【建發(fā)·匯鑫國(guó)際】2021年9月目錄綱要

Contents1234別墅市場(chǎng)概述別墅樓盤分析工程自身分析前言apreviousremark

地段——資源——產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)？劣勢(shì)？——差異？為難？1別墅市場(chǎng)概述金鷹星沙板塊中心板塊東城板塊南城板塊望城板塊市府板塊北城板塊麓南板塊別墅工程分布情況新推樓盤售罄14、水云間23、同升湖白竹水鄉(xiāng)27、香格里·麓山別墅142327在售樓盤1、綠城·青竹園2、湘江一號(hào)4、長(zhǎng)泰豪園7、藏瓏6、碧桂園威尼斯城8、鵬基·諾亞山林9、水印山城10、幸福里11、早安星城15、萬(wàn)科西街花園16、國(guó)中新城17、托斯卡納18、美洲故事19、比華利山20、御邦22、保利·閬峰云墅24、卓越·蔚藍(lán)海岸5、西山匯景25、中天山語(yǔ)林居26、星語(yǔ)林·汀香十里28、麓山戀迪亞溪谷32、長(zhǎng)沙玫瑰園34、南山·蘇迪亞諾36、中新森林海37、山水英倫山莊124117689101518171922201624526252834363237313122130312935333、沙河·世紀(jì)城12、山水灣13、好望谷21、橘郡29、岳麓山公館30、卓越·麓山別墅31、廣晟西海岸33、雙盈·臥龍灣35、河記黃埔36、龍灣國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)36從分布圖可以看出，目前，長(zhǎng)沙東西南北四面開(kāi)花，各有千秋(為由東城工程較少),這意味著長(zhǎng)沙城市生態(tài)資源豐富，但分布并不集中，地形地貌相對(duì)復(fù)雜，為別墅的產(chǎn)生奠定了良好的生態(tài)根底。市中心別墅樓盤開(kāi)發(fā)為零，這就意味著，市中心缺乏別墅做必備的生態(tài)景觀資源，因此，從客觀角度來(lái)說(shuō)，本案別墅與其他工程沒(méi)有任何可比性，從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，本案的先天資源與其他樓盤相比，處于劣實(shí)；隨著長(zhǎng)沙融城方案的實(shí)施，南城板塊作為融城中心地帶和大量土地的供給，會(huì)更加吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)在此沒(méi)。關(guān)鍵詞——生態(tài)資源分布均勻·市中心別墅為零·別墅開(kāi)發(fā)均在二環(huán)以外別墅工程分類序號(hào)純獨(dú)棟純別墅綜合項(xiàng)目1綠城青竹園長(zhǎng)泰豪園沙河世紀(jì)城藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)2碧桂園(獨(dú)立別墅區(qū))湘江1號(hào)鵬基諾亞山林早安星城3閬峰云墅水印山城幸福里卓越蔚藍(lán)海岸4卓越麓山別墅美洲故事萬(wàn)科西街(三期中天山語(yǔ)林居5托斯卡納國(guó)中新城南山蘇迪亞諾6御幫西山匯景長(zhǎng)沙玫瑰園7

汀香十里山水英倫莊中新森林海8

迪亞溪谷雙盈臥龍灣橘郡9

香格里麓山別墅山水灣廣晟西海岸10

好望谷和記黃浦11岳麓山公館別墅的分類〔除售罄外〕序號(hào)純獨(dú)棟純別墅綜合項(xiàng)目1綠城青竹園長(zhǎng)泰豪園沙河世紀(jì)城藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)2碧桂園(獨(dú)立別墅區(qū))湘江1號(hào)鵬基諾亞山林早安星城3閬峰云墅水印山城幸福里卓越蔚藍(lán)海岸4卓越麓山別墅美洲故事萬(wàn)科西街(三期中天山語(yǔ)林居5托斯卡納國(guó)中新城南山蘇迪亞諾6御幫西山匯景長(zhǎng)沙玫瑰園7

汀香十里山水英倫莊中新森林海8

迪亞溪谷雙盈臥龍灣橘郡9

香格里麓山別墅山水灣廣晟西海岸10

好望谷和記黃浦11岳麓山公館別墅的分類〔除售罄外〕

以上看出，長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)以綜合性產(chǎn)品為主導(dǎo)，純別墅產(chǎn)品為次，純獨(dú)產(chǎn)品更為市場(chǎng)稀缺性產(chǎn)品根據(jù)市調(diào)顯示：長(zhǎng)沙現(xiàn)階段每棟別墅成交價(jià)格均集中在300——500萬(wàn)之間，該類型的別墅均屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，從整體來(lái)看，突破1000萬(wàn)大關(guān)的別墅，長(zhǎng)沙僅藏瓏一個(gè)樓盤，其大獨(dú)棟銷售情況一般。在600—1000萬(wàn)之間的別墅成交，可以用寥寥無(wú)幾來(lái)形容。關(guān)鍵詞——亞別墅形態(tài)主導(dǎo)市場(chǎng)·成交主力軍為經(jīng)濟(jì)型別墅600——1000萬(wàn)的別墅產(chǎn)品成交慘淡2別墅樓盤分析板塊工程根本情況北城板塊1、綠城·青竹園2、湘江一號(hào)3、沙河·世紀(jì)城4、長(zhǎng)泰豪園樓盤名稱1324售罄亞別墅項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)長(zhǎng)泰豪園90余畝4萬(wàn)108套0.57北美獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼聯(lián)258～320㎡、雙280～320㎡、獨(dú)370～4000㎡獨(dú)：清盤（5000元/㎡起）雙：5480元/㎡聯(lián)：3980元/㎡起青竹園1000余畝約15萬(wàn)200余套0.25北美獨(dú)棟360～1000㎡主力420-650㎡按套計(jì)算，折算為12000-15000元/㎡湘江壹號(hào)2400畝100萬(wàn)129套（一期）（獨(dú)35套/雙38套/疊56套）0.47現(xiàn)代簡(jiǎn)約獨(dú)立、雙拼、疊加、高層230～530㎡主力290-330㎡獨(dú)13000元/㎡，雙9000元/㎡，疊6000元/㎡沙河世紀(jì)城1078畝150萬(wàn)

1.11地中海聯(lián)排、疊加、洋房、小高層

金鷹星沙板塊6、長(zhǎng)沙碧桂園威尼斯城8、鵬基·諾亞山林9、水印山城10、幸福里11、早安星城12、山水灣13、好望谷在售樓盤即將上市117689101312售罄7、藏瓏·湖上國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)碧桂園威尼斯城2580畝100萬(wàn)4292套(一期獨(dú)500套二期300套)0.55意大利獨(dú)立、聯(lián)排、洋房200～1200㎡主力200-300㎡聯(lián)排7500元/㎡，獨(dú)棟12000元/㎡，洋房水印山城230畝5萬(wàn)102套0.38北美別墅300～500㎡按套計(jì)算，200-400萬(wàn)/套鵬基諾亞山林747畝50萬(wàn)

0.95西班牙別墅、洋房、小高層

開(kāi)盤洋4500元/㎡/獨(dú)7200元/㎡聯(lián)5000元/㎡藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)500余畝（一期）46萬(wàn)615套（獨(dú)12套/雙87套/洋108套/高408套）1.5北美現(xiàn)代獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、小高層雙.300㎡左右/獨(dú)300-800㎡/洋120-180㎡/高125-319㎡雙.12000元/㎡洋.9000元/㎡高.6500元/㎡獨(dú).20000元/㎡早安星城110畝120余萬(wàn)（17萬(wàn)一期）聯(lián).96套/洋.800套/小高層.200余套1.25北美聯(lián)排、洋房90～200㎡聯(lián)197-269㎡聯(lián)排5700元/㎡，洋3880元/㎡，小高層2800元/㎡，項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)幸福里115.4畝（一期）11萬(wàn)800套（300余套別墅）1.14獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、小高層80～320㎡主力120-180㎡獨(dú)3800元/㎡以上（早期）、聯(lián)、疊5400元/㎡、小高層3200元/㎡山水灣622畝(165畝一期)8萬(wàn)(一期別:110套高.洋:400多套1.3北歐聯(lián)排(四)、高/小高層、洋房別：174～256㎡（207、198、230）主力230㎡別:4480元-4980元/㎡小高層:2900元/㎡,高層:3000元/㎡,洋房3100元/㎡好望谷360余畝7萬(wàn)

0.3

獨(dú)立（一期）300～700㎡8800元/㎡以上東城板塊15、萬(wàn)科西街花園在售樓盤1514即將上市售罄14、水云間項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)萬(wàn)科西街(三期50余畝6萬(wàn)70套1.76中式合院式202～239㎡11000元/㎡水云間202畝13.5萬(wàn)500余套1地中海聯(lián)排、疊加200～350㎡主力250-270㎡聯(lián)9000-10000元/㎡疊5000-7000元/㎡南城板塊16、國(guó)中新城17、托斯卡納18、美洲故事19、比華利山20、御邦21、橘郡22、保利·閬峰云墅24龍灣國(guó)際社區(qū)在售樓盤即將上市售罄181719222016212323、同升湖白竹水鄉(xiāng)2124項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)銷售率保利閬峰云墅583畝20萬(wàn)97套（對(duì)外）40余套（內(nèi)）0.35北美獨(dú)棟350～532㎡主力410-460㎡15000元/㎡左右93%12.22-1.9號(hào)銷售5-7套美洲故事800畝60萬(wàn)195套1.12北美獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡主力330-450㎡雙拼：9500元/㎡獨(dú)棟：14000元/㎡(雙拼13000獨(dú)棟18000100%（第一組團(tuán)41套）100%(22套)銷售2套二期聯(lián)排開(kāi)發(fā)中托斯卡納280畝20萬(wàn)252套別墅1.03意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡洋140-260㎡聯(lián)：6600-8000元/㎡洋：6000元/㎡洋100%聯(lián)90%御邦460畝16萬(wàn)約120套0.8英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170～230㎡聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%市府板塊24、卓越·蔚藍(lán)海岸5、西山匯景在售樓盤即將上市245售罄項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)銷售率卓越蔚藍(lán)海岸558畝52.5萬(wàn)聯(lián)排、雙拼30左右1.6地中海聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層聯(lián)、拼：200-300

洋房5000元/㎡聯(lián)排8500雙拼900012月29日推少量的洋房及電梯房,聯(lián)排(8500),雙拼(9000)30余套西山匯景120畝19萬(wàn)疊加72套2.3疊加、洋房、高層210-265疊加11000元洋房7500元高層5500元疊加7套（售罄）剩余2套洋房麓南板塊26、星語(yǔ)林·汀香十里28麓山戀迪亞溪谷29、岳麓山公館30、卓越·麓山別墅在售樓盤即將上市售罄25、中天山語(yǔ)林居27、香格里·麓山別墅31、廣晟西海岸26273025312928項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率汀湘十里840畝約30萬(wàn)373套0.55新中式獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排270～470㎡主力270-300㎡07.1.6聯(lián)、雙5000元/㎡獨(dú)6500元/㎡99%麓山戀迪亞溪谷330畝15萬(wàn)564套0.64西班牙獨(dú)立、聯(lián)排、疊加165～510㎡主力200-270㎡07.6.24獨(dú):10000-12000元/㎡,雙:6000元/㎡,疊\聯(lián):5000元/㎡,庭院:4500元/㎡85%中天山語(yǔ)林居63畝3.6萬(wàn)256套（40套別墅）0.99北美聯(lián)排、洋房125～280㎡主力200-271㎡07.8.25洋房3400元/㎡、聯(lián)排（198-210）按套90萬(wàn)折合4500元/㎡以上100%岳麓山公館600余畝17萬(wàn)300余套（60余一期）0.2北美聯(lián)排、獨(dú)立聯(lián)200～330㎡獨(dú)300-1000㎡主力300-350㎡預(yù)計(jì)08.4按套計(jì)算，折算為聯(lián)10000元/㎡以上、獨(dú)13000元/㎡左右

望城板塊32、長(zhǎng)沙玫瑰園34、南山·蘇迪亞諾36、中新森林海37、山水英倫山莊在售樓盤即將上市34363237353333、雙盈·臥龍灣35、和記黃浦售罄項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線均價(jià)銷售率南山蘇迪亞諾502畝（217一期）32.6萬(wàn)500余1.05澳洲聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、雙拼94～315㎡雙拼：240左右獨(dú)棟：310左右洋:3300元/㎡，聯(lián);4800元/㎡-5600元/㎡，獨(dú):9000元/㎡-15000元/㎡、雙拼7600元/㎡洋91%、聯(lián)排100%雙拼6套\獨(dú)棟11套中新森林海456畝（一期）30萬(wàn)2300套1.2地中海別墅、洋房、多層80～280㎡主力130-145㎡2500元/㎡（洋、多）3900元/㎡（別）95%長(zhǎng)沙玫瑰園1000畝100萬(wàn)32套（獨(dú)）1.8意大利獨(dú)立、小高層480～936㎡主力500-600㎡3800元/㎡（小高層）11000元/㎡別7-9套、小高層95%山水英倫莊園600余畝20余萬(wàn)1279套（聯(lián)353套/獨(dú)26套）0.6英國(guó)獨(dú)立、聯(lián)排、小高層高80～190㎡聯(lián)180-260㎡獨(dú)350-450㎡洋:3000元/㎡，聯(lián);4800元/㎡獨(dú):6000元/㎡

雙盈臥龍灣287畝（108）13.8萬(wàn)（一期）8001.5現(xiàn)代簡(jiǎn)約洋房、小高層、聯(lián)排75～240㎡主力120-148㎡預(yù)計(jì)3300元/㎡均價(jià)

和記黃浦一期10萬(wàn)聯(lián)排、獨(dú)棟疊加、雙拼、聯(lián)排4200起，均價(jià)6000—7000元每套170萬(wàn)起70%小結(jié)關(guān)鍵詞——08年至10年580萬(wàn)平供給量決定產(chǎn)品檔次的根本區(qū)別：

決定別墅檔次的因素很多，含括地段，建筑密度、容積率、自然風(fēng)景、綠化、人文、獨(dú)立空間等等，任何一個(gè)單一的因素都不是決定別墅價(jià)格和檔次的唯一標(biāo)準(zhǔn)。首先地段在決定價(jià)格因素和產(chǎn)品檔次中起著相當(dāng)重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容積率之間的價(jià)格和檔次又不盡相同。目前，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的開(kāi)展趨勢(shì)主要以二環(huán)以外為主，河西板塊、南城板塊、金鷹星沙板塊和所占的比重相對(duì)較大，這主要因?yàn)檫@一帶地價(jià)相對(duì)廉價(jià)和景觀人文環(huán)境相對(duì)較好及產(chǎn)品的純粹性較強(qiáng)所致。

以聯(lián)排別墅為主，疊加別墅供給相當(dāng)有限，獨(dú)棟四面開(kāi)花

根據(jù)所掌握的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前，長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品供給量到達(dá)了5521套，而其中以聯(lián)排別墅居首，達(dá)3240套，占到全市別墅類產(chǎn)品供給總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品，獨(dú)立別墅供給總量為1793套；疊加別墅為488套,占到全市的8.84%，這一數(shù)據(jù)根本說(shuō)明，疊加別墅已根本淘汰，取而代之的那么是洋房類產(chǎn)品。主要原因如下：1、疊加別墅與洋房比較，其性價(jià)比差異巨大；2、疊加別墅本身的產(chǎn)品定義與別墅類產(chǎn)品相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力偏弱；而結(jié)合市場(chǎng)情況來(lái)看，疊加別墅供給相當(dāng)有限，目前僅湘江1號(hào)、御邦、麓山戀迪亞溪谷等工程推出了一定的體量。對(duì)于獨(dú)棟來(lái)說(shuō)根本上所有工程都有獨(dú)棟別墅，但真正意義上的純獨(dú)棟工程并不多，主要以綠城青竹園、閬峰云墅、龍灣國(guó)際為代表。

關(guān)鍵詞——疊加別墅根本淘汰代表案例分析以下將對(duì)長(zhǎng)沙局部代表案例進(jìn)行分析，以供參考代表樓盤：碧桂園、保利閬峰云墅、美洲故事保利閬峰云墅總平圖一期二期一批項(xiàng)目名稱保利·閬峰云墅項(xiàng)目地址長(zhǎng)沙市生態(tài)動(dòng)物園旁物業(yè)類型別墅售樓部電話4121111開(kāi)發(fā)商名稱保利地產(chǎn)代理商名稱思睿達(dá)景觀設(shè)計(jì)單位新加坡DPC物業(yè)管理公司保利物業(yè)建筑設(shè)計(jì)單位加拿大EKSTICS開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)發(fā)周期兩期以上每期規(guī)模一期180畝開(kāi)盤時(shí)間2007年6月動(dòng)工時(shí)間2006年6月18日單價(jià)區(qū)間7000元/㎡-14000元/㎡均價(jià)按套銷售（8000元/㎡）總價(jià)區(qū)間300萬(wàn)以上優(yōu)惠政策VIP9.7折總用地面積583畝總建筑面積14萬(wàn)平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)綠化率65%建筑密度37%容積率0.36車位/車庫(kù)層高3米以上銷售價(jià)格建筑面積側(cè)間距7米以上前后距離

地下室層高/價(jià)格3米計(jì)入房?jī)r(jià)中央空調(diào)送建筑風(fēng)格北美建筑結(jié)構(gòu)框架花園面積比例300-800平米銷售價(jià)格送建筑單體容積率

物業(yè)費(fèi)2.5/㎡銷售率二期一批銷售5--7套交房時(shí)間08年10月30每層層高3米以上總套數(shù)97套產(chǎn)品特點(diǎn)純獨(dú)棟別墅盤，仿古啷道，大面積露臺(tái)、花園、中央空調(diào)贈(zèng)送，挑空客廳，雙車庫(kù)，70%房子有水系經(jīng)過(guò)。景觀特點(diǎn)依山傍水，原生態(tài)山，1萬(wàn)平米以上水系。戶型配比共26種戶型，350平米—532平米五房：40%，六房：40%，七房：15%，八房：5%推廣語(yǔ)項(xiàng)目主推廣語(yǔ)別墅中的世界名著戶外廣告位置芙蓉北路，芙蓉南路，機(jī)場(chǎng)戶型：452㎡---461㎡碧桂園威尼斯城一期總平圖翠漾花岸翠林水岸湖光翠色春江翠韻荷韻水軒藍(lán)寶灣浪漫陽(yáng)光藍(lán)天花語(yǔ)翡翠灣畔酒店商業(yè)學(xué)校開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目名稱碧桂園威尼斯城項(xiàng)目地址星沙鎮(zhèn)星沙大道北端物業(yè)類型別墅、聯(lián)排、洋房售樓部電發(fā)商名稱長(zhǎng)沙威尼斯城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商名稱自銷景觀設(shè)計(jì)單位

物業(yè)管理公司長(zhǎng)沙碧桂園物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)單位碧桂園集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)發(fā)周期三期每期規(guī)模

開(kāi)盤時(shí)間二期07.7.15動(dòng)工時(shí)間

單價(jià)區(qū)間聯(lián)：4600-4800；獨(dú)：5800-6500均價(jià)獨(dú)：6000以上總價(jià)區(qū)間97萬(wàn)-620萬(wàn)優(yōu)惠政策一次性9.8折總用地面積2580畝總建筑面積100萬(wàn)㎡精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修綠化率61.50%建筑密度13.00%容積率0.55車位/車庫(kù)層高獨(dú)：車庫(kù)2-3米銷售價(jià)格計(jì)入建面?zhèn)乳g距平均4.5米以上前后距離

地下室層高/價(jià)格無(wú)中央空調(diào)不送建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)框架花園面積比例200-500米銷售價(jià)格送（并送小園藝）建筑單體容積率（獨(dú)棟）

物業(yè)費(fèi)2元/㎡(建筑面積)0.5元/㎡(花園面積)銷售率二期一批80%

交房時(shí)間2008.1.20每層層高3米總套數(shù)4292戶產(chǎn)品特點(diǎn)精裝修、小獨(dú)棟景觀特點(diǎn)一期九大組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)以水系為中心景觀，配以樟樹(shù)等植物，園林布局稍微缺乏層次感戶型配比獨(dú)立別墅183-573㎡199套20.3%

超豪華別墅559-1200㎡26套2.6%

聯(lián)排別墅211-285㎡168套17.1%

洋房88-184㎡587套59.9%推廣語(yǔ)項(xiàng)目主推廣語(yǔ)1、威尼斯城，給您一個(gè)五星級(jí)的家2、在城市里，住到島上去戶外廣告位置/

戶型：224㎡美洲故事開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目名稱美洲故事項(xiàng)目地址長(zhǎng)沙市萬(wàn)家麗中路189號(hào)（萬(wàn)家麗路與湘府路交匯處）物業(yè)類型雙拼獨(dú)棟售樓部電話41900094198889開(kāi)發(fā)商名稱投資商：橫店集團(tuán)，上哈德普開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙德普置業(yè)代理商名稱自銷景觀設(shè)計(jì)單位美國(guó)LANDD物業(yè)管理公司第一太平融科建筑設(shè)計(jì)單位加拿大ADS經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)發(fā)周期二期每期規(guī)模一期占地358畝，二期占地415畝開(kāi)盤時(shí)間2007.9.29動(dòng)工時(shí)間2007.3.1單價(jià)區(qū)間雙拼:9500元/㎡獨(dú)棟:15000元/㎡均價(jià)雙拼：9500元/㎡，獨(dú)棟：15000元/㎡總價(jià)區(qū)間雙拼:340萬(wàn)獨(dú)棟:520萬(wàn)優(yōu)惠政策20萬(wàn)抵22萬(wàn)，一次性9.8折,按揭無(wú)總用地面積800畝總建筑面積60萬(wàn)平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率55.00%建筑密度27.76%(別墅25.2%)容積率0.55車位/車庫(kù)層高3米銷售價(jià)格計(jì)入銷售面積側(cè)間距6-9米前后距離20米左右地下室層高/價(jià)格3米中央空調(diào)無(wú)建筑風(fēng)格西班牙式,英式,法式建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)花園面積比例雙拼：2：1獨(dú)動(dòng)棟1：1銷售價(jià)格送建筑單體容積率

物業(yè)費(fèi)3元/㎡銷售率一期三批6套銷售2套交房時(shí)間2009.3每層層高首層3.2米其余3米總套數(shù)195套產(chǎn)品特點(diǎn)絕版地段，原創(chuàng)戶型景觀特點(diǎn)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)戶型配比一期西區(qū)：雙拼：MB01（410.93㎡/426.42㎡）：14套/7%，MB02（359.99㎡/337.04㎡）：16套/8%，MB03（385.78㎡/385.15㎡）：16套/8%，MB04（363.16㎡/370.50㎡）：12套/6%，MB21（386.68㎡/405.60㎡）：24套/12%，MB22（393.63㎡/372.73㎡）：16套/8%，MB23（408.68㎡/369.44㎡）：10套/5%，獨(dú)棟：MA01(444.59㎡):3套/1%,MA02(352.16㎡):5套2%,MA03（385.66㎡）：2套/1%，MA21(426.76㎡):4套/2%,MA22（341.34㎡）：4套/2%,MA24(341.50㎡):3套/1%,MA25(361.78㎡):2套/1%推廣語(yǔ)項(xiàng)目主推廣語(yǔ)一棟別墅，在等一個(gè)家族，一棟別墅，改變一個(gè)城市如何對(duì)得起，這天賦的姓氏。戶外廣告位置東塘立交橋，十字嶺，步行街，3工程自身分析621、景觀資源處于極度劣勢(shì)，與長(zhǎng)沙其他別墅樓盤根本無(wú)可比性，不匹配高端居住的根本條件；2、工程本身地處市中心，高密度的建筑無(wú)法滿足根本的別墅大尺度綠化園林的要求，同時(shí)工程本身的園林根本無(wú)特色；3、位于城市主干道，環(huán)境嘈雜，不適宜品質(zhì)居?。?、疊加別墅已根本在市場(chǎng)中淘汰，洋房類產(chǎn)品迅速占領(lǐng)疊加別墅市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)〔Strength〕劣勢(shì)〔Weak〕工程SWOT分析關(guān)鍵詞——questionONE:地段能否成就價(jià)值？questionTOW:產(chǎn)品與價(jià)值的矛盾？questionTHREE:產(chǎn)品與地段的矛盾？631、長(zhǎng)沙整體別墅市場(chǎng)供給量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；2、與長(zhǎng)沙其他別墅樓盤相，景觀與園林成為別墅產(chǎn)品最大的短板；3、潛在高端客群對(duì)這一版塊別墅產(chǎn)品的認(rèn)同度不高，而二環(huán)以內(nèi)別墅將對(duì)我們形成最大威脅，如：美洲故事、托斯卡納等，未來(lái)勢(shì)必造成客戶資源的分流；4、區(qū)域版塊以內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁，版塊內(nèi)擁有6個(gè)別墅工程，如：龍灣國(guó)際、橘郡等都將對(duì)本案形成極大威脅；5、經(jīng)濟(jì)型別墅主導(dǎo)市場(chǎng)，600—800萬(wàn)一套的疊加別墅無(wú)形會(huì)造成有價(jià)無(wú)市的為難局面。時(shí)機(jī)〔Opportunity〕威脅〔Threat〕工程SWOT分析questionONE:地段能否成就價(jià)值？地段無(wú)疑是本案別墅產(chǎn)品最核心的優(yōu)勢(shì)，但我們考慮到別墅這一物業(yè)的本身形態(tài)所必須具備的先天性要素：1、優(yōu)越的生態(tài)景觀資源，環(huán)境是別墅的核心要素，而本案別墅并不具備這一要素；2、別墅本身的人文生活環(huán)境，該類產(chǎn)品客群的主要特征就是高素養(yǎng)，但本案規(guī)劃有多種形態(tài)物業(yè)，勢(shì)必破壞別墅本身的居住環(huán)境，同時(shí)周邊人員魚(yú)龍混雜，別墅本身被各種年代久遠(yuǎn)的建筑所包圍，從社區(qū)環(huán)境來(lái)看，私密性極差，居住檔次難以提高，因此，本案別墅本身的居住價(jià)值將被極大的削弱；3、別墅所面臨的客群均為高端客群，該類客群有一個(gè)共同特征——私家車，這一特征無(wú)疑說(shuō)明，客戶對(duì)于別墅產(chǎn)品的需求根本可以冷淡地段的優(yōu)勢(shì)，這也是眾多別墅位于二環(huán)以外的主要因素，因?yàn)?，客戶?duì)別墅的地段抗性較小?？偨Y(jié)：以別墅來(lái)言，地段好不一定能夠成就價(jià)值，假設(shè)本案為市中心純別墅社區(qū)，或規(guī)劃為小獨(dú)棟，那么有可能通過(guò)地段將起價(jià)值發(fā)揮到最大化。另一方面，取決于別墅本身的先天性要素，而本案地段的優(yōu)勢(shì)與別墅本身的先天性優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)出兩極化差異，缺乏良好的環(huán)境支撐，別墅價(jià)值將被冷淡。最終結(jié)論——結(jié)合地段、產(chǎn)品形態(tài)、整體規(guī)劃三方面因素，本案地段不能成就本案別墅的價(jià)值。問(wèn)題導(dǎo)出與分析⑴questionTOW:產(chǎn)品與價(jià)值的矛盾？在長(zhǎng)沙疊加型別墅已根本被市場(chǎng)進(jìn)化，取而代之的那么是：花園洋房；為何疊加產(chǎn)品根本被市場(chǎng)淘汰，我們可以根據(jù)以下情況來(lái)分析：1、現(xiàn)階段托斯卡納在售產(chǎn)品中，其花園洋房，從專業(yè)角度來(lái)判斷，該類洋房其實(shí)就是疊加別墅的改進(jìn)類型，根本屬于經(jīng)濟(jì)型疊加別墅，但性價(jià)比與價(jià)格相對(duì)而言存在著天壤之別，該類產(chǎn)品與疊加別墅總價(jià)相差在100—300萬(wàn)以內(nèi)。2、現(xiàn)階段市場(chǎng)在售洋房類產(chǎn)品，其居住功能本身不亞于疊加別墅，假設(shè)疊加別墅為100分，那么洋房類產(chǎn)品可打到80—90分，這也是疊加別墅被淘汰的根本原因；3、在同等功能條件下，本案疊加別墅未來(lái)預(yù)計(jì)售價(jià)將在350—700萬(wàn)之間，而洋房類產(chǎn)品最高價(jià)格不超過(guò)200萬(wàn)，同時(shí)，長(zhǎng)沙洋房設(shè)計(jì)形態(tài)與疊加別墅極度相似，比較導(dǎo)致客戶對(duì)疊加別墅的認(rèn)同度不高；總結(jié)：結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品的銷售來(lái)看，本案別墅本身的價(jià)值根本界定在11000—12000之間，但從開(kāi)發(fā)本錢的角度考慮，本案別墅均價(jià)必將突破14500元，同類型的花園洋房售價(jià)最高僅打到9800元。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于：托斯卡納因此，未來(lái)本案疊加別墅的開(kāi)發(fā)其產(chǎn)品與價(jià)值將形成極大的矛盾；問(wèn)題導(dǎo)出與分析⑵questionTHREE:產(chǎn)品與地段的矛盾？1、市中心地段，除純別墅社區(qū)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力之外，其他類型的別墅社區(qū)，由于缺乏先天性的資源配備，因此，產(chǎn)品本身缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。2、市中心原本就是寸土寸金的地段，規(guī)劃大面積的社區(qū)園林的可能性根本為零，從現(xiàn)階段工程的園林規(guī)劃我們就可以看出，下沉式園林，綠化率35%，與其他別墅樓盤根本無(wú)法比較?？偨Y(jié)：該地段規(guī)劃別墅，其本身就是對(duì)地段資源的極大浪費(fèi)，一方面，無(wú)法突出別墅本身的價(jià)值。另一方面，別墅10000平米的占地面積，其本身就是對(duì)地塊的資源浪費(fèi)，酒店其實(shí)更適宜于改地段的屬性，花園洋房其次。問(wèn)題導(dǎo)出與分析⑶綜合評(píng)價(jià)

——與其他工程比照分析表別墅要素競(jìng)爭(zhēng)別墅本案別墅比較分析綜合評(píng)分地段90%別墅位于二環(huán)以外地處市中心相對(duì)優(yōu)勢(shì)，但不明顯生態(tài)景觀良好的生態(tài)景觀無(wú)劣勢(shì)主題園林鮮明風(fēng)格的園林無(wú)園林風(fēng)格劣勢(shì)綠化面積大面積園林綠化35%綠化率劣勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加別墅劣勢(shì)社區(qū)氛圍良好人文居住環(huán)境居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜商務(wù)辦公為主劣勢(shì)產(chǎn)品類型多元化產(chǎn)品線僅疊加別墅劣勢(shì)功能空間適宜居住，投資空間小多種功能空間適宜投資絕對(duì)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞——

CBD中心·功能界定·小眾客群解決之道3大突破口突破之一：商務(wù)別墅定位突破之二：別墅功能定位突破之三：小眾客群目標(biāo)打破常規(guī)，結(jié)合本案150米超高層寫(xiě)字樓，給予別墅功能定位，突出別墅的功能空間：商務(wù)會(huì)所、商務(wù)辦公、高檔居住4工程自身分析測(cè)算前提條件說(shuō)明測(cè)算方式——1、本錢法；2、比較法71建設(shè)用地面積（平米）建筑面積（平米）住宅容積率綠化率459332471643.0≤35%壹項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積（平米）建筑面積（平米）容積率綠化率10000104001.04≤50%3、樓面地價(jià)本錢〔元/建筑平方米〕建筑面積（平米）總地價(jià)款公建容積率樓面地價(jià)2471645.33億6.52158元/㎡成本法用地面積10000㎡（別墅）總