更換物業(yè)招標(biāo)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范公司/組織物業(yè)更換過(guò)程中的招標(biāo)行為，確保選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障公司/組織及業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司/組織因各種原因需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，通過(guò)招標(biāo)方式選聘新物業(yè)的活動(dòng)。（三）基本原則1.公平、公正、公開原則招標(biāo)活動(dòng)應(yīng)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，確保所有符合條件的潛在投標(biāo)人都有平等的機(jī)會(huì)參與投標(biāo)，評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)公正透明，結(jié)果應(yīng)公開公示。2.合法合規(guī)原則招標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)政策以及公司/組織的相關(guān)規(guī)定，確保招標(biāo)程序合法、有效。3.擇優(yōu)選擇原則通過(guò)綜合評(píng)估投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、服務(wù)方案、價(jià)格等因素，選擇最能滿足公司/組織及業(yè)主需求、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良、信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、招標(biāo)主體與職責(zé)（一）招標(biāo)人公司/組織作為招標(biāo)人，負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)更換招標(biāo)活動(dòng)，其職責(zé)包括：1.制定招標(biāo)計(jì)劃和方案，明確招標(biāo)范圍、要求、時(shí)間安排等。2.組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)工作。3.發(fā)布招標(biāo)公告，接受潛在投標(biāo)人的報(bào)名和投標(biāo)文件。4.組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)活動(dòng)，確定中標(biāo)人。5.與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的職責(zé)包括：1.審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件要求，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。2.向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。3.對(duì)評(píng)標(biāo)過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行記錄，并出具評(píng)標(biāo)報(bào)告。（三）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)人可根據(jù)實(shí)際情況委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的職責(zé)包括：1.協(xié)助招標(biāo)人編制招標(biāo)文件。2.發(fā)布招標(biāo)公告，組織潛在投標(biāo)人報(bào)名。3.接收、整理投標(biāo)文件，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)。4.提供招標(biāo)相關(guān)的咨詢服務(wù)。三、招標(biāo)程序（一）前期準(zhǔn)備1.需求調(diào)研招標(biāo)人組織相關(guān)人員對(duì)公司/組織的物業(yè)服務(wù)需求進(jìn)行全面調(diào)研，包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用預(yù)算等，形成詳細(xì)的需求調(diào)研報(bào)告。2.制定招標(biāo)文件根據(jù)需求調(diào)研報(bào)告，編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：招標(biāo)公告，明確招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、投標(biāo)人資格要求、投標(biāo)文件編制要求、投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等。投標(biāo)人須知，對(duì)招標(biāo)活動(dòng)的程序、規(guī)則、要求等進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。物業(yè)服務(wù)合同主要條款，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、費(fèi)用及支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，明確評(píng)標(biāo)因素、權(quán)重及評(píng)分細(xì)則。投標(biāo)文件格式，規(guī)定投標(biāo)文件應(yīng)包含的內(nèi)容和格式要求。3.確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員招標(biāo)人按照規(guī)定的條件和程序確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并向其發(fā)出評(píng)標(biāo)通知。（二）發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)通過(guò)公司/組織官網(wǎng)、相關(guān)媒體、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置等渠道發(fā)布招標(biāo)公告，公告期不得少于五個(gè)工作日。招標(biāo)公告應(yīng)包含以下內(nèi)容：1.招標(biāo)人名稱、地址和聯(lián)系方式。2.招標(biāo)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)容、要求等基本情況。3.投標(biāo)人資格要求，包括資質(zhì)等級(jí)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等方面的條件。4.獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方式及招標(biāo)文件售價(jià)。5.投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)。6.其他需要公告的事項(xiàng)。（三）報(bào)名及資格預(yù)審1.報(bào)名潛在投標(biāo)人在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)報(bào)名，提交報(bào)名資料，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書副本、法定代表人授權(quán)書、業(yè)績(jī)證明材料等。2.資格預(yù)審招標(biāo)人對(duì)報(bào)名的潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其是否符合招標(biāo)文件規(guī)定的資格要求。資格預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人方可獲取招標(biāo)文件。（四）編制與遞交投標(biāo)文件1.編制投標(biāo)文件潛在投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)包括商務(wù)部分、技術(shù)部分和價(jià)格部分。商務(wù)部分主要包括公司簡(jiǎn)介、資質(zhì)證書、業(yè)績(jī)證明、服務(wù)團(tuán)隊(duì)人員簡(jiǎn)歷等；技術(shù)部分主要包括物業(yè)服務(wù)方案、服務(wù)承諾、應(yīng)急處理預(yù)案等；價(jià)格部分主要包括投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)等。2.遞交投標(biāo)文件潛在投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前，將密封完好的投標(biāo)文件送達(dá)指定地點(diǎn)。招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收、登記工作。（五）開標(biāo)1.開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)招標(biāo)人按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織開標(biāo)會(huì)議。開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。2.開標(biāo)程序宣布開標(biāo)紀(jì)律。公布在投標(biāo)截止時(shí)間前遞交投標(biāo)文件的投標(biāo)人名稱，并點(diǎn)名確認(rèn)投標(biāo)人是否派人到場(chǎng)。檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。記錄開標(biāo)過(guò)程，并存檔備查。（六）評(píng)標(biāo)1.評(píng)標(biāo)委員會(huì)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)在開標(biāo)前確定，并在開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)宣布。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)嚴(yán)格遵守評(píng)標(biāo)紀(jì)律，公正、客觀地進(jìn)行評(píng)標(biāo)。2.評(píng)標(biāo)過(guò)程評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行初步評(píng)審，審查投標(biāo)文件是否滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，包括投標(biāo)資格、投標(biāo)報(bào)價(jià)、服務(wù)方案、業(yè)績(jī)等方面。對(duì)通過(guò)初步評(píng)審的投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審，按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)各投標(biāo)人的商務(wù)部分、技術(shù)部分和價(jià)格部分進(jìn)行綜合評(píng)分。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)獨(dú)立評(píng)審，不得相互串通或向招標(biāo)人暗示傾向意見。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，如有需要，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中的有關(guān)問題進(jìn)行澄清或說(shuō)明，但不得改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。3.評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)標(biāo)結(jié)束后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)出具評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)包括評(píng)標(biāo)基本情況和數(shù)據(jù)表、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單、開標(biāo)記錄、符合要求的投標(biāo)一覽表、否決投標(biāo)情況說(shuō)明、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、評(píng)標(biāo)得分一覽表、推薦的中標(biāo)候選人名單及理由等內(nèi)容。（七）定標(biāo)1.中標(biāo)候選人確定招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人名單，按照得分高低確定中標(biāo)候選人排序。排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。如排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)、因不可抗力不能履行合同、不按照招標(biāo)文件要求提交履約保證金，或者被查實(shí)存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為等情形，不符合中標(biāo)條件的，招標(biāo)人可以按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的中標(biāo)候選人名單排序依次確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，也可以重新招標(biāo)。2.中標(biāo)公示招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)在公司/組織官網(wǎng)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置等渠道對(duì)中標(biāo)人進(jìn)行公示，公示期不得少于三個(gè)工作日。公示期間，如有異議，招標(biāo)人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果作出相應(yīng)處理。3.簽訂合同公示無(wú)異議后，招標(biāo)人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、費(fèi)用及支付方式、違約責(zé)任等條款。四、投標(biāo)與評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（一）投標(biāo)文件要求1.投標(biāo)文件應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式和內(nèi)容編制，字跡清晰，內(nèi)容完整。2.投標(biāo)文件應(yīng)密封包裝，并在封口處加蓋投標(biāo)人公章。3.投標(biāo)文件應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前送達(dá)指定地點(diǎn)，逾期送達(dá)的投標(biāo)文件將被拒收。（二）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.商務(wù)部分（30分）企業(yè)資質(zhì)（10分）：根據(jù)投標(biāo)人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行評(píng)分，一級(jí)資質(zhì)得810分，二級(jí)資質(zhì)得57分，三級(jí)資質(zhì)得34分，暫定資質(zhì)得12分。業(yè)績(jī)（10分）：提供近三年類似規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目業(yè)績(jī)，每個(gè)業(yè)績(jī)得23分，最高不超過(guò)10分。業(yè)績(jī)證明材料包括合同復(fù)印件等。信譽(yù)（5分）：投標(biāo)人近三年無(wú)不良信用記錄得35分，有不良信用記錄的酌情扣分。以信用中國(guó)等相關(guān)網(wǎng)站查詢結(jié)果為準(zhǔn)。服務(wù)團(tuán)隊(duì)人員配備（5分）：配備齊全且經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)技術(shù)人員等，人員資質(zhì)和數(shù)量符合要求得35分，否則酌情扣分。2.技術(shù)部分（50分）物業(yè)服務(wù)方案（25分）：包括服務(wù)理念、服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、質(zhì)量保障措施、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容，方案科學(xué)合理、針對(duì)性強(qiáng)得1525分，一般得814分，較差得17分。服務(wù)承諾（10分）：對(duì)服務(wù)質(zhì)量、響應(yīng)時(shí)間、費(fèi)用控制等方面作出明確承諾，承諾切實(shí)可行得610分，一般得35分，較差得12分。設(shè)施設(shè)備管理方案（10分）：對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng)等有詳細(xì)方案，方案合理有效得610分，一般得35分，較差得12分。社區(qū)文化建設(shè)方案（5分）：有豐富多樣的社區(qū)文化建設(shè)計(jì)劃，能提升業(yè)主滿意度得35分，一般得12分。3.價(jià)格部分（20分）采用綜合評(píng)分法中的低價(jià)優(yōu)先法計(jì)算，即滿足招標(biāo)文件要求且投標(biāo)價(jià)格最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)為評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)，其價(jià)格分為滿分20分。其他投標(biāo)人的價(jià)格分按照下列公式計(jì)算：投標(biāo)報(bào)價(jià)得分=（評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)/投標(biāo)報(bào)價(jià)）×20。五、監(jiān)督與管理（一）監(jiān)督機(jī)構(gòu)公司/組織設(shè)立招標(biāo)監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)更換招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)督。招標(biāo)監(jiān)督小組由公司/組織內(nèi)部相關(guān)部門人員組成，其職責(zé)包括：1.監(jiān)督招標(biāo)活動(dòng)是否符合法律法規(guī)和公司/組織相關(guān)規(guī)定。2.檢查評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員是否公正、客觀地履行職責(zé)。3.受理對(duì)招標(biāo)活動(dòng)的投訴和舉報(bào)，并進(jìn)行調(diào)查處理。（二）投訴處理1.投標(biāo)人或其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)活動(dòng)不符合法律法規(guī)或公司/組織相關(guān)規(guī)定的，有權(quán)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人或招標(biāo)監(jiān)督小組提出投訴。2.招標(biāo)人或招標(biāo)監(jiān)督小組收到投訴后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出處理決定。處理決定應(yīng)