拆遷評(píng)估管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范拆遷評(píng)估行為，確保拆遷評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的評(píng)估活動(dòng)及其管理。（三）基本原則1.合法性原則拆遷評(píng)估活動(dòng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，確保評(píng)估程序合法、評(píng)估依據(jù)合法、評(píng)估結(jié)果合法。2.公正性原則評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)秉持公正的態(tài)度，獨(dú)立、客觀地開(kāi)展評(píng)估工作，不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)，保證評(píng)估結(jié)果真實(shí)、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。3.客觀性原則以事實(shí)為依據(jù)，按照科學(xué)的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行全面、細(xì)致的調(diào)查和分析，確保評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況。4.專業(yè)性原則評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)能力，評(píng)估人員應(yīng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，熟悉拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，能夠熟練運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和技能進(jìn)行評(píng)估工作。二、評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員管理（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求1.從事拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)必須依法取得房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。2.具有良好的社會(huì)信譽(yù)，近三年內(nèi)無(wú)不良記錄，包括但不限于因違規(guī)執(zhí)業(yè)受到行政處罰、被投訴且經(jīng)查實(shí)存在嚴(yán)重問(wèn)題等情況。（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定1.拆遷人應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)、拍賣等公開(kāi)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。2.對(duì)于規(guī)模較小的拆遷項(xiàng)目，經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致，可以采用抽簽等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。3.拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷公告發(fā)布之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)，將選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)事宜書(shū)面告知被拆遷人，并組織被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行投票或抽簽等選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的活動(dòng)。（三）評(píng)估人員資格1.從事拆遷評(píng)估的人員應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)，并在注冊(cè)有效期內(nèi)。2.評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，保守被拆遷人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員的監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的資質(zhì)、執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員信用檔案，記錄其執(zhí)業(yè)情況、違規(guī)行為等信息。2.對(duì)于違反本辦法規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，依法給予警告、罰款、暫停執(zhí)業(yè)、吊銷資質(zhì)證書(shū)等處罰，并將其不良行為向社會(huì)公示。三、評(píng)估程序（一）前期準(zhǔn)備1.評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)組建評(píng)估項(xiàng)目組，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和評(píng)估人員職責(zé)。2.評(píng)估人員應(yīng)熟悉拆遷項(xiàng)目的基本情況，包括拆遷范圍、拆遷目的、房屋用途、面積等信息，并收集相關(guān)資料，如房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、規(guī)劃許可證、房屋平面圖等。3.制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃，確定評(píng)估方法、評(píng)估步驟、時(shí)間安排等內(nèi)容。（二）實(shí)地查勘1.評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，了解房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、裝修狀況、附屬設(shè)施設(shè)備等實(shí)際情況，并做好查勘記錄。2.實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)拆遷當(dāng)事人到場(chǎng)，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以配合。拆遷當(dāng)事人未到場(chǎng)的，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在查勘記錄中注明情況。3.對(duì)于被拆遷房屋存在爭(zhēng)議的部分，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拍照、攝像等證據(jù)保全，并在評(píng)估報(bào)告中予以說(shuō)明。（三）評(píng)估方法選擇1.根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況和評(píng)估目的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以選擇市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等一種或多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。2.對(duì)于住宅房屋，一般應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于商業(yè)、辦公、工業(yè)等非住宅房屋，應(yīng)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、收益情況等因素，合理選擇評(píng)估方法。3.采用多種評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，合理確定評(píng)估結(jié)果。（四）評(píng)估結(jié)果公示1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告出具后[X]個(gè)工作日內(nèi)，將評(píng)估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期不得少于[X]個(gè)工作日。2.公示內(nèi)容包括被拆遷房屋的基本情況、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估方法、評(píng)估人員等信息。3.拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在公示期內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核申請(qǐng)，并說(shuō)明理由。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果書(shū)面告知拆遷當(dāng)事人。（五）評(píng)估報(bào)告出具1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，規(guī)范撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括封面、目錄、致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、評(píng)估結(jié)果報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告、附件等內(nèi)容。2.評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。3.評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在公示期滿且無(wú)異議后，及時(shí)交付給拆遷當(dāng)事人。四、評(píng)估內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋價(jià)值評(píng)估1.被拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施設(shè)備等因素。2.房屋用途應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未登記用途的，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃、土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途為準(zhǔn)。3.對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定和處理后，再進(jìn)行評(píng)估。（二）附屬設(shè)施設(shè)備評(píng)估1.附屬設(shè)施設(shè)備包括房屋的附屬物、附著物以及配套的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備。2.附屬設(shè)施設(shè)備的評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照其重置成本結(jié)合成新程度進(jìn)行計(jì)算。3.對(duì)于可搬遷的附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照其搬遷費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于不可搬遷的附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照其重置成本結(jié)合成新程度進(jìn)行評(píng)估。（三）裝修裝飾評(píng)估1.裝修裝飾的評(píng)估應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同裝修檔次、裝修材料、裝修工藝等因素進(jìn)行。2.對(duì)于可移動(dòng)的裝修裝飾部分，應(yīng)當(dāng)按照其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于不可移動(dòng)的裝修裝飾部分，應(yīng)當(dāng)按照其重置成本結(jié)合成新程度進(jìn)行評(píng)估。3.裝修裝飾的評(píng)估應(yīng)當(dāng)以實(shí)地查勘時(shí)的現(xiàn)狀為準(zhǔn)。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估1.對(duì)于因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的非住宅房屋，應(yīng)當(dāng)按照其停產(chǎn)停業(yè)期間的實(shí)際損失進(jìn)行評(píng)估。2.停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)收益、經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)預(yù)期等因素。3.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況，合理確定停產(chǎn)停業(yè)損失的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)。五、評(píng)估爭(zhēng)議處理（一）協(xié)商解決拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以首先通過(guò)協(xié)商的方式解決。雙方應(yīng)當(dāng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就評(píng)估結(jié)果進(jìn)行溝通和協(xié)商，尋求達(dá)成一致意見(jiàn)。（二）專家鑒定1.如果協(xié)商不成，拆遷當(dāng)事人可以共同委托房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定。2.房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，組織專家對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒定，并出具鑒定意見(jiàn)。3.專家鑒定意見(jiàn)作為處理評(píng)估爭(zhēng)議的重要參考依據(jù)。（三）行政復(fù)議與行政訴訟1.拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。2.在行政復(fù)議或者行政訴訟過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合，提供相關(guān)證據(jù)和資料，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查和處理。六、法律責(zé)任（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任1.評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)[X]個(gè)月以上[X]年以下；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：未按照本辦法規(guī)定的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估的；評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的；與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益的；泄露被拆遷人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的；其他違反本辦法規(guī)定的行為。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)因違規(guī)行為受到行政處罰的，其信用檔案將予以記錄，并向社會(huì)公示。（二）評(píng)估人員責(zé)任1.評(píng)估人員有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其執(zhí)業(yè)資格[X]個(gè)月以上[X]年以下；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：未按照本辦法規(guī)定的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估的；評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的；與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益的；泄露被拆遷人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的；其他違反本辦法規(guī)定的行為。2.評(píng)估人員因違規(guī)行為受到行政處罰的，其信用檔案將予以記錄，并向社會(huì)公示。（三）其他責(zé)任1.拆遷當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，提供虛假資料或者隱瞞真實(shí)情況，影響評(píng)估結(jié)果的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并依法