江津雙福福城新界(原鐵馬工程)消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告CLIENT客戶：重慶富滕房地產(chǎn)開發(fā)RESEARCH機(jī)構(gòu)：重慶尚峰企業(yè)營銷籌劃TIME提交時(shí)間：CONTENT目錄概述本次完成調(diào)研198組〔其中深訪78組，普訪120組〕，深訪：商業(yè)類問卷39份，住宅需求39份調(diào)研樣本篩選原那么：購房需求和工程運(yùn)營時(shí)間匹配/目標(biāo)客群形成交集調(diào)研區(qū)域：雙福新區(qū)物業(yè)形態(tài)樣本分布商業(yè)類新區(qū)企業(yè)行政或其他部門主管/經(jīng)理，事業(yè)單位部門主管常住居民（具有一定消費(fèi)能力的老住區(qū)居民，最好選3處以上訪問）經(jīng)營商家（超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、休閑娛樂、酒店等店長或老板）住宅類金碧天下、水岸花都、海洲時(shí)代、福城中央等在售樓盤新區(qū)企業(yè)行政或其他部門主管/經(jīng)理業(yè)單位部門主管及以上〔1〕調(diào)研目的〔2〕調(diào)研內(nèi)容〔3〕問卷設(shè)計(jì)〔4〕調(diào)查方法〔5〕分析方法住宅類調(diào)研目的了解預(yù)期客戶群根本特征了解預(yù)期客戶的購房動(dòng)機(jī)和購房決策因素了解預(yù)期客戶對(duì)產(chǎn)品的需求偏好〔戶型、面積、功能房偏好〕了解預(yù)期客戶對(duì)本工程地段的初步意向了解預(yù)期客群的價(jià)格承受力商業(yè)類調(diào)研目的了解目標(biāo)客戶對(duì)片區(qū)商業(yè)及酒店配套看法商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次需求企業(yè)商務(wù)往來頻率酒店類型需求商業(yè)購置意向及價(jià)格承受力〔1〕調(diào)研目的〔2〕調(diào)研內(nèi)容〔3〕問卷設(shè)計(jì)〔4〕調(diào)查方法〔5〕分析方法調(diào)研內(nèi)容：目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征〔區(qū)域來源、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、行業(yè)、支付能力〕對(duì)新政的看法現(xiàn)有物業(yè)情況：類型、套數(shù)目標(biāo)客戶群的購置特征〔購置動(dòng)因、意向產(chǎn)品、產(chǎn)品需求〕關(guān)注重點(diǎn)工程及其原因目標(biāo)客戶對(duì)本工程的意向住宅需求商業(yè)需求〔1〕調(diào)研目的〔2〕調(diào)研內(nèi)容〔3〕問卷設(shè)計(jì)〔4〕調(diào)查方法〔5〕分析方法〔一〕問卷結(jié)構(gòu)主要分為說明局部、甄別局部、主體局部、個(gè)人資料局部；同時(shí)問卷還包括訪問員記錄、被訪者記錄等。特別說明：甄別局部將如下人群不納入訪談范圍：年內(nèi)無購房意向客戶；從事過房地產(chǎn)開發(fā)/銷售/籌劃/廣告/市場(chǎng)/媒介機(jī)構(gòu)/相關(guān)建筑專業(yè)人群等；〔二〕問卷形式問卷形式采取封閉式問題設(shè)計(jì)為主，輔以開放式問題；問卷邏輯采取思路連續(xù)法，即按照被調(diào)查者思考問題和對(duì)產(chǎn)品了解的程度來設(shè)計(jì)。1、調(diào)研方法：深度客戶訪談2、調(diào)研樣本分布深訪以雙福新區(qū)內(nèi)企業(yè)代表、經(jīng)營商家、事業(yè)單位職員、常住居民為主:商業(yè)類主要以企/事業(yè)單位、經(jīng)營商家、常住居民為主，合計(jì)39份，住宅類主要以新區(qū)企業(yè)、熱銷樓盤準(zhǔn)客戶、常住居民為主，合計(jì)39份。3、調(diào)查時(shí)間深訪：4月14日-4月15日4、調(diào)研人員調(diào)查員：專業(yè)市調(diào)人員5名控制督導(dǎo)：1名,市場(chǎng)調(diào)研局部析師調(diào)研復(fù)核：1名，市場(chǎng)局部析師〔三〕調(diào)研控制〔1〕調(diào)研目的〔2〕調(diào)研內(nèi)容〔3〕問卷設(shè)計(jì)〔4〕調(diào)查方法〔5〕分析方法1、關(guān)于數(shù)據(jù)錄入的說明應(yīng)用SPSS專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件格，編寫自動(dòng)統(tǒng)計(jì)錄入表，問卷回收后，對(duì)問卷進(jìn)行統(tǒng)一的編碼、數(shù)據(jù)錄入工作。2、分析方法問卷回收后，經(jīng)過整理、編碼、錄入以后，我們將用專業(yè)的統(tǒng)計(jì)軟件SPSS13對(duì)問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。主要的分析有：頻數(shù)分析〔Frequencies〕做單變量的頻數(shù)分布表；顯示數(shù)據(jù)文件中由用戶指定的變量的特定值發(fā)生的頻數(shù)；獲得某些描述統(tǒng)計(jì)量和描述數(shù)值范圍的統(tǒng)計(jì)量。交叉分析〔CustomTables〕調(diào)用tables過程，主要生成各種交叉頻數(shù)、亞組百分比和表格總百分比等，為我們分析各種因素之間的相對(duì)重要性提供價(jià)值奉獻(xiàn)。多項(xiàng)選擇題分析〔Multipleresponse〕多項(xiàng)選擇題分類數(shù)據(jù)，由于其數(shù)據(jù)格式較為特殊，分析時(shí)也需要計(jì)算一些特殊的指標(biāo)，我們?cè)趕pss中用tables模塊、optimalscaling過程或者multipleresponse過程來實(shí)現(xiàn)?！?〕調(diào)研目的〔2〕調(diào)研內(nèi)容〔3〕問卷設(shè)計(jì)〔4〕調(diào)查方法〔5〕分析方法〔四〕問卷分析CONTENT目錄住宅需求分析現(xiàn)住區(qū)域：受訪者以雙福新區(qū)〔55%〕當(dāng)?shù)厝巳壕佣啵浯螢榻虺菂^(qū)〔26%〕居住在主城區(qū)的比例為18.4%，樣本分布較廣。工作區(qū)域：以雙福新區(qū)為主，占比超過9成，江津區(qū)域占1成。由此可見被訪者工作和生活的圈子多在雙福片區(qū)。〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求年齡結(jié)構(gòu)：被訪者年齡范圍較廣，其中尤其以25-35歲的客群居多，合計(jì)占比

突破51%，其次為41-50歲的之間的群體家庭結(jié)構(gòu)：被訪者以三口之家為主，占比突破51.3%，其次為夫妻二人家庭

且被訪者多為中青年群體，首置類購房需求明顯住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析客戶類型：被訪者以園區(qū)企業(yè)代表〔多為企業(yè)中高層管理者〕為主，其次常住居民，此外還包括事業(yè)單位代表、在售樓盤準(zhǔn)客戶，樣本涵蓋客戶類型豐富，代表性強(qiáng)?！?〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析居住房型：受訪者目前居住房型以3房居多，占比超過5成，其次1房和2房均占2成居住面積：以建面80-100平米為主，其次為100-120平米，居住面積相對(duì)寬松滿意程度：滿意當(dāng)前居住需求占64%，原因?yàn)榫幼×?xí)慣性、工作便利性；

不滿意當(dāng)前居住需求占36%，原因?yàn)榄h(huán)境嘈雜、社區(qū)配套缺乏及家庭結(jié)構(gòu)的

變化對(duì)居住產(chǎn)生新需求，改善性需求日益突出〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析支付能力：大局部受訪者家庭月支出為2000-3000元，以支出來推算，被訪者的家庭月收入約為6000—9000元，支付能力較強(qiáng)承受單價(jià)：可承受最高單價(jià)集中在4000—5000元/㎡之間，合計(jì)占比達(dá)42%實(shí)際承受能力高于該水平，被訪者多可接受當(dāng)前的房價(jià)。〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求年齡區(qū)間與購房目的交叉分析購房目的合計(jì)投資結(jié)婚用房養(yǎng)老提升居住品質(zhì)為小孩為父母購買工作地點(diǎn)遷徙解決居住年齡區(qū)間25歲以下11010102625-30歲02011014931-35歲110500131136-40歲00031000441-50歲20111011750-60歲000200002合計(jì)44213313939住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求購置特征：31-40年齡段購房者居多，以提升居住品質(zhì)需求為主，其次，20-30歲以解決居住目的為主，剛性需求為該類人群的主力需求。住宅需求分析適宜置業(yè)片區(qū)：高尚住宅和會(huì)議區(qū)的選擇率最高達(dá)40%，主要因?yàn)樵撈瑓^(qū)自然環(huán)境優(yōu)良〔縉云山、湖泊等〕，其次是商業(yè)商貿(mào)中心區(qū)〔34.2%〕，相對(duì)而言綜合住區(qū)和工業(yè)園區(qū)的選擇率較低?！?〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析置業(yè)看重因素：購房考慮前三要素分別是1、價(jià)格〔31%〕；2、戶型〔28%〕；3、社區(qū)配套〔28%〕，人文及自然景觀、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理為次要關(guān)注要素受訪者普遍對(duì)開發(fā)商品牌尚未形成注重考慮因素，在第二、三考慮因素中均為0〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析業(yè)態(tài)選擇：調(diào)查顯示，高層住宅的選擇率達(dá)46%，為當(dāng)前的主力需求。其次為小高層〔33%〕，受訪者以小高層、高層住宅為主要選擇業(yè)態(tài)。片區(qū)當(dāng)前在售公寓很少，客戶對(duì)該類產(chǎn)品缺乏認(rèn)識(shí)，應(yīng)選擇率較低，需要加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)?！?〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析房型選擇：預(yù)期購房主力戶型以2房、3房為主，其中3房需求較大，一房的選擇率相對(duì)較低。面積選擇：選擇90㎡以上面積段比例為46%，其次為70-79㎡，占比26%。結(jié)合戶型和面積，可設(shè)計(jì)一房變兩房，既效控制面積又滿足功能的實(shí)用性?！?〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析預(yù)期購買房型與面積交叉分析Q9預(yù)期購房面積合計(jì)50-59㎡60-69㎡70-79㎡80-89㎡＞90㎡Q8預(yù)期購房幾室1房1100022房13940173房001116184房000022合計(jì)151051839〔1〕客戶背景〔2〕新政看法〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求房型與面積交叉分析：受訪者購房需求以2房、3房為主，2房面積在70-79㎡之間；3房面積以＞90㎡以上為主，預(yù)期未來中小緊湊戶型為市場(chǎng)需求主力住宅需求分析除臥室、客廳和衛(wèi)生間外，對(duì)其他功能空間的需求方面：廚房〔26%〕的關(guān)注度最高；其次為景觀陽臺(tái)〔24%〕；第三為生活陽臺(tái)〔33%〕，衣帽間、雙套房、書房相對(duì)重要性較低功能空間選擇〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔5〕關(guān)注工程〔6〕購置本案〔4〕價(jià)格承受〔3〕產(chǎn)品需求住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔5〕關(guān)注工程〔6〕購置本案〔4〕價(jià)格承受〔3〕產(chǎn)品需求生活配套需求生活配套需求重要性前三項(xiàng)排序1、超市〔87%〕；2、銀行/郵局〔49%〕；3、藥店〔47%〕，其次干洗店和理發(fā)店住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔5〕關(guān)注工程〔6〕購置本案〔4〕價(jià)格承受〔3〕產(chǎn)品需求娛樂休閑配套需求娛樂休閑配套需求重要性前三項(xiàng)排序1、健身房〔46%〕；2、游泳池〔36%〕；3、室內(nèi)球館〔31%〕，其次為會(huì)所、影院、酒吧住宅需求分析支付方式：選擇按揭付款的比例到達(dá)74%〔其中以商業(yè)貸款為主〕，一次性付款的比例為20.5%。最高月供：受訪者可承受最高月供分布在1500-3000元區(qū)間，最大比重在1500-1999元，其次為2000-3000元，潛在支付能力較高〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求關(guān)注工程樓盤看重因素不滿因素恒大金碧天下環(huán)境打造良好社區(qū)配套齊全精裝修樓間距窄采光不好交通不便水岸花都地理位置社區(qū)配套周邊吵雜福城中央地理位置商業(yè)配套環(huán)境不佳客戶最關(guān)注工程為恒大金碧天下，主要關(guān)注點(diǎn)為環(huán)境打造和社區(qū)配套，但對(duì)戶型設(shè)計(jì)和地理位置不滿；其次關(guān)注水岸花都與福城中央，看重其地理位置及配套資源，對(duì)環(huán)境較不滿意住宅需求分析〔1〕客戶背景〔2〕新政影響〔3〕購置特征〔6〕關(guān)注工程〔7〕購置本案〔5〕價(jià)格承受〔4〕產(chǎn)品需求考慮購置本案：意向客戶占比30%，考慮因素主要為地理位置臨近工業(yè)園區(qū)，滿足工作便利需求，受訪者對(duì)本案不確定意向占56%CONTENT目錄商業(yè)需求分析區(qū)域來源：雙福新區(qū)為受訪者主要區(qū)域來源占54%，其次主城區(qū)占23%工作區(qū)域：以雙福新區(qū)為當(dāng)?shù)毓ぷ鳛橹鳎浯问墙虺菂^(qū)〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析年齡結(jié)構(gòu)：25-30歲的客群為主占35%，30歲以上的群體占比達(dá)65%，其中41-50歲群體占比22%，客群集中在中青年齡段間，覆蓋人群廣家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家〔44%〕居多，其次為夫妻二人，家庭結(jié)構(gòu)較年輕化〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析家庭月支出：受訪者家庭月支出以1500-2500元居多〔24%〕，其次3500-4500元占比〔21%〕，3500元以上家庭月支出占有較大比例〔46%〕，區(qū)域內(nèi)有較強(qiáng)的消費(fèi)能力〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析購置面積：以小門面為主，30-50㎡占44%，其次30㎡以下和50-70㎡各占2承受價(jià)格：客戶價(jià)格預(yù)期以7000-10000元/㎡居多，占比63%，受保守心理影響，實(shí)際承受能力應(yīng)高于此水平，其次1-1.5萬元/㎡占21%。綜上，片區(qū)客戶小面積低總價(jià)門面的更為青睞。〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析新區(qū)商業(yè)開展：97%的受訪者看好雙福新區(qū)未來商業(yè)開展；主要看好因素為1、新區(qū)人口逐步集聚；2、園區(qū)工業(yè)進(jìn)駐，開展動(dòng)力強(qiáng)勁；3、政府扶持〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)：84%的受訪者不滿意雙福當(dāng)前商業(yè)配套，認(rèn)為當(dāng)前雙福新區(qū)商業(yè)

業(yè)態(tài)種類較單一，缺乏大型商場(chǎng)、超市及專業(yè)店，配套不完善〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)業(yè)態(tài)選擇：受訪者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)重要性前三項(xiàng)排序1、大型超市；2、百貨商場(chǎng)；3、專賣店，其次為專業(yè)店的需求商業(yè)需求分析〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求餐飲業(yè)態(tài)滿意度：54%的受訪者不滿意當(dāng)前雙福餐飲配套，滿意占46%不滿意的原因：1、業(yè)態(tài)種類較單一；2、缺乏中端餐飲；3、裝修品質(zhì)較低滿意的原因：足夠滿足日常根本需求商業(yè)需求分析〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求商業(yè)需求分析〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求運(yùn)動(dòng)休閑滿意度：超過8成的受訪者對(duì)雙福的運(yùn)動(dòng)休閑配套不滿意，由此可加當(dāng)前雙福較缺乏運(yùn)動(dòng)休閑配套，需要進(jìn)行大力改善。商業(yè)需求分析〔1〕客戶背景〔3〕商業(yè)需求〔5〕酒店需求〔4〕商務(wù)需求運(yùn)動(dòng)休閑選擇：受訪者對(duì)運(yùn)動(dòng)休閑前三項(xiàng)選擇排序1、健身房；2、游泳池；3、室內(nèi)球館