園區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法一、總則（一）目的與適用范圍1.目的：為加強園區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，維護園區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的園區(qū)環(huán)境，特制定本辦法。2.適用范圍：本辦法適用于[園區(qū)名稱]內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動，包括但不限于園區(qū)內(nèi)的辦公區(qū)域、商業(yè)區(qū)域、公共區(qū)域、配套設(shè)施等。園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員均應(yīng)遵守本辦法。（二）基本原則1.依法依規(guī)原則：物業(yè)服務(wù)活動應(yīng)嚴格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準及本園區(qū)的相關(guān)規(guī)定，確保服務(wù)的合法性和規(guī)范性。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主和使用人的滿意度。3.公開公平公正原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準等信息，公平對待每一位業(yè)主和使用人，公正處理物業(yè)服務(wù)過程中的各類問題。4.專業(yè)高效原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備專業(yè)的管理和技術(shù)人員，運用先進的管理方法和技術(shù)手段，提高服務(wù)效率和質(zhì)量。（三）管理職責1.業(yè)主大會及業(yè)主委員會：業(yè)主大會是園區(qū)業(yè)主的自治組織，代表全體業(yè)主行使權(quán)利，決定園區(qū)重大事項。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：負責按照本辦法及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供園區(qū)物業(yè)服務(wù)，包括但不限于房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護管理、安全防范管理、公共秩序維護等。同時，應(yīng)接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關(guān)行政管理部門的監(jiān)督檢查。3.相關(guān)行政管理部門：園區(qū)所在地的房地產(chǎn)管理部門、城市管理部門、公安部門、消防部門等相關(guān)行政管理部門，按照各自職責，對園區(qū)物業(yè)服務(wù)活動進行監(jiān)督管理，依法查處違法行為。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準（一）房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理建立健全房屋檔案，對園區(qū)內(nèi)的各類房屋進行詳細登記，包括房屋的位置、面積、用途、產(chǎn)權(quán)人等信息，并定期更新。定期對房屋的外觀進行巡查，發(fā)現(xiàn)房屋外立面有損壞、脫落、變色等情況，及時通知業(yè)主或使用人進行維修，并跟蹤處理結(jié)果。監(jiān)督業(yè)主和使用人按照規(guī)劃用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途及外觀，對違規(guī)行為及時制止并報告相關(guān)行政管理部門。2.設(shè)施設(shè)備管理共用設(shè)施設(shè)備：對園區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等，建立詳細的設(shè)備臺賬和維護檔案，制定科學合理的維護保養(yǎng)計劃，并嚴格按照計劃進行維護保養(yǎng)。維護保養(yǎng)：定期對設(shè)施設(shè)備進行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備故障和安全隱患。對于重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)安排專人值班，確保設(shè)備的正常運行。設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)人員進行，維護保養(yǎng)記錄應(yīng)完整、準確。更新改造：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運行狀況等因素，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計劃，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后，組織實施。更新改造費用按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔制定詳細的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度和標準，明確清掃保潔的區(qū)域、頻次、質(zhì)量要求等。園區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域，如道路、廣場、停車場、樓道、電梯間等，應(yīng)每日進行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。合理設(shè)置垃圾桶、果皮箱等垃圾收集容器，并定期進行清理和消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清。垃圾應(yīng)分類收集、運輸，按照規(guī)定的時間和地點進行處理，防止二次污染。對園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角、積水區(qū)域等進行定期清理，防止滋生蚊蟲和細菌，營造良好的衛(wèi)生環(huán)境。2.消殺防疫：定期對園區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進行消殺防疫工作，特別是在傳染病高發(fā)季節(jié)，應(yīng)增加消殺頻次。消殺藥品的使用應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定，確保安全、環(huán)保。同時，應(yīng)做好消殺防疫記錄，向業(yè)主和使用人進行公示。（三）綠化養(yǎng)護管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)：根據(jù)園區(qū)的整體規(guī)劃和業(yè)主的需求，制定綠化規(guī)劃和年度綠化工作計劃，合理配置植物品種，提高園區(qū)的綠化覆蓋率和景觀效果。在綠化建設(shè)過程中，應(yīng)嚴格按照設(shè)計要求和施工規(guī)范進行施工，確保綠化工程質(zhì)量。2.日常養(yǎng)護定期對園區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保植物生長良好。根據(jù)不同植物的生長習性和季節(jié)特點，合理安排養(yǎng)護工作，保證綠化景觀的四季美觀。對園區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如花壇、花架、綠地圍欄等，進行定期檢查和維護，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，確保設(shè)施完好。加強對綠化區(qū)域的巡查，制止踐踏草坪、攀折花木等破壞綠化的行為，對違規(guī)行為進行批評教育，并要求責任人進行賠償。（四）安全防范管理1.人員出入管理在園區(qū)出入口設(shè)置門崗，實行24小時值班制度。對進入園區(qū)的人員和車輛進行嚴格的登記和檢查，核實身份和來訪事由，經(jīng)業(yè)主或使用人確認后方可放行。業(yè)主和使用人應(yīng)憑有效證件進出園區(qū)，外來人員和車輛應(yīng)遵守園區(qū)的相關(guān)規(guī)定，服從管理人員的指揮。對于可疑人員和車輛，應(yīng)及時進行盤查和報告。2.巡邏防范：制定科學合理的巡邏路線和巡邏頻次，安排專人對園區(qū)進行24小時不間斷巡邏。巡邏人員應(yīng)配備必要的通訊設(shè)備和防護器材，認真履行巡邏職責，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。巡邏記錄應(yīng)詳細、準確，以備查閱。3.安全監(jiān)控：在園區(qū)內(nèi)合理設(shè)置監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等安全防范設(shè)施，并確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。監(jiān)控室應(yīng)實行24小時值班制度，值班人員應(yīng)熟練掌握監(jiān)控設(shè)備的操作技能，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控畫面中的異常情況。監(jiān)控資料應(yīng)按照規(guī)定保存一定期限，以備查詢。（五）公共秩序維護1.交通秩序管理合理規(guī)劃園區(qū)內(nèi)的停車位和行車路線，設(shè)置明顯的交通標志和標線，引導車輛有序停放和通行。對園區(qū)內(nèi)的亂停亂放車輛，應(yīng)及時進行勸阻和疏導，確保交通暢通。加強對園區(qū)內(nèi)停車場的管理，對進出停車場的車輛進行登記和收費，確保停車場的安全和秩序。停車場應(yīng)配備必要的照明、通風、消防等設(shè)施，并定期進行檢查和維護。2.公共活動管理：業(yè)主和使用人在園區(qū)內(nèi)舉辦各類公共活動，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，經(jīng)同意后方可進行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助活動組織者做好活動現(xiàn)場的秩序維護和安全保障工作，確?；顒拥捻樌M行?；顒咏Y(jié)束后，應(yīng)及時清理現(xiàn)場，恢復原狀。三、物業(yè)服務(wù)費用（一）收費原則與標準1.收費原則：物業(yè)服務(wù)費用的收取應(yīng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和成本等因素，合理確定收費標準。2.收費標準：物業(yè)服務(wù)費用的收費標準應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主和使用人進行公示。收費標準可以根據(jù)園區(qū)的實際情況和市場行情進行調(diào)整，但應(yīng)按照規(guī)定的程序進行，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，并向業(yè)主和使用人公示。（二）費用構(gòu)成與收支管理1.費用構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費用主要包括人員費用、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費用以及法定稅費等。2.收支管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進行單獨核算，做到賬目清晰、收支平衡。每年應(yīng)向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報送年度財務(wù)報告，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費用的收支情況應(yīng)定期在園區(qū)內(nèi)進行公示，公示內(nèi)容應(yīng)包括收入明細、支出明細、結(jié)余情況等，公示時間不少于15日。（三）費用繳納與催繳1.繳納方式與時間：業(yè)主和使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。繳費方式可以采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等多種方式。繳費時間一般為每月或每季度的首月，具體時間在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.催繳措施：對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時進行催繳。催繳方式可以采用書面通知、電話通知、上門催繳等方式。經(jīng)催繳仍未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定收取違約金，并通過法律途徑追討欠費。四、物業(yè)服務(wù)合同（一）合同簽訂與備案1.合同簽訂：業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)通過公開招標、邀請招標等方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準、物業(yè)服務(wù)費用、合同期限、違約責任等條款。2.合同備案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報園區(qū)所在地的房地產(chǎn)管理部門備案。（二）合同變更與終止1.合同變更：在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，如需變更合同內(nèi)容，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。變更協(xié)議應(yīng)報園區(qū)所在地的房地產(chǎn)管理部門備案。2.合同終止：物業(yè)服務(wù)合同期滿或出現(xiàn)合同約定的終止情形，合同即行終止。合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定進行財務(wù)清算，并向業(yè)主大會或業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)檔案資料等。業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止前，按照規(guī)定的程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）違約責任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)承擔違約責任，如支付違約金、賠償業(yè)主和使用人的損失等。情節(jié)嚴重的，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔相應(yīng)的法律責任。2.業(yè)主和使用人違約責任：業(yè)主和使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)按照合同約定支付違約金。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討欠費，并要求業(yè)主和使用人承擔相應(yīng)的法律責任。業(yè)主和使用人違反本辦法及園區(qū)相關(guān)規(guī)定，造成園區(qū)公共利益或他人合法權(quán)益受損的，應(yīng)承擔賠償責任。五、監(jiān)督管理（一）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)定期收集業(yè)主的意見和建議，并及時反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，督促其改進服務(wù)。2.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主大會或業(yè)主委員會投訴，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。（二）行業(yè)主管部門監(jiān)督1.園區(qū)所在地的房地產(chǎn)管理部門作為行業(yè)主管部門，應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動進行監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況、合同履行等情況進行考核評價。2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的違法違規(guī)行為，行業(yè)主管部門應(yīng)依法進行查處，并責令其限期整改。對整改不力的，可依法降低其資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。（三）其他部門監(jiān)督