小區(qū)前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案

第一章物業(yè)管理處機(jī)制架構(gòu)

一、物業(yè)管理服務(wù)定位、服務(wù)目標(biāo)、管理模式、實施措施

（一）物業(yè)管理服務(wù)定位

XX小區(qū)是AA市首個大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾23萬平

方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融

為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級物業(yè)

管理標(biāo)準(zhǔn)實施管理。我們將按照標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)實行以住宅小區(qū)為主，適當(dāng)

配合對商鋪的物業(yè)管理服務(wù)開展工作。

（-）物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)

1.管理處嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理條例的規(guī)定，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同

的約定及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的承諾，開展物業(yè)管理服務(wù)工作。

2.與廣大業(yè)主一道遵守與保護(hù)《臨時管理規(guī)約》及各項小區(qū)內(nèi)部管理

規(guī)章制度，努力營造與諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住

環(huán)境。

3.力求做到小區(qū)實現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營與服務(wù)，管理無盲點，工作無挑剔，

業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。

4.最終達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主完美合作的目的。共同創(chuàng)建XX

的物業(yè)管理品牌形象，爭取兩年內(nèi)達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)AA市優(yōu)秀物業(yè)

管理小區(qū)稱號。

（三）管理模式與實施措施

1.管理模式

我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本”的管理理念，把

為業(yè)主(住戶)服務(wù)作為工作的“關(guān)注焦點”，把“熱情服務(wù)、精益求精、

盡忠職守、創(chuàng)新進(jìn)取”的工作作風(fēng)引入到物業(yè)管理的服務(wù)中去。通過制度

規(guī)范管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實

行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)與進(jìn)行人員定編,

在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。按照現(xiàn)代化的物

業(yè)管理方式，實行規(guī)?；?、科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理，創(chuàng)立獨(dú)具長

島特色的服務(wù)管理模式，力爭成為行業(yè)的佼佼者。

2.實施措施

(1)在努力通過規(guī)模化管理做好物業(yè)管理服務(wù)的同時，把個性化服務(wù),

人性化管理作為公司的重點工作目標(biāo)，以“公平”原則為指針，依法管理,

以情服務(wù)，以“業(yè)主的需要就是我們的追求”為服務(wù)理念，真正發(fā)揮“管

家”的作用。

(2)將管理處工作細(xì)劃分，共分為綜合部、保安隊、工程維修部、

綠潔部四個模塊，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直接對主任負(fù)責(zé)。對這

些模塊實行專業(yè)化管理，參照IS09000質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理,

確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。

(3)檢驗各模塊專業(yè)化管理的效果使用績效考核辦法，選取要緊工

作過程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績效考核的根據(jù)，每月評比一次，達(dá)到提高各模塊

服務(wù)質(zhì)量的目的。

二、“XX”小區(qū)一期管理處人員配置

人員配備計劃、崗位職責(zé)及素養(yǎng)要求

部門職務(wù)人數(shù)學(xué)歷職稱崗位職責(zé)素養(yǎng)要求

熟練掌握與業(yè)務(wù)有關(guān)的

大專以上文

政策、法規(guī)、制度，具

化，持有全國負(fù)責(zé)物業(yè)管

有豐富的物業(yè)管理經(jīng)

主任主任物業(yè)管理企理處的全面

1驗，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)

業(yè)經(jīng)理上崗管理工作

管理、解決問題與語言、

證

文字表達(dá)能力。

安高中以上文負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)部具有從事小區(qū)護(hù)衛(wèi)管理

保安隊長1化，持有專業(yè)的全面管理工作的經(jīng)驗，責(zé)任心強(qiáng)，

培訓(xùn)上崗證工作綜合素養(yǎng)好。

負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)

管的物業(yè)管

中專以上文具有一定的文化、公關(guān)

理理，計算收

綜合部化，持有管理素養(yǎng)，有一定協(xié)調(diào)能力，

員3

費(fèi)，協(xié)調(diào)、

員上崗證熟悉物業(yè)，懂電腦操作。

檢查業(yè)主投

訴處理。

責(zé)任心強(qiáng)，政治素養(yǎng)好，

初中以上文執(zhí)行各崗位有專業(yè)知識與護(hù)衛(wèi)管理

化，退伍軍人職責(zé)，確保工作經(jīng)驗，有一定獨(dú)立

保安

保安隊12或者通過專小區(qū)良好的處理突發(fā)事件能力，形

員

業(yè)培訓(xùn)、有上工作、生活象好。身高男1.68-

岡i-O證環(huán)境。1.73米之間,女1.55-

1.6米之間。

負(fù)責(zé)個區(qū)的

維通過專業(yè)培房屋、水電、具有水電崗位的技術(shù)技

工程修

訓(xùn)、有特殊工機(jī)電等設(shè)備能，經(jīng)驗豐富，維修搶

員3

維修部

種上崗證設(shè)施的養(yǎng)護(hù)修能力強(qiáng)，能吃苦耐勞。

與管理。

負(fù)責(zé)小區(qū)所

綠園藝專業(yè)或者有多年實

有公共綠化

化技工以上文際操作經(jīng)驗，熟悉綠化

2地及植物的

員化、園林專'業(yè)養(yǎng)護(hù)、管理與種植，能

養(yǎng)護(hù)與管

綠化吃苦耐勞。

潔衛(wèi)部理。

保負(fù)責(zé)小區(qū)的熟悉日常的與特殊的清

潔通過專業(yè)培

4各項保潔、潔保潔工作，責(zé)任心強(qiáng)，

員訓(xùn)

清潔工作。能吃苦耐勞。

下的管理處主任負(fù)責(zé)制。

⑵管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。

⑶內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng)：管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動與管理

手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的

管理運(yùn)作，否則，假如管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的操縱，

那么內(nèi)部管理必定是無效的。

⑷在具體運(yùn)作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢

查者，各項指令下達(dá)后，策劃、安排與執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過程中

的信息通過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供主任做出校正、推斷、總結(jié)。在整

個過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以

糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。

2.在對業(yè)主/住戶服務(wù)的操縱上，我們通過下列措施提升服務(wù)質(zhì)量：

⑴制定各部門的工作手冊，各崗位的工作流程、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考

核標(biāo)準(zhǔn)，來保證我們的服務(wù)質(zhì)量；

⑵建立對顧客的回訪制度，來檢查業(yè)主/住戶對我們管理服務(wù)工作的

滿意度；

(3)建立“主任意見箱”，隨時征集顧客對服務(wù)工作的意見，并使信息

的真實性與及時性得到保證。

3.在內(nèi)部管理上，我們通過建章立制，規(guī)范管理；員工培訓(xùn)，提高

員工綜合素養(yǎng);通過例會、員工之間的信息溝通及時熟悉住戶的要求希望,

員工情緒的細(xì)小變化，物業(yè)設(shè)備的特殊反應(yīng)等等。凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影

響的，在自己職權(quán)與能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息反映給主任，

以便及時作出處理，協(xié)調(diào)關(guān)系與解決問題。

第二章管理處各部門要緊職責(zé)及管理制度

一、各部門要緊職責(zé)

1.綜合部

——房屋管理。

一一入住、裝修管理。

——圖紙、住戶檔案管理。

——住戶投訴管理。

——房屋租賃管理。

——住戶回訪。

——外協(xié)外聯(lián)業(yè)務(wù)。

——社區(qū)文化管理。

——水電費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳管理。

一一物資采購、供應(yīng)及庫房管理。

——聯(lián)系家政服務(wù)及有償服務(wù)工作。

——管理處人員出勤考核、工資發(fā)放工作。

——定期公布各類物業(yè)費(fèi)用收支情況。

——參加房屋竣工驗收的查驗工作。

2.工程維修部

一一負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備安全檢查、保養(yǎng)與維修。

——管理好小區(qū)設(shè)備設(shè)施及技術(shù)圖紙資料。

——處理住戶水、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展維修業(yè)

務(wù)。

——做好各類公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修記錄。

——負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及培訓(xùn)指導(dǎo)使用。

——負(fù)責(zé)委托外部維修工程的聯(lián)系業(yè)務(wù)。

3.綠化潔衛(wèi)部

——負(fù)責(zé)綠化地的養(yǎng)護(hù)、修剪與管理。

——負(fù)責(zé)培養(yǎng)花苗。

——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。

——負(fù)責(zé)綠化潔衛(wèi)用具、化肥、農(nóng)藥、物品的使用與管理。

4.保安管理部

——協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內(nèi)的治安工作。

——協(xié)助消防部門搞好小區(qū)內(nèi)的消防工作。

——協(xié)助處理突發(fā)性事件。

一一負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)道路交通、車輛停放秩序的日常管理與車位收費(fèi)。

——負(fù)責(zé)保安部門物品、設(shè)施設(shè)備的管理。

——負(fù)責(zé)與派出所、社區(qū)委員會的協(xié)調(diào)工作。

二、日常管理制度

1.公司行政管理制度。

2.保安部管理手冊。

3.綠潔部管理手冊。

4.綜合部管理手冊。

5.工程維修部管理手冊。

6.財務(wù)部管理規(guī)定。

7.保安管理員考核制度。

8.工程維修人員考核制度。

9.房屋管理員考核制度。

10.綠化員考核制度。

1L潔衛(wèi)員考核制度。

第三章XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案

前期物業(yè)管理工作計劃方案分三個階段進(jìn)行：

第一階段：前期介入至業(yè)主入伙前。

第二階段：業(yè)主入伙至業(yè)主委員會成立前。

第三階段：業(yè)主委員會成立至業(yè)主全面入住。

一、前期介入服務(wù)方案

㈠根據(jù)與開發(fā)商簽訂的《XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》開展下列工作:

1.組建管理機(jī)構(gòu)。

2.作為物.業(yè)管理顧問，前期介入跟進(jìn)XX小區(qū)項目的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、

建設(shè)、施工質(zhì)量監(jiān)理、設(shè)備的安裝及調(diào)試。

3.配合開發(fā)商制訂《臨時管理規(guī)約》，與購房者簽訂《前期物業(yè)管理

服務(wù)協(xié)議》。

4.代表業(yè)主對XX小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┤娴慕庸茯炇铡?/p>

5.做好業(yè)主入伙運(yùn)作方案準(zhǔn)備工作。

㈡前期介入要緊服務(wù)工作內(nèi)容

1.前期介入工作流程

2.對“XX”項目周邊情況的熟悉與收集物業(yè)有關(guān)資料。

熟悉的要緊項目有：供電、供排水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等。

⑴機(jī)構(gòu)名稱、地點。

⑵機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。

⑶設(shè)備容量是否能夠滿足要求。

⑷如設(shè)備管線發(fā)生突發(fā)故障，與其聯(lián)系方法等。

3.周邊的社會、文化機(jī)構(gòu)情況的熟悉。

熟悉與物業(yè)管理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機(jī)構(gòu)、派出

所、消防部門等。對住宅小區(qū)有服務(wù)關(guān)系的部門有：醫(yī)院、游樂、購物場

所、郵局、學(xué)校、幼兒園等。掌握一一

⑴機(jī)構(gòu)名稱、地點。

⑵機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。

⑶戶口遷移手續(xù)。

⑷通郵地址。

⑸周邊服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、接待能力、檔次。

⑹學(xué)校幼兒園的入學(xué)、入園手續(xù)等。

㈢前期介入工作計劃

工作計劃表

序2006年

項目內(nèi)容

56789101112

號負(fù)責(zé)部門

月月月月月月月月

1制訂管理方案—公司總部

2物業(yè)前期介入—前期介入小組

3管理處籌建

1.建章立制

2.員工招聘培訓(xùn)公司總部

3.入伙、裝修資料

準(zhǔn)備

4綠化工程施工—綠化部

5畫停車場車位線——管理處

6物業(yè)辦公用房裝修——公司總部

7物業(yè)辦公用品配備—公司總部

8保安進(jìn)駐—保安部

9資料交接、—房開、客服、售

樓、物業(yè)主管領(lǐng)

入伙前對接會

導(dǎo)

1工程接管資料驗收—前期介入小組

0

1對驗房交房區(qū)域全—管理處

1面清洗

1驗房——前期介入小組

2

1發(fā)入伙通知書—管理處

3

1辦理入伙、交房—管理處

4

1驗房回訪登記—

5

1裝修管理—管理處

6

1日常物管職能運(yùn)營—管理處

7

㈣實施措施

1.各部門根據(jù)上述計劃安排工作。

2.要求各級管理人員根據(jù)計劃與執(zhí)行計劃的操縱標(biāo)準(zhǔn)對管理工作進(jìn)

行實施、衡量與評價。

3.在出現(xiàn)偏差時進(jìn)行糾正與修訂。

4.上述工作計劃可根據(jù)小區(qū)工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。

二、前期介入管理工作方案

要緊是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉

建筑項目的隱蔽工程、水電、安防、消防、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計規(guī)劃及

實施方案，從今后方哽管理、方便業(yè)主、符合實際情況出發(fā)向開發(fā)商、施

工單位提出可選擇的工作意見。

㈠收集政府對“XX”項目的審批手續(xù)及文件資料

1.《營業(yè)執(zhí)照》。

2.《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書》。

3.《項目開發(fā)批準(zhǔn)報告》。

4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5.《投資許可證》。

6.《國有土地使用證》。

7.《商品房銷售（預(yù)售）證》。

8.《建設(shè)用地紅線圖》。

9.《建筑開工許可證》等等。

㈡小區(qū)物業(yè)項目配置情況資料的收集。

物業(yè)管理企業(yè)對住宅項目進(jìn)行后期的物業(yè)管理時，很可能因前期的設(shè)

計、施工造成管理上的困難。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項目很大的一

項工作就是收集設(shè)計資料，根據(jù)物、業(yè)管理經(jīng)驗提出改進(jìn)方案。要緊收集的

資料及需要注意的問題有下列幾個方面：

L房屋戶型及面積、戶內(nèi)裝修、設(shè)施配置情況。

2.戶內(nèi)設(shè)施安裝情況（水、電、燃?xì)?、電視、寬帶、電話、空調(diào)預(yù)留

位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道等），熟悉這些設(shè)施在設(shè)計上對各類管線的維修是否方

便、對各類管線的設(shè)計是否安全、業(yè)主家中常用備件是什么？

3.建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)備設(shè)施的情況。要緊有：

⑴小區(qū)樓宇的情況（包含：樓宇的平面、立體圖、水、電、燃?xì)?、?/p>

帶、電視、電話安裝圖，項目本身配套設(shè)備名錄、產(chǎn)地及造價）。注意在

設(shè)計上對各類管線的維修是否方便，對各類管線的設(shè)計是否安全，與配套

設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。在設(shè)備出現(xiàn)問題時供應(yīng)商多長時間能夠到達(dá)現(xiàn)

場解決問題，今后檢修工作中需常備的備件是什么，需庫存多少合適等。

⑵綠化的情況。要緊有：綠化的布局及品種是否符合大眾化的生活習(xí)

慣，綠化用植物的品種是否有毒，是否會給業(yè)主帶來人身傷害。綠叱用植

物的品種是否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。

綠化種植的植物品種是否符合當(dāng)?shù)氐臍夂颍G化種植的植物品種養(yǎng)擔(dān)要求

是什么。

⑶小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用戶的情況（位置、面積、戶型）。

⑷小區(qū)商業(yè)及辦公用房的面積是否能夠滿足需要，與小區(qū)的建筑面

積比是否符合國家規(guī)定。位置、戶型是否能夠滿足管理及服務(wù)的需要。

⑸熟悉《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》的全面內(nèi)容，以分

清責(zé)任。

4.對項目的建議（后面專項論述）。

5.配合開發(fā)商制訂《臨時管理規(guī)約》。

6.與購房戶簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》。

7.與開發(fā)商配合，對售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)班，使

售樓人員懂得向購房者解釋物業(yè)管理方面的基本知識及物業(yè)養(yǎng)護(hù)與二次

裝修應(yīng)注意的事項。

8.設(shè)置與制訂業(yè)主準(zhǔn)備入住時需使用的各類文件、檔案與表格（附后）

三、設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境布局的建議方案

根據(jù)“XX”小區(qū)提供的總平面規(guī)劃圖，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗，從物

業(yè)使用功能的實際出發(fā)，對“XX”的設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境怖局提出如下建議性

意見：

㈠物業(yè)管理用房

物業(yè)管理用房按國家有關(guān)的法律法規(guī)要求，由開發(fā)商無償提供給物業(yè)

公司。在設(shè)計上應(yīng)考慮提供必要的物業(yè)管理用房應(yīng)作為物業(yè)管理處辦公用

房（含管理人員生活住房、廚房、衛(wèi)生間等）。

㈡市政設(shè)施設(shè)備

市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況合理配置。

1道路

小區(qū)的道路建設(shè)應(yīng)考慮滿足救護(hù)、消防、運(yùn)貨及搬家具的車輛通行要

求，居住生活單元及道路寬度應(yīng)在6M左右。

2給排水系統(tǒng)

⑴閥門與水表的配置：水表前后與旁通管上應(yīng)配置檢修閥門,水表與

表后閥門之間應(yīng)配置泄水裝置。

⑵給水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：閥門井、水表井、消火栓井、接合井，便于系統(tǒng)

的維修、保養(yǎng)。

⑶排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管

道。

3.管道燃?xì)猓涸谌細(xì)夤艿赖闹鞲晒芊种帒?yīng)配置閥門，以便操縱燃?xì)?/p>

流量與在燃?xì)夤苈肪S修時或者突發(fā)性事件時截斷燃?xì)饬髁俊?/p>

㈢供水、供電共用設(shè)施設(shè)備

1.公共區(qū)域用水、用電計量分表的配備，應(yīng)考慮單獨(dú)配置，如綠化用

水、水景觀、路燈、安防智能系統(tǒng)、電梯、物業(yè)管理用房、公共衛(wèi)生間、

會所、便民商店、消防、自來水二次加壓等都應(yīng)安裝分表，以便后期物業(yè)

管理統(tǒng)計、收費(fèi)工作。

2.公共區(qū)域照明開關(guān)組合設(shè)計配備盡量細(xì)劃，不宜一個開關(guān)操縱一片燈，

應(yīng)按每組燈的要求配備開關(guān)。如：要求24小時開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要

求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關(guān)，以

達(dá)到口后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來任意操縱,在硬件上做好設(shè)“配

備工作。

㈣安防系統(tǒng)

為營造小區(qū)安全、高效、文明、方便、舒適的社區(qū)環(huán)境，建議開發(fā)商

把小區(qū)建成智能化社區(qū)，在安全防范配備、防火防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動、網(wǎng)絡(luò)信息、

電視監(jiān)控、停車自動收費(fèi)等系統(tǒng)方面上一個新平臺。

㈤消防設(shè)施

根據(jù)消防部門的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)合理配備消火栓、消防器材、移動式

消防滅火器。

（六）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)

網(wǎng)絡(luò)、有限電視系統(tǒng)的保護(hù)由專營公司負(fù)責(zé)，應(yīng)設(shè)立系統(tǒng)專用電表。

（七）公共設(shè)施設(shè)備的配置：

1.建議在小區(qū)大門設(shè)立宣傳廣告櫥窗與小區(qū)平面指示牌。

2.建議完成小區(qū)內(nèi)各類警示標(biāo)識、指示牌、宣傳欄、牛奶箱、單元

報刊箱、單元公共生活垃圾桶。小區(qū)內(nèi)主干道相距30M左右設(shè)置一個果

皮箱。

3.對消防、電梯、自來水二次加壓、安防等重點部位的應(yīng)急供電，建

議安裝自備發(fā)電機(jī)系統(tǒng)。電梯應(yīng)安裝停電自動平層裝置及5方呼叫系統(tǒng),

以確保突然停電時業(yè)主不被困在電梯間。

4.自來水二次加壓系統(tǒng)實行分層加壓，對自來水公司能正常供水的樓

層不進(jìn)行二次加壓，以節(jié)約能源。

5.樓屋頂安裝太陽能熱水器問題。由于涉及到結(jié)構(gòu)、消防、防雷、外

立面美觀、管線布置等問題，如小區(qū)開發(fā)商同意給安裝，在設(shè)計上應(yīng)預(yù)留

各類配置。現(xiàn)在提倡節(jié)約型社會，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計時

需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。

6.商鋪空調(diào)安放位置與排水管應(yīng)統(tǒng)一預(yù)留。住戶空調(diào)外機(jī)的安裝位置

應(yīng)合理，外機(jī)安裝簡捷、安全。住宅窗框的寬度要稍寬于空調(diào)外機(jī)尺寸，

易于將空調(diào)外機(jī)挪出去安裝。

（A）其他建議

1.為便于小區(qū)的治安管理，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或者其它

帶刺的灌木，一能夠作為綠化美化環(huán)境，二能夠起防盜作用，三能夠減少

保安管理的成本。

2.考慮小區(qū)為半坡建筑群體，設(shè)計時對所有護(hù)坡要加設(shè)護(hù)欄，以保證

業(yè)主/住戶的居住安全。

3.沿街鋪面的設(shè)計使用上，應(yīng)考慮酒樓飲食的慮排煙、排污、噪音、

與配電問題,要符合環(huán)保要求，不能影響左鄰右舍及社區(qū)業(yè)主的正常生活。

在售房合同中應(yīng)有此項約定。

4.作為生活社區(qū)，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂室、文化活動室、綠化觀景點、

休閑椅等。

5.用戶配電方面，隨著大戶型房屋的出現(xiàn),每戶的用電負(fù)荷增長很快,

有些業(yè)主需要在其套間內(nèi)安裝好幾臺空調(diào)。另外還增加了電飯鍋、電炒鍋、

微波爐、電暖器、電熱水器等大功率電器，這樣用電負(fù)荷猛增。因此設(shè)計

時要盡量考慮配足用電量，以免造成住戶進(jìn)小區(qū)不久，就要申請增容，否

則常常跳閘、停電，甚至還會引發(fā)火災(zāi)。

四、XX接管驗收的工作計劃

㈠接管驗收原則

㈡接管驗收應(yīng)具備的條件

㈢接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

㈣職責(zé)分工

（五）日期安排及工作內(nèi)容、驗收要求

?成立小區(qū)接管驗收小組

1.提早派工程技術(shù)人員及管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與開發(fā)建設(shè)單位參與前

期物業(yè)管理及小區(qū)竣工收尾監(jiān)理工作。

2.與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商小區(qū)交接問題與制訂驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)

準(zhǔn)。

3.準(zhǔn)備接管驗收的各類表格。

4.編制小區(qū)驗收計劃，驗收方案。

?小區(qū)接管驗收應(yīng)具備的條件

根據(jù)《AA市房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用管理暫行辦法》實施：

1.已取得經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計單位勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位蓋

章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》；

2.已取得市公安消防部門核發(fā)的《建筑工程消防驗收意見書》；

3.已取得市政管理部門核發(fā)的《城市排水許可證》；

4.已取得市供電部門簽署的供配電設(shè)施驗收合格意見；

5.已取得市自來水公司出具的同意用水證明；

6.已取得市拆遷管理部門出具的落實拆遷安置證明（舊改項目）；

7.小區(qū)道路已按規(guī)劃要求完成建設(shè)；

8.小區(qū)室外燃?xì)夤芫€敷設(shè)完成，住宅室內(nèi)敷設(shè)到戶；

9.小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線敷設(shè)到戶；

1().小區(qū)綠化方案經(jīng)市園林管理部門備案，綠化工程按方案要求進(jìn)行

建設(shè)；

11.已依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂了書面的前期

物業(yè)服務(wù)合同。

12.分期實施建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠分期辦理交付使用備案手

續(xù)。

?參與竣工驗收

1查驗內(nèi)容：

⑴主體結(jié)構(gòu)

⑵外墻面

⑶屋面

⑷樓地面

⑸室內(nèi)裝修

⑹水、電、氣

⑺通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)

⑻消防、安防設(shè)施

⑼附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地

(10)環(huán)境綠化

2參與房屋竣工驗收工作，要緊是從物業(yè)管理的角度出發(fā)，重點對房

屋主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能為要緊內(nèi)容進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)有不符合實際

或者對物業(yè)使用功能有重大影響的，及時報告開發(fā)商。

?小區(qū)的預(yù)驗收

接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組核對所接收的資料，具備條

件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。屆時:驗收小組根據(jù)

驗收計?劃、標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)

驗收：

L驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收，

對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、

電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設(shè)備與

主材的規(guī)格型號、容量、制造廠。并清點數(shù)量、安裝位置等。

2.在預(yù)驗收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面的《物業(yè)驗收整改

通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或者工程施工單

位進(jìn)行整改。

3.對驗收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗收。要緊驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量與

運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的要緊技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求

移交單位組織設(shè)備制造廠或者施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。

4.預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。

?小區(qū)的正式驗收

預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進(jìn)行檢查、驗證，如整改合

格，則進(jìn)行正式的小區(qū)驗收。

L小區(qū)的設(shè)備驗收，做到三符合：

⑴圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量相符合。

⑵工程的要緊設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置相符合。

⑶設(shè)備包含設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能相符

合。

驗收完畢將驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。

2.對小區(qū)的其他公共配套設(shè)施進(jìn)行驗收，重點放在預(yù)檢時已記錄在案

的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

3.各專業(yè)根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據(jù)

單項驗收報告，做出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)

理審批。

4.公司總經(jīng)理代表小區(qū)的接收單位，同小區(qū)的交接單位進(jìn)行正式移

交。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并

將全部資料收歸存檔。

五、入伙管理與資料準(zhǔn)備

入伙管理歷來是物業(yè)管理工作重點，難度較大。由物業(yè)公司協(xié)同開發(fā)

商共同進(jìn)行，入住以后以管理處與業(yè)主為基本主體，為轉(zhuǎn)入日常管理做好

鋪墊與準(zhǔn)備。務(wù)必嚴(yán)格按下列程序進(jìn)行。

⑴業(yè)主入伙程序

⑵做好入伙前的各項準(zhǔn)備工作：

①各類管理表格、協(xié)議。

②②核對各房號鑰匙。

③水、電、氣、電話、電視、智能化系統(tǒng)設(shè)施開通的有關(guān)手續(xù)。

④財務(wù)收費(fèi)票證等。

⑤入伙資料及表格如下：

序數(shù)量紙

編號資料名稱備注

號（份）型

1、房屋質(zhì)量保證書32開裝訂成冊

2房屋使用說明書裝訂成冊

3二、住戶手冊A4裝訂成冊

41臨時管理規(guī)約A4

52臨時管理規(guī)約承諾書A4

6三、前期物業(yè)管理協(xié)議A4

7四、裝修手冊32開裝訂成冊

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)

81A4加印

協(xié)議

92住宅室內(nèi)裝飾裝修申請表A4加印

103防火責(zé)任書A4加印

114裝修施工承諾書A4加印

業(yè)主安裝分體式空調(diào)機(jī)承諾

125A4加印

書

136業(yè)主房屋裝飾裝修承諾書A4加印

14五、入伙資料

151入伙通知書A4

162入伙須知A4

173入伙手續(xù)書A4

184繳款通知書A4

195收費(fèi)一覽表A4

206業(yè)主入伙資料一覽表A4

217入伙程序示意圖A4

228房屋交房驗收表A4

239房屋維修整改單A4

2410鑰匙托管協(xié)議A4

2511業(yè)主基本情況綜合登記表A4

26六、與開發(fā)商交接資料表格

271房屋本體接管驗收表A4

282公共配套設(shè)施接管驗收表A4

293機(jī)電設(shè)備接管驗收表A4

304鑰匙驗收交接表A4

315資料接管驗收表A4

326接管驗收問題整改表A4

二、成立前期介入工作小組

1.前期介入工作小構(gòu)成員

組長：

副組長：

組員：2.要緊分工

組長：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。

副組長：負(fù)責(zé)前期介入，作的管埋、培訓(xùn)、入伙資料的準(zhǔn)備、房屋驗收

交接工作。

組員1：負(fù)責(zé)前期介入工作的跟進(jìn)管理、培訓(xùn)；房屋、設(shè)備的驗收、移

交；工程資料的交接工作。

組員2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。

組員3：負(fù)責(zé)隱蔽工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)管理資料的收集、存檔;

驗房、辦理入伙手續(xù)等工作。

組員4：負(fù)責(zé)前期介入隱蔽工程的跟進(jìn)工作，掌握隱蔽工程的走向，熟

悉各類設(shè)施設(shè)備的安裝情況；參與房屋、設(shè)備的驗收、移交；工程資料的交

接及辦理入伙手續(xù)等工作。

2.業(yè)主入伙至業(yè)主委員會成立前階段

（1）對XX小區(qū)實施正常的物業(yè)管理服務(wù)。

（2）在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施

的返修問題。

（3）協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位的關(guān)系，督促或者協(xié)調(diào)開發(fā)商與建

設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。

（4）在保修期滿時，代表業(yè)主對其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行一次全面的

檢查。

3.業(yè)主委員會成立至業(yè)主全面入住

（1）協(xié)助有關(guān)部門組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會c

（2）協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時管理規(guī)約》。

（3）與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。

㈢激勵機(jī)制

1.物業(yè)管理將企業(yè)效益、員工的業(yè)績與個人收入掛鉤，給予各級人員與

其奉獻(xiàn)相習(xí)慣的報酬。

2.月度考評與年度考評相結(jié)合，每年根據(jù)考評結(jié)果，決定人員的去留，

調(diào)整人員的待遇、職位。每年開展一次評優(yōu)爭先活動，從員工中選出一名優(yōu)

秀員工。對優(yōu)秀員工要求工作表現(xiàn)突出，當(dāng)年無任何不良記錄，經(jīng)公司考核

同意，另發(fā)給獎金，以示嘉獎。

3.實行工資福利等級機(jī)制。員工工資收入實行基本工資、崗位工資、

職務(wù)工資、效益工資、適當(dāng)補(bǔ)貼構(gòu)成的結(jié)構(gòu)型工資制度。每年根據(jù)考評結(jié)果,

適當(dāng)時候進(jìn)行工資待遇調(diào)整。

4.通過規(guī)范考核，實行優(yōu)勝劣汰機(jī)制。

5.實施量化考核機(jī)制。

6.實行獎勵機(jī)制

為了激勵員工的積極性，管理處制訂一套員工考核與獎罰制度，要緊有:

⑴獎勵規(guī)定

①半年內(nèi)無一次述紀(jì)記錄者，公司一次性獎勵50元。

②一年無一次違紀(jì)記錄者浮動一級工資。

③一年內(nèi)無一次違紀(jì)記錄，公司一次性獎勵100元。

7.實行工作人員輪換機(jī)制。適當(dāng)時機(jī)，適度實施人員工作輪換法，即有

利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性，激活員工潛力。

5.實行工資福利機(jī)制。員工除實行基本工資以外，還實行等級工資、效

益工資、生活補(bǔ)貼、夜班補(bǔ)助、節(jié)日加班費(fèi)、過節(jié)福利、服裝費(fèi)補(bǔ)貼、養(yǎng)老

金、醫(yī)療補(bǔ)貼、工齡工資等工資福利機(jī)制，關(guān)心員工生活，調(diào)動員工積極性。

6.實行員工思想教育機(jī)制。政治思想工作，是精神文明建設(shè)重要內(nèi)容。

管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素養(yǎng)、政治素養(yǎng)、道德素養(yǎng)的教育，鼓勵

員工參與物業(yè)管理工作與管理新技術(shù)，開展各類文體活動，從而建設(shè)一支有

思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊伍。

通過激勵機(jī)制的運(yùn)作，使員工體驗出自己的利益與管理處的生存與進(jìn)展

密切有關(guān)從而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感，激勵員工工作熱情，也給職工制造了具有

挑戰(zhàn)性與成就感的機(jī)遇。

規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件,

大多數(shù)建筑設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計時，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個重要構(gòu)成部

分，未能充分或者準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了煩惱，給物業(yè)公

司帶來了不便甚至困難。有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)在基礎(chǔ)工程建設(shè)開始介入,

讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營銷推廣等不一致專業(yè)在不

一致的層面上進(jìn)行互動。

（四）小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議

多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活與工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實際

情況，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營服務(wù)活動的項目如下：

1.物業(yè)租售代理：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)

務(wù)。

2.圖書、音像出租：

3.小區(qū)外墻廣告位出租、新型廣告體出租（如與廣告公司聯(lián)合投資經(jīng)營

電子屏幕、彩色燈箱等）。

4百貨、果菜、燃?xì)夤?yīng)。（為了不影響小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，蔬菜最好

通過摘冼后用保鮮袋裝擺賣）。

5.綠化工程服務(wù)：經(jīng)營花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。

6.維修服務(wù)：業(yè)主（住戶）室內(nèi)的水電、家電、家具維修。

7.裝修服務(wù)、家務(wù)服務(wù)，各類代辦服務(wù)等。

8.餐飲服務(wù)：【在避免噪聲、廢氣、塵灰、煤煙、污水等影響小區(qū)業(yè)主

（住戶）生活的前提下經(jīng)營】

（五）XX小區(qū)建設(shè)施工階段的現(xiàn)場秩序保護(hù)、操縱、管理、協(xié)助開發(fā)建

設(shè)單位監(jiān)督調(diào)試、配套設(shè)施安裝的工作方案。

1.小區(qū)建設(shè)施工階段的現(xiàn)場秩序保護(hù)、操縱、管理的建議

①小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)保護(hù)施工現(xiàn)場的秩序，設(shè)置門崗，

24小時值班警戒。

②加強(qiáng)對進(jìn)出人員的管理，實行來訪人員登記，車輛出入登記。嚴(yán)格

操縱閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進(jìn)入工地。施工人員須佩帶工作牌進(jìn)

出施工場所。對進(jìn)出施工現(xiàn)場的材料、物品實行嚴(yán)格檢查核實。貴重、大件

物品、材料務(wù)必經(jīng)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或者通過核實后才給予放行，即采取

“放行條”的措施。

③施工場所與施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。

④護(hù)衛(wèi)員加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的巡視，施工人員下班后對施工現(xiàn)場進(jìn)行清

場。

2.協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位監(jiān)督調(diào)試、配套設(shè)施安裝的工作建議。

①根據(jù)設(shè)計規(guī)范要求，檢查前期的工程質(zhì)量，系統(tǒng)隱蔽工程是否符合

設(shè)計要求。

②熟悉所要調(diào)試、安裝配套設(shè)施的性能、原理及操作方法。

③協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位，根據(jù)設(shè)計要求對配套設(shè)施進(jìn)行安裝、調(diào)試、管

線布置，并進(jìn)現(xiàn)場監(jiān)督。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。

（六）配合開發(fā)建設(shè)單位銷售項目，為售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識

的培訓(xùn)方案，與配合售樓現(xiàn)場對物業(yè)管理問題進(jìn)行解答的工作方案。

1.開發(fā)商在商品房營銷促銷初期，通過宣傳互動，積極引進(jìn)物業(yè)管理觀

念。在樓盤廣告宣傳的同時，介紹物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理收費(fèi)方

案，“管家式”物業(yè)管理服務(wù)項目，讓業(yè)主熟悉物業(yè)、解除后顧之憂，促進(jìn)

樓盤的銷售。

2.配合開發(fā)商制定《臨時管理規(guī)約》，與購房戶簽訂《前期物業(yè)管理服

務(wù)協(xié)議。

3.與開發(fā)商配合，對售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)班，培訓(xùn)

的要緊內(nèi)容是針對.業(yè)主購房時比較關(guān)心的物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行講授。

售樓人員物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)方案

序號培訓(xùn)時間培訓(xùn)內(nèi)容課時培訓(xùn)目的與要求主講人

一、物業(yè)管理熟悉物業(yè)管理的由從事多年物

1、物業(yè)管理的概念。概念，懂得物業(yè)業(yè)管理實踐經(jīng)

樓盤銷售

12、物業(yè)管理的內(nèi)容。2管理的內(nèi)容與實驗的管理處主

前兩周

3、為什么要實行物業(yè)管行物業(yè)管理的必任或者公司經(jīng)

理。要性理、副經(jīng)理授課

樓盤銷售二、前期物業(yè)管理服務(wù)熟悉前期物業(yè)管由從事多年物

24

前兩周1、前期物業(yè)管理服務(wù)概理服務(wù)概念，懂業(yè)管理實踐經(jīng)

念。得XX《前期物業(yè)驗的管理處主

2、XX“前期物業(yè)管理服務(wù)管理服務(wù)協(xié)議》任或者公司經(jīng)

協(xié)議》的要緊內(nèi)容的要緊內(nèi)容理、副經(jīng)理授課

三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、什么是物業(yè)管理服務(wù)

熟悉物業(yè)管理服

費(fèi)？由從事多年物

2：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收務(wù)費(fèi)的概念，收

業(yè)管理實踐經(jīng)

樓盤銷售費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)

3費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？2驗的管理處主

前兩周繳交的費(fèi)用，空

3、業(yè)主（住戶）入住時應(yīng)任或者公司經(jīng)

置房的收費(fèi)標(biāo)

繳交什么費(fèi)用？理、副經(jīng)理授課

準(zhǔn)。

4、空置物業(yè)是否要交物業(yè)

管理服務(wù)費(fèi)？

四、維修資金

1.維修資金的概念。

2.為什么要建立物業(yè)維修

資金？

熟悉維修資金的由從事多年物

3.物業(yè)維修資金繳交的標(biāo)

概念，維修資金業(yè)管理實踐經(jīng)

樓盤銷售準(zhǔn)？

42如何建立，使用，驗的管理處主

前兩周4.物業(yè)維修資金如何建

管理，監(jiān)督，繳任或者公司經(jīng)

立？

交的標(biāo)準(zhǔn)。理、副經(jīng)理授課

5.物業(yè)維修資金如何使

用?

6.物業(yè)維修資金的使用、

管理、監(jiān)督。

由從事多年物

五、《臨時管理規(guī)約》

熟悉《臨時管理業(yè)管理實踐經(jīng)

樓盤銷售L臨時管理規(guī)約的要緊內(nèi)

54規(guī)約》的要緊內(nèi)驗的管理處主

前兩周容。

容與作用。任或者公司經(jīng)

2.臨時管理規(guī)約的作用？

理、副經(jīng)理授課

由從事多年物

熟悉業(yè)主辦理入業(yè)管理實踐經(jīng)

樓盤銷售六、如何為業(yè)主辦理入住

62住手續(xù)的全過驗的管理處主

前兩周手續(xù)

程。任或者公司經(jīng)

理、副經(jīng)理授課

4.為配合開發(fā)商銷售樓盤，公司派具有物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗的人員到售樓

部對物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行解答。通過解答，熟悉業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的懂

得與要求。熟悉業(yè)主對樓盤的需求及其他合理性意見與建議，對日后的物業(yè)

管理起到一定的積極作用。

（五）業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案

?為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作

1.向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。

通知書的內(nèi)容包含：

（1）辦理入伙手續(xù)的時間地點。

（2）業(yè)主須攜帶的證件。

a購房合同原件。

b業(yè)主本人身份證與復(fù)印件一份。

c業(yè)主及家人每人各三張近期同版黑白或者彩色一寸照片。

d已交房款的收據(jù)。

e如業(yè)主委托他人代辦代辦人除帶上述所述材料外，還需帶業(yè)主的

委托代辦書原件與業(yè)主身份證復(fù)印件及代表人身份證原件與復(fù)

印件一份）。

2.告知業(yè)主須繳納的款項。

?辦理業(yè)主入伙手續(xù)及交樓的工作方案

1.核對業(yè)主身份、買房合同及入伙通知書。

2.業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》。

3.財務(wù)結(jié)算。

（1）驗證購房款發(fā)票或者收據(jù)。

（2）收、退購房款余額。

4.驗房。由接待員陪同業(yè)主、物業(yè)公司驗房，登記戶主水電表底數(shù)。合

格則填寫《房屋交樓驗收表》收存。不合格則填寫《房屋維修整改表》。

5.收樓簽約

發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走

向圖》及填寫《交房驗收一覽表》。

6.物業(yè)管理簽約：業(yè)主簽約《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》，發(fā)放《住戶手冊》

與《住戶出入證》，交付首期物業(yè)管理費(fèi)。

7.提供服務(wù)：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庥嘘P(guān)開通服務(wù)。

第三章“XX”一期小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

住宅：0.6元/月?平方米。

商鋪：L00元/月?平方米。

空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)50%向業(yè)主收取。

未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付。

2.生活垃圾處理費(fèi)按市政府文件標(biāo)準(zhǔn)收取。

3.公共水電管線損耗、公共水電公攤由業(yè)主或者物業(yè)使用人共同據(jù)實

分?jǐn)偂?/p>

4.電梯電費(fèi)、維保費(fèi)、年檢費(fèi)：小高層30元/戶/月，當(dāng)發(fā)生大、中維

修而業(yè)主/住戶所交納資金不足時，由使用該電梯的單元業(yè)主集資c

空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。

未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商全額支付。

二、物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算

1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

⑴7月交房

住宅：12058.57平方米X0.60元/月?平方米=7235元/月

小計：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為7235元。

（2）9月交房

住宅:16502.13平方米X0.60元/月?平方米=9901元/月

小計：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為9901元。

⑶合計：9月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為17136元。

三、XX物業(yè)管理處人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)

人數(shù)月薪標(biāo)準(zhǔn)（元/人）月工資總額

部門崗位

（人）試用期轉(zhuǎn)正（元/人）

管理處主任120002000

管理員

綜合部38002400

兼文員

工程部維修員38002400

綠化員25501100

綠潔部

潔衛(wèi)員45502200

保安部隊長110001000

門衛(wèi)崗67504500

巡邏崗37502250

合計2617850

序號項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）備注

以28560而為基礎(chǔ)測算，根據(jù)勞動部門及

?—人工費(fèi)定崗26人?？傊翟獎趧恿κ袌龅惹?/p>

況綜合確定

1員工工資17850元

工資總額的23.3%（含養(yǎng)

2社會保險費(fèi)老21%.失業(yè)2樂工傷4159元

0.5%、生育0.8%）

3福利費(fèi)工資總額的14%2499元

4教育經(jīng)費(fèi)工資總額的1.5%268元

法定節(jié)假日（500+2L5X人數(shù)X法定節(jié)假日按每

51008元

加班費(fèi)天數(shù)X200%）+12（月）年10天計

二辦公費(fèi)元

交通、通訊電話2部、手機(jī)6部、

1500.00元

費(fèi)市內(nèi)交通費(fèi)

序號項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）備注

辦公用水電

J9300元

費(fèi)

3業(yè)務(wù)費(fèi)人均60元/月480.00元通訊

按33.3萬M衛(wèi)生保潔面

積配33人，1萬用7人，

清潔衛(wèi)生費(fèi)23110.00元

購置保潔工具、保潔用

品、損耗。

多功能清洗機(jī)2250元/塵推63元/套X

臺，高速拋光機(jī)6600元20套，進(jìn)口海綿

/臺，吸塵吸水機(jī)3150水刮24元/個X

1工具費(fèi)元/臺，均按2年折舊；1000.00元20個,伸縮桿96

塵推、進(jìn)口海綿水刮、兀/個X20個，兩

伸縮桿、兩用榨水桶、用榨水桶135元/

長梯、短梯個X20個

每月消殺2次，每次600

2消殺費(fèi)600.00元

元

塑料袋

拖把、毛巾、掃把、垃小500個X2次

3保潔耗用品