公租房出售價(jià)格管理辦法一、引言公租房作為保障性住房的重要組成部分，對(duì)于解決中低收入群體的住房困難問(wèn)題發(fā)揮著關(guān)鍵作用。隨著公租房政策的不斷推進(jìn)，部分地區(qū)開(kāi)始探索公租房出售的相關(guān)工作，以進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，滿(mǎn)足居民的多樣化住房需求。為了規(guī)范公租房出售價(jià)格的管理，維護(hù)各方的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。我們希望通過(guò)本辦法的實(shí)施，能夠確保公租房出售價(jià)格的合理性、公正性和透明度，促進(jìn)公租房市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于本地區(qū)所有由政府投資建設(shè)、籌集以及通過(guò)其他方式取得的可出售公租房項(xiàng)目。參與公租房出售的主體包括符合條件的承租人、社會(huì)投資者等。我們鼓勵(lì)符合條件的居民積極參與公租房的購(gòu)買(mǎi)，改善自身的居住條件。三、定價(jià)原則（一）成本導(dǎo)向原則公租房出售價(jià)格應(yīng)充分考慮建設(shè)成本、土地成本、融資成本、運(yùn)營(yíng)管理成本等因素。建設(shè)成本包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)等；土地成本按照土地取得方式和相關(guān)規(guī)定確定；融資成本根據(jù)項(xiàng)目的融資渠道和利率計(jì)算；運(yùn)營(yíng)管理成本涵蓋了物業(yè)管理費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等。我們希望在定價(jià)過(guò)程中，能夠準(zhǔn)確核算各項(xiàng)成本，確保價(jià)格能夠覆蓋成本并實(shí)現(xiàn)合理的資金回收。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)原則在考慮成本的基礎(chǔ)上，參考周邊同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格水平。通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，了解同類(lèi)地段、同類(lèi)品質(zhì)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格、租金水平等信息。同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，根據(jù)市場(chǎng)需求情況合理調(diào)整公租房出售價(jià)格。我們鼓勵(lì)在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，實(shí)現(xiàn)公租房出售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的合理銜接。（三）保障民生原則公租房的本質(zhì)是保障性住房，出售價(jià)格應(yīng)充分考慮中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。在定價(jià)過(guò)程中，要確保價(jià)格處于中低收入家庭能夠承受的范圍內(nèi)，避免因價(jià)格過(guò)高而導(dǎo)致居民無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。我們希望通過(guò)合理的定價(jià)，讓更多的中低收入家庭能夠享受到公租房出售帶來(lái)的實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。（四）公平公正原則公租房出售價(jià)格應(yīng)一視同仁，對(duì)所有符合條件的購(gòu)買(mǎi)者采用相同的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。不得因購(gòu)買(mǎi)者的身份、背景等因素而實(shí)行差別定價(jià)。在價(jià)格公示、銷(xiāo)售過(guò)程等方面，要做到公開(kāi)透明，接受社會(huì)監(jiān)督。我們鼓勵(lì)營(yíng)造公平公正的市場(chǎng)環(huán)境，保障每一位購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。四、價(jià)格構(gòu)成（一）建設(shè)成本1.建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑物的土建工程、裝飾裝修工程、給排水工程、電氣工程等各項(xiàng)費(fèi)用。按照工程預(yù)算和實(shí)際結(jié)算情況進(jìn)行核算。2.設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)：如電梯、消防設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等的購(gòu)置和安裝費(fèi)用。根據(jù)設(shè)備的采購(gòu)合同和安裝費(fèi)用清單確定。3.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：包括工程勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按照相關(guān)合同約定計(jì)算。4.監(jiān)理費(fèi)：支付給工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，依據(jù)監(jiān)理合同確定。（二）土地成本1.出讓土地：按照土地出讓合同約定的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算土地成本。2.劃撥土地：在符合相關(guān)規(guī)定的情況下，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳金額根據(jù)土地評(píng)估價(jià)值和相關(guān)政策確定。（三）融資成本1.銀行貸款利息：如果項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于銀行貸款，按照貸款合同約定的利率和貸款期限計(jì)算利息。2.其他融資費(fèi)用：如債券發(fā)行費(fèi)用、信托融資費(fèi)用等，根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況核算。（四）運(yùn)營(yíng)管理成本1.物業(yè)管理費(fèi)：按照物業(yè)管理合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)偟矫刻坠夥康馁M(fèi)用。2.維修保養(yǎng)費(fèi)：用于公租房的日常維修、保養(yǎng)等費(fèi)用，根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況和預(yù)算進(jìn)行核算。3.其他費(fèi)用：如水電費(fèi)、供暖費(fèi)等，按照實(shí)際發(fā)生情況分?jǐn)?。（五）利?rùn)在保證公租房保障性的前提下，可適當(dāng)考慮一定的利潤(rùn)空間。利潤(rùn)水平應(yīng)控制在合理范圍內(nèi)，一般不超過(guò)建設(shè)成本、土地成本和融資成本之和的一定比例（具體比例根據(jù)當(dāng)?shù)卣叽_定）。五、價(jià)格計(jì)算方法（一）成本加成法公租房出售價(jià)格=（建設(shè)成本+土地成本+融資成本+運(yùn)營(yíng)管理成本）×（1+利潤(rùn)率）（二）市場(chǎng)比較法選取周邊同類(lèi)房屋作為比較案例，對(duì)比較案例的價(jià)格進(jìn)行修正，得出公租房的參考價(jià)格。修正因素包括房屋的區(qū)位、面積、樓層、朝向、裝修情況等。具體計(jì)算公式為：公租房出售價(jià)格=比較案例價(jià)格×區(qū)位修正系數(shù)×面積修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×朝向修正系數(shù)×裝修修正系數(shù)（三）綜合定價(jià)法綜合考慮成本加成法和市場(chǎng)比較法的計(jì)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和政策要求，確定一個(gè)合理的權(quán)重，計(jì)算公租房出售價(jià)格。計(jì)算公式為：公租房出售價(jià)格=成本加成法計(jì)算結(jié)果×成本權(quán)重+市場(chǎng)比較法計(jì)算結(jié)果×市場(chǎng)權(quán)重六、價(jià)格審批與公示（一）價(jià)格審批公租房建設(shè)單位或運(yùn)營(yíng)管理單位在確定出售價(jià)格前，應(yīng)編制價(jià)格測(cè)算報(bào)告，詳細(xì)說(shuō)明價(jià)格構(gòu)成、計(jì)算方法、依據(jù)等內(nèi)容。將價(jià)格測(cè)算報(bào)告報(bào)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T(mén)和物價(jià)部門(mén)審批。住房保障部門(mén)和物價(jià)部門(mén)應(yīng)組織相關(guān)專(zhuān)家對(duì)價(jià)格測(cè)算報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)確定最終的出售價(jià)格。我們希望建設(shè)單位和運(yùn)營(yíng)管理單位能夠認(rèn)真做好價(jià)格測(cè)算工作，確保上報(bào)的價(jià)格合理、準(zhǔn)確。（二）價(jià)格公示經(jīng)審批確定的公租房出售價(jià)格應(yīng)在公租房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、政府網(wǎng)站等顯著位置進(jìn)行公示。公示內(nèi)容包括每套公租房的建筑面積、套內(nèi)面積、單價(jià)、總價(jià)等信息。同時(shí)，公布價(jià)格審批文件、價(jià)格構(gòu)成明細(xì)、咨詢(xún)電話(huà)等，接受社會(huì)監(jiān)督。我們鼓勵(lì)建設(shè)單位和運(yùn)營(yíng)管理單位及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行價(jià)格公示，保障購(gòu)買(mǎi)者的知情權(quán)。七、價(jià)格調(diào)整（一）調(diào)整條件1.成本變動(dòng)：當(dāng)建設(shè)成本、土地成本、融資成本等發(fā)生重大變化時(shí)，可對(duì)公租房出售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。例如，原材料價(jià)格大幅上漲、貸款利率調(diào)整等。2.市場(chǎng)變化：周邊同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，且持續(xù)一定時(shí)間，影響到公租房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，可考慮調(diào)整價(jià)格。3.政策調(diào)整：國(guó)家或地方出臺(tái)新的公租房政策，對(duì)出售價(jià)格有明確要求時(shí)，按照政策規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。（二）調(diào)整程序1.建設(shè)單位或運(yùn)營(yíng)管理單位在滿(mǎn)足價(jià)格調(diào)整條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，編制價(jià)格調(diào)整方案。2.將價(jià)格調(diào)整方案報(bào)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T(mén)和物價(jià)部門(mén)審批。審批過(guò)程中，應(yīng)充分聽(tīng)取相關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家和社會(huì)公眾的意見(jiàn)。3.經(jīng)審批同意后，按照規(guī)定進(jìn)行價(jià)格公示。公示期不少于一定天數(shù)（具體天數(shù)根據(jù)當(dāng)?shù)卣叽_定），公示無(wú)異議后，執(zhí)行新的出售價(jià)格。八、監(jiān)督管理（一）政府部門(mén)監(jiān)督住房保障部門(mén)和物價(jià)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公租房出售價(jià)格的監(jiān)督管理。定期對(duì)公租房項(xiàng)目的價(jià)格執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，查看價(jià)格公示是否規(guī)范、價(jià)格計(jì)算是否準(zhǔn)確、是否存在價(jià)格欺詐等行為。對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，依法進(jìn)行處理。我們希望政府部門(mén)能夠切實(shí)履行監(jiān)督職責(zé)，維護(hù)公租房市場(chǎng)的正常秩序。（二）社會(huì)監(jiān)督鼓勵(lì)社會(huì)公眾對(duì)公租房出售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督。設(shè)立舉報(bào)電話(huà)、郵箱等渠道，接受社會(huì)公眾的舉報(bào)和投訴。對(duì)舉報(bào)屬實(shí)的，給予舉報(bào)人一定的獎(jiǎng)勵(lì)。我們鼓勵(lì)廣大居民積極參與監(jiān)督，共同維護(hù)公租房市場(chǎng)的公平公正。（三）信用管理建立公租房建設(shè)單位和運(yùn)營(yíng)管理單位的信用檔案，記錄其在價(jià)格管理方面的行為。對(duì)存在價(jià)格違法行