名城.湖左岸推

廣

方

案溝通稿推廣框架2021年樓市分析金沙CBD商業(yè)背景周邊工程研究商鋪銷售分析推廣銷售策略視覺表達(dá)局部PromotionFramework2021樓市分析2021年可謂是史無(wú)前例的調(diào)控年，調(diào)控呈現(xiàn)出連續(xù)性和廣泛性。下表可以看出調(diào)控的動(dòng)態(tài)開展：2021年中央政府對(duì)于樓市的態(tài)度一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位溫家寶總理表示:樓市調(diào)控不會(huì)半途而廢本報(bào)記者王煒2021年03月19日07:59來(lái)源:人民網(wǎng)-?人民日?qǐng)?bào)?看新聞2021樓市調(diào)控仍是主旋律大勢(shì)向下成定局地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)2021-2-9房地產(chǎn)調(diào)控方向堅(jiān)決不移，行業(yè)冬天未現(xiàn)盡頭“限購(gòu)〞等調(diào)控實(shí)施細(xì)那么或適度微調(diào)長(zhǎng)三角依然是調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域

房地產(chǎn)調(diào)控不放松，市場(chǎng)寒冬剛剛開始未來(lái)展望※房地產(chǎn)調(diào)控：短期內(nèi)限購(gòu)仍將繼續(xù)，擴(kuò)大保障房供給不放松?！康禺a(chǎn)市場(chǎng)：寒冬剛剛開始，繼“金九銀十〞成色暗淡后，11月主要城市量?jī)r(jià)水平繼續(xù)向下，預(yù)計(jì)接下來(lái)半年左右，主要城市量?jī)r(jià)水平繼續(xù)向下的可能性較大，開發(fā)商資金緊張成都進(jìn)一步上升。擠出多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。21有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，治理通貨膨脹。3有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，深層次調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。4有利于商鋪、寫字樓等商業(yè)類產(chǎn)品的成交量快速增長(zhǎng).正面效應(yīng)影響地方經(jīng)濟(jì)開展。房地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)與之相關(guān)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的開展。234不利于擴(kuò)大消費(fèi)保增長(zhǎng)。金融業(yè)受到明顯沖擊。房地產(chǎn)萎縮后必然出現(xiàn)大量壞賬，影響金融業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。導(dǎo)致地方財(cái)政減收。負(fù)面效應(yīng)1央行調(diào)查顯示中國(guó)居民購(gòu)房意愿降至歷史最低金沙CBD商業(yè)背景金沙湖版塊是鏈接主城區(qū)與下沙新城的樞紐區(qū)域金沙版塊區(qū)位圖1、區(qū)域概況：下沙新城金沙湖工程南起北苑路、北至金沙大道，東臨海達(dá)北路〔新業(yè)北路〕，西接規(guī)劃聚首路，湖區(qū)面積86公頃〔1290畝〕，其中湖面面積36公頃〔540畝〕，湖面面積與紐約中央公園的湖面面積相近。是集購(gòu)物、辦公、科研、居住、休閑度假于一體的城市綜合體。一、工程區(qū)域總體分析：2、區(qū)域定位：

承載60萬(wàn)居住人口的下沙，金沙湖周邊全方位的功能設(shè)施將實(shí)現(xiàn)一座城的夢(mèng)想。金沙湖將打造成為下沙新城的心臟、下沙區(qū)域的綠肺、城市客廳、城市旅游景點(diǎn)、景觀公園、集功能與娛樂(lè)一體；3、區(qū)域生態(tài)特色：將杭州水文化的特色結(jié)合國(guó)際化設(shè)計(jì),金沙湖能否展現(xiàn)“紐約中央公園〞的魅力。下沙地處錢塘江下游，擁有14公里的錢塘江景觀資源，下沙管轄區(qū)域內(nèi)擁有33條河渠，總長(zhǎng)約132公里；同時(shí)，下沙在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，保存了數(shù)千畝水域的生態(tài)濕地，規(guī)劃中的運(yùn)河二通道由錢塘江穿越下沙，隨著金沙湖的開發(fā)建設(shè)，下沙將形成江、河、湖、生態(tài)濕地“四水共導(dǎo)〞的城市特色。金沙湖生態(tài)公園效果圖高鐵交通區(qū)位圖總

結(jié)金沙湖板塊作為下沙連接杭州城的樞紐區(qū)域,今年先是迎來(lái)了備受關(guān)注的金沙湖開挖,然后是10月高鐵1號(hào)線的開通,再是又增加兩路主城區(qū)至下沙的公交線路,讓金沙湖板塊的利好不斷.金沙湖作為杭州東部的"城市之眼",以開闊的水面及綠地為載體,把局部商業(yè)/會(huì)展及綜合用地,聯(lián)合構(gòu)成區(qū)域生的城市綜合區(qū).這也對(duì)本工程商鋪銷售起到重要依托作用.競(jìng)爭(zhēng)工程研究周邊樓盤---德信.中外公寓

德信.中外公寓商鋪的面積主要在50-90方之間.層高在3.6米左右,價(jià)格在35000元\㎡左右；目前的優(yōu)惠措施為一次性付款9.7折；商業(yè)貸款9.8折；可售商鋪共35套,現(xiàn)可售房源僅剩4套.2021年交付使用。規(guī)劃信息規(guī)劃面積22291平米建筑面積105595平米物業(yè)公司浙江盛全物業(yè)管理規(guī)劃戶數(shù)884戶車位數(shù)527個(gè)(0.6)容積率公寓:3.20綠化率25%周邊樓盤---萬(wàn)亞.金沙湖1號(hào)金沙湖1號(hào)商鋪的主力戶型在30-80方之間.層高在4.9米,底商價(jià)格在40000元/㎡,二層價(jià)格在26000元/㎡；目前的優(yōu)惠措施為一次性付款9.4折；商業(yè)貸款9.6折；現(xiàn)可售房源僅剩10套左右.2021年交付使用。規(guī)劃信息

規(guī)劃面積

22291平米建筑面積

105595平米物業(yè)類型

酒店式公寓規(guī)劃戶數(shù)

884戶車位數(shù)

527個(gè)(0.6)容積率

公寓:3.20綠化率

25%周邊樓盤---綠城.財(cái)通中心財(cái)通中心工程商業(yè)規(guī)劃為2萬(wàn)平方左右,1-3層以中高檔服裝、服飾為主,4層以餐飲娛樂(lè)為主.租金在2-9元/天/平.工程商鋪統(tǒng)一招商,不對(duì)外銷售；規(guī)劃信息

規(guī)劃面積

13352平米建筑面積

88537平米物業(yè)公司

綠城物業(yè)規(guī)劃戶數(shù)

530戶車位數(shù)

545個(gè)容積率

公寓:4.00綠化率

25%周邊樓盤---和達(dá).御觀邸工程商鋪統(tǒng)一招商,不對(duì)外銷售；規(guī)劃信息規(guī)劃面積

40795平米建筑面積

152000平米物業(yè)費(fèi)

暫無(wú)數(shù)據(jù)規(guī)劃戶數(shù)

暫無(wú)數(shù)據(jù)車位數(shù)

暫無(wú)數(shù)據(jù)容積率

公寓:2.80綠化率

30%周邊樓盤---龍湖.滟瀾山

工程一期已銷售一批，現(xiàn)階段還未推出商鋪；規(guī)劃信息規(guī)劃面積180,000.00平米建筑面積800,000.00平米交房時(shí)間預(yù)計(jì)2021-05規(guī)劃戶數(shù)640戶車位數(shù)640個(gè)(1)容積率公寓:2.80綠化率30%根本信息開發(fā)商杭州龍湖房地產(chǎn)開發(fā)資商杭州龍湖房地產(chǎn)開發(fā)售樓處地址新城核心金沙湖畔新業(yè)北路物業(yè)類型普通住宅商住兩用建筑類型小高層高層裝修情況毛坯產(chǎn)權(quán)年限70年周邊樓盤---東部國(guó)際商務(wù)中心(IBC)規(guī)劃信息規(guī)劃面積60000平米建筑面積250000平米交房時(shí)間預(yù)計(jì)2021-12規(guī)劃戶數(shù)380戶車位數(shù)1170個(gè)(1:3)容積率公寓:2.71綠化率25%商鋪出售局部主要是底商一/二層,主力戶型600-700方之間.商鋪價(jià)格尚未定,待工程整體招商后在做價(jià)風(fēng)格整；2021年3月交付使用。周邊在售樓盤商鋪定位推廣語(yǔ)參考

小結(jié)

金沙湖板塊除德信.中外公寓和金沙湖1號(hào)工程商鋪在售外,綠城財(cái)通中心、和達(dá).御觀邸、龍湖.滟瀾山等工程商鋪都不對(duì)外銷售,待后續(xù)統(tǒng)一商招。金沙湖板塊在銷售的兩個(gè)工程銷售情況都還不錯(cuò),主要原因現(xiàn)階段金沙湖板塊可售商鋪有限,出售房源多集中在30-90房左右的小戶型商鋪,總價(jià)低也是吸引客戶的另一重要原因。在售的兩個(gè)樓盤在工程商業(yè)規(guī)模上和工程位置都具有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)面積也比較適當(dāng)，并伴隨有一定的折扣，比較吸引客戶。本案商鋪銷售分析名城·湖左岸工程商鋪現(xiàn)狀商鋪由6#與8#樓的底商組成共16間，戶型面積109—329平米主力戶型集中在169-280平米區(qū)間段按目標(biāo)的定價(jià)預(yù)期，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)會(huì)在3萬(wàn)/平米，根據(jù)目標(biāo)的主力戶型區(qū)間，單套商鋪總價(jià)將在500—800萬(wàn)左右。湖左岸工程商鋪銷售結(jié)果分析：消費(fèi)群體分析消費(fèi)者構(gòu)成1、29歲以下，年輕型消費(fèi)者〔追求前衛(wèi)及時(shí)尚新潮消費(fèi)，消費(fèi)力較強(qiáng)〕——主力2、30—45歲，實(shí)力型消費(fèi)者〔有足夠的能力消費(fèi)高檔次的商品〕——主力3、45歲以上，有能力享受消費(fèi)型、休閑型的客戶群，有充裕的時(shí)間娛樂(lè)和休閑。——次主力目標(biāo)客戶群定位工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔S〕

1〕工程位于金沙湖板塊中心居住區(qū)，商業(yè)配套集中，消費(fèi)需求旺盛；

2〕社區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、素質(zhì)較高，易形成持續(xù)的購(gòu)置能力和消費(fèi)流量；

3〕區(qū)域內(nèi)是開發(fā)熱土，隨著商業(yè)配套的集中和12年10月地鐵1號(hào)線的交付，本地段周邊的人流、客流、物流將極大改善。4)金沙湖的開挖,標(biāo)志這此區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)集觀光旅游、休閑度假、購(gòu)物娛樂(lè)為一體的城市綜合體，成為杭州東部的“城市之眼〞。5)區(qū)域內(nèi)又增加兩路主城區(qū)至下沙的公交線路,讓金沙湖板塊的利好不斷.社區(qū)規(guī)模龐大，能夠開展多種經(jīng)營(yíng)，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)；定位策略我司通過(guò)前期對(duì)工程的把握和分析，從目前整個(gè)社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、開展前景出發(fā)，立足于市場(chǎng)的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮工程的優(yōu)勢(shì)和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場(chǎng)需要為基點(diǎn)，建議在商業(yè)步行街定位過(guò)程中遵循下述原那么：走社區(qū)生活效勞為主的路線，首先充分滿足社區(qū)居民未來(lái)的生活根本需求；表達(dá)現(xiàn)代生活特點(diǎn)，引入集生活效勞、文化休閑、消費(fèi)購(gòu)物為一體的經(jīng)營(yíng)理念；力爭(zhēng)與周邊大型商民業(yè)工程(如金沙湖1、IBC國(guó)際等)互動(dòng)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的興旺開展。商

鋪

市

場(chǎng)

定

位方案一

(從工程核心利益找關(guān)鍵詞，靈感來(lái)自奔馳的c系)延展：核心商圈的核心Core中樞地鐵的中樞Central有競(jìng)爭(zhēng)力的〔金鋪的競(jìng)爭(zhēng)力〕Competitive

消費(fèi)人群就是消費(fèi)力Consumption定

位

語(yǔ)1湖

左

岸

4C

街

區(qū)推廣語(yǔ)全

財(cái)

富

新

鋒

線金沙湖核心地鐵金鋪商

鋪

市

場(chǎng)

定

位方案二針對(duì)產(chǎn)品特性及數(shù)量湖

左

岸

16

闊

鋪定

位

語(yǔ)2推廣語(yǔ)地鐵時(shí)代·下沙CBD全街鋪金沙湖16鋪·杭州16富豪商

鋪

市

場(chǎng)

定

位方案三針對(duì)新商圈的定位，及周邊商圈環(huán)境，大業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，致力打造集合多樣業(yè)態(tài)的社區(qū)。湖

左

岸

愛

都

匯定

位

語(yǔ)3推廣語(yǔ)地鐵中樞商鋪至尊

生活萬(wàn)象錢景向上推廣銷售策略一、整體推廣策略進(jìn)行全方位、立體化、跨區(qū)域、多渠道媒介整合，以媒介廣告為主，公關(guān)活動(dòng)和事件行銷為輔，實(shí)現(xiàn)人員直銷、廣告推廣及行業(yè)內(nèi)部推廣的完好結(jié)合。-通過(guò)表現(xiàn)社區(qū)優(yōu)勢(shì)從而突顯商業(yè)街，以及在城西新商圈中的核心地位和獨(dú)特性，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)及焦點(diǎn)；-針對(duì)目標(biāo)群體，通過(guò)本地群眾媒介的有效廣告宣傳，迅速建立市場(chǎng)知名度；-緊密配合工程整體營(yíng)銷方案開展市場(chǎng)推廣活動(dòng)，不斷提升市場(chǎng)關(guān)注度和美譽(yù)度。1、商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)氣氛的制造示意圖2、周邊商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造

示意圖3、樣板鋪的設(shè)置示意圖4、現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)街包裝工程建筑落架之后，對(duì)店鋪衛(wèi)生清理.〔１〕商業(yè)街景觀先行造起〔２〕對(duì)商鋪店面用廣告宣傳紙進(jìn)行包裝，把一些知名精品店的名稱粘上，如：屈臣氏、蘭蔻專賣店等．〔３〕精致小彩旗懸掛于商業(yè)街．示意圖5、媒體投放１、都市快報(bào)２、樓市雜志３、電臺(tái)4、新浪房產(chǎn)網(wǎng)6、道具的準(zhǔn)備１、商鋪折頁(yè)2、商鋪樓書２、銷售合同等３、針對(duì)商鋪的銷售說(shuō)辭和銷售培訓(xùn)。二、推售節(jié)奏

湖左岸工程目前主要的銷售任務(wù)在于商鋪。而商鋪由于商鋪戶型面積大,總價(jià)太高，透支未來(lái)的增值空間，因此，商鋪的壓力會(huì)更大。我司建議，必須炒熱商鋪，進(jìn)行售賣。

炒熱商鋪，讓價(jià)值與價(jià)格對(duì)等湖左岸現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題就是，客戶對(duì)其價(jià)值的認(rèn)可度尚沒(méi)有到達(dá)其價(jià)格