樓宇開發(fā)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)樓宇開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范化管理，確保樓宇建設(shè)質(zhì)量，提高開發(fā)效益，保障相關(guān)方合法權(quán)益，促進(jìn)樓宇開發(fā)行業(yè)健康有序發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司在[具體地域]范圍內(nèi)進(jìn)行的各類樓宇開發(fā)項(xiàng)目，包括新建、改建、擴(kuò)建等工程。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方相關(guān)規(guī)定，確保項(xiàng)目開發(fā)全過程合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則：牢固樹立質(zhì)量意識(shí)，將質(zhì)量要求貫穿于樓宇開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，確保建成的樓宇符合高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.安全保障原則：高度重視施工安全和使用安全，落實(shí)安全責(zé)任，采取有效措施防范各類安全事故發(fā)生。4.效益兼顧原則：在保證質(zhì)量和安全的前提下，合理控制成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、項(xiàng)目前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場調(diào)研對(duì)擬開發(fā)區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)研，包括市場需求、供給情況、價(jià)格走勢、競爭態(tài)勢等，形成詳細(xì)的市場調(diào)研報(bào)告。分析調(diào)研數(shù)據(jù)，評(píng)估項(xiàng)目的市場可行性和潛在風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。2.項(xiàng)目策劃根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，制定項(xiàng)目策劃方案，明確項(xiàng)目定位、功能布局、產(chǎn)品類型、規(guī)模等。組織相關(guān)部門和專家對(duì)項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行論證，確保方案的科學(xué)性和合理性。3.立項(xiàng)審批按照公司內(nèi)部立項(xiàng)審批流程，提交項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)及相關(guān)資料，包括項(xiàng)目策劃方案、市場調(diào)研報(bào)告、可行性研究報(bào)告等。公司立項(xiàng)審批部門對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審核，必要時(shí)組織實(shí)地考察，做出立項(xiàng)決策。對(duì)立項(xiàng)通過的項(xiàng)目，下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)文件。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或競爭性談判等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。對(duì)參與投標(biāo)或談判的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行資格審查，考察其業(yè)績、信譽(yù)、技術(shù)實(shí)力等，確保設(shè)計(jì)單位具備承擔(dān)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的能力。2.設(shè)計(jì)要求與溝通向設(shè)計(jì)單位提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、功能要求、建筑風(fēng)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等設(shè)計(jì)要求。建立與設(shè)計(jì)單位的定期溝通機(jī)制，及時(shí)反饋意見和建議，協(xié)調(diào)解決設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題，確保設(shè)計(jì)成果滿足公司和市場需求。3.設(shè)計(jì)審核與變更組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查設(shè)計(jì)的合理性、安全性、經(jīng)濟(jì)性等。對(duì)審核通過的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行備案，設(shè)計(jì)過程中如需變更設(shè)計(jì)，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，確保變更后的設(shè)計(jì)符合整體規(guī)劃和質(zhì)量要求。（三）土地獲取1.土地信息收集安排專人關(guān)注土地市場動(dòng)態(tài)，收集各類土地出讓、轉(zhuǎn)讓信息，建立土地信息數(shù)據(jù)庫。對(duì)符合公司項(xiàng)目開發(fā)需求的土地信息進(jìn)行篩選和分析，確定重點(diǎn)跟蹤目標(biāo)。2.土地獲取方式根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇合適的土地獲取方式，如招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，或通過收購、并購等方式取得土地使用權(quán)。按照相關(guān)法律法規(guī)和程序，參與土地競買或收購談判，確保土地獲取過程合法合規(guī)。3.土地手續(xù)辦理簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同后，及時(shí)辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)，取得土地使用證。按照土地出讓合同約定，完成土地開發(fā)建設(shè)相關(guān)手續(xù)，如繳納土地出讓金、契稅等，確保土地合法合規(guī)使用。三、項(xiàng)目建設(shè)管理（一）施工單位選擇1.招標(biāo)采購按照國家和地方有關(guān)招投標(biāo)法律法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目施工單位進(jìn)行公開招標(biāo)。編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求、評(píng)標(biāo)辦法等內(nèi)容。發(fā)布招標(biāo)公告，吸引符合條件的施工單位參與投標(biāo)。2.資格預(yù)審與評(píng)標(biāo)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)等級(jí)、業(yè)績、信譽(yù)、人員配備、設(shè)備情況等，確定入圍投標(biāo)單位名單。組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)入圍投標(biāo)單位的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，按照評(píng)標(biāo)辦法確定中標(biāo)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書。3.合同簽訂中標(biāo)通知書發(fā)出后，與中標(biāo)單位簽訂施工總承包合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程價(jià)款、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。同時(shí)簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書、廉政責(zé)任書等相關(guān)附件，確保施工過程中的安全管理和廉潔自律。（二）工程質(zhì)量控制1.質(zhì)量管理體系建立施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量保證措施，明確質(zhì)量管理責(zé)任。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范要求，建立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)監(jiān)理人員，制定監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施全過程監(jiān)理。2.原材料與構(gòu)配件管理施工單位應(yīng)對(duì)原材料、構(gòu)配件進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)和試驗(yàn)，確保其質(zhì)量符合要求。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的原材料、構(gòu)配件不得用于工程建設(shè)。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)原材料、構(gòu)配件檢驗(yàn)試驗(yàn)過程的見證和監(jiān)督，對(duì)不合格的原材料、構(gòu)配件及時(shí)督促施工單位退場處理。3.施工過程質(zhì)量控制施工單位應(yīng)按照施工圖紙和施工規(guī)范要求組織施工，嚴(yán)格執(zhí)行施工工藝標(biāo)準(zhǔn)，確保每道工序質(zhì)量符合要求。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工過程的旁站、巡視和平行檢驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正施工過程中的質(zhì)量問題，對(duì)關(guān)鍵工序和隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督檢查，未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，不得進(jìn)行下一道工序施工。4.質(zhì)量驗(yàn)收施工單位完成分項(xiàng)工程、分部工程施工后，應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后向監(jiān)理單位報(bào)驗(yàn)。監(jiān)理單位組織施工單位相關(guān)人員進(jìn)行分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行后續(xù)工程施工。單位工程完工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收，預(yù)驗(yàn)收合格后向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告。建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行單位工程竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。（三）工程進(jìn)度控制1.進(jìn)度計(jì)劃編制施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，編制詳細(xì)的施工總進(jìn)度計(jì)劃和月、周進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位審核。監(jiān)理單位對(duì)施工單位提交的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審核，提出意見和建議，確保進(jìn)度計(jì)劃合理可行。2.進(jìn)度跟蹤與協(xié)調(diào)監(jiān)理單位應(yīng)定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，對(duì)比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度，分析偏差原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)單位應(yīng)協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位及其他相關(guān)單位之間的關(guān)系，解決影響工程進(jìn)度的外部問題，確保工程順利進(jìn)行。3.進(jìn)度調(diào)整措施當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，施工單位應(yīng)分析原因，制定切實(shí)可行的趕工措施，增加資源投入，優(yōu)化施工方案，加快工程進(jìn)度。監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)施工單位的趕工措施進(jìn)行審核，并監(jiān)督實(shí)施，確保趕工措施有效。如因不可抗力或建設(shè)單位原因?qū)е鹿こ踢M(jìn)度延誤，應(yīng)按照合同約定辦理工期順延手續(xù)。（四）工程安全管理1.安全管理制度建立施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，明確安全生產(chǎn)責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)與施工單位簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書，明確雙方的安全生產(chǎn)責(zé)任和目標(biāo)。2.安全培訓(xùn)教育施工單位應(yīng)對(duì)所有施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。定期組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練，提高施工人員的安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。3.安全檢查與隱患排查施工單位應(yīng)定期進(jìn)行安全檢查和隱患排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對(duì)重大安全隱患應(yīng)立即停止施工，采取有效的防范措施，并及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位和相關(guān)部門。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場的安全監(jiān)督檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全問題及時(shí)督促施工單位整改，對(duì)拒不整改的應(yīng)及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位。4.安全事故處理發(fā)生安全事故后，施工單位應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行救援，保護(hù)事故現(xiàn)場，并及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位和相關(guān)部門。建設(shè)單位應(yīng)配合相關(guān)部門進(jìn)行事故調(diào)查處理，按照“四不放過”原則，分析事故原因，制定防范措施，對(duì)事故責(zé)任單位和責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅處理。四、項(xiàng)目成本管理（一）成本預(yù)算編制1.成本構(gòu)成分析組織相關(guān)部門和人員對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行詳細(xì)分析，明確成本構(gòu)成要素，包括土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。對(duì)各項(xiàng)成本構(gòu)成要素進(jìn)行市場調(diào)研和價(jià)格分析，確定成本預(yù)算編制的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。2.預(yù)算編制方法根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本構(gòu)成分析結(jié)果，選擇合適的成本預(yù)算編制方法，如定額計(jì)價(jià)法、工程量清單計(jì)價(jià)法等。按照預(yù)算編制方法，結(jié)合市場價(jià)格信息和項(xiàng)目實(shí)際情況，編制項(xiàng)目成本預(yù)算草案，明確各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)算金額。3.預(yù)算審核與調(diào)整組織相關(guān)部門和專家對(duì)成本預(yù)算草案進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查預(yù)算的合理性、準(zhǔn)確性和完整性。根據(jù)審核意見對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，形成最終的項(xiàng)目成本預(yù)算文件，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（二）成本控制措施1.合同管理在項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款項(xiàng)，對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤檢查，確保合同雙方履行各自的義務(wù)。加強(qiáng)對(duì)合同變更的管理，對(duì)涉及成本增加的合同變更，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，確保成本增加合理合規(guī)。2.工程計(jì)量與支付監(jiān)理單位應(yīng)按照合同約定和相關(guān)規(guī)范要求，對(duì)施工單位完成的工程量進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量，并出具計(jì)量證書。建設(shè)單位根據(jù)監(jiān)理單位出具的計(jì)量證書和合同約定，審核支付工程款項(xiàng)，確保工程款項(xiàng)支付準(zhǔn)確無誤，防止超付現(xiàn)象發(fā)生。3.成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控建立項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算和分析，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差。對(duì)成本偏差較大的項(xiàng)目，深入分析原因，采取有效的糾偏措施，確保項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。五、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與交付（一）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.資料整理施工單位應(yīng)在工程竣工后，按照檔案管理要求，及時(shí)整理工程竣工資料，包括工程前期文件、施工過程資料、質(zhì)量驗(yàn)收資料、竣工圖等。監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助施工單位做好竣工資料的審核和整理工作，確保竣工資料真實(shí)、完整、有效。2.自查自糾施工單位應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全等方面進(jìn)行全面自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改，確保工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。建設(shè)單位組織相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)預(yù)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，督促施工單位限期整改，整改合格后方可進(jìn)行正式竣工驗(yàn)收。（二）竣工驗(yàn)收程序1.申請(qǐng)驗(yàn)收施工單位完成自查自糾且整改合格后，向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并附工程竣工資料。建設(shè)單位收到申請(qǐng)報(bào)告后，對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，符合要求的組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2.驗(yàn)收組織建設(shè)單位組織成立竣工驗(yàn)收組，由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)人員組成?？⒐を?yàn)收組按照國家和地方有關(guān)工程竣工驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量、工程資料、工程使用功能等進(jìn)行全面檢查和驗(yàn)收。3.驗(yàn)收意見形成竣工驗(yàn)收組對(duì)工程驗(yàn)收情況進(jìn)行討論，形成竣工驗(yàn)收意見。對(duì)驗(yàn)收合格的工程，出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；對(duì)驗(yàn)收不合格的工程，提出整改意見，施工單位應(yīng)按照整改意見進(jìn)行整改，整改完成后重新申請(qǐng)驗(yàn)收。（三）交付使用1.物業(yè)承接查驗(yàn)工程竣工驗(yàn)收合格