岷縣物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)岷縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于岷縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)；業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無故拖欠。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式（一）政府指導(dǎo)價1.對普通住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，由岷縣價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主通過物業(yè)服務(wù)合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅（含別墅）、寫字樓、商業(yè)物業(yè)及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場行情等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督檢查，規(guī)范其價格行為，維護(hù)市場正常價格秩序。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)分為不同的等級，各等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度執(zhí)行。具體物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，對房屋建筑、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等方面都有嚴(yán)格的要求。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月（浮動幅度為[X]%）。二級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)質(zhì)量較高，能較好地滿足業(yè)主的日常生活需求。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月（浮動幅度為[X]%）。三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：提供基本的物業(yè)服務(wù)，保障小區(qū)的正常運(yùn)行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月（浮動幅度為[X]%）。四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)內(nèi)容相對簡單，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月（浮動幅度為[X]%）。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)商確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。（三）其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.停車服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其所有權(quán)或使用權(quán)屬于業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取停車服務(wù)費(fèi)。停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。場地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，主要用于彌補(bǔ)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放管理服務(wù)成本。場地占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會按照公平、合理、公開的原則確定，并報價格主管部門備案。2.特約服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供特約服務(wù)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、市場行情等因素協(xié)商確定，并在服務(wù)協(xié)議中明確約定。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧，通過提高服務(wù)質(zhì)量、降低成本等方式獲取利潤。2.酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取時間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月、季或年度收取，具體收取時間由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同約定的收費(fèi)時間前，向業(yè)主發(fā)出繳費(fèi)通知，告知業(yè)主繳費(fèi)金額、繳費(fèi)方式、繳費(fèi)時間等信息。（二）繳納方式業(yè)主可以通過現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信、支付寶等方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供多種便捷的繳費(fèi)方式，方便業(yè)主繳費(fèi)。（三）欠費(fèi)處理1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。3.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責(zé)1.岷縣價格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行檢查和處罰。2.制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)市場價格秩序。3.受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面的投訴舉報，及時進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。（二）房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)1.岷縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.會同價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，組織開展物業(yè)服務(wù)項目達(dá)標(biāo)考核評定工作，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。3.協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的和諧穩(wěn)定。（三）其他部門職責(zé)其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。例如，市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處不正當(dāng)競爭、價格欺詐等違法行為；稅務(wù)部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行監(jiān)督管理，確保其依法納稅。（四）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，有無擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)等違規(guī)行為。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照規(guī)定的財務(wù)制度進(jìn)行財務(wù)管理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況是否真實、透明。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)等侵害業(yè)主權(quán)益的行為。（五）違規(guī)處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得一倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓：超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按照規(guī)定明碼標(biāo)價的；采取分解收費(fèi)項目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的。2.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，