村居物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強村居物業(yè)管理，提升村居居住環(huán)境和居民生活質(zhì)量，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)村居實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)村居的物業(yè)管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民需求為出發(fā)點和落腳點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開展物業(yè)管理活動。3.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主意愿，通過民主協(xié)商方式解決物業(yè)管理中的問題。4.公開透明原則：物業(yè)管理相關(guān)信息應(yīng)及時、準(zhǔn)確、全面地向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。二、管理主體與職責(zé)（一）業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責(zé)。業(yè)主委員會依法履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，綠化養(yǎng)護，秩序維護等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全各項管理制度，加強對員工的培訓(xùn)和管理，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）村居委員會1.村居委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好村居物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作。2.村居委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛，維護村居和諧穩(wěn)定。3.村居委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等工作，組織居民參與物業(yè)管理活動。（四）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村居物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)制定村居物業(yè)管理工作考核辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核評價。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門依法查處物業(yè)管理中的違法行為。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修、養(yǎng)護、管理，確保其正常運行。2.物業(yè)共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄其維修、養(yǎng)護、管理情況。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對村居公共區(qū)域進行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔范圍包括道路、綠地、樓道、電梯、垃圾桶等公共區(qū)域。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，并按照規(guī)定進行分類收集、運輸和處理。（三）綠化養(yǎng)護管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護管理制度，定期對村居內(nèi)的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護管理，確保綠化植物生長良好。2.綠化養(yǎng)護管理范圍包括公共綠地、道路兩側(cè)綠化、庭院綠化等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保護綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。（四）秩序維護管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定秩序維護管理制度，配備必要的秩序維護人員，負責(zé)村居內(nèi)的安全防范工作。2.秩序維護人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，文明執(zhí)勤，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。3.秩序維護管理范圍包括門禁管理、巡邏、車輛停放管理等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對車輛停放的管理，確保車輛停放有序，不得影響交通和消防安全。（五）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公開。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用等方面的內(nèi)容。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。四、物業(yè)服務(wù)費用（一）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用由以下部分構(gòu)成：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、管理費用；2.環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔費用；3.綠化養(yǎng)護費用；4.秩序維護費用；5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費用；6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、福利費用；7.法定稅費；8.物業(yè)服務(wù)合同約定的其他費用。（二）費用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物價指數(shù)等因素合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（三）費用收取與使用1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，不得挪作他用。（四）費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整前不少于[X]日，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度、調(diào)整方案等書面告知業(yè)主，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，合理使用物業(yè)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自改變房屋用途，不得擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護責(zé)任1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)。3.因維修養(yǎng)護物業(yè)需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）專項維修資金1.專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。2.專項維修資金由業(yè)主按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定繳存。3.專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。（四）應(yīng)急維修1.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知業(yè)主委員會，并采取應(yīng)急措施進行維修。2.應(yīng)急維修費用按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。六、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查主體1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)村居物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。2.相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法對村居物業(yè)管理活動進行監(jiān)督檢查。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；2.物業(yè)服務(wù)費用的收取與使用情況；3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理情況；4.環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等管理情況；5.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作情況；6.其他物業(yè)管理相關(guān)情況。（三）投訴處理1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理投訴受理渠道，及時受理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理活動的投訴。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對投訴事項進行調(diào)查核實，并及時處理。對屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；對不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門進行處理。（四）考核評價1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門建立村居物業(yè)管理工作考核評價制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核評價。2.考核評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公開，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)評優(yōu)評先、續(xù)聘解聘的重要依據(jù)。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定，擅自改變房屋用途，擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)合同的約定，未按照規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途，挪用專