楓林水郡管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)楓林水郡的管理，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于楓林水郡小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)服務(wù)單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.公開透明原則：管理規(guī)定、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息向業(yè)主公開透明，接受監(jiān)督。二、業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。2.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議。6.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。7.監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守本管理辦法、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等相關(guān)規(guī)定。2.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助。4.愛護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，不得擅自改變用途或損壞。5.不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)恢復(fù)原狀。6.不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，影響小區(qū)秩序和環(huán)境衛(wèi)生。7.妥善使用房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，不得危及建筑物安全。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）基本職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括但不限于房屋維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等。2.制定并執(zhí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理制度，確保小區(qū)秩序井然。3.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）具體服務(wù)內(nèi)容1.房屋管理與維修對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋損壞問(wèn)題。負(fù)責(zé)房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修服務(wù)（按合同約定范圍）。協(xié)助業(yè)主辦理房屋裝修申報(bào)及監(jiān)督裝修施工，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定。2.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)每日清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯、停車場(chǎng)等，保持環(huán)境整潔。定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，確保垃圾不堆積。做好公共區(qū)域的消毒、除蟲等衛(wèi)生防疫工作。3.綠化養(yǎng)護(hù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。及時(shí)補(bǔ)植缺株、死株，保持綠化景觀的美觀。4.秩序維護(hù)設(shè)立門崗，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查，防止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。定時(shí)巡邏小區(qū)，維護(hù)小區(qū)內(nèi)的治安秩序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患。協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)的安全防范工作。5.公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進(jìn)行日常巡查、維護(hù)和保養(yǎng)。建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄運(yùn)行狀況和維修情況，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障，保障業(yè)主的正常生活。（三）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核1.建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期收集業(yè)主意見和建議，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。2.業(yè)主可通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、意見箱、網(wǎng)上平臺(tái)等方式對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。3.根據(jù)業(yè)主評(píng)價(jià)結(jié)果及相關(guān)考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整、續(xù)約等掛鉤。四、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）界定1.物業(yè)共用部位包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用與維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.業(yè)主和使用人不得擅自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如需臨時(shí)使用，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可使用，并在使用后恢復(fù)原狀。3.共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。（三）收益管理1.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備或開展小區(qū)公益活動(dòng)等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布經(jīng)營(yíng)收益收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.小區(qū)內(nèi)實(shí)行垃圾分類投放，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生巡查，及時(shí)清理雜物、積水等，保持環(huán)境整潔。3.禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔垃圾、亂張貼廣告等不文明行為，對(duì)違反規(guī)定的業(yè)主和使用人進(jìn)行勸阻和制止。4.做好小區(qū)內(nèi)公共廁所的清潔衛(wèi)生工作，定期消毒，確保無(wú)異味。（二）綠化管理1.愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自攀折、踐踏、破壞。2.未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，不得在綠化區(qū)域內(nèi)種菜、搭建建筑物或構(gòu)筑物等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)工作，根據(jù)不同季節(jié)和植物生長(zhǎng)特點(diǎn)，合理安排澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保綠化景觀效果。六、秩序維護(hù)與安全管理（一）人員與車輛出入管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)憑有效證件出入小區(qū)，訪客應(yīng)進(jìn)行登記。2.車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)按規(guī)定停放，不得亂停亂放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況劃定停車位，并收取停車費(fèi)用（按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)）。3.嚴(yán)禁外來(lái)車輛長(zhǎng)期占用小區(qū)停車位，對(duì)違規(guī)停放的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。（二）安全防范措施1.加強(qiáng)小區(qū)門崗、巡邏崗的管理，嚴(yán)格執(zhí)行出入登記和巡邏制度，確保小區(qū)安全。2.安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，確保監(jiān)控?zé)o死角。3.定期組織安全演練，提高物業(yè)服務(wù)人員的應(yīng)急處置能力和業(yè)主的安全防范意識(shí)。4.配合公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)周邊的治安防范工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并報(bào)告各類安全隱患和違法犯罪行為。（三）消防管理1.小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好有效，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。2.嚴(yán)禁在消防通道、樓梯間等公共區(qū)域堆放雜物，確保消防通道暢通。3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和使用人的消防安全宣傳教育，提高消防安全意識(shí)，禁止私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等行為。七、房屋裝修管理（一）裝修申報(bào)業(yè)主或使用人進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申報(bào)資料，包括裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證明、裝修人員名單等。（二）裝修規(guī)定1.裝修不得影響房屋結(jié)構(gòu)安全，不得擅自變動(dòng)房屋主體和承重結(jié)構(gòu)。2.控制裝修施工時(shí)間，避免在居民休息時(shí)間進(jìn)行高噪音作業(yè)。3.不得破壞小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生，裝修垃圾應(yīng)及時(shí)清理。4.不得在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)性裝修活動(dòng)。（三）監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對(duì)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并要求整改。對(duì)拒不整改的，可按照相關(guān)規(guī)定采取進(jìn)一步措施。八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理、公平，與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相匹配。（二）收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采取按月、季、年等方式收取，業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額交納。逾期未交的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照合同約定收取違約金。（三）費(fèi)用使用與公示1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于物業(yè)服務(wù)成本支出，包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生綠化費(fèi)用等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。公布內(nèi)容應(yīng)包括收入明細(xì)、支出明細(xì)、費(fèi)用結(jié)余等信息。九、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，繳存標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）使用1.物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)按照相關(guān)程序進(jìn)行，包括業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主表決、公示、申請(qǐng)、審核、撥付等環(huán)節(jié)。（三）管理與監(jiān)督1.物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。2.業(yè)主大會(huì)可成立業(yè)主大會(huì)維修資金管理小組，對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用工作，及時(shí)提供相關(guān)資料和信息。十、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是本小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)20%以上業(yè)主提議，應(yīng)召開臨時(shí)會(huì)議。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備一定條件，遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)。3.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）運(yùn)作與監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的規(guī)定開展工作，定期召開會(huì)議，研究決定小區(qū)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)的工作應(yīng)接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出意見和建議。對(duì)不稱職的業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主可按照規(guī)定程序進(jìn)行罷免。十一、爭(zhēng)議處理與投訴受理（一）爭(zhēng)議處理業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之