建甌物業(yè)收費管理辦法總則制定目的為加強建甌市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》以及國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于建甌市行政區(qū)域內(nèi)依法成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的單位或個人，與業(yè)主或物業(yè)使用人之間的物業(yè)服務(wù)收費行為。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，自主開展物業(yè)服務(wù)活動，提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，不得無故拖欠。物業(yè)服務(wù)收費的定價形式政府指導(dǎo)價1.對普通住宅（含保障性住房）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。2.政府指導(dǎo)價的具體標(biāo)準(zhǔn)由建甌市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期向社會公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后由業(yè)主大會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，通過物業(yè)服務(wù)合同自主約定收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的制定1.建甌市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價指數(shù)變動等因素，制定普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確不同服務(wù)等級的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，作為確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。3.制定政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審和價格聽證，廣泛征求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會各方面的意見，確保收費標(biāo)準(zhǔn)合理、公正。市場調(diào)節(jié)價標(biāo)準(zhǔn)的確定1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間等內(nèi)容。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求，合理測算物業(yè)服務(wù)成本，制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主進(jìn)行公示。3.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度等情況，決定是否調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。如需調(diào)整，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的程序進(jìn)行。收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)成本變化、物價指數(shù)變動等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提前[X]個月書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求等相關(guān)信息。2.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案有異議的，可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商不成的，可通過法律途徑解決。3.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建甌市價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，經(jīng)審核后報市政府批準(zhǔn)，并向社會公布。物業(yè)服務(wù)收費的計費方式包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.采用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行服務(wù)義務(wù)，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本、費用支出與服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，業(yè)主不直接參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本核算。酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.采用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查詢物業(yè)服務(wù)資金的收支賬目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時提供相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)費用的收取收費時間1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式交納物業(yè)服務(wù)費用。2.新建房屋交付使用時，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。3.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。收費方式1.物業(yè)服務(wù)費用可采取包干制或者酬金制等計費方式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過銀行托收、現(xiàn)金交納、電子支付等方式收取物業(yè)服務(wù)費用。鼓勵業(yè)主通過銀行托收等方式按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。欠費處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳，并可按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。3.業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)多次催交仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，采取限制門禁出入、暫停相關(guān)服務(wù)等措施，但不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將欠費業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為規(guī)范明碼標(biāo)價1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間等有關(guān)情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行公示。規(guī)范收費1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和計費方式收取物業(yè)服務(wù)費用，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、增加收費項目或者重復(fù)收費。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取不正當(dāng)手段誘騙業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不得在業(yè)主入住時以任何名義向業(yè)主收取裝修保證金、押金等費用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并將經(jīng)營收益單獨列賬，按照合同約定用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)掛鉤1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；整改后仍不符合要求的，業(yè)主可按照合同約定扣減相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全服務(wù)質(zhì)量考核機制，定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，并將服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整掛鉤。服務(wù)質(zhì)量考核不達(dá)標(biāo)的，不得提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的管理經(jīng)營收益的范圍物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、屋頂、外墻、樓道等共有部分產(chǎn)生的廣告收入；利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的場地、空間、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行停放車輛、設(shè)置攤位、投放廣告等經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入；利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行租賃等經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入；以及其他利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營產(chǎn)生的收入。經(jīng)營收益的管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益單獨列賬，統(tǒng)一管理，定期向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告經(jīng)營收益的收支情況。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新，環(huán)境衛(wèi)生改善，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等方面的支出。3.業(yè)主大會成立前，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定經(jīng)營收益的管理方式。經(jīng)營收益的使用程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的實際使用情況和維修、養(yǎng)護(hù)計劃，提出經(jīng)營收益使用方案，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議。2.業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議通過經(jīng)營收益使用方案后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照方案組織實施，并定期向業(yè)主公布經(jīng)營收益的使用情況。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)等重大項目的支出，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)或委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行施工，并接受業(yè)主的監(jiān)督。監(jiān)督管理與法律責(zé)任監(jiān)督管理部門建甌市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)監(jiān)督管理工作。監(jiān)督檢查措施1.價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如實提供相關(guān)資料，不得拒絕、隱匿、謊報。2.價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可通過查閱賬目、實地檢查、向業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)查取證等方式，對物業(yè)服務(wù)收費情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在價格違法行為的，應(yīng)依法予以查處。法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰：擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、增加收費項目或者重復(fù)收費的；不按照規(guī)定明碼標(biāo)價的；采取不正當(dāng)手段誘騙業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；未按照合同約定提供服務(wù)或者提供的服務(wù)質(zhì)量不符合要求，仍按照原收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用的；其他價格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益單獨列賬、統(tǒng)一管理，或者未按照規(guī)定向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告經(jīng)營收益收支情況的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾