花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及客戶(hù)群分析報(bào)告花都區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r12001～2021年廣州市、花都區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局、花都區(qū)統(tǒng)計(jì)局花都區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平自2001年花都區(qū)建區(qū)以來(lái)，開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，年平均生產(chǎn)總值增幅達(dá)15.22%，但占全市比例呈小幅度下降趨勢(shì)，人均生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)14.06%，逐漸逼近廣州人均生產(chǎn)總值。2001年—2021年廣州市和花都區(qū)居民的收入比照——廣州市統(tǒng)計(jì)局、花都區(qū)統(tǒng)計(jì)局花都區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平該數(shù)據(jù)說(shuō)明了花都區(qū)城區(qū)人民生活水平正以較高速度提升，但跟廣州市平均水平還是存在一定差距。5花都區(qū)經(jīng)濟(jì)展望花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析272001年~2021年花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——廣州市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、花都區(qū)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況8廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況——廣州市新建商品住宅市場(chǎng)分析〔一手〕2003-2021年廣州市一手住宅供求情況分析：以上數(shù)據(jù)得知，廣州市一手住宅03～09年新批預(yù)售面積平均年增幅逐年減少，成交面積除了08年大幅下降之外，平均年增幅上升9.44％，而成交金額方面那么增幅最高，達(dá)14.68％，而2021-2021年受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，成交量明顯下跌，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)放量?jī)r(jià)跌的態(tài)勢(shì)，廣州市市區(qū)內(nèi)的可售樓盤(pán)供給逐漸越少，價(jià)格增幅不斷增高。——數(shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣2003-2021年廣州市二手住宅成交情況分析：以上數(shù)據(jù)得知，廣州市二手住宅成交情況逐年增長(zhǎng)，隨著一手住宅市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，導(dǎo)致二手住宅市場(chǎng)也逐年上漲，增幅最大尤其以09年為最，2021年二手市場(chǎng)同樣受?chē)?guó)家調(diào)控影響，跟隨大市呈現(xiàn)量跌價(jià)升。廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況——廣州市存量住宅市場(chǎng)分析〔二手〕——數(shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣10廣州市整體商品住宅總結(jié)及開(kāi)展態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè)綜上所述：2021年廣州樓市將以穩(wěn)為主，期間或有小幅回落，但大勢(shì)仍向好，成交方面，估計(jì)2021年廣州市一手住宅的成交量約650-700萬(wàn)㎡，全市均價(jià)水平與2021年相當(dāng)；11花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況——花都區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)分析〔一手〕2003-2021年花都區(qū)一手住宅供求情況分析：花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)不少知名開(kāi)展商在花都區(qū)域大幅圈地，打造較多高素質(zhì)的知名樓盤(pán)，加上廣州市中心六區(qū)樓價(jià)不斷上漲的情況下，吸引不少客戶(hù)轉(zhuǎn)移到花都區(qū)域置業(yè)，從而導(dǎo)致花都區(qū)成交面積大幅上漲，成交金額平均年增幅達(dá)62.22％?！獢?shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣122006-2021年花都區(qū)一手住宅產(chǎn)品成交走勢(shì)分析：數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)06～09年一手住宅成交逐年增長(zhǎng)，套均面積幅度在110～140㎡之間，說(shuō)明在花都區(qū)購(gòu)房人群置業(yè)喜好集中在100㎡以上的三～四房單元，隨著樓價(jià)的不斷上漲，套均面積增幅有所下降；08年下半年開(kāi)始，雖然樓價(jià)持續(xù)上漲，但成交套均面積不再持續(xù)下降，可見(jiàn)花都市場(chǎng)對(duì)小面積產(chǎn)品的接受度不高，100～140㎡面積段的戶(hù)型仍然是未來(lái)的主要需求戶(hù)型?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況——花都區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)分析〔一手〕——數(shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣132003-2021年花都區(qū)二手住宅成交情況分析：數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)二手成交方面也與一手成交持平，除了08年之外，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示成交情況較為穩(wěn)定，均價(jià)也逐年上升?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況——花都區(qū)存量住宅市場(chǎng)分析〔二手〕——數(shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣142021年花都區(qū)并沒(méi)有新增土地供給，而在07年至今的新增土地供給22塊土地中，只有2塊地塊已經(jīng)推出市場(chǎng)，分別是07年花都區(qū)107國(guó)道地塊E——花間集；以及現(xiàn)正推出的08年鳳凰路〔新華寶田豬場(chǎng)〕地塊的——錦尚蓬萊苑?；ǘ紖^(qū)尚有占地面積約130萬(wàn)㎡，建筑面積約205萬(wàn)㎡的土地儲(chǔ)藏尚未推出市場(chǎng)，我司預(yù)計(jì)此批土地均將在未來(lái)1-2年內(nèi)開(kāi)工，于2021年前后推出市場(chǎng)，屆時(shí)，花都區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必定極為劇烈。花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展預(yù)測(cè)——2021供給預(yù)測(cè)2007-2021年花都區(qū)住宅用地供給與使用情況——廣州市國(guó)土局網(wǎng)站花都區(qū)09年以來(lái)商品住宅供給、成交概況10年第一季度同比09年有所增長(zhǎng)；外圍四區(qū)供給保持穩(wěn)定，而廣州市整體尤其以中心六區(qū)為主受10年新政影響，供給量有所萎縮。花都區(qū)新建商品房供給從數(shù)據(jù)上看受新政影響較低，10年前三季度供給量均維持在30萬(wàn)㎡。10年外圍四區(qū)前三季成交量雖然保持平穩(wěn)，但與09年相比萎縮量較大，同比下降41.81%?；ǘ紖^(qū)自2021年以來(lái)，成交量保持穩(wěn)定但受10月新政影響明顯，第四季前兩個(gè)月成交量?jī)H為09年第四季度的41.71%，成交量萎縮較大。受房產(chǎn)新政的影響，廣州全市以及外圍四區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌的情況，花都區(qū)跟隨大市呈現(xiàn)成交量跌的情況?！操Y料來(lái)源：中原研究部〕〔資料來(lái)源：中原研究部〕〔資料來(lái)源：中原研究部〕毫無(wú)疑問(wèn)，09年以來(lái)無(wú)論是花都區(qū)、外圍四區(qū)還是全市，一手成交均價(jià)都穩(wěn)步上揚(yáng)；數(shù)據(jù)顯示花都區(qū)一手成交均價(jià)一直處于全市的低水平，同時(shí)低于外圍四區(qū)的成交均價(jià)。外圍四區(qū)第三季度成交均價(jià)同比大幅上升48.56％，花都區(qū)同比32.40％，相對(duì)于其余區(qū)域價(jià)格的迅速上升，花都區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)速度略低于其余區(qū)域。花都區(qū)成交均價(jià)一直處于低水平，主要原因是花都區(qū)樓盤(pán)主要以親民型的大型樓盤(pán)為主。花都區(qū)09年以來(lái)商品住宅成交均價(jià)概況花都區(qū)2021年商品住宅市場(chǎng)整體概況〔資料來(lái)源：中原研究部〕花都區(qū)一直維持大量的供給量，主要是由于前期花都區(qū)不少知名開(kāi)展商大幅圈地，打造了一批大型樓盤(pán)推出市場(chǎng)。08年前一直處于供過(guò)于求的水平，而08年受到金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，2021年開(kāi)始跟隨大市呈現(xiàn)復(fù)蘇姿態(tài)，并開(kāi)始出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求的狀態(tài)。從未來(lái)貨量供給上看，07年以來(lái)，越來(lái)越多的大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐花都導(dǎo)致該區(qū)域的土地供給大增，隨著開(kāi)發(fā)限期的逼近，市場(chǎng)上積蓄的大量土地即將在未來(lái)1-2年內(nèi)陸續(xù)推出市場(chǎng)，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)極有可能快速步入競(jìng)爭(zhēng)劇烈、各大品牌開(kāi)展商并立的局面。雖然花都區(qū)的樓價(jià)持續(xù)上漲，但相對(duì)廣州市區(qū)仍有較大的空間，隨著新機(jī)場(chǎng)、武廣高鐵的開(kāi)通，花都區(qū)的開(kāi)展前景及居住環(huán)境正被更多人認(rèn)可與看好，未來(lái)，地鐵9號(hào)線、廣清城際輕軌的開(kāi)通，勢(shì)必為花都區(qū)引入更多具有購(gòu)房需求的外區(qū)客源?；ǘ挤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況小結(jié)板塊市場(chǎng)及產(chǎn)品分析3花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布格局山前大道板塊天馬河、汽車(chē)城板塊新機(jī)場(chǎng)板塊花都房地產(chǎn)總體上分為四大板塊，各板塊各有特色，其客戶(hù)資源也不盡相同，其中中心城區(qū)板塊又可根據(jù)產(chǎn)品及客戶(hù)的不同分為區(qū)府板塊及舊區(qū)/城西板塊。中心城區(qū)舊區(qū)/城西板塊區(qū)府板塊在售別墅一覽表1在售別墅一覽表2在售類(lèi)別墅一覽表花都區(qū)山前大道板塊山水資源豐富，依靠王子山森林公園以及芙蓉嶂水庫(kù)的天然優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)起步較早，新鴻基、美林、合景、碧桂園等各大品牌開(kāi)展商云集；該板塊房地產(chǎn)開(kāi)展較早，以別墅盤(pán)為主，大局部的工程均從自然角度進(jìn)行推廣，普遍定位為崇尚生態(tài)、自然生活的高端度假型別墅；而其余板塊別墅盤(pán)明顯少于山前大道板塊，并且這些樓盤(pán)根本上是由洋房和別墅組成，并且以洋房為銷(xiāo)售主力。而類(lèi)別墅產(chǎn)品更是稀缺，其中凱旋門(mén)作為花都區(qū)的標(biāo)桿之作，其【天際獨(dú)立屋】產(chǎn)品令人為之驚艷，創(chuàng)造了花都區(qū)類(lèi)別墅的里程碑。典型案例分析－－凱旋門(mén)樓盤(pán)名稱(chēng)：凱旋門(mén)所屬板塊：區(qū)府板塊工程地址：花都新華三東大道89號(hào)開(kāi)發(fā)商：香港新鴻基地產(chǎn)占地面積：60000平方米管理費(fèi)：1.96元/平方米·月裝修：毛坯均價(jià)：20000元/m2〔復(fù)式〕25000元/m2〔聯(lián)排別墅〕中原觀點(diǎn)：該樓盤(pán)為中原公司代理，其售價(jià)處于花都區(qū)最高水平，無(wú)論從戶(hù)型或是價(jià)格均是花都區(qū)的標(biāo)桿，現(xiàn)已全部售罄。低密度洋房+別墅，引入獨(dú)創(chuàng)的“天際獨(dú)立屋〞，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎、豐富；獨(dú)特精致的設(shè)計(jì)與源自香港豪宅式六星級(jí)物業(yè)管理是吸引買(mǎi)家的兩大賣(mài)點(diǎn)。該工程洋房產(chǎn)品的成交客戶(hù)以中心城區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、花都區(qū)生意人、各行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)成員、本地高端客戶(hù)、富二代居多，另有少數(shù)來(lái)自廣州其它區(qū)域或外地客戶(hù)購(gòu)置。典型案例分析－－頤和山莊樓盤(pán)名稱(chēng)：頤和山莊所屬板塊：山前大道板塊工程地址：花都梯面鎮(zhèn)106國(guó)道花城收費(fèi)站旁開(kāi)發(fā)商：廣州頤和集團(tuán)占地面積：399500平方米管理費(fèi)：1.50元/平方米·月〔洋房〕、2.5元/m2·月〔別墅〕裝修：毛坯均價(jià)：6500元/m2〔洋房〕、12000元/m2〔別墅〕——數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2021年1月4日花都區(qū)在售洋房一覽表——區(qū)府板塊1花都區(qū)在售洋房一覽表——區(qū)府板塊2典型案例分析－－錦東花園樓盤(pán)名稱(chēng)：錦東花園所屬板塊：區(qū)府板塊工程地址：花都新華街桂花路61號(hào)〔紫薇路北側(cè)、桂花路西側(cè)〕開(kāi)發(fā)商：廣州駿威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地面積：78000平方米管理費(fèi)：1.80元/平方米·月裝修：毛坯均價(jià)：11000元/m2——數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2021年1月4日花都區(qū)在售洋房一覽表——舊區(qū)/城西板塊1花都區(qū)在售洋房一覽表——舊區(qū)/城西板塊2花都區(qū)洋房由于配套、交通等因素主力集中在中心城區(qū)板塊，而別墅群