正原則維護(hù)房產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境，保障各方合法權(quán)益，在開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)、建設(shè)施工、銷售管理等環(huán)節(jié)遵循公平、公正、公開原則。4.誠信經(jīng)營原則開發(fā)企業(yè)應(yīng)誠實(shí)守信，履行合同約定，依法依規(guī)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)，樹立良好的企業(yè)形象。二、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理（一）資質(zhì)等級劃分開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。各級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的注冊資本、從業(yè)年限、業(yè)績、專業(yè)技術(shù)人員配備等條件進(jìn)行劃分。1.一級資質(zhì)（1）注冊資本不低于5000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。2.二級資質(zhì)（1）注冊資本不低于2000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。3.三級資質(zhì)（1）注冊資本不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。4.四級資質(zhì)（1）注冊資本不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。5.暫定資質(zhì)新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，方可申請暫定資質(zhì)：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。暫定資質(zhì)的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長暫定資質(zhì)的有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書自行失效。（二）資質(zhì)申請與審批1.申請開發(fā)企業(yè)申請資質(zhì)等級，應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報資質(zhì)等級申請表，并提交以下材料：（1）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報告；（3）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；（4）企業(yè)統(tǒng)計報表；（5）企業(yè)工程技術(shù)人員和經(jīng)營管理人員的職稱證件和勞動合同；（6）企業(yè)已開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；（7）企業(yè)履行《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》制度及執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》的情況報告；（8）企業(yè)信用檔案信息；（9）其他有關(guān)文件、證明。2.審批房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)申請之日起30日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對不符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。（三）資質(zhì)年檢與動態(tài)管理1.年檢房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)每年對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級進(jìn)行年檢。年檢的內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)績、工程質(zhì)量、市場行為、誠信情況等。2.動態(tài)管理開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理。開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，如發(fā)生注冊資本減少、專業(yè)技術(shù)人員流失、工程質(zhì)量事故等情況，不符合原資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，降低其資質(zhì)等級。三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃1.項(xiàng)目立項(xiàng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向發(fā)展改革部門申請項(xiàng)目立項(xiàng)。申請立項(xiàng)時，應(yīng)當(dāng)提交項(xiàng)目可行性研究報告、項(xiàng)目選址意見書、土地預(yù)審意見等文件。2.規(guī)劃設(shè)計開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計，并按照規(guī)劃部門的要求進(jìn)行方案設(shè)計和施工圖設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)部門和利害關(guān)系人的意見，并報規(guī)劃部門審批。（二）土地取得與使用1.土地取得開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確土地用途、開發(fā)期限、建設(shè)條件等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同的約定，按時足額繳納土地出讓金，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。2.土地使用開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求和土地出讓合同的約定，合理使用土地，不得擅自改變土地用途。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并補(bǔ)繳土地出讓金差價。開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，不得閑置土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。（三）項(xiàng)目建設(shè)施工管理1.施工許可開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)后，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理建設(shè)工程施工許可證。申請施工許可證時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖紙及技術(shù)資料、施工單位資質(zhì)等級證書及安全生產(chǎn)許可證、工程監(jiān)理合同等文件。2.工程質(zhì)量與安全管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理制度，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)施工，并對施工過程進(jìn)行全程監(jiān)督管理。施工單位應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)理合同的約定，對工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價等進(jìn)行監(jiān)理。3.工程竣工驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，方可交付使用。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。四、房產(chǎn)銷售與管理（一）銷售許可開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案證明。申請預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上的證明、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明、商品房預(yù)售方案等文件。（二）銷售行為規(guī)范1.明碼標(biāo)價開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，在售樓處顯著位置公示商品房價格、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等信息，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。2.銷售合同開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房者簽訂書面銷售合同，并使用統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本。銷售合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋交付條件、交付時間、質(zhì)量保證、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.預(yù)售資金監(jiān)管開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同銀行等金融機(jī)構(gòu)建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對預(yù)售資金的收存、使用進(jìn)行監(jiān)管。（三）售后管理1.質(zhì)量保修開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定，承擔(dān)商品房的質(zhì)量保修責(zé)任。在質(zhì)量保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行保修義務(wù)，對購房者提出的質(zhì)量問題進(jìn)行維修。2.物業(yè)服務(wù)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，并在銷售合同中明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。五、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)責(zé)任開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；2.超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；3.隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；4.涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的；5.未按照本辦法規(guī)定的期限辦理資質(zhì)變更手續(xù)的；6.開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量不合格的；7.將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的；8.在銷售商品房時隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況的；9.未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；10.未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；11.返本銷售或者變相返本銷售商品房的；12.采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；13.分割拆零銷售商品住宅的；14.不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；15.未按照規(guī)定向買受人明示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的；16.委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的；17.挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；18.未按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的；19.未按照規(guī)定在商品房買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的；20.未按照規(guī)定選聘具有相