惠州地價(jià)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)惠州市地價(jià)管理，規(guī)范土地市場(chǎng)價(jià)格行為，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的合理配置和節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于惠州市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等涉及地價(jià)管理的活動(dòng)。集體土地征收及流轉(zhuǎn)過(guò)程中的地價(jià)管理參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結(jié)合原則充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用，同時(shí)加強(qiáng)政府對(duì)地價(jià)的宏觀調(diào)控，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2.公平、公正、公開(kāi)原則保障土地交易各方的合法權(quán)益，地價(jià)確定和調(diào)整過(guò)程應(yīng)公開(kāi)透明，接受社會(huì)監(jiān)督。3.節(jié)約集約利用原則鼓勵(lì)合理提高土地利用效率，通過(guò)地價(jià)政策引導(dǎo)土地使用者節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。4.動(dòng)態(tài)管理原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、土地市場(chǎng)狀況等因素，適時(shí)調(diào)整地價(jià)政策和標(biāo)準(zhǔn)，保持地價(jià)水平與市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)。二、地價(jià)內(nèi)涵與構(gòu)成（一）地價(jià)內(nèi)涵本辦法所稱地價(jià)，是指在正常市場(chǎng)條件下，一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等。土地用途按照《土地利用現(xiàn)狀分類》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)確定，不同用途的地價(jià)內(nèi)涵應(yīng)明確界定。（二）地價(jià)構(gòu)成1.土地取得成本（1）通過(guò)出讓方式取得土地的，土地取得成本為土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。（2）通過(guò)劃撥方式取得土地后經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，土地取得成本為補(bǔ)繳的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。（3）通過(guò)征收集體土地取得土地的，土地取得成本包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)費(fèi)等。2.開(kāi)發(fā)成本（1）前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括土地平整、通水通電通路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。（2）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。（3）開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。3.利息按照土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)建設(shè)周期內(nèi)產(chǎn)生的合理利息計(jì)算。4.利潤(rùn)根據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)率水平，結(jié)合土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素確定合理的利潤(rùn)水平。5.土地增值收益依據(jù)土地用途、土地市場(chǎng)增值情況等因素，合理確定土地增值收益。三、地價(jià)評(píng)估與確定（一）地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)1.從事地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，取得土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)，并在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事評(píng)估活動(dòng)。2.地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)。（二）地價(jià)評(píng)估方法1.市場(chǎng)比較法通過(guò)比較與估價(jià)對(duì)象具有相似條件的近期已成交土地案例價(jià)格，對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。選取的案例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象在土地用途、交易時(shí)間、區(qū)位條件、土地開(kāi)發(fā)程度等方面具有可比性。2.收益還原法對(duì)于有收益的土地，通過(guò)預(yù)測(cè)其未來(lái)各年的純收益，并將其還原為當(dāng)前價(jià)格，確定地價(jià)。純收益的計(jì)算應(yīng)根據(jù)土地用途、經(jīng)營(yíng)狀況等因素合理確定，還原利率應(yīng)綜合考慮市場(chǎng)利率、土地投資風(fēng)險(xiǎn)等因素確定。3.成本逼近法以土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本等為基礎(chǔ)，加上合理的利息、利潤(rùn)和土地增值收益，確定地價(jià)。適用于新開(kāi)發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易案例較少的地區(qū)。4.剩余法對(duì)于待開(kāi)發(fā)土地，通過(guò)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)等，倒算出地價(jià)。在運(yùn)用剩余法時(shí)，應(yīng)合理確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)成本等參數(shù)。5.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合宗地的個(gè)別條件，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，確定宗地地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。（三）地價(jià)確定程序1.土地出讓地價(jià)確定（1）土地出讓前，市、縣（區(qū)）自然資源主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，制定土地出讓方案，明確出讓地塊的位置、面積、用途、出讓年期、出讓方式等內(nèi)容。（2）委托具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓地塊進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交評(píng)估報(bào)告。（3）自然資源主管部門(mén)根據(jù)評(píng)估報(bào)告，結(jié)合土地市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體研究確定土地出讓底價(jià)。出讓底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（4）土地出讓底價(jià)經(jīng)市、縣（區(qū)）人民政府批準(zhǔn)后，在土地出讓過(guò)程中嚴(yán)格保密。在公開(kāi)出讓活動(dòng)中，根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)情況，按照價(jià)高者得的原則確定土地成交價(jià)格。2.土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押地價(jià)確定（1）土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押雙方可協(xié)商確定地價(jià)，也可委托地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。（2）以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押為目的的地價(jià)評(píng)估，應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的和土地實(shí)際情況，選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果應(yīng)作為土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押價(jià)格的參考依據(jù)。（3）土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押雙方應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，涉及土地價(jià)格的，應(yīng)向自然資源主管部門(mén)申報(bào)，并提交地價(jià)評(píng)估報(bào)告等相關(guān)資料。自然資源主管部門(mén)對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核，必要時(shí)可進(jìn)行實(shí)地核查。四、地價(jià)調(diào)控與監(jiān)管（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新與調(diào)整1.市、縣（區(qū)）自然資源主管部門(mén)應(yīng)定期組織開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，原則上每35年更新一次。根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市建設(shè)、土地市場(chǎng)變化等因素，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整和完善。2.基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)廣泛收集市場(chǎng)交易資料、土地利用現(xiàn)狀資料、城市規(guī)劃資料等，采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。更新后的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。（二）地價(jià)監(jiān)測(cè)與預(yù)警1.建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。選取具有代表性的宗地作為地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，定期采集地價(jià)信息，分析地價(jià)變化趨勢(shì)。2.市、縣（區(qū)）自然資源主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果，及時(shí)發(fā)布地價(jià)指數(shù)、地價(jià)動(dòng)態(tài)等信息，為土地市場(chǎng)參與者提供決策參考。3.當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)地價(jià)預(yù)警機(jī)制，采取相應(yīng)的調(diào)控措施，穩(wěn)定地價(jià)水平，防范土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）土地出讓價(jià)格調(diào)控1.根據(jù)土地市場(chǎng)供求狀況和產(chǎn)業(yè)政策要求，合理確定土地出讓價(jià)格水平。對(duì)房地產(chǎn)用地，要嚴(yán)格控制地價(jià)上漲過(guò)快，防止出現(xiàn)土地市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)泡沫。2.對(duì)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等用地，可采取劃撥、協(xié)議出讓等方式供應(yīng)，并按照規(guī)定減免相關(guān)費(fèi)用，降低用地成本。3.鼓勵(lì)工業(yè)用地采取長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式供應(yīng)，降低企業(yè)用地成本，提高土地利用效率。（四）地價(jià)監(jiān)管措施1.加強(qiáng)對(duì)土地交易價(jià)格的監(jiān)管，嚴(yán)禁以各種形式低價(jià)出讓土地。對(duì)違反規(guī)定低價(jià)出讓土地的，依法追究相關(guān)人員責(zé)任。2.建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度，土地交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，并對(duì)申報(bào)價(jià)格的真實(shí)性負(fù)責(zé)。自然資源主管部門(mén)對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，可不予辦理相關(guān)手續(xù)。3.加強(qiáng)對(duì)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范評(píng)估行為。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的，依法予以處罰，并記入信用檔案。五、地價(jià)爭(zhēng)議處理（一）爭(zhēng)議范圍土地交易雙方、土地所有者或使用者等對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果、土地出讓價(jià)格、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格等存在異議的，可按照本辦法規(guī)定申請(qǐng)?zhí)幚淼貎r(jià)爭(zhēng)議。（二）爭(zhēng)議處理程序1.申請(qǐng)當(dāng)事人對(duì)地價(jià)存在爭(zhēng)議的，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到侵害之日起一定期限內(nèi)，向市、縣（區(qū)）自然資源主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交相關(guān)證據(jù)材料。2.受理自然資源主管部門(mén)收到申請(qǐng)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行審查。對(duì)符合受理?xiàng)l件的，予以受理，并向申請(qǐng)人發(fā)出受理通知書(shū)；對(duì)不符合受理?xiàng)l件的，不予受理，并書(shū)面告知申請(qǐng)人理由。3.調(diào)查與調(diào)解受理申請(qǐng)后，自然資源主管部門(mén)應(yīng)組織開(kāi)展調(diào)查工作，收集相關(guān)證據(jù)材料，了解爭(zhēng)議情況。在調(diào)查過(guò)程中，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成一致意見(jiàn)。4.評(píng)估與鑒定如調(diào)解不成，可委托具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估或鑒定。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行評(píng)估或鑒定，并出具評(píng)估報(bào)告或鑒定意見(jiàn)。5.處理決定自然資源主管部門(mén)根據(jù)調(diào)查結(jié)果、評(píng)估報(bào)告或鑒定意