房地產(chǎn)招商采購(gòu)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)招商采購(gòu)活動(dòng)，加強(qiáng)采購(gòu)管理，確保采購(gòu)工作的順利進(jìn)行，提高采購(gòu)效率，降低采購(gòu)成本，保證采購(gòu)質(zhì)量，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商采購(gòu)活動(dòng)，包括但不限于招商場(chǎng)地租賃、招商推廣服務(wù)、各類設(shè)備采購(gòu)、工程材料采購(gòu)、物業(yè)服務(wù)采購(gòu)等。（三）基本原則1.合法性原則：采購(gòu)活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)政策要求，確保采購(gòu)行為合法合規(guī)。2.公平公正原則：采購(gòu)過程應(yīng)遵循公平、公正的原則，對(duì)待所有供應(yīng)商，不得有歧視行為，保證競(jìng)爭(zhēng)的公平性。3.公開透明原則：采購(gòu)信息應(yīng)公開透明，采購(gòu)流程應(yīng)規(guī)范清晰，接受公司內(nèi)部監(jiān)督和相關(guān)部門的檢查。4.效益原則：在保證采購(gòu)質(zhì)量的前提下，努力降低采購(gòu)成本，提高采購(gòu)效益，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化。5.誠(chéng)實(shí)守信原則：采購(gòu)活動(dòng)各方應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，嚴(yán)格履行合同約定，維護(hù)良好的商業(yè)信譽(yù)。二、管理職責(zé)（一）采購(gòu)部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定采購(gòu)計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目需求和預(yù)算，合理安排采購(gòu)時(shí)間和采購(gòu)數(shù)量。2.組織實(shí)施采購(gòu)活動(dòng)，包括供應(yīng)商選擇、采購(gòu)談判、合同簽訂等環(huán)節(jié)。3.建立和維護(hù)供應(yīng)商管理體系，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估、考核和管理。4.負(fù)責(zé)采購(gòu)合同的執(zhí)行和跟蹤，協(xié)調(diào)解決采購(gòu)過程中的問題。5.收集、整理采購(gòu)相關(guān)資料，建立采購(gòu)檔案，定期進(jìn)行采購(gòu)數(shù)據(jù)分析和總結(jié)。（二）需求部門職責(zé)1.根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求，提出明確的采購(gòu)申請(qǐng)，詳細(xì)說明采購(gòu)物品或服務(wù)的規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求等。2.協(xié)助采購(gòu)部門進(jìn)行供應(yīng)商選擇和采購(gòu)談判，提供技術(shù)支持和專業(yè)意見。3.參與采購(gòu)合同的評(píng)審，對(duì)合同條款提出意見和建議。4.負(fù)責(zé)采購(gòu)物品或服務(wù)的驗(yàn)收工作，確保符合需求標(biāo)準(zhǔn)。（三）財(cái)務(wù)部門職責(zé)1.參與采購(gòu)預(yù)算的編制和審核，提供財(cái)務(wù)方面的建議和支持。2.負(fù)責(zé)采購(gòu)資金的安排和支付管理，審核采購(gòu)合同付款條款。3.對(duì)采購(gòu)成本進(jìn)行核算和分析，監(jiān)督采購(gòu)費(fèi)用的支出情況。（四）審計(jì)部門職責(zé)1.對(duì)采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查采購(gòu)流程的合規(guī)性和采購(gòu)行為的合法性。2.審查采購(gòu)合同的簽訂和執(zhí)行情況，防范采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。3.對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行績(jī)效審計(jì)，評(píng)估采購(gòu)效益。三、采購(gòu)流程（一）采購(gòu)計(jì)劃制定1.需求部門根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和實(shí)際需求，提前向采購(gòu)部門提交采購(gòu)申請(qǐng)。采購(gòu)申請(qǐng)應(yīng)包括采購(gòu)物品或服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、預(yù)計(jì)采購(gòu)時(shí)間、預(yù)算金額等詳細(xì)信息。2.采購(gòu)部門結(jié)合項(xiàng)目整體計(jì)劃和庫(kù)存情況，對(duì)采購(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行匯總和分析，制定采購(gòu)計(jì)劃。采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)明確采購(gòu)項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)、采購(gòu)時(shí)間安排、采購(gòu)預(yù)算等內(nèi)容。3.采購(gòu)計(jì)劃經(jīng)相關(guān)部門審核后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。審批通過后的采購(gòu)計(jì)劃作為采購(gòu)活動(dòng)的依據(jù)。（二）供應(yīng)商選擇與管理1.供應(yīng)商開發(fā)采購(gòu)部門通過多種渠道收集供應(yīng)商信息，包括網(wǎng)絡(luò)搜索、行業(yè)推薦、供應(yīng)商自薦等。對(duì)收集到的供應(yīng)商信息進(jìn)行整理和篩選，建立供應(yīng)商信息庫(kù)。采購(gòu)部門會(huì)同需求部門等相關(guān)人員，對(duì)潛在供應(yīng)商進(jìn)行實(shí)地考察，了解其生產(chǎn)能力、質(zhì)量控制、信譽(yù)狀況等方面的情況。2.供應(yīng)商評(píng)估采購(gòu)部門根據(jù)公司制定的供應(yīng)商評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行定期評(píng)估。評(píng)估內(nèi)容包括供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格水平、交貨期、售后服務(wù)、企業(yè)信譽(yù)等方面。建立供應(yīng)商評(píng)估檔案，記錄評(píng)估結(jié)果。評(píng)估結(jié)果作為供應(yīng)商選擇、合作和淘汰的重要依據(jù)。3.供應(yīng)商選擇根據(jù)采購(gòu)項(xiàng)目的要求和供應(yīng)商評(píng)估結(jié)果，采購(gòu)部門組織相關(guān)人員進(jìn)行供應(yīng)商選擇。選擇方式可以采用招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)等多種形式。對(duì)于重要采購(gòu)項(xiàng)目，應(yīng)成立評(píng)標(biāo)小組或談判小組，按照規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)標(biāo)或談判。評(píng)標(biāo)或談判過程應(yīng)公正、公平、公開，記錄相關(guān)過程和結(jié)果。確定中標(biāo)供應(yīng)商或成交供應(yīng)商后，采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)向其發(fā)出中標(biāo)通知書或成交通知書，并與其簽訂采購(gòu)合同。（三）采購(gòu)合同管理1.合同起草與審核采購(gòu)部門根據(jù)采購(gòu)談判結(jié)果，起草采購(gòu)合同。采購(gòu)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括采購(gòu)物品或服務(wù)的規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、交貨期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等條款。采購(gòu)合同草案提交給法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門進(jìn)行審核。審核部門應(yīng)從法律合規(guī)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)合理性等方面提出意見和建議。根據(jù)審核意見，采購(gòu)部門對(duì)采購(gòu)合同進(jìn)行修改完善，確保合同條款合法、合理、明確、完整。2.合同簽訂采購(gòu)合同經(jīng)審核通過后，由公司法定代表人或其授權(quán)代表與供應(yīng)商簽訂。簽訂后的采購(gòu)合同應(yīng)加蓋公司公章或合同專用章。采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)將簽訂后的采購(gòu)合同副本分發(fā)給需求部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門，以便各部門做好后續(xù)工作。3.合同執(zhí)行與跟蹤采購(gòu)部門負(fù)責(zé)采購(gòu)合同的執(zhí)行和跟蹤，按照合同約定及時(shí)通知供應(yīng)商發(fā)貨、交貨等事宜。需求部門應(yīng)配合采購(gòu)部門做好合同執(zhí)行過程中的協(xié)調(diào)工作，及時(shí)反饋合同執(zhí)行情況。財(cái)務(wù)部門按照采購(gòu)合同約定的付款方式和時(shí)間，辦理付款手續(xù)。采購(gòu)部門應(yīng)定期對(duì)采購(gòu)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。如遇合同變更或解除等情況，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，并及時(shí)通知相關(guān)部門。（四）采購(gòu)驗(yàn)收1.采購(gòu)物品或服務(wù)到貨前，需求部門應(yīng)做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，制定驗(yàn)收方案，明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收人員。2.采購(gòu)物品或服務(wù)到貨時(shí)，采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)通知需求部門進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收人員應(yīng)按照驗(yàn)收方案和合同要求，對(duì)采購(gòu)物品的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量等進(jìn)行逐一核對(duì)和檢驗(yàn)。3.對(duì)于需要進(jìn)行測(cè)試、試用或試運(yùn)行的采購(gòu)物品或服務(wù)，驗(yàn)收人員應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行測(cè)試、試用或試運(yùn)行，并記錄相關(guān)結(jié)果。4.驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收人員應(yīng)簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)包括采購(gòu)物品或服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量狀況、驗(yàn)收結(jié)論等內(nèi)容。驗(yàn)收不合格的，采購(gòu)部門應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商溝通協(xié)商，要求其采取整改措施或重新提供符合要求的產(chǎn)品或服務(wù)。（五）采購(gòu)付款1.財(cái)務(wù)部門根據(jù)采購(gòu)合同約定的付款方式和時(shí)間，審核采購(gòu)部門提交的付款申請(qǐng)。付款申請(qǐng)應(yīng)包括采購(gòu)合同編號(hào)、發(fā)票號(hào)碼、付款金額、付款理由等相關(guān)信息。2.審核通過后，財(cái)務(wù)部門按照公司財(cái)務(wù)管理制度辦理付款手續(xù)。付款方式可以采用支票、匯票、電匯、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等多種形式。3.財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)記錄采購(gòu)付款情況，定期與采購(gòu)部門核對(duì)賬目，確保付款信息的準(zhǔn)確性和一致性。四、采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.采購(gòu)部門會(huì)同相關(guān)部門，對(duì)采購(gòu)活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)涵蓋采購(gòu)計(jì)劃、供應(yīng)商選擇、合同簽訂、合同執(zhí)行、驗(yàn)收付款等各個(gè)環(huán)節(jié)。2.對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的可能性和影響程度。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類和排序，為制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施提供依據(jù)。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況。對(duì)于價(jià)格波動(dòng)較大的采購(gòu)項(xiàng)目，可以采用套期保值、簽訂框架協(xié)議等方式，鎖定采購(gòu)價(jià)格，降低市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)與供應(yīng)商的溝通與合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2.供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)嚴(yán)格供應(yīng)商選擇和評(píng)估程序，選擇信譽(yù)良好、實(shí)力較強(qiáng)的供應(yīng)商。與供應(yīng)商簽訂詳細(xì)的采購(gòu)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，約束供應(yīng)商的行為。建立供應(yīng)商預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商可能出現(xiàn)的問題，如經(jīng)營(yíng)狀況惡化、產(chǎn)品質(zhì)量下降等。對(duì)于出現(xiàn)問題的供應(yīng)商，應(yīng)及時(shí)采取措施，如暫停合作、要求整改、更換供應(yīng)商等，降低供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)。3.合同風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)采購(gòu)合同管理，嚴(yán)格合同起草、審核、簽訂、執(zhí)行等環(huán)節(jié)的控制。合同條款應(yīng)明確、具體、合法，避免出現(xiàn)模糊不清或歧義的條款。定期對(duì)采購(gòu)合同進(jìn)行審查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行過程中存在的問題，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行解決。如遇合同糾紛，應(yīng)及時(shí)通過協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決，維護(hù)公司的合法權(quán)益。4.驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收程序，加強(qiáng)驗(yàn)收人員的培訓(xùn)和管理，確保驗(yàn)收工作的客觀、公正、準(zhǔn)確。對(duì)于重要采購(gòu)項(xiàng)目，可以邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，提高驗(yàn)收的專業(yè)性和權(quán)威性。5.付款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)嚴(yán)格采購(gòu)付款審批程序，加強(qiáng)對(duì)付款申請(qǐng)的審核。財(cái)務(wù)部門應(yīng)仔細(xì)核對(duì)采購(gòu)合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等相關(guān)資料，確保付款依據(jù)充分、準(zhǔn)確。建立付款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，關(guān)注供應(yīng)商的信譽(yù)狀況和資金流動(dòng)情況。對(duì)于存在付款風(fēng)險(xiǎn)的供應(yīng)商，應(yīng)采取相應(yīng)的防范措施，如延遲付款、要求提供擔(dān)保等。五、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.審計(jì)部門定期對(duì)采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查采購(gòu)流程的執(zhí)行情況、采購(gòu)合同的簽訂和履行情況、采購(gòu)資金的使用情況等。2.審計(jì)部門應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)采購(gòu)活動(dòng)中存在的問題，并提出審計(jì)意見和建議。采購(gòu)部門和相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)審計(jì)意見，及時(shí)進(jìn)行整改，規(guī)范采購(gòu)行為。（二）考核機(jī)制1.建立采購(gòu)工作考核制度，對(duì)采購(gòu)部門和采購(gòu)人員的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核?？己藘?nèi)容包括采購(gòu)任務(wù)完成情況、采購(gòu)成本控制、采購(gòu)質(zhì)量保證、供應(yīng)商管理、合同執(zhí)行等方面。2.