亞泰項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議報告顧問工作：本報告是第三階段工作，關(guān)于項目總體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議研究物業(yè)發(fā)展建議工作內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)研本階段工作研究項目面臨的經(jīng)濟環(huán)境項目面臨的房地產(chǎn)市場環(huán)境尋找項目發(fā)展空間

……主要工作定位及初步規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略項目地塊分析項目開發(fā)策略項目總體定位項目初步規(guī)劃啟動區(qū)建議初步經(jīng)濟測算規(guī)劃理念建筑風(fēng)格產(chǎn)品創(chuàng)新物業(yè)管理

……營銷總策略階段營銷策略媒體活動配合

……報告目錄一、定位回顧二、總體規(guī)劃布局三、各功能空間建議四、總體風(fēng)格建議五、啟動區(qū)物業(yè)建議六、品質(zhì)提升建議我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案，而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即在已知的限制條件下，最大化提升項目的價值。本規(guī)劃方案是在用地條件發(fā)生變化，并與設(shè)計院對定位報告的初步規(guī)劃方案進行了多次討論修改后形成的。需要說明的是Part1定位回顧1.總體客戶定位——他們成功，或已經(jīng)擁有財富和地位，或擁有成功的起點和光明未來；他們渴望進入一個圈層，體驗向往已久上層生活情調(diào)和生活方式；他們既向往自然，又希望可以掌控繁華，動靜自如；他們希望被尊重甚至被仰望，沒有太大壓力，有著優(yōu)越感；他們注重生活的品質(zhì)，也希望生活更有品位；讓生活更好一點，讓房子更豪一點。城市財富階層“我要的，我知道”“我要的，就能得到”“我要的，當(dāng)然是好的”城市雙核中心·60萬平米·低密度水岸人文社區(qū)城市雙核中心：商業(yè)商務(wù)核心＋生活居住核心60萬平米：說明項目規(guī)模優(yōu)勢低密度：表明項目高度舒適及檔次水岸人文社區(qū)：強調(diào)水景資源與遺址人文價值2、整體物業(yè)定位——煙臺中心區(qū)·首創(chuàng)水岸親地城邦煙臺中心區(qū)：發(fā)展的中心，指日可待的繁華與遠景首創(chuàng)：代表了領(lǐng)先與創(chuàng)新價值，與眾不同水岸：點明項目臨水特征，增強賣點與吸引力親地社區(qū)：集中突出項目片區(qū)特有的低密度價值，高度的生活舒適性3、項目形象定位——-------名門血統(tǒng),貴族氣息,法式波爾多風(fēng)情大宅名門血統(tǒng)貴族氣息波爾多風(fēng)情根據(jù)項目發(fā)展戰(zhàn)略及市場競爭分析，項目檔次定位為：形象高檔，產(chǎn)品中高檔。4、物業(yè)檔次定位——5、物業(yè)類型及配比定位——綜合市場、地塊及戰(zhàn)略綜合建議，本項目多層產(chǎn)品（洋房及類別墅）占整體建筑面積約20%-25%，高層與小高層共約75%-80％。(具體比例可能在規(guī)劃設(shè)計中有所微調(diào))其中啟動區(qū)產(chǎn)品形態(tài)鎖定為多元化產(chǎn)品組合，它包括：創(chuàng)新型的類別墅產(chǎn)品品質(zhì)型多層洋房試探型小高層及高層6、商業(yè)定位——商業(yè)形象定位：社區(qū)型生活方式中心LifestyleCenter商業(yè)形象要求：展現(xiàn)項目整體國際人文水岸城邦的大盤氣質(zhì)體現(xiàn)項目總體大盤街區(qū)商業(yè)的氛圍和形象；作為形象展示，營造體驗式氛圍及生活休閑便利價值。參考國家住宅商業(yè)設(shè)計規(guī)劃，估算商業(yè)體量為14000—18000㎡。從煙臺城市人均消費支出返算，項目的商業(yè)面積為21660萬㎡左右。根據(jù)案例比較法，初步判斷項目商業(yè)面積為20205㎡。根據(jù)項目總體定位及商業(yè)功能定位，建議商業(yè)體量20000㎡左右。項目商業(yè)體量：20000㎡７、開發(fā)節(jié)奏——前期：樹立形象，檢驗市場多種產(chǎn)品形態(tài)出售，搶占市場份額，住宅產(chǎn)品形態(tài)主要以類別墅和洋房為主，以小高層檢驗市場；商業(yè)啟動會所和沿街商業(yè)中期：形成市場標(biāo)桿高層所占的比例增加，并依據(jù)一期項目的市場反饋進行一定的策略修正；隨著入住人口增加，商業(yè)全面啟動雙河?xùn)|路一條街后期——品牌延續(xù)，完成銷售，實現(xiàn)利潤高層比例繼續(xù)增加，地塊越來越成熟,多層價值最大化得到實現(xiàn)Part2總體規(guī)劃布局1.規(guī)劃理念研究——我們研究了大量的國外關(guān)于新城規(guī)劃、新城市主義的理念與思想，并研究了國內(nèi)規(guī)劃理論界對其思想的理解和闡釋；研究新城市主義的理論，借鑒國內(nèi)新城市主義規(guī)劃理念下的作品表現(xiàn)，結(jié)合項目所處的城市背景及地塊條件，研究項目的規(guī)劃策略和方案的布局構(gòu)思；國外新城市主義理念國內(nèi)理論界和規(guī)劃實踐人士對新城市主義的理論闡釋國內(nèi)新城規(guī)劃的案例實踐項目條件、市場環(huán)境項目規(guī)劃理念規(guī)劃的技術(shù)執(zhí)行新城市（或新區(qū)）主義理念有邊界的城市發(fā)展模式，城市的發(fā)展要有邊界，邊界是由自然生態(tài)環(huán)境容量所限定的，人們不能模糊和消除這一邊界的存在；應(yīng)以不破壞不可再生的自然資源為原則；PDZ在歐洲規(guī)劃設(shè)計師克里爾提出的“十分鐘步行區(qū)”法則基礎(chǔ)上，針對美國具體情況提出了“五分鐘步行”法則；這個法則最主要的標(biāo)志即是社區(qū)內(nèi)的步行距離不超過五分鐘，最優(yōu)規(guī)模是由中心到邊界的距離為四分之一英里（400米），同時它也是尊重居民生活習(xí)慣的重要體現(xiàn)；強調(diào)公共空間的作用；從經(jīng)濟學(xué)角度講，規(guī)模效益是必須遵循的基本原則，城市建設(shè)上過分私有化不僅對人類生態(tài)有害，就是從經(jīng)濟上講也是不經(jīng)濟的、浪費能源和資源的，因此必須強調(diào)在公共空間尺度上的共同立場；新城市主義尊重自然，追求與當(dāng)?shù)氐匦蔚孛蚕嘟Y(jié)合的規(guī)劃和設(shè)計，即是親場所設(shè)計概念；親場所設(shè)計能為當(dāng)?shù)氐淖匀坏孛插\上添花；共生性理念公共空間理念邊界性理念親場設(shè)計理念功能混合理念各種功能活動達到一個均衡的混合——居住、購物、工作、就學(xué)、禮拜和娛樂，這主要是針對新城不成熟及資源浪費提出來的；五分鐘步行理念、人性尊重公共空間應(yīng)該是有形的而不是建筑留下的剩余場地，公共空間和公共建筑的安排應(yīng)予以優(yōu)先考慮；開放與共享層級的歐式的“開放與共享”和“人性的”屬人文理念范疇，項目在規(guī)劃設(shè)計上切實落實此理念；同時，此理念能為在營銷時預(yù)留下充分的演繹空間；“歐式的”主要體現(xiàn)在項目的風(fēng)格上；“層級的”體現(xiàn)在對地塊資源的劃分、配套和公共空間的層級劃分；生態(tài)與節(jié)能，順應(yīng)發(fā)展大勢，且具有較好的營銷演繹空間；生態(tài)與節(jié)能項目規(guī)劃設(shè)計的四個關(guān)鍵詞２.規(guī)劃布局原則——地塊劃分地塊劃分:(1)雙河?xùn)|路以北:第一組團第一組團被內(nèi)支路又分為:1/2號地塊(2)雙河?xùn)|路以南,逛蕩河以北:第二組團

第二組團分為:3/4號地塊(3)逛蕩河以南,軫大路以北:第三組團第三組團被文化遺址分為:5/6號地塊雙河?xùn)|路迎春大街軫大路⑥逛蕩河文化遺址①②④③⑤Ｆ－１Ｆ－２Ｇ－１Ｇ－２Ａ－１Ａ－２Ｂ－２Ｂ－１２.住宅規(guī)劃布局原則----對地塊資源占有程度不同是地塊價值分級的依據(jù)評判要素地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6鄰里區(qū)位權(quán)重5334422昭示與進入權(quán)重25434323景觀與配套資源權(quán)重30335554地塊尺度權(quán)重15443342外部影響權(quán)重25334443總分3.43.154.153.93.73.1一級價值梯度：3.9以上分；二級價值梯度：3.5~3.9分；三級價值梯度：3.5分以下；各地塊評分一覽表雙河?xùn)|路迎春大街軫大路逛蕩河文化遺址一級價值地塊三級價值地塊二級價值地塊開發(fā)強度低開發(fā)強度高開發(fā)強度中根對地塊資源的挖掘,將地塊價值由高到低分為3級地塊價值不同則對應(yīng)的開發(fā)強度也相應(yīng)不同地塊價值分級是產(chǎn)品布局、價格分布、開發(fā)策略選擇的重要依據(jù)⑥①②④③⑤２.住宅規(guī)劃布局原則----對地塊資源占有程度不同是地塊價值分級的依據(jù)應(yīng)盡量滿足使每期產(chǎn)品均能多樣化，同時起到試探市場作用一、開發(fā)時序原則各地塊根據(jù)周邊道路狀況、設(shè)施建設(shè)狀況和資源狀況，開發(fā)時序不同二、價值分布原則高價值地塊要在開發(fā)不同階段穿插分配，以保證近、中、遠期都能有高價值地塊配置高價值標(biāo)桿性物業(yè)，提升形象和價值三、標(biāo)桿產(chǎn)品原則在資源條件最好的地方，容積率必須滿足能建設(shè)標(biāo)竿產(chǎn)品四、產(chǎn)品多樣化原則２.住宅規(guī)劃布局原則---２.商業(yè)規(guī)劃布局原則---評判要素規(guī)劃路雙河?xùn)|路軫大路西側(cè)路長寧路對外輻射度權(quán)重2554141人流聚集度權(quán)重3054141商業(yè)尺度權(quán)重1053242沿街狀況權(quán)重1543232進入性昭示性權(quán)重2045232總分4.653.951.453.651.45從商業(yè)價值層面給項目內(nèi)外道路給予評分一級價值梯度：4分以上；二級價值梯度：3分-4分；三級價值梯度：1.5分以下規(guī)劃路雙河?xùn)|路軫大路長寧路商業(yè)用地道路商業(yè)價值評分規(guī)劃路雙河?xùn)|路軫大路長寧路商業(yè)用地一級商業(yè)價值對外輻射最強二級商業(yè)價值對外輻射較強三級商業(yè)價值輻射能力最差人流較大節(jié)點軫大路車流多，人流少，且有綠化帶隔離，不適合做商業(yè)長寧路對外輻射力最差，只能輻射社區(qū)內(nèi)客戶，商業(yè)價值不大北面規(guī)劃路規(guī)劃為商業(yè)步行街，北靠有芳華園，靠西邊段人流多，商業(yè)氛圍較濃，有一定的商業(yè)價值。雙河?xùn)|路與迎春大街相連接，未來的人流與車流較多西側(cè)路與迎春商業(yè)街僅一路之隔，靠近雙河?xùn)|路段未來的商業(yè)價值較大.雙河?xùn)|路與迎春大街交匯處，及雙河?xùn)|路幾個主入口處人流較集中２.商業(yè)規(guī)劃布局原則---道路商業(yè)價值評分短期內(nèi)，北面規(guī)劃路商業(yè)價值最高，長期看，雙河?xùn)|路入口處商業(yè)價值最高２.規(guī)劃布局原則---其它限制條件：（１）Ｆ１及６號地塊暫不考慮開發(fā)，容積率按１.７２做足（２）Ｆ２及Ｇ１為小學(xué)用地（３）Ａ１及Ｂ１為暫不拆遷用地，按１.７２容積率計算多余面積在北區(qū)安置房和開發(fā)地塊補齊（４）安置房，小學(xué)，幼兒園集中在北區(qū)安排．（５）南區(qū)設(shè)計中要預(yù)留增加３％的可能（６）Ｇ２變數(shù)較大，可能不能納入開發(fā)范圍，因此設(shè)計要把變數(shù)考慮進去雙河?xùn)|路迎春大街軫大路⑥逛蕩河文化遺址①②④③⑤Ｆ１Ｆ２Ｇ１Ｇ２Ａ１Ａ２Ｂ２Ｂ１E1２.總體規(guī)劃布局---方案說明:(1)該布局充分挖掘了3／4／5號地塊的價值,3／4／5號地塊組團產(chǎn)品多元化,組團之間相互關(guān)聯(lián),景觀價值最高，層高適中(2)北面可變因素多,可售面積較少，主要為回遷房，密度相對較高，可售部分主要放在后期開發(fā)．18F11F31F18F32F32F18F32F11F18F18F25F32F25F6F26F11F11F18F集中式商業(yè)幼兒園風(fēng)情內(nèi)街會所２.規(guī)劃布局--－北面地塊組合方式１若Ｇ２不納入開發(fā)范圍，Ｇ２地塊則按１.７２的容積率做足，回遷房則安排在Ａ２與Ｂ２。此時的規(guī)劃布局及指標(biāo)為：雙河?xùn)|路迎春大街軫大路⑥逛蕩河文化遺址①②④③⑤Ｆ１Ｆ２Ｇ１Ｇ２Ａ１Ａ２Ｂ２Ｂ１回遷房地塊編號占地住宅建面商業(yè)建面容積率Ｆ１1291422212

1.72Ｆ２224258840

Ｇ１Ｇ２387496164850001.72Ａ１46843741001.58B1A2340955772035001.79E11268923520100002.64Ｂ２428518226045002.02３654588064050001.38４512787767820001.55５6327112625820002.03６293065040815001.72E1２.規(guī)劃布局---北面地塊組合方式２若Ｇ２納入開發(fā)范圍，G2與B2安排為回遷房,Ａ２為商品銷售用房。此時的規(guī)劃布局及指標(biāo)為：雙河?xùn)|路迎春大街軫大路⑥逛蕩河文化遺址①②④③⑤Ｆ１Ｆ２Ｇ１Ｇ２Ａ１Ａ２Ｂ２Ｂ１回遷房地塊編號占地住宅建面商業(yè)建面容積率Ｆ１1291422212

1.72Ｆ２224258840

Ｇ１A２/E14678494740135002.06Ａ１46843741001.58B1G2816001534081.88Ｂ２３654588064050001.38４512787767820001.55５6327112625820002.03６293065040815001.72E1２.規(guī)劃布局---兩種組合方式的分析(1)兩種方案總體指標(biāo)完全一致，總建筑面積為698700平米,容積率為1.72(2)兩種組合方式的南邊地塊在規(guī)劃及指標(biāo)上完全一致(3)方案二可售面積約36萬平米,方案一可售面積約33萬平米(4)兩個組合方案的商業(yè)面積超過了3萬平米，體量較大，但商業(yè)總體量可以根據(jù)市場實際情況在E1地塊上做彈性調(diào)整(5)兩種組合方式,可售部分多層的比例都控制在25%左右,符合地塊及市場要求假設(shè)順利拿到G2地塊,根據(jù)指標(biāo)情況,方案二可售面積較大,則采取方案二,假設(shè)G2地塊不拿,則采用方案一.因此本規(guī)劃方案適合各種可變因素的變化,對于開發(fā)商拿地，還是之后的銷售及開發(fā)周期而言，都具有適用性.備注:后面章節(jié)都是在方案二的基礎(chǔ)上進行細化的3.規(guī)劃布局---開發(fā)周期一期二期三期四期彈性空間景觀價值最高,展示面好,物業(yè)類型以多層為主,適合在一期開發(fā).總建面:80640㎡在一期開發(fā)前提下,順著雙河?xùn)|路持續(xù)開發(fā),高層產(chǎn)品逐步增加總建面:77678㎡隨著開發(fā)不斷推進,地塊價值越來越高,高層越來越多,三期順勢而為,多層在此時價值得到最大化實現(xiàn)總建面:126258㎡若按組合2的方式開發(fā),四期全為高層,符合市場變化規(guī)律總建面:74720㎡五期可做為彈性空間,隨著周邊招商的推進,商業(yè)價值日益提升,此時可根據(jù)實際情況決定做多大體量的商業(yè),和決定是否做公寓產(chǎn)品總建面:33520㎡回遷房從北往南按比例逐步開發(fā)因用地條件及總體規(guī)劃發(fā)生變化,開發(fā)周期同樣發(fā)生變化Part3各功能空間建議商業(yè)布局建議學(xué)校布局建議公共空間建議交通節(jié)點建議景觀節(jié)點建議區(qū)域界定建議配套開發(fā)時序研究各功能空間建議按國家規(guī)范指標(biāo)計算：14000-18000平米按人均消費支出返算：21660平米按案例借鑒指標(biāo)對比計算：20202平米建議商業(yè)面積為2萬平米左右1.商業(yè)體量確定---商業(yè)布局的案例借鑒一：萬科魅力之城

——分三個層級的社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)魅力之城除了全區(qū)級綜合性的大型商業(yè)設(shè)施、各具特色的小區(qū)級商業(yè)中心，還規(guī)劃了具有回游性的街區(qū)級步行沿街商業(yè)系統(tǒng)；全區(qū)級商業(yè)：約18000平米社區(qū)購物中心，設(shè)有大型超市、酒樓、電影院、美食街；小區(qū)級商業(yè)：3個約2000—5000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需；街區(qū)級商業(yè)：8條特色商業(yè)街——酒吧一條街、Soho商業(yè)街、時尚服裝街；在控制商業(yè)體量的前提下可以參考萬科魅力之城的商業(yè)布局思路以尊重人的行為習(xí)慣出發(fā)，結(jié)合案例研究，社區(qū)商業(yè)功能與形態(tài)分三個層級，其布局應(yīng)能滿足居民步行5分鐘購物需求鑒于項目體量較大，項目的商業(yè)應(yīng)采取分階段、分層級開發(fā)的形式，使開發(fā)節(jié)奏有序、可控，且又能很好地滿足未來業(yè)主的需求及未來區(qū)域發(fā)展的需要；項目的商業(yè)應(yīng)分三個級別：彈性空間商業(yè)（輻射整個社區(qū)及周邊區(qū)域，區(qū)域開放性與共享性）小區(qū)級商業(yè)（輻射附近區(qū)域組團）街區(qū)級商業(yè)（輻射組團，對外共享）以行為工程學(xué)最佳步速4.8公里/小時為依據(jù)，人在社區(qū)休閑購物時，步速會放慢，按4公里/小時計算，根據(jù)5分鐘步行原則（根據(jù)我們調(diào)查，此已是極限值），則街區(qū)級商業(yè)的最大輻射半徑為4/12=333米，輻射面積為35萬平米左右；本輻射面積，是項目街區(qū)商業(yè)布局的基本參考依據(jù)，即項目基本商業(yè)應(yīng)滿足居民5分鐘購物的需求；小區(qū)級商業(yè)，根據(jù)項目的占地面積及地形特點，參考借鑒案例，需要有1-2個小區(qū)級商業(yè)，單個面積在2000-3000平米左右；彈性空間商業(yè)，根據(jù)未來周邊商業(yè)氛圍及市場情況來確定具體布局以尊重人的行為習(xí)慣本身，以行為工程學(xué)及PDZ5分鐘步行原則為依據(jù)，測算布局規(guī)律；1.商業(yè)布局方式---沿雙河?xùn)|路及北面規(guī)劃路街區(qū)商業(yè)至少實現(xiàn)整個小區(qū)布局1-2個小區(qū)級商業(yè)，滿足一般的生活需求；根據(jù)商業(yè)氛圍的成長情況開決定體量和業(yè)態(tài),放在彈性功能區(qū)延伸到小區(qū)內(nèi)的風(fēng)情內(nèi)街街區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲美容美發(fā)便利店等功能：輻射組團，對外共享社區(qū)型商業(yè)：社區(qū)超市如華潤社區(qū)店功能：輻射附近區(qū)域組團彈性空間商業(yè)集中或街區(qū)商業(yè)功能：輻射社區(qū)或周邊區(qū)域其中首期的風(fēng)情內(nèi)街商業(yè)，可結(jié)合景觀功能區(qū)來布局，使兩者在功能上實現(xiàn)疊加、提升的效果具有歷史與人文氣息的異域風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街有誰還記得這些小樓里當(dāng)年的杯盞交錯，葡萄美酒，宴會上操著各國語言的各路英雄豪杰；有誰還記得繁華的街巷里，飄過的裊裊娜娜，講著咿哩哇啦語言的如云美女；有誰還記得酒醉燈迷的夜總會協(xié)拉夫跳場。。。。。。這些刻著昔日浮華的建筑，展現(xiàn)著那段特殊的歷史，是煙臺近代開埠文化的歷史見證，見證著繁華，也見證著繁華背后的辛酸和屈辱，沒有了這些凝固在煙臺的見證，這個城市的過去，這個城市的故事，該怎樣講解和回憶給這個城市的后人聽？

總體定位:集中高端特色餐飲、娛樂及觀光、休閑、文化于一體的歐式風(fēng)情內(nèi)街景點式：歐陸風(fēng)情商業(yè)街即是休閑商業(yè)中心,又是小區(qū)一組景觀元素異域風(fēng)情：異國情調(diào)，以煙臺開阜文化為藍本的情景文化休閑商業(yè)街區(qū)OCB：OpenCommercialBlock。建筑形態(tài)為開放式的商業(yè)街區(qū)建筑風(fēng)格：商業(yè)內(nèi)街以煙臺傳統(tǒng)的二層民居建筑為主，盡顯煙臺歐洲文化神韻。晚間，獨特的燈光景觀,歷史的醇味與現(xiàn)代的元素結(jié)合得如此緊密，以致使人有穿越時空的錯覺。業(yè)態(tài):主題性酒吧、音樂餐廳、咖啡吧、及特色餐飲等為主

細節(jié):遮陽傘桌、花壇、雕塑、歐式服務(wù)亭、歐式淘寶屋、親水平臺,營造出現(xiàn)代時尚、歷史人文、高品位、高格調(diào)的環(huán)境氛圍那些掩不住的考究的用料和異國風(fēng)情還在向世人透露著這些建筑過去的猶存風(fēng)韻和一段特殊的歷史。。。。。。

漫步在夕陽下的風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街，感受歐化的生活氣息，就好像一個老唱機播放著老掉牙的爵士樂，伴著滋滋啞啞的變調(diào)旋律，卻還能叫人回味不已。。。。。。學(xué)校設(shè)在北區(qū)，應(yīng)利用規(guī)劃手法與周邊住宅進行一定的軟隔離，保證孩子們有良好的教育環(huán)境2.學(xué)校布局方式---雙河?xùn)|路迎春大街軫大路⑥逛蕩河文化遺址①②④③⑤Ｆ１Ｆ２Ｇ１Ｇ２Ａ１Ａ２Ｂ２Ｂ１回遷房E1從許多案例分析發(fā)現(xiàn)，新浦江城、萬科城及桃源居的學(xué)校位置均相對獨立；從尊重人性角度，教育需要有良好的環(huán)境，最好能有相對獨立的區(qū)域；以綠化帶、林蔭路與周邊住宅進行隔離3.公共空間布局建議---新城市主義的理念中，認為公共價值大于私有價值；對公共價值的尊重和公共空間的營造，是體現(xiàn)開放、共享理念的重要方面；項目公共空間的營造，是項目區(qū)別于一般大盤開發(fā)的重要層面；新浦江城通過公共綠化帶可作游戲場，即是此表現(xiàn)手法之一；綜合功能區(qū)域空間的營造，如商業(yè)及其相關(guān)影響性空間；社區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)道路除了承擔(dān)交通組織功能外，還能承擔(dān)一定的公共交往的作用；社區(qū)廣場空間的營造，建議本公共空間以廣場和景觀綜合起來考慮；如新浦江城的中意文化廣場和OCT藝術(shù)中心，即是此類空間；建議設(shè)計一公共職能建筑，隨著項目開發(fā)進程的變化，承擔(dān)規(guī)劃展示、銷售、社區(qū)文化、社區(qū)大事記等職能，未來成為社區(qū)文化中心；沿四條市政規(guī)劃路及外圍路的交通型公共空間營造；社區(qū)運動場等其它公共空間的營造；社區(qū)組團內(nèi)的公共空間的營造；層級一：公共交往型城市開放空間；層級二：交通型城市公共開放空間；層級三：生活型公共開放空間；社區(qū)中心廣場的空間設(shè)計，應(yīng)避免功能的過于單一，避免成為“象征性、符號化”的功能大型中心廣場，“大尺度”的空間場表現(xiàn)較好，在視覺上具備較強的沖擊力；建議不采用此大而不當(dāng)?shù)睦速M空間的設(shè)計但此類廣場幾乎沒有小尺度空間的處理，廣場缺乏親和力和參與性，生硬的物質(zhì)空間缺乏與居民的精神空間相交融的元素，廣場將會流于“象征性、符號化”的功能，成為目的性空間場所（即更多的是完全出于某種明確的目的而來，而不是生活的休閑），成了為功能而功能的場所；功能過分簡化，過于單一化的功能劃分不利于空間功能的實現(xiàn)，并使土地的資源形成一定的浪費；社區(qū)中心廣場需注重大尺度空間與小尺度空間的平衡與融合，注重各功能的相對混合，以提升實際使用價值較好地體現(xiàn)了大尺度與小尺度的平衡，大小尺度的體現(xiàn)各有特色，增加空間的趣味性和參與性，居民的集聚程度增加，使“共享”的理念價值能得到真正的體現(xiàn)；社區(qū)廣場與景觀中心、商業(yè)街區(qū)相結(jié)合的公共空間，景觀、商業(yè)、鄰里交往等功能相對模糊和混合，使功能綜合化，是使社區(qū)功能真正得到實現(xiàn)的較好的手法之一；大型社區(qū)有別于普通社區(qū)，即是公共空間的層級、層次較豐富，大小空間功能差異與融合，是大型社區(qū)才能提供的獨特的空間結(jié)構(gòu)；中心廣場元素造型獨特的公共職能建筑：前期作區(qū)域規(guī)劃展示兼銷售功能，后期用作社區(qū)文化中心(即會所)逛蕩河及遺址公園作為本項目的核心價值之一,有必要在項目的銷售過程中得到充分體現(xiàn),會所所處位置能把各種功能得到集中體現(xiàn)線路1:沿河進入銷售中心,充分展示項目的景觀價值,若項目銷售時逛蕩河還未修好,建議對逛蕩河沿路進行包裝.線路2:若因客觀因素導(dǎo)致線路1沿岸景觀的滯后,可以考慮走線路2,沿雙河?xùn)|路及風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街進來,同樣能展示項目的核心優(yōu)勢會所:前期可作銷售中心線路1線路2線路1:沿河景觀走廊會所(前期銷售中心)交通型公共空間營造：沿市政規(guī)劃路及組團間過渡公共空間設(shè)計成“公共起居廳”沿河景觀小景觀、小廣場的營造小景觀、小廣場的營造綠化隔離帶,休閑、景觀步道的營造社區(qū)運動的公共交往空間完全運動空間休閑運動空間休閑運動小品元素兒童游樂設(shè)施社區(qū)運動空間的三重體現(xiàn)：完全運動空間，如籃球場、羽毛球場、網(wǎng)球場等；休閑運動空間，如棋牌室、象棋室、單雙杠等其它休閑運動設(shè)施；關(guān)于休閑運動的小品元素；兒童游樂設(shè)施；商業(yè)公共空間、富于趣味的步行交通空間，增加公共交往的機會富于趣味性的有公共交往意義的步行道路商業(yè)公共開放空間設(shè)計思路：用綠化武裝“架空層”，使人、自然與建筑融合，打造花園社區(qū)。要求：將架空層綠化與整體園林綠化有機對接，保持整個社區(qū)在風(fēng)格上的一致性。附加特色：適量點綴兒童游玩設(shè)施和休息處，體現(xiàn)人文特色。架空層公共空間：景觀性、參與性、休閑性4.主次入口建議---商業(yè)街入口主入口主入口幼兒園入口學(xué)校入口主入口次入口次入口次入口主入口主入口根據(jù)我們長時間來對居民居住習(xí)慣的調(diào)查，居民認為社區(qū)內(nèi)步行距離最好不超過3分鐘，按工程學(xué)步速4.8公里/小時計算，則組團內(nèi)至出如口不應(yīng)超過240米，與建筑師的理論是基本吻合的。交通路網(wǎng)規(guī)劃，尤其是步行系統(tǒng)與車行系統(tǒng)之間的關(guān)系，需以5分鐘（最佳3分鐘）步行原則為基本依據(jù)，此是對人性尊重的重要表現(xiàn)；出入口、車行系統(tǒng)、停車場位置的設(shè)置，應(yīng)充分考慮本依據(jù)；4.車位及車流動線建議---車庫入口地面停車流線地下停車范圍車位比:根據(jù)政府的規(guī)劃要求為1:1,為了節(jié)約成本,建議地面停車占30%,地下停車占70%地下停車范圍:地下停車主要集中在高層建筑下面,類別墅及多層產(chǎn)品可以停放在地面設(shè)計理念:人車分流4.車庫建議---陽光車庫設(shè)計要處處體現(xiàn)以人為本，陽光車庫可以使陽光充分的照入車庫，當(dāng)業(yè)主開車進入小區(qū)就會用一種家的感覺，下車后可直接從地下入戶大堂乘電梯回家。5.景觀節(jié)點建議---Y型景觀軸線一軸:貫穿南北一條景觀長廊四節(jié)點:南部文化公園中部集中休閑廣場與會所北面兩組團中心節(jié)點一江兩岸一江:悠悠逛蕩河兩岸:風(fēng)情休閑綠化帶北面功能景觀節(jié)點遺址公園中心廣場6.區(qū)域標(biāo)志性節(jié)點建議---以充滿歐式風(fēng)情的表現(xiàn)元素，以三種邊界界定的手法，界定項目的區(qū)域邊界區(qū)域邊界的界定，可運用以下三種手法項目標(biāo)志性符號，標(biāo)定項目的重要交通節(jié)點及形象展示節(jié)點；項目道路邊緣的獨特處理，視道路功能的差異，進行有差異的界定手法；項目路牌、指示符及道路路面本身的標(biāo)示，使客戶進入項目區(qū)域，能有很清晰的體驗。主要的交通節(jié)點，項目相對中心的位置，應(yīng)設(shè)計項目的標(biāo)志性符號；項目的進入?yún)^(qū)，以醒目的指示、標(biāo)示，界定區(qū)域，增加項目的領(lǐng)域感；項目標(biāo)志性符號：以顯著的高度和獨特的造型做項目的標(biāo)識，標(biāo)定項目的領(lǐng)域公交車站形象，是區(qū)域形象界定的重要載體之一7.配套開發(fā)時序建議---基本生活配套商業(yè)服務(wù)醫(yī)療衛(wèi)生市政公用行政管理商場超市菜市場餐飲店門診或衛(wèi)生所配電室水泵站垃圾站保衛(wèi)所或派出所相關(guān)生活配套金融郵電商業(yè)服務(wù)體育設(shè)施教育市政公用儲蓄所郵政局書店服裝百貨室內(nèi)：乒乓球、羽毛球、桌球、健身房、游泳池等室外：籃球場、網(wǎng)球場、游泳池幼兒園、小學(xué)、中學(xué)停車場、公交車站高層次服務(wù)設(shè)施文化體育醫(yī)療衛(wèi)生商業(yè)服務(wù)金融郵電主題公園俱樂部醫(yī)院大型商場食街公寓銀行在居住區(qū)成規(guī)模后同步建設(shè)結(jié)合周邊環(huán)境①②③8.配套開發(fā)時序建議---學(xué)校、逛蕩河、文化遺址公園的開發(fā)時序建議一期二期三期四期及以后幼兒園建設(shè)及投入使用九年制學(xué)校建設(shè)學(xué)校正式投入使用其它如項目在2009年下半年開始動工，2010年6月開始第一期的銷售，則項目的學(xué)校落成時間，應(yīng)在2012年左右；學(xué)校的開工時間，在2011年中左右；建議與政府協(xié)商，逛蕩河與一期同步建設(shè)，成為項目市場啟動時的一個主要的賣點，提升啟動時期的價值。文化遺址公園的開發(fā)，因其需要協(xié)調(diào)的部門多，故其開發(fā)時間，可以在其周邊用較少的費用做部分綠化處理；9.商業(yè)開發(fā)時序建議---區(qū)域級商業(yè)的開發(fā)時間，需結(jié)合小區(qū)本身的入住情況及周邊區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r；項目的整體開發(fā)節(jié)奏，尤其是彈性空間部分，應(yīng)與區(qū)域級商業(yè)的可能需求時間結(jié)合考慮；小區(qū)級商業(yè)、街區(qū)商業(yè)一期二期三期四期四期及以后街區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)區(qū)級商業(yè)公寓、酒店等物業(yè)是否開發(fā)，亦需結(jié)合周邊發(fā)展?fàn)顩r，在彈性用地上可預(yù)留空間；首期開發(fā)時，開發(fā)一個小區(qū)級商業(yè)，同時結(jié)合開發(fā)街區(qū)商業(yè)；①①②③④Part4總體風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議主景觀區(qū)設(shè)計建議總體風(fēng)格建議1.產(chǎn)品風(fēng)格總體建議在客戶訪談中，受訪者對歐式風(fēng)格也比較認同；煙臺由于特定的歷史背景，城市各式功能的建筑，均有一定的歐式風(fēng)格；政府規(guī)劃大多為紅色坡屋頂?shù)慕ㄖ?，使歐式建筑成為高端形象的代表，使當(dāng)代人對歐式建筑風(fēng)格更為認同；建議項目的風(fēng)格為歐式新古典主義風(fēng)格法國波爾多----新時代下的煙臺文明與文化走向世界的集中展示全面演繹法國波爾多小鎮(zhèn)風(fēng)格歐式新古典主義風(fēng)格范圍依然太大,我們深入調(diào)查研究發(fā)現(xiàn):法國波爾多與本項目所處環(huán)境有許多驚人的相似之處城市歷史文化:有著悠久歷史與文化的城市城市特征:有著同樣的一條母親河(加侖河與逛蕩河)城市性格:有點傳統(tǒng),但不保守城市環(huán)境:環(huán)境宜人,適合人居城市品牌:同為葡萄酒之都波爾多坐落在加倫河的南岸，是一個很傳統(tǒng)的法國城市，繁忙的港口貿(mào)易，又使得它多了很多和外界交流的商機，讓這里的人富足起來。大西洋沿岸的燦爛陽光眷顧著這個城市，一年里天晴的日子居多。波爾多最引以為傲的自然是葡萄酒，而醞釀名品的秘方就是這里的好天氣。法國波爾多-------一個有現(xiàn)代文明和古典幽雅的城市波爾多面積45平方公里，人口76萬，位于法國西南部，坐落在加侖河的南岸，是一個很傳統(tǒng)的法國城市，有著悠久的歷史和文化，擁有保存完好的18世紀(jì)建筑文化遺址。波爾多沒有大城市那種浮華，它美得沉靜。。。。。。如果將巴黎比作一位妖嬈多變的美婦，波爾多就是一位成熟穩(wěn)重的紳士，因為它有著獨一無二的建筑遺產(chǎn)和原汁原味的生活藝術(shù)。法國波爾多-------世界紅酒之都“上帝寵愛波爾多，給它好紅酒，一樣的緯度，一樣的陽光，一樣的水……”法國波爾多，一座古老的城，因為常年受到陽光的眷顧，這里形成了大片的葡萄莊園，葡萄酒享譽全世界。因此，有人們戲稱，波爾多人是泡在紅酒里長大的，波爾多是一個生在味蕾上的城市。法國波爾多-------浪漫之都在每年6月末到7月初舉行的葡萄酒節(jié)，是了解本地出產(chǎn)紅酒千載難逢的好機會。釀酒示范、品酒、傳統(tǒng)音樂舞蹈表演、美食佳肴和陳年佳釀，這一切都將波爾多最優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)帶給世界。在你大口大口喝下葡萄酒的同時，還有很多藝術(shù)展覽和音樂表演你助興。。。。。。感受波爾多的浪漫情調(diào)，又何需遠涉法國？

在遙遠的東方有個和波爾多享受著同樣的上帝的恩賜，那就是位于山東的煙臺。

7000年前煙臺是一個小型港灣，在這里以海上捕撈和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相結(jié)合為主要謀生手段的白石人，創(chuàng)造了燦爛的史前文化；

4000-5000年前，大汶口文化和龍山文化誕生；

………

勤勞的煙臺人創(chuàng)造了一段又一段的璀璨文明！

1848年鴉片戰(zhàn)爭以后，煙臺開埠，外輪麋集，外商擁入。從1862年起，先后有法、美、挪威、瑞典、德、荷蘭、丹麥、意、奧地利、俄、日、比利時等16個國家在煙臺設(shè)領(lǐng)事館煙臺被動走向世界！你方唱罷我登場，華燈初上，現(xiàn)代煙臺來了……1987年煙臺市被國際葡萄酒局命名為"國際葡萄酒城“煙臺是我國最大的葡萄和葡萄酒生產(chǎn)基地，也是亞洲唯一的國際葡萄和葡萄酒煙臺國際葡萄酒節(jié)每年9月23日至10月7日舉辦，該節(jié)也將成為國際葡萄酒行業(yè)的年度“例會”煙臺山海相映，風(fēng)光秀麗，物產(chǎn)豐富，氣候宜人，全年平均氣溫12℃，冬無嚴寒，夏無酷暑，素以“黃金海岸、人間仙境、魯菜之鄉(xiāng)、葡酒名城”的美譽著稱于世，是海內(nèi)外游客理想的濱海生態(tài)旅游觀光和休閑度假勝地。煙臺主動走向世界；波爾多，煙臺文明與文化的世界傳承與對接！全面演繹法國波爾多風(fēng)情！展示歷史和人文變遷阿基坦博物館

——中央文化公園（遺址改建）一個融合品質(zhì)、品味與格調(diào)的社區(qū)文化——水岸人文社區(qū)一條經(jīng)典水景街區(qū)——逛蕩河水岸風(fēng)情走廊波爾多標(biāo)志性建筑物——雕塑小品孕育波爾多的加侖河

——逛蕩河EABCD國際的、經(jīng)典的、城市的標(biāo)志性外立面F產(chǎn)品風(fēng)格建議

——尊貴的立面和緩坡屋頂處理高層產(chǎn)品風(fēng)格多層產(chǎn)品風(fēng)格退臺洋房產(chǎn)品風(fēng)格退臺洋房系列產(chǎn)品退臺洋房產(chǎn)品本身是性價比較高的產(chǎn)品，具有類似于聯(lián)排別墅的產(chǎn)品性能，但價格比聯(lián)排別墅低，是項目的價值提升的產(chǎn)品；退臺洋房平屋頂風(fēng)格退臺洋房坡屋頂風(fēng)格屋頂顏色的適當(dāng)變化產(chǎn)品風(fēng)格的變化，主要體現(xiàn)在三個方面：屋頂顏色的變化屋頂造型的變化立面顏色的變化作為超大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，產(chǎn)品的風(fēng)格，可以在歐式風(fēng)格的統(tǒng)領(lǐng)下，作適當(dāng)?shù)淖兓?，以增加組團、區(qū)域的識別性，同時增加分期營銷時的賣點宣傳；產(chǎn)品風(fēng)格的變化，主要體現(xiàn)在四個方面：屋頂顏色的變化屋頂造型的變化立面顏色的變化作為超大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，產(chǎn)品的風(fēng)格，可以在歐式風(fēng)格的統(tǒng)領(lǐng)下，作適當(dāng)?shù)淖兓栽黾咏M團、區(qū)域的識別性，同時增加分期營銷時的賣點宣傳；屋頂造型的適當(dāng)變化同為退臺洋房的屋頂變化處理立面顏色的適當(dāng)變化產(chǎn)品風(fēng)格的變化，主要體現(xiàn)在四個方面：屋頂顏色的變化屋頂造型的變化立面顏色的變化作為超大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，產(chǎn)品的風(fēng)格，可以在歐式風(fēng)格的統(tǒng)領(lǐng)下，作適當(dāng)?shù)淖兓?，以增加組團、區(qū)域的識別性，同時增加分期營銷時的賣點宣傳；2.園林風(fēng)格建議煙臺以軟質(zhì)景觀為主的園林風(fēng)格

——以綠色家園為代表煙臺生硬的手法，水景更多是“符號、象征”煙臺諸多樓盤水景設(shè)計，存在多方面不足：過于生硬，完全是造出來的感覺為造景而造景，滿足人們單一的視覺追求符號化、象征性意味重，缺乏人文感僅能觀賞，無參與性成本投入大，不經(jīng)濟硬質(zhì)水景的營造，建設(shè)成本與后期維護成本均較高，且受氣候影響，真正能起到景觀效果的時間并不長；國內(nèi)領(lǐng)先的歐式園林風(fēng)格

——以萬科為代表的萬科城、四季花城系列以萬科的萬科城系列、四季花城系列為代表的偏城市意象型的園林風(fēng)格；園林景觀營造中有兩個類型，具備突出的代表意義，即萬科系列和綠城系列，都各自贏得了市場的高度認可；其中萬科系列以相對開闊的空間感覺，以硬質(zhì)景觀元素為主，多運用小品裝點，強調(diào)空間的場所感受。國內(nèi)領(lǐng)先的中式江南園林風(fēng)格的代表

——綠城的桂花苑系列產(chǎn)品以綠城桂花苑系列為代表的中式江南園林風(fēng)格綠城系列以精致的造園手法，以中國傳統(tǒng)的江南園林為設(shè)計思想的基本依托演化而來，有著較濃的中國味道；中式江南園林風(fēng)格的主要特征：豐富的植被、樹種運用造型奇特的石頭點綴木質(zhì)亭臺的裝點項目園林風(fēng)格建議：以歐式風(fēng)格為統(tǒng)領(lǐng)，具體可以有一定的變化煙臺較冷的氣候，不宜過于依賴于綠化、植被元素；煙臺是自然資源充裕的城市，自然資源較常見，以偏自然的中式園林風(fēng)格，缺乏足夠的吸引力；建議項目的園林為法式風(fēng)格煙臺的歷史背景，使煙臺人對歐式風(fēng)格有一定的偏愛；偏江南自然型的園林造園手法精細，較難把控，施工時容易走樣；由于項目的超大規(guī)模，在分期開發(fā)節(jié)奏的過程中，配合營銷的需要，園林的具體風(fēng)格，可以在法式風(fēng)格統(tǒng)領(lǐng)下，作適當(dāng)?shù)淖兓?，使項目形象更豐富、更豐滿。法式元素的應(yīng)用1.社區(qū)各組團均有各自的中心園林景觀，以增強園林主題風(fēng)格的表現(xiàn)力。2.建議用各種灌木、矮樹的種植，將小區(qū)分割成公共空間、半開放空間和私密空間。3.平面綠化與立體綠化結(jié)合，高低錯落、遠近分明、疏密有致，層次豐富。4.講究和硬質(zhì)景觀的結(jié)合使用，也注意綠化的維護和保養(yǎng)。5.社區(qū)景觀軸線、中心主體景觀、各區(qū)園林景觀、過渡性景觀等及其園林小品。－－－法式園林風(fēng)格以硬質(zhì)與軟質(zhì)相結(jié)合的景觀元素為主道路鋪磚顏色有層次的變化；道路鋪磚以不同顏色進行圖案的構(gòu)造，別有情趣；廣場空間的營造，以硬質(zhì)鋪磚為基本意象，結(jié)合引入水系等，營造異域風(fēng)情；3.主景觀區(qū)建議主景觀區(qū)北面與風(fēng)情商業(yè)街相連主景觀區(qū)南面與兩個主入口相連主景觀區(qū)對面是一個大遺址公園主景觀區(qū)緊靠逛蕩河主景觀區(qū)本身是一個大的綠化帶融合、連接、放大功能性與景觀性相結(jié)合主景觀區(qū)的案例借鑒：萬科城

——各功能相對集聚，各功能的平衡、融合與互襯湖心島，與對岸景觀道的互相守望，與水的互動平臺景觀道，休閑步道，商業(yè)與景觀的過渡空間沿街底層為商業(yè)街，上面為LOFT公寓項目標(biāo)志性建筑主入口親水聯(lián)排別墅，提升形象與檔次，使景觀價值最大化主入口廣場商業(yè)（肯德基）主景觀區(qū)設(shè)計思路

——結(jié)合借鑒案例的啟示與項目條件主景觀區(qū)的功能應(yīng)相對混合，提高業(yè)主來此空間的到達率，提升各功能的實際使用價值；景觀元素、商業(yè)功能、住宅功能之間形成互動、互相提升、價值疊加的效果；經(jīng)前期溝通，啟動區(qū)位置基本確定，與中心景觀區(qū)不完全重合，啟動區(qū)景觀與項目的整體景觀中心應(yīng)有所呼應(yīng)，應(yīng)當(dāng)作一個完全的整體來對待，在進行一期景觀設(shè)計時，應(yīng)把景觀中心的景觀一起進行設(shè)計；設(shè)計上應(yīng)注意削弱逛蕩河從中間穿過項目，把景觀一分為二帶來的對景觀效果的影響，應(yīng)在主體景觀元素上形成呼應(yīng)或通過獨特的交通鏈接方式來處理；充分尊重氣候，特別是在水景的處理上，避免因冬季結(jié)冰對景觀帶來根本性影響，景觀應(yīng)充分考慮冬季效果；體現(xiàn)開放與共享，景觀中心緊鄰逛蕩河，景觀的對外開放性，是體現(xiàn)重視公共空間、尊重城市、聯(lián)系區(qū)域的重要體現(xiàn)；功能的融合與平衡開放與共享中心景觀與啟動區(qū)景觀的一體化設(shè)計景觀元素的運用尊重氣候充分注重大尺度空間與小尺度空間的平衡，使景觀具備較好的參與性，體現(xiàn)較好的人性化設(shè)計，并設(shè)法使景觀價值最大化；景觀參與性與價值最大化大型社區(qū)，應(yīng)采取相對簡約的手法，強調(diào)大尺度、開闊的空間感水景的營造與岸邊休閑步道、廣場、涼亭等相搭配、協(xié)調(diào)，營造水邊街區(qū)感覺，成為鄰里交往的主要公共空間，承擔(dān)起社區(qū)鄰里交流、開放、信息互通的公共職能；把水系引入?yún)^(qū)內(nèi)與景觀主體元素“水”的互動性：親水平臺的處理手法與水互動，又與對岸互動，是對岸的視線焦點，是對岸的舞臺與劇場；在硬質(zhì)景觀與水景之間恰當(dāng)?shù)倪^渡處理，形成獨特的親水平臺，使水形成可觀、可玩、可參與的意象，水與硬質(zhì)景觀之間形成互動關(guān)系；對引入進來的水系進行親水處理最觀價值最大化：設(shè)計水邊的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)和功能橋，實現(xiàn)功能的融合與水相連的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，使商業(yè)與景觀情景相結(jié)合，創(chuàng)造體驗式商業(yè)街區(qū)效果水岸廊橋功能大融合未來，業(yè)主的生活是這樣的……很快，你進入了充滿歐式風(fēng)情的區(qū)域，連公交車站都是歐式風(fēng)情；你的家，是一個大區(qū)域，而不僅僅是一個百米平方的有限一隅；走進社區(qū)，迎面是開闊的視線，生動的景觀，你感覺一下子放松了很多，不知不覺間放慢了腳步；你到學(xué)校接孩子回家，學(xué)校被高大的樹木所隔離，不受干擾，學(xué)校師資一流，孩子的前途，值得期待；在社區(qū)商場，享受城市商業(yè)購物般的樂趣，一站式購物，方便快捷；你帶著孩子回家，路上沒有車輛，很安全，你步行三五分鐘就到家了；飯后，你帶著家人到廣場散步，各式各樣的廣場，步移景異，一家人其樂融融；在很遠的地方，你就看到了你家醒目的標(biāo)志，你家所在的地方，是視線的中心、價值的中心；傍晚，你開車或坐巴士回家……Part5啟動區(qū)物業(yè)建議項目的啟動區(qū)，將在配套、環(huán)境及產(chǎn)品創(chuàng)新實施突破1.啟動區(qū)模式解釋以自身配套，充分彌補區(qū)域商業(yè)的不足，消除消費者對區(qū)域的抗性；以滿足多方面需求的生活配套，滿足業(yè)主需求，實現(xiàn)一站式居家的便利生活形態(tài)；項目以迎合前期客戶定位需求的產(chǎn)品為主，且以豐富的、多層次的產(chǎn)品進行市場試探，為二期及以后產(chǎn)品做市場鋪墊；規(guī)劃是產(chǎn)品的亮點，項目以規(guī)劃創(chuàng)造價值，實現(xiàn)產(chǎn)品的價值增值；啟動區(qū)配套啟動區(qū)環(huán)境在啟動階段，做足環(huán)境的文章，高調(diào)亮相；項目應(yīng)處理好啟動區(qū)的景觀與項目整體的中心景觀的關(guān)系；啟動區(qū)產(chǎn)品2.啟動區(qū)環(huán)境設(shè)計建議主體景觀基本構(gòu)思一個主體水景（逛蕩河及引入水系）一個風(fēng)情廣場一條沿河風(fēng)景帶一條風(fēng)情商業(yè)街區(qū)（親水商業(yè)和風(fēng)情街區(qū)商業(yè)）一個專屬高級會所一條沿河風(fēng)景帶若逛蕩河改造滯后，建議自種草皮或景觀樹，并以圍墻與逛蕩河隔離2.啟動區(qū)環(huán)境設(shè)計建議2.啟動區(qū)環(huán)境設(shè)計建議一個主體水系：逛蕩河及引入水系的充分利用2.啟動區(qū)環(huán)境設(shè)計建議一個風(fēng)情廣場：與文化遺址公園隔河相望2.啟動區(qū)環(huán)境設(shè)計建議一條風(fēng)情商業(yè)街區(qū)：與主景觀廣場相連由外街延伸至內(nèi)街2.啟動區(qū)環(huán)境設(shè)計建議一個專屬高級會所（前期的銷售中心）(1)從地塊條件及試探市場的角度考慮,安排少量1房單位(2)從回收現(xiàn)金流的角度考慮,安排2房及3房單位(3)從提升形象的角度考慮,安排舒適型3房、豪華4房、頂層復(fù)式單位(4)本次戶型定位總體思路為以緊縮型為主，充分利用贈送面積的方式來提高戶型的性價比。因啟動區(qū)有三種不同的物業(yè)類型,滿足不同層次的客戶需求,在戶型定位上應(yīng)有所區(qū)別,盡量避免內(nèi)部競爭的情況，若有重復(fù)戶型，盡可能用價格策略來調(diào)整內(nèi)部競爭。注意問題定位思路:2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議戶型面積區(qū)間(㎡)面積比例套數(shù)套數(shù)比功能1房1廳1衛(wèi)45-5010%約9018%主力回現(xiàn)產(chǎn)品1:以經(jīng)濟型的戶型為主,滿足第一次置業(yè)者或部分第二次置業(yè)者的居住需求.2房2廳1衛(wèi)70-8020%約12024%3房2廳1衛(wèi)90--11030%約13527%3房2廳2衛(wèi)110-12040%約15631%合計100%約501100%（1）小高層及高層戶型定位(總面積約4.5萬)2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議戶型面積區(qū)間(㎡)面積比例套數(shù)套數(shù)比功能2房2廳1衛(wèi)80-905%約217%主力回現(xiàn)產(chǎn)品2:總體上定位為舒適型戶型，滿足城市主流的中堅階段客戶3房2廳1衛(wèi)110-12040%約12242%3房2廳2衛(wèi)120--13045%約12643%4房2廳2衛(wèi)140-15010%約248%合計100%約293100%（2）多層洋房戶型定位(約3.5萬㎡)戶型面積區(qū)間(㎡)面積比例套數(shù)套數(shù)比功能3房2廳2衛(wèi)150-16030%約1031%總體定位為豪華型戶型,滿足中高端客戶需求，主要有本地私營企業(yè)主，政府及企業(yè)高官4房2廳2衛(wèi)（或復(fù)式）160-18070%約2069%合計100%約30100%（3）類別墅戶型定位(約0.5萬㎡)2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計創(chuàng)新思想中小戶型，主要通過“贈送面積”的手法，提升產(chǎn)品的性價比，給客戶以實惠；戶型設(shè)計創(chuàng)新思想依據(jù)項目總體定位（符合前期的定位為中高檔次、中低價位）；客戶定位（符合前期的客戶定位，家庭年收中偏高擋為主）；方正實用、給客戶以實惠；戶型面積的變化；戶型的創(chuàng)新點，主要依據(jù)以上四個方面；偏大戶型，則主要通過“功能的創(chuàng)新或功能的可轉(zhuǎn)換性”，提供新的生活空間和業(yè)主使用上的可變性，充分滿足個性化需求為主；2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議市場戶型情況：入戶花園\超大陽臺\主臥陽光房\凸窗\通透明廚衛(wèi)\轉(zhuǎn)角凸窗都有運用

主臥陽光房設(shè)計明廚明衛(wèi)北面封閉式工作陽臺客廳部分帶凸窗部分帶陽臺有封閉和半封閉兩種客廳部分帶凸窗部分帶陽臺分為封閉和半封閉兩種在戶型創(chuàng)新上要考慮北方客戶的特殊偏好（1）陽臺大多封閉，但封閉的方式不同過去的戶型設(shè)計大多是全封閉式，陽臺算全部面積為了能贈送更多的面積，給客戶實惠，提高性價比，許多產(chǎn)品的陽臺設(shè)計為半封閉式，或者在交樓時不封閉，交樓后，由客戶自己封閉（2）廚房大多朝北，并帶有封閉的工作陽臺，可放置冰箱等廚房用具（3）北方人愛面子，喜歡大客廳2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議半封閉陽臺推拉門北向廚房和封閉式工作陽臺2.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議首先引入基本創(chuàng)新元素，達到甚至超越競爭對手68524786216本項目戶型創(chuàng)新元素示意圖：入戶花園花園陽臺步入式凸窗（倒凸窗）步入式衣帽間陽光房凸窗或角窗生活陽臺儲藏空間123456782.啟動區(qū)戶型設(shè)計建議中小戶型：大量贈送面積，全面提升性價比兩房參考戶型84平米的2房2廳1衛(wèi)，送了一個超大陽臺。在滿足舒適性的前提下，12平米的陽臺上可再改造成一個自然陽光房，即成為3房2廳1衛(wèi)戶型。此房適合二人世界，更側(cè)重于居住的舒適性。贈送面積區(qū)域2房改3房贈送面積區(qū)域年青小二口――帶小孩成熟家庭――帶小孩老人之完整家庭改變中小戶型的過渡居住屬性（戶型參考）奇數(shù)層88平米2房2廳2衛(wèi)增值示意表原戶型新戶型（含超大