晉江市物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、引言親愛(ài)的各位物業(yè)從業(yè)者、業(yè)主朋友們：大家好！我從事物業(yè)管理工作已經(jīng)二十年了，見(jiàn)證了晉江市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與變遷。物業(yè)收費(fèi)管理是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)，它不僅關(guān)系到物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，也直接影響著業(yè)主的生活質(zhì)量和滿意度。為了規(guī)范晉江市的物業(yè)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，我們依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合晉江市的實(shí)際情況，制定了本物業(yè)收費(fèi)管理辦法。希望大家能夠認(rèn)真了解并遵守本辦法的各項(xiàng)規(guī)定，共同營(yíng)造一個(gè)和諧、有序、美好的居住環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于晉江市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅、非住宅物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用的行為，以及業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為。無(wú)論是新建的高檔住宅小區(qū)，還是老舊的居民樓，無(wú)論是商業(yè)寫字樓，還是工業(yè)園區(qū)，只要涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，都應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。三、收費(fèi)原則（一）合理原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)來(lái)確定。物業(yè)公司在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要充分考慮各項(xiàng)成本支出，如人員工資、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用等，確保收費(fèi)合理，既不能過(guò)高增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，也不能過(guò)低影響服務(wù)質(zhì)量。（二）公開(kāi)原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。我們鼓勵(lì)物業(yè)公司采用多種方式進(jìn)行公示，如在小區(qū)公告欄張貼、通過(guò)小區(qū)微信群發(fā)布等，讓業(yè)主清楚了解自己所享受的服務(wù)和應(yīng)繳納的費(fèi)用。（三）質(zhì)價(jià)相符原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配。業(yè)主交納了相應(yīng)的費(fèi)用，就應(yīng)該享受到與之對(duì)應(yīng)的服務(wù)。如果物業(yè)公司提高了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的收費(fèi)也可以適當(dāng)調(diào)整；反之，如果服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主有權(quán)要求降低收費(fèi)。四、收費(fèi)方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在這種方式下，物業(yè)公司按照約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取費(fèi)用，自行承擔(dān)運(yùn)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)。我們希望采用包干制的物業(yè)公司能夠加強(qiáng)成本控制，提高服務(wù)效率，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與酬金制的管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)資金的使用情況。五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定（一）政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。我們希望物業(yè)公司和業(yè)主在確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，能夠充分參考政府指導(dǎo)價(jià)，結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要的特約服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的情況下，雙方可以根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、市場(chǎng)行情等因素進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)。我們鼓勵(lì)雙方在協(xié)商過(guò)程中保持平等、自愿、公平的原則，確保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理。六、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成（一）人員費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用。人員費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)成本的重要組成部分，物業(yè)公司要合理安排人員配置，提高人員工作效率，降低人員成本。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用如電梯的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、消防設(shè)施的檢測(cè)費(fèi)用、小區(qū)道路的維修費(fèi)用等。這些費(fèi)用的支出是為了保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，確保業(yè)主的生活安全和便利。（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括小區(qū)公共區(qū)域的清掃、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。清潔衛(wèi)生是小區(qū)環(huán)境的重要保障，物業(yè)公司要保證清潔衛(wèi)生工作的質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適的居住環(huán)境。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用于小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的種植、養(yǎng)護(hù)、修剪等費(fèi)用。良好的綠化環(huán)境可以提升小區(qū)的品質(zhì)和居住舒適度，物業(yè)公司要合理安排綠化養(yǎng)護(hù)工作，提高綠化養(yǎng)護(hù)水平。（五）秩序維護(hù)費(fèi)用包括小區(qū)保安人員的工資、安保設(shè)備的購(gòu)置和維護(hù)等費(fèi)用。秩序維護(hù)是保障小區(qū)安全的重要措施，物業(yè)公司要加強(qiáng)安保管理，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。（六）辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于辦公的費(fèi)用，如辦公用品的采購(gòu)、水電費(fèi)等。物業(yè)公司要合理控制辦公費(fèi)用的支出，提高辦公效率。（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具等的折舊費(fèi)用。（八）法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。（九）其他費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納（一）交納主體業(yè)主是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主體。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。如果房屋出租給他人使用，業(yè)主和承租人可以在租賃合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納方式，但業(yè)主不能因此免除自己的責(zé)任。（二）交納時(shí)間物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般按月、季或者年度交納。具體交納時(shí)間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以保證物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)。（三）未入住房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或者未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一定比例交納，具體比例可由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制定。八、代收代交費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、熱、通信、有線電視等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。我們希望物業(yè)公司在代收代交費(fèi)用時(shí)，能夠嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，保障業(yè)主的合法權(quán)益。九、監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門的監(jiān)督市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)等價(jià)格違法行為，價(jià)格主管部門將依法進(jìn)行處罰。我們鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向價(jià)格主管部門舉報(bào)。（二）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、不履行物業(yè)服務(wù)合同等行為，房地產(chǎn)行政主管部門將責(zé)令其限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，將依法進(jìn)行處理。（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)制定和修改管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等方式，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為。業(yè)主委員會(huì)要積極收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。十、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)依法進(jìn)行處理：1.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)的；2.不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；3.服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；4.其他違反本辦法規(guī)定的行為。（二）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物