園區(qū)物業(yè)招投標(biāo)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范園區(qū)物業(yè)招投標(biāo)活動，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本園區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本園區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)活動，包括但不限于園區(qū)內(nèi)各類住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)的前期物業(yè)管理招投標(biāo)以及物業(yè)服務(wù)合同期滿后的續(xù)聘招投標(biāo)。（三）基本原則1.公開原則招投標(biāo)活動應(yīng)公開進(jìn)行，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法發(fā)布招標(biāo)公告，公開招標(biāo)信息，保障潛在投標(biāo)人平等獲取招標(biāo)信息的權(quán)利。2.公平原則招標(biāo)人及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)公平對待所有潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，確保招投標(biāo)活動在公平的環(huán)境下進(jìn)行。3.公正原則評標(biāo)委員會應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，公正地對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，確定中標(biāo)候選人，維護(hù)招投標(biāo)活動的公正性。4.誠實(shí)信用原則招投標(biāo)各方當(dāng)事人應(yīng)誠實(shí)守信，履行各自的義務(wù)，不得隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。二、招標(biāo)（一）招標(biāo)人1.園區(qū)建設(shè)單位或業(yè)主大會（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）負(fù)責(zé)組織實(shí)施園區(qū)物業(yè)招投標(biāo)活動。2.招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜；不具備自行招標(biāo)條件的，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。（二）招標(biāo)條件1.新建園區(qū)項(xiàng)目，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，招標(biāo)人即可組織進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)。2.物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會決定續(xù)聘或選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定組織招投標(biāo)活動。（三）招標(biāo)方式1.公開招標(biāo)招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)應(yīng)發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。2.邀請招標(biāo)招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。采用邀請招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。（四）招標(biāo)文件編制1.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：招標(biāo)公告（適用于公開招標(biāo)）或投標(biāo)邀請書（適用于邀請招標(biāo)）；投標(biāo)人須知，包括投標(biāo)報價要求、投標(biāo)文件編制要求、投標(biāo)有效期、開標(biāo)時間和地點(diǎn)等；物業(yè)服務(wù)合同主要條款，包括服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等；評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)文件格式；其他需要說明的事項(xiàng)。2.招標(biāo)文件不得要求或者標(biāo)明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的其他內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定評標(biāo)時除價格以外的其他所有評標(biāo)因素，以及如何將這些因素量化或者據(jù)以進(jìn)行評估。（五）招標(biāo)程序1.招標(biāo)人按照本辦法規(guī)定確定招標(biāo)方式后，編制招標(biāo)文件。2.招標(biāo)人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書。公開招標(biāo)的招標(biāo)公告應(yīng)在國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上發(fā)布；邀請招標(biāo)的投標(biāo)邀請書應(yīng)直接送達(dá)被邀請的投標(biāo)人。3.招標(biāo)人對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布資格預(yù)審公告或發(fā)出資格預(yù)審邀請書，并編制資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件一般應(yīng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。4.招標(biāo)人向資格預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)文件，并同時向資格預(yù)審不合格的潛在投標(biāo)人告知資格預(yù)審結(jié)果。5.招標(biāo)人組織潛在投標(biāo)人踏勘園區(qū)現(xiàn)場，解答潛在投標(biāo)人提出的疑問，并以書面形式將解答內(nèi)容通知所有購買招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人。6.招標(biāo)人在提交投標(biāo)文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人對招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內(nèi)容可能影響投標(biāo)文件編制的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人；不足十五日的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)順延提交投標(biāo)文件的截止時間。三、投標(biāo)（一）投標(biāo)人1.投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的法人或者其他組織。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力，并符合招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件。2.兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的相應(yīng)能力；國家有關(guān)規(guī)定或者招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級。聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議，明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任，并將共同投標(biāo)協(xié)議連同投標(biāo)文件一并提交招標(biāo)人。聯(lián)合體中標(biāo)的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標(biāo)人簽訂合同，就中標(biāo)項(xiàng)目向招標(biāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任。招標(biāo)人不得強(qiáng)制投標(biāo)人組成聯(lián)合體共同投標(biāo)，不得限制投標(biāo)人之間的競爭。（二）投標(biāo)文件編制1.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。2.投標(biāo)文件一般應(yīng)包括下列內(nèi)容：投標(biāo)函；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書；投標(biāo)報價表；物業(yè)服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)人員配備、服務(wù)質(zhì)量保障措施等；企業(yè)資質(zhì)證明文件、業(yè)績證明材料、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要技術(shù)人員簡歷等；投標(biāo)保證金（如有要求）；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。3.投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)由投標(biāo)人的法定代表人或其授權(quán)代表簽字并加蓋公章。投標(biāo)文件應(yīng)密封包裝，并在封口處加蓋投標(biāo)人公章。（三）投標(biāo)程序1.投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止時間前，將投標(biāo)文件送達(dá)指定地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。2.投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前，可以對所提交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或者撤回，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求簽署、蓋章，并作為投標(biāo)文件的組成部分。3.投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的方式和金額在投標(biāo)截止時間前繳納。投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)有效期一致。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)通知書發(fā)出后五個工作日內(nèi)，向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金；在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后五個工作日內(nèi)，向中標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)1.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。2.開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)時，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。（二）評標(biāo)1.評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)從政府有關(guān)部門組建的評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取。2.評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。3.評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。4.評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人的報價明顯低于其他投標(biāo)報價或者在設(shè)有標(biāo)底時明顯低于標(biāo)底，使得其投標(biāo)報價可能低于其個別成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標(biāo)人作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標(biāo)委員會認(rèn)定該投標(biāo)人以低于成本報價競標(biāo)，其投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。（三）中標(biāo)1.招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。2.中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。3.招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。4.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。五、法律責(zé)任（一）招標(biāo)人責(zé)任1.招標(biāo)人有下列情形之一的，由有關(guān)行政監(jiān)督部門責(zé)令改正，可以處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜未向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案的；依法應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)而采用邀請招標(biāo)的；招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件的發(fā)售、澄清、修改的時限，或者確定的提交資格預(yù)審申請文件、投標(biāo)文件的時限不符合招標(biāo)投標(biāo)法和本條例規(guī)定的；接受未通過資格預(yù)審的單位或者個人參加投標(biāo)的；接受應(yīng)當(dāng)拒收的投標(biāo)文件的。2.招標(biāo)人在評標(biāo)委員會依法推薦的中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目在所有投標(biāo)被評標(biāo)委員會否決后自行確定中標(biāo)人的，中標(biāo)無效。責(zé)令改正，可以處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。（二）投標(biāo)人責(zé)任1.投標(biāo)人有下列情形之一的，屬于招標(biāo)投標(biāo)法第三十三條規(guī)定的以其他方式弄虛作假的行為：使用偽造、變造的許可證件；提供虛假的財務(wù)狀況或者業(yè)績；提供虛假的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或者主要技術(shù)人員簡歷、勞動關(guān)系證明；提供虛假的信用狀況；其他弄虛作假的行為。投標(biāo)人有前款所列行為之一的，中標(biāo)無效，處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至三年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依照招標(biāo)投標(biāo)法第五十三條的規(guī)定處罰。投標(biāo)人未中標(biāo)的，對單位的罰款金額按照招標(biāo)項(xiàng)目合同金額依照招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定的比例計算。投標(biāo)人有下列行為之一的，屬于招標(biāo)投標(biāo)法第五十三條規(guī)定的情節(jié)嚴(yán)重行為，由有關(guān)行政監(jiān)督部門取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格：以行賄謀取中標(biāo)；3年內(nèi)2次以上串通投標(biāo)；串通投標(biāo)行為損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人或者國家、集體、公民的合法利益，造成直接經(jīng)濟(jì)損失30萬元以上；其他串通投標(biāo)情節(jié)嚴(yán)重的行為。投標(biāo)人自本條第二款規(guī)定的處罰執(zhí)行期限屆滿之日起3年內(nèi)又有該款所列違法行為之一的，或者串通投標(biāo)、以行賄謀取中標(biāo)情節(jié)特別嚴(yán)重的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。法律、行政法規(guī)對串通投標(biāo)報價行為的處罰另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（三）評標(biāo)委員會成