株洲物業(yè)定價(jià)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)株洲市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于株洲市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，履行服務(wù)義務(wù)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場調(diào)節(jié)價(jià)1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)創(chuàng)新，提供個(gè)性化、多樣化的物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主不同需求，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定1.制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)等，分別實(shí)行分等定價(jià)。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況等適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整方案由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門提出，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確因服務(wù)成本增加等原因需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式。1.包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納收取方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取銀行代收、物業(yè)企業(yè)現(xiàn)場收費(fèi)、電子支付等多種方式收取。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過信息化手段，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的便捷繳納。繳納時(shí)間業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同未約定的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期繳納處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法查處價(jià)格違法行為。2.會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，制定和調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，受理對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴舉報(bào)。房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作。2.會(huì)同價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序。3.協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。其他部門職責(zé)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的相關(guān)工作。監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供相關(guān)資料，不得拒絕、阻撓。2.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴舉報(bào)制度，及時(shí)受理和處理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報(bào)。對(duì)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定的行為，依法予以查處，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議處理協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，促進(jìn)問題解決。調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者相關(guān)調(diào)解組織申請調(diào)解。調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，遵循公平、公正、合理的原則，對(duì)爭議進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。仲裁或訴訟解決當(dāng)事人不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁；沒有仲裁協(xié)