濟南封閉式小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強濟南封閉式小區(qū)的管理，維護小區(qū)的安全、秩序與環(huán)境衛(wèi)生，保障居民的合法權(quán)益，營造舒適、和諧的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于濟南市行政區(qū)域內(nèi)所有封閉式小區(qū)的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民的生活需求為出發(fā)點，充分考慮居民的利益，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法履行管理職責，確保管理活動合法合規(guī)。3.安全第一原則：把保障小區(qū)居民的生命財產(chǎn)安全放在首位，加強安全防范措施，及時消除安全隱患。4.協(xié)同共治原則：充分發(fā)揮小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會等各方的作用，形成協(xié)同共治的良好局面。二、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃要求1.封閉式小區(qū)的規(guī)劃應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃的要求，合理布局各類功能設(shè)施。2.小區(qū)應(yīng)設(shè)置明顯的邊界標識，確保小區(qū)的封閉性。（二）建設(shè)標準1.小區(qū)的建筑工程應(yīng)符合國家和地方的建筑工程質(zhì)量標準，確保建筑物的結(jié)構(gòu)安全和使用功能。2.配套設(shè)施應(yīng)齊全，包括道路、綠化、停車位、垃圾處理設(shè)施、消防設(shè)施、安防設(shè)施等，且應(yīng)符合相應(yīng)的設(shè)計規(guī)范和標準。三、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有小區(qū)內(nèi)的共有部分的所有權(quán)和使用權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動。對小區(qū)的管理和服務(wù)提出建議和意見。法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守本管理辦法、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。按時繳納物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金等相關(guān)費用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他相關(guān)部門的管理工作。愛護小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生。法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。3.業(yè)主大會履行以下職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；I集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。四、業(yè)主委員會（一）組成與選舉1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為五至十一人的單數(shù)。2.業(yè)主委員會成員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，并具備必要的工作時間。（二）職責與義務(wù)1.職責執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責。2.義務(wù)遵守法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則。接受業(yè)主的監(jiān)督。定期向業(yè)主公布工作情況。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當具有相應(yīng)的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)項目。2.業(yè)主大會可以通過招標、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標準1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料管理。法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.服務(wù)標準制定詳細的服務(wù)標準和操作規(guī)范，明確各項服務(wù)的質(zhì)量要求和考核指標。服務(wù)標準應(yīng)符合國家和地方的相關(guān)規(guī)定，并向業(yè)主公開。（三）監(jiān)督與考核1.業(yè)主委員會應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和考核。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導和監(jiān)督。3.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、違規(guī)行為等進行記錄，并向社會公開。六、安全管理（一）人員與車輛出入管理1.小區(qū)應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進行出入管理。2.業(yè)主和物業(yè)使用人憑有效證件出入小區(qū)，訪客應(yīng)進行登記。3.車輛應(yīng)憑停車證或臨時停車證出入小區(qū)，外來車輛應(yīng)進行登記并按規(guī)定停放。（二）安全防范措施1.安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等安防設(shè)施，確保小區(qū)安全。2.配備專業(yè)的保安人員，實行24小時值班制度，加強巡邏檢查。3.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。（三）消防安全管理1.小區(qū)應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定配備消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。2.制定消防安全制度，加強對業(yè)主和物業(yè)使用人的消防安全宣傳教育。3.定期組織消防安全檢查，及時消除火災(zāi)隱患。七、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔區(qū)域、頻次和標準。2.配備足夠的清掃保潔人員，定時對小區(qū)道路、綠地、樓道等進行清掃保潔，保持小區(qū)環(huán)境整潔。（二）垃圾分類處理1.按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類制度。2.設(shè)置垃圾分類收集容器，引導業(yè)主和物業(yè)使用人進行垃圾分類投放。3.定期對垃圾分類收集容器進行清理和消毒，確保環(huán)境衛(wèi)生。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理環(huán)境衛(wèi)生問題。2.鼓勵業(yè)主和物業(yè)使用人對環(huán)境衛(wèi)生問題進行監(jiān)督和舉報。八、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.制定小區(qū)綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的樹木、花草進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保持小區(qū)綠化景觀的美觀和整潔，及時清理枯枝敗葉和雜物。（二）綠化設(shè)施維護1.加強對小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施的維護管理，確保綠化設(shè)施完好無損。2.對損壞的綠化設(shè)施及時進行修復(fù)或更換。（三）綠化保護1.加強對業(yè)主和物業(yè)使用人的綠化保護宣傳教育，禁止破壞綠化植物和綠化設(shè)施的行為。2.對違反綠化保護規(guī)定的行為，應(yīng)及時進行制止和處理。九、公共設(shè)施設(shè)備管理（一）維修養(yǎng)護1.建立公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護制度，定期對小區(qū)內(nèi)的道路、路燈、電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng)。2.對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護情況進行記錄，建立檔案。（二）更新改造1.根據(jù)公共設(shè)施設(shè)備的使用年限和實際狀況，制定更新改造計劃。2.按照規(guī)定程序籌集資金，對公共設(shè)施設(shè)備進行更新改造，確保其正常運行和使用安全。（三）安全管理1.加強對公共設(shè)施設(shè)備的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標志。2.定期對公共設(shè)施設(shè)備進行安全檢查，及時消除安全隱患。十、費用管理（一）物業(yè)服務(wù)費1.物業(yè)服務(wù)費的收取標準應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量和市場行情等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。（二）專項維修資金1.專項維修資金的繳存、使用和管理應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（三）其他費用1.小區(qū)內(nèi)的停車費、廣告費等其他費用的收取和使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并向業(yè)主公開。2.費用的收取和使用應(yīng)接受業(yè)主委員會和相關(guān)部門的監(jiān)督。十一、爭議處理（一）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的爭議1.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.業(yè)主委員會應(yīng)積極協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企