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建設(shè)容積率管理辦法一、總則(一)目的為了加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目容積率管理,規(guī)范建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃許可行為,保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī),結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況,制定本辦法。(二)適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上建設(shè)項(xiàng)目容積率的規(guī)劃管理。(三)基本原則1.符合城鄉(xiāng)規(guī)劃原則建設(shè)項(xiàng)目容積率必須符合經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃,不得擅自突破控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)要求。2.節(jié)約集約用地原則鼓勵(lì)和引導(dǎo)合理、節(jié)約利用土地資源,嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模,提高土地利用效率。3.公開公平公正原則容積率管理過(guò)程應(yīng)當(dāng)公開透明,接受社會(huì)監(jiān)督,保障公民、法人和其他組織的合法權(quán)益,確保管理行為公平公正。(四)定義1.容積率指一定地塊內(nèi),地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的比值。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地范圍內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積之和;地下有經(jīng)營(yíng)性面積的,其經(jīng)營(yíng)面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。2.建設(shè)項(xiàng)目指在國(guó)有土地上進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建的各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建設(shè)活動(dòng)。二、規(guī)劃管理(一)規(guī)劃編制要求1.控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確各地塊的容積率等規(guī)劃指標(biāo),并作為建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可的依據(jù)。2.編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮城市功能布局、土地利用效率、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力等因素,科學(xué)合理確定容積率指標(biāo)。3.對(duì)于涉及公共利益、公共安全等特殊情況的建設(shè)項(xiàng)目,在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí),可根據(jù)實(shí)際需要對(duì)容積率指標(biāo)進(jìn)行合理調(diào)整,但應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行論證和審批。(二)規(guī)劃調(diào)整1.因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等原因確需調(diào)整容積率的,應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行。2.建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)調(diào)整容積率的,應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng),并說(shuō)明調(diào)整的理由、依據(jù)和調(diào)整方案。3.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)調(diào)整容積率的事項(xiàng)進(jìn)行公示,征求利害關(guān)系人的意見。公示時(shí)間不得少于30日。4.經(jīng)公示無(wú)異議或雖有異議但不成立的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)組織專家論證,并根據(jù)論證意見提出審查意見。5.調(diào)整容積率涉及土地出讓合同變更的,建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)與土地出讓方簽訂補(bǔ)充協(xié)議,并按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。6.調(diào)整容積率的規(guī)劃許可事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并按照規(guī)定進(jìn)行公示。三、建設(shè)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則(一)一般規(guī)定1.建筑物的建筑面積計(jì)算應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)范執(zhí)行。2.建筑物的層數(shù)計(jì)算按照以下規(guī)定執(zhí)行:建筑物的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地坪±0.00以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20m以上的部分計(jì)算自然層數(shù)。建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等,層高在2.20m及以上的計(jì)算層數(shù)。建筑物的架空層及坡地建筑物吊腳架空層,層高在2.20m及以上的,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積并計(jì)算層數(shù)。3.建筑物的地下室、半地下室的建筑面積計(jì)算按照以下規(guī)定執(zhí)行:地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋的室外樓梯,應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。建筑物的陽(yáng)臺(tái),不論其形式如何,均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計(jì)算建筑面積:建筑物的陽(yáng)臺(tái),在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的,應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的,應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。(二)特殊情況處理1.建筑物的裙房與主體建筑之間有永久性變形縫、沉降縫等分開的,裙房的建筑面積和層數(shù)應(yīng)單獨(dú)計(jì)算。2.建筑物的附屬設(shè)施,如自行車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、設(shè)備用房、管理用房等,其建筑面積和層數(shù)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算,并納入容積率計(jì)算范圍。3.建筑物的架空層、避難層、屋頂花園等,符合相關(guān)規(guī)定的,其建筑面積可不納入容積率計(jì)算范圍,但應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確。4.對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目,其容積率計(jì)算可根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,但不得低于國(guó)家和地方規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。四、建設(shè)項(xiàng)目容積率管理程序(一)規(guī)劃條件核實(shí)1.建設(shè)項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)規(guī)劃條件核實(shí)。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的容積率等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行核實(shí)。核實(shí)內(nèi)容包括建筑物的實(shí)際建筑面積、層數(shù)、高度等是否符合規(guī)劃許可要求。3.建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)資料,配合城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進(jìn)行規(guī)劃條件核實(shí)。4.經(jīng)核實(shí),建設(shè)項(xiàng)目的容積率等規(guī)劃指標(biāo)符合規(guī)劃許可要求的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)出具規(guī)劃條件核實(shí)合格證明;不符合規(guī)劃許可要求的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位或個(gè)人限期整改,并依法予以處理。(二)監(jiān)督檢查1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目容積率執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查,建立健全監(jiān)督檢查制度。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括建設(shè)項(xiàng)目是否按照規(guī)劃許可的容積率進(jìn)行建設(shè),是否存在擅自改變?nèi)莘e率等違法行為。3.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、查閱資料、測(cè)量等方式進(jìn)行監(jiān)督檢查。建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合,如實(shí)提供相關(guān)資料。4.對(duì)于違反本辦法規(guī)定,擅自改變?nèi)莘e率的建設(shè)項(xiàng)目,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令限期改正,并按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。5.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門工作人員在容積率管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。五、法律責(zé)任(一)建設(shè)單位或個(gè)人責(zé)任1.建設(shè)單位或個(gè)人違反本辦法規(guī)定,未按照規(guī)劃許可的容積率進(jìn)行建設(shè)的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正,并處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實(shí)物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。2.建設(shè)單位或個(gè)人以欺騙手段取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,擅自改變?nèi)莘e率進(jìn)行建設(shè)的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法予以撤銷,并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。3.建設(shè)單位或個(gè)人在建設(shè)過(guò)程中擅自改變?nèi)莘e率,且無(wú)法采取改正措施消除影響的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令限期拆除,不能拆除的,沒收實(shí)物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。(二)相關(guān)部門工作人員責(zé)任1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門工作人員在容積率管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。2.其他有關(guān)部門
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