江蘇購(gòu)房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范購(gòu)房行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障購(gòu)房當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在江蘇省行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的各類房屋買賣、租賃及相關(guān)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。包括新建商品房、存量房（二手房）的交易行為，以及房屋租賃過(guò)程中的各項(xiàng)管理事宜。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則房地產(chǎn)交易活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.公平公正原則交易各方應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正的原則，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上確定交易價(jià)格、交易條件等內(nèi)容，不得欺詐、脅迫或利用其他不正當(dāng)手段謀取利益。3.誠(chéng)實(shí)守信原則交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信，如實(shí)提供有關(guān)信息，履行合同約定的義務(wù)，不得隱瞞或虛假陳述重要事實(shí)。二、購(gòu)房資格管理（一）本地居民購(gòu)房資格1.具有江蘇省戶籍的居民家庭，可以在本省范圍內(nèi)購(gòu)買符合規(guī)定的住房。2.居民家庭購(gòu)房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策執(zhí)行。一般以家庭為單位，包括夫妻雙方及未成年子女名下的住房套數(shù)。（二）非本地居民購(gòu)房資格1.非江蘇省戶籍居民家庭在本省購(gòu)房，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策。通常要求提供一定期限的社?；蚣{稅證明，具體期限根據(jù)各地實(shí)際情況確定。2.對(duì)于在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌W(xué)習(xí)或生活的非戶籍居民，因改善居住條件等合理需求申請(qǐng)購(gòu)房的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供相關(guān)證明材料，經(jīng)審核通過(guò)后方可購(gòu)買。（三）購(gòu)房資格審核1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求購(gòu)房人提供購(gòu)房資格證明材料，并對(duì)其真實(shí)性進(jìn)行初步審核。2.各地房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立購(gòu)房資格審核系統(tǒng)，對(duì)購(gòu)房人提交的資格證明材料進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查。審核通過(guò)的，出具購(gòu)房資格證明；審核不通過(guò)的，不得向其銷售房屋。3.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供相關(guān)證明材料，如提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的，一經(jīng)查實(shí)，取消其購(gòu)房資格，并依法追究相關(guān)責(zé)任。三、商品房銷售管理（一）預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可預(yù)售。2.申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可范圍預(yù)售商品房，不得擅自變更預(yù)售范圍。預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售房源、價(jià)格、面積等信息。（二）現(xiàn)售管理1.商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房現(xiàn)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，并按照合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。（三）銷售價(jià)格管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠(chéng)實(shí)信用的原則制定商品房銷售價(jià)格，不得惡意哄抬房?jī)r(jià)。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定的價(jià)格范圍進(jìn)行銷售。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示價(jià)格信息，包括基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)幅度、實(shí)際銷售價(jià)格等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取虛假標(biāo)價(jià)、低價(jià)傾銷、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)手段銷售商品房。（四）銷售合同管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，并在合同簽訂前向購(gòu)房人明示合同條款。購(gòu)房人有權(quán)對(duì)合同條款提出異議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后簽訂合同。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕簽訂商品房買賣合同，不得附加不合理的條件。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行付款義務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)交付房屋。四、存量房交易管理（一）交易流程1.存量房買賣雙方達(dá)成交易意向后，應(yīng)當(dāng)簽訂存量房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.買賣雙方應(yīng)當(dāng)持存量房買賣合同、身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證書等材料，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。3.房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)交易材料進(jìn)行審核，符合條件的，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。（二）資金監(jiān)管1.為保障存量房交易資金安全，推行存量房交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方可以自行選擇監(jiān)管銀行，將交易資金存入監(jiān)管賬戶。2.交易資金監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)交易管理部門、監(jiān)管銀行和買賣雙方共同簽訂監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行管理。3.房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完成后，監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將交易資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。（三）經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員從事存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明，并在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示相關(guān)證照和服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守信，為交易雙方提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息，不得隱瞞或虛假陳述重要事實(shí)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得賺取差價(jià)，不得協(xié)助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同，不得采取不正當(dāng)手段促成交易。五、房屋租賃管理（一）租賃合同管理1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。合同應(yīng)當(dāng)明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、租金及支付方式、租賃期限、用途、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門備案。租賃當(dāng)事人可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門指定的網(wǎng)站或服務(wù)窗口進(jìn)行備案。3.房屋租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（二）租金管理1.房屋租金由租賃雙方協(xié)商確定，但不得違反國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房屋租賃項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房屋租賃項(xiàng)目，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在合同中明確租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整方式。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租金的監(jiān)測(cè)和分析，定期公布租金信息，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。（三）租賃登記備案1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。2.辦理租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋產(chǎn)權(quán)證書；租賃雙方身份證明；其他規(guī)定的材料。3.房地產(chǎn)管理部門對(duì)符合條件的房屋租賃登記備案申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)予以辦理，并出具租賃登記備案證明。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管（一）監(jiān)管部門職責(zé)1.省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和相關(guān)管理制度，指導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作。2.市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體監(jiān)督管理工作，包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房屋租賃當(dāng)事人等市場(chǎng)主體的監(jiān)管，以及對(duì)商品房銷售、存量房交易、房屋租賃等交易行為的監(jiān)管。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作。如物價(jià)部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)督檢查，工商部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)督管理等。（二）市場(chǎng)檢查與巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行檢查和巡查，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，商品房銷售、存量房交易、房屋租賃等交易活動(dòng)的合法性、規(guī)范性等情況。2.檢查內(nèi)容包括：是否取得相關(guān)資質(zhì)證書和許可證，是否按照規(guī)定進(jìn)行銷售、交易、租賃活動(dòng)，是否存在虛假宣傳、價(jià)格欺詐、合同欺詐等違法行為，是否履行相關(guān)備案手續(xù)等。3.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以處罰。（三）投訴舉報(bào)處理1.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴舉報(bào)制度，暢通投訴舉報(bào)渠道。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的投訴舉報(bào)電話、郵箱或網(wǎng)站，接受社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為的投訴舉報(bào)。2.對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、調(diào)查核實(shí)，并依法處理。處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋給投訴舉報(bào)人。3.鼓勵(lì)廣大群眾積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督，對(duì)查證屬實(shí)的投訴舉報(bào)，給予舉報(bào)人適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。七、法律責(zé)任（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的，責(zé)令限期改正，并處以警告，可并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。3.采取虛假標(biāo)價(jià)、低價(jià)傾銷、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)手段銷售商品房的，由物價(jià)部門、工商部門按照各自職責(zé)依法予以處罰。4.拒絕簽訂商品房買賣合同、附加不合理?xiàng)l件或者未按照合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給購(gòu)房人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法責(zé)任1.未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，由工商部門、房地產(chǎn)管理部門按照各自職責(zé)依法予以取締，沒(méi)收違法所得，并處以罰款。2.隱瞞或虛假陳述重要事實(shí)、賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂陰陽(yáng)合同、采取不正當(dāng)手段促成交易等違法行為的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并依法予以處罰。（三）房屋租賃當(dāng)事人違法責(zé)任1.未簽訂書面租賃合同、未辦理租賃登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以罰款。2.未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合