濟(jì)寧住宅收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)濟(jì)寧住宅收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于濟(jì)寧市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：住宅收費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。2.合理公平原則：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)合理反映物業(yè)服務(wù)成本，兼顧業(yè)主承受能力和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)公平合理定價(jià)。3.質(zhì)價(jià)相符原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.公開透明原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、透明的原則，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)等應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。二、收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括以下項(xiàng)目：1.物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)：用于保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其配套設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、車輛停放管理等基本物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金：專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。3.車位場地使用費(fèi)：業(yè)主或使用人使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫所交納的費(fèi)用。4.其他費(fèi)用：經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取的其他合理費(fèi)用，如裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等。（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會公布。2.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定。3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的確定與調(diào)整（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的確定1.新建住宅項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中約定，并在銷售場所顯著位置公示。2.業(yè)主大會成立前，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門備案。3.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)報(bào)價(jià)格主管部門備案。（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前6個(gè)月書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)事項(xiàng)進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門備案。2.因物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)成本變動(dòng)的有效證明材料，并經(jīng)業(yè)主大會同意。業(yè)主大會可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行審計(jì)。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收期限不得超過一年。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供合法有效的收費(fèi)票據(jù)。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。五、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理（一）維修資金的交存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金。2.新建商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。3.維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）維修資金的使用1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出維修、更新和改造方案。維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施維修、更新和改造。維修、更新和改造費(fèi)用從維修資金中列支。2.維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）維修資金的管理1.維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理銀行，設(shè)立專戶，?？顚Ｓ谩?.維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.維修資金的利息收入應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修資金滾存使用。六、車位場地使用費(fèi)管理（一）車位場地使用費(fèi)的收取1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2.業(yè)主或使用人使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納車位場地使用費(fèi)。3.車位場地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。（二）車位場地使用費(fèi)的使用1.車位場地使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于車位、車庫的維護(hù)、管理等費(fèi)用支出。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布車位場地使用費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。七、其他費(fèi)用管理（一）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)1.業(yè)主進(jìn)行住宅裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規(guī)定收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。2.裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)將裝修垃圾運(yùn)至指定的垃圾處理場所。（二）特約服務(wù)費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的需求提供特約服務(wù)，并按照合同約定收取特約服務(wù)費(fèi)。2.特約服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。八、監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的監(jiān)督管理1.價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)制度，及時(shí)受理和處理業(yè)主的投訴舉報(bào)。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行記錄和公示。（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果決定是否調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。九、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，并處以罰款：不按照規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)等相關(guān)信息的；擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；重復(fù)收費(fèi)或者分解收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)的；不按照規(guī)定提供服務(wù)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）其他法律責(zé)任違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管