民間借貸房產(chǎn)抵押

三大風(fēng)控核心

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民間借貸房產(chǎn)抵押三大風(fēng)控核心：

核心一：必須保證在不通知借款人（原房屋所有權(quán)人）、且不經(jīng)過(guò)

司法程序的情況下，就能將標(biāo)的房產(chǎn)過(guò)戶（變賣）。

核心二：任何情況下都不要以抵押權(quán)起訴借款人，也就是說(shuō)，任

何情況下都不要涉及司法拍賣環(huán)節(jié)。

核心三：任何情況下都不要給借款人留有任何手續(xù)。

下面敘述民間借貸房抵十大風(fēng)控要點(diǎn)：

要點(diǎn)一：借條（據(jù)）與收條（據(jù)）

借條與收條必須打印和手寫各一份，而且要在借款人姓名、身份

證號(hào)、借款金額大、小寫、借款人簽名五處，由借款人按手印。

收條（據(jù)）必須寫兩套，每套兩份（打印和手寫各一份），一套是借

款款項(xiàng)的收條，另一套是購(gòu)房定金的收條，而且要在賣房人姓

名、身份證號(hào)、購(gòu)房定金金額大、小寫、賣房人簽名五處，由賣

房人按手印。

切記：借款款項(xiàng)的收條與購(gòu)房定金的收條，在書面表示意思上不

要有任何法律關(guān)系，這個(gè)必須做精，而且購(gòu)房定金的收條必須注

明收到的是現(xiàn)金。

要點(diǎn)二：《房屋全權(quán)委托公證》

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《房屋全權(quán)委托公證》是必須做的，切記!這個(gè)是重中之重，民間

借貸房產(chǎn)抵押借款的所有實(shí)操手續(xù)中，只有這個(gè)公證書能夠?qū)崿F(xiàn)

民間借貸房產(chǎn)抵押三大風(fēng)控核心中的核心一在不通知借款人（原房

屋所有權(quán)人）、且不經(jīng)過(guò)司法程序的情況下，就能將標(biāo)的房產(chǎn)過(guò)戶

（變賣）。

《房屋全權(quán)委托公證》分為兩種，沈陽(yáng)線下的行話一種叫大全

委，另一種叫小全委，大全委是委托房屋的全部權(quán)利項(xiàng)目，也就

是一般性權(quán)利委托和特殊權(quán)利委托;小全委是委托房屋的部分權(quán)利

項(xiàng)目，也就是一般性權(quán)利委托。其中關(guān)于房屋的繼承權(quán)的委托是

在特殊權(quán)利中，而且在公證書中規(guī)定，此房屋的繼承人完全由受

托人任意指定，這個(gè)條款是為了防止借款人（原房屋所有權(quán)人）在

抵押期間意外死亡或意外喪失民事行為能力的情況下，受托人能

夠配合她項(xiàng)權(quán)利人直接把房子搞到手，不會(huì)有財(cái)產(chǎn)繼承糾紛，因

此《房屋全權(quán)委托公證》必須做成大全委。

《房屋全權(quán)委托公證》中的受托代理人絕對(duì)不能和抵押權(quán)人做成

同一人，原因我會(huì)在要點(diǎn)九里詳細(xì)闡述。

要點(diǎn)三：《借貸抵押合同》與《房屋買賣抵押（定金）合同》

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這兩個(gè)合同在法律上沒有任何聯(lián)系，《借貸抵押合同》是債權(quán)和

抵押權(quán)的司法生效要件，而《房屋買賣抵押（定金）合同》是確定

買賣合同關(guān)系，而且證明房屋購(gòu)買方已支付支該標(biāo)的房屋的部分

受讓價(jià)款做為買房定金，是兩套完全不相干的法律手續(xù)。

重點(diǎn)解釋：

這里所提到的《房屋買賣抵扣1（定金）合同》是沈陽(yáng)市房產(chǎn)局監(jiān)制

的，在二手房經(jīng)過(guò)中介交易時(shí)必須簽屬的合同，而且在此合同

中，要求受讓人在房屋過(guò)戶前，必須繳納在《房屋買賣抵押（定金）

合同》中所約定的房屋成交價(jià)減去已支付定金的剩余金額價(jià)款

后，才能由全權(quán)委托公證中的受托代理人配合房屋受讓方辦理房

屋過(guò)戶手續(xù)，而且此剩余金額價(jià)款的支付過(guò)程必須走沈陽(yáng)市房產(chǎn)

局二手房交易專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，因此此合同絕對(duì)不會(huì)構(gòu)成流質(zhì)

擔(dān)保契約。

要點(diǎn)四：《房屋她項(xiàng)權(quán)利證》

房屋她項(xiàng)權(quán)利這里所說(shuō)的權(quán)利是一個(gè)復(fù)合權(quán)利，它是多個(gè)權(quán)利的

統(tǒng)稱，是在同一標(biāo)的房產(chǎn)上賦予的多項(xiàng)權(quán)利的集合名詞，其中包

括典權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)（使用權(quán)）、典質(zhì)權(quán)、繼承權(quán)、甚至還包

括此基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的另一種用益物權(quán)的抵押等等。

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而且在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)

時(shí)，必須到相關(guān)部門登記，不登記不生效，不登記不得對(duì)抗善意

第三人，其登記落實(shí)到紙質(zhì)憑證上就是《房屋她項(xiàng)權(quán)利證》，只

有辦了這個(gè)證，其抵押權(quán)才具備司法生效要件，不會(huì)被任何第三

方對(duì)抗，且保證其相應(yīng)的抵押權(quán)順位的優(yōu)先受償權(quán)順位。

我們做的《房屋買賣抵押（定金）合同》應(yīng)該是的她項(xiàng)，可是當(dāng)前

沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的她項(xiàng)辦不了這個(gè)權(quán)利項(xiàng)目，沈陽(yáng)市的房產(chǎn)登記系

統(tǒng)中沒有這一項(xiàng)，只能做成抵押權(quán)，可是為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)過(guò)中介做二

手房非親屬交易，因此沈陽(yáng)市房產(chǎn)才出了一份標(biāo)準(zhǔn)的《房屋買賣

抵押（定金）合同》

說(shuō)到這里我再?gòu)?qiáng)調(diào)一次，關(guān)于網(wǎng)上流傳的債務(wù)人（抵押人）偽造房

屋租賃協(xié)議在抵押之前的說(shuō)法純屬是扯淡，《中華人民共和國(guó)城

市房屋管理法》規(guī)定，房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進(jìn)行登記備案

（備案后進(jìn)檔案），不登記不得對(duì)抗第三人。而這個(gè)登記備案就是

辦理房屋租賃權(quán)（使用權(quán)）的她項(xiàng)權(quán)利證，如果該房屋辦理了租賃

權(quán)（使用權(quán)）的她項(xiàng)權(quán)利證，在提檔時(shí)就能查出來(lái)，可是我在這篇

文章的要點(diǎn)中并沒有把提檔的環(huán)節(jié)列出來(lái)，是因?yàn)檗k理進(jìn)押時(shí)，

如果不提檔，房產(chǎn)局根本就不受理進(jìn)押。

要點(diǎn)五：《房屋買賣抵押（定金）合同》與《房屋買賣協(xié)議書》

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這兩個(gè)合同及協(xié)議都是沈陽(yáng)市房產(chǎn)局制定的政府行政機(jī)關(guān)固定格

式合同，前者是房產(chǎn)局提供電子版，自己打印的，后者是房產(chǎn)局

統(tǒng)一印刷的三聯(lián)無(wú)碳復(fù)寫合同。前者的法律重點(diǎn)是確立購(gòu)房定金

的交付事實(shí)，后者是進(jìn)一步確立買賣關(guān)系的成立，其中在《房屋

買賣協(xié)議書》中的中介方，就是全權(quán)委托公證中的受托人。

《房屋買賣抵押（定金）合同》與《房屋買賣協(xié)議書》，可完全避

免流質(zhì)擔(dān)保契約的成立。

要點(diǎn)六：《房屋全權(quán)委托公證》和《房屋她項(xiàng)權(quán)利證》辦理時(shí)的

收費(fèi)發(fā)票（前者360元，后都80元）必須由放款人保存，因?yàn)橐坏?/p>

借款發(fā)生逾期，房屋變現(xiàn)是由《房屋全權(quán)委托公證》中的受托代

理人配合買房人辦理過(guò)戶的，在辦理過(guò)程中，有時(shí)房產(chǎn)局需要受

托人提供《房屋全權(quán)委托公證》發(fā)票。

要點(diǎn)七：放款、砍頭息、手續(xù)費(fèi)的收取方式

一定要把所有手續(xù)全做完再放款，絕對(duì)不能放款后補(bǔ)手續(xù)，這個(gè)

是命根子。但這里有兩個(gè)手續(xù)需要另外說(shuō)明一下：

1、她項(xiàng)權(quán)利證：這個(gè)證是在辦理完進(jìn)押手續(xù)，拿到房產(chǎn)局的受理

回執(zhí)單和發(fā)票后的三個(gè)工作日下證，自取或EMS郵寄均可（我都是

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自取，公司離房產(chǎn)局才一公里多點(diǎn)兒），這個(gè)沒必要等三個(gè)工作日

再放款，拿到受理單就能夠放款了，不會(huì)有問(wèn)題。

2、讓借款人銀行轉(zhuǎn)賬憑證上簽字背書，這個(gè)必須在放款后才能讓

借款人簽字，轉(zhuǎn)賬之前是拿不到憑證的，不過(guò)這個(gè)背書根本沒什

么用，房子已經(jīng)進(jìn)她項(xiàng)了，而且有兩套收條，因此這個(gè)無(wú)所謂

了。

砍頭息：

我們都是在放款時(shí)直接扣兩個(gè)月砍頭息和全額手續(xù)費(fèi)，這個(gè)不要

在放款人賬戶的銀行流水中體現(xiàn)出來(lái)，一般都是在放款前，給借

款客戶辦張新的銀行卡，然后開網(wǎng)銀，把銀行卡、身份證原件、U

盾都放在放款人手里，這邊放款到借款人的新銀行卡中，然后再

把兩個(gè)月砍頭息和全額手續(xù)費(fèi)轉(zhuǎn)到放款人這邊其它自己人的帳

戶，或者是是直接取現(xiàn)，再或者是讓借款人直接先用現(xiàn)金交砍頭

息和手續(xù)費(fèi)，怎么弄都行，后續(xù)的展期也是每?jī)蓚€(gè)月付一次砍頭

息，還是要么交現(xiàn)金，要么轉(zhuǎn)到放款人這邊其它自己人的帳戶，

別用放款人的賬戶收利息。

要點(diǎn)八：抵押率：在沈陽(yáng)放貸，抵押率一般都是做到房屋實(shí)際可

變現(xiàn)價(jià)值的50%,最高也就是60%,這是天價(jià)了。

要點(diǎn)九：收定金、解押、過(guò)戶

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先解釋一下民間借貸里在抵押借款、先息后本的情況下什么叫逾

期？

每?jī)蓚€(gè)月收一次砍頭息，在兩個(gè)月到期時(shí)，借款人沒有在10天之

內(nèi)還款，且沒有交納下兩個(gè)月砍頭息時(shí)，這就叫逾期，此時(shí)也就

是打電話催催，同時(shí)這邊就找中介給賣房子了。

在賣房子變現(xiàn)時(shí)，是由《房屋全權(quán)委托公證》的受托代理人代替

原房主與買房人簽定買賣協(xié)議，然后受托代理人代替原房主配合

買房人去房產(chǎn)局辦理過(guò)戶手續(xù)，而且經(jīng)過(guò)房產(chǎn)局的資金監(jiān)管代收

房款。

收定金：

《房屋全權(quán)委托公證》的受托代理人代替原房主與買房人簽定買

賣協(xié)議后，是由買房人向受托代理人先交付定金，個(gè)這定金盡量

要多收一些，不論多大的房子，成交價(jià)多少，必須先收不低于房

屋過(guò)戶全額稅費(fèi)的定金（房屋過(guò)戶全額稅費(fèi)我會(huì)在以后的帖子中詳

細(xì)說(shuō)明），以免買房人反悔，如果不交的話就不和她扯了，重新尋

找買主。

切記，一定是收了定金收再對(duì)進(jìn)行解押，如果買房人反悔，這個(gè)

定金是不退的。

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極端情況：如果買房人交了定金，解押后反悔，或者是房款交不

上，那就別磨嘰了，直接把房子過(guò)戶給原她項(xiàng)權(quán)利人，也就是出

借人，這時(shí)就別在乎契稅、過(guò)戶費(fèi)之類的東西了，因?yàn)槭盏亩ń?/p>

能夠覆蓋這些費(fèi)用了，而且房子已經(jīng)解押了，必須先把房子搞到

手，然后再重新尋找買主。這里就是為什么我在要點(diǎn)二的后面提

到《房屋全權(quán)委托公證》中的受托代理人絕對(duì)不能和抵押權(quán)人做

成同一人的原因。因?yàn)椤斗课萑珯?quán)委托公證》中的受托代理人不

能把公證書中的房產(chǎn)過(guò)戶給自己。

這里涉及到一個(gè)解押的環(huán)節(jié)，這個(gè)解押也是由《房屋全權(quán)委托公

證》的受托代理人與她項(xiàng)權(quán)利人之間配合完成的。

在順利過(guò)戶出售房產(chǎn)后，房款三至七天，由房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬

戶轉(zhuǎn)發(fā)到受托人的指定賬戶，這時(shí)受托人和出借人（原她項(xiàng)權(quán)利人）

怎么配合都行了，都是自己人，錢已經(jīng)到手了。

再有一點(diǎn)，如果真遇到房子賣不出去的情況，受托人能夠直接把

房子過(guò)戶給她項(xiàng)權(quán)利人，現(xiàn)把房子搞到手，早晚是錢，也不至于

把自己給玩死，這個(gè)我在《民間房產(chǎn)抵押借貸，房子說(shuō)過(guò)戶就過(guò)

戶、說(shuō)收就收，你信嗎？》的帖子中有提到過(guò)。這也是我在要點(diǎn)二

的后面提到《房屋全權(quán)委托公證》中的受托代理人絕對(duì)不能和抵

押權(quán)人做成同一人的原因。

要點(diǎn)十：重點(diǎn)解釋以下兩大核心的實(shí)際作用:

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核心二：任何情況下都不要以抵押權(quán)起訴借款人，也就是說(shuō)，任

何情況下都不要涉及司法拍賣環(huán)節(jié)。

核心三：任何情況下都不要給借款人留有任何手續(xù)。

在房產(chǎn)抵押期間，如果出現(xiàn)了抵押權(quán)人之外的人對(duì)該抵押房產(chǎn)申

請(qǐng)資產(chǎn)保全查封，這時(shí)《房屋全權(quán)委托公證》的受托代理人是不

能直接把房產(chǎn)過(guò)戶的，這個(gè)委托公證不能對(duì)抗法院的查封，這時(shí)

間抵押權(quán)人必須向法院起訴，可是絕對(duì)不能以抵押權(quán)向法院提起

訴訟，必須以買賣協(xié)議提起訴訟，這時(shí)要點(diǎn)五中所提到的《房屋

買賣抵押（定金）合同》與《房屋買賣協(xié)議書》會(huì)起到非常重要的

作用，以買賣協(xié)議提起訴訟，六個(gè)月的時(shí)間就能把房子搞到手，

然后再去變現(xiàn)，這是在房屋抵押期間抵押權(quán)人之外的人對(duì)該抵押

房產(chǎn)申請(qǐng)資產(chǎn)保全查封的情況下，最快、最穩(wěn)妥的辦法。

當(dāng)然還有另外一種辦法，就是以《房屋全權(quán)委托公證》中受托代

理人的名義收債權(quán)，這個(gè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，也需要一些特定條件，

這個(gè)我會(huì)在以后的帖子中寫，本文不詳細(xì)敘述了。

在網(wǎng)上我看到有一些朋友提到，以債權(quán)和抵押權(quán)起訴，現(xiàn)在唯一

住房也能夠強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，這個(gè)的確是事實(shí)，咱先不談唯一住房

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的執(zhí)行條件，我們先看一下如果如果以債權(quán)和抵押權(quán)起訴，變現(xiàn)

需要什么流程?需要多長(zhǎng)時(shí)間？

拍賣的情況分兩種：

1、經(jīng)訴訟后，法院判決債務(wù)人還款，要求債務(wù)人出還款計(jì)劃，在

還款計(jì)劃未履行后，由債權(quán)人向法院提出強(qiáng)執(zhí)行

2、做了強(qiáng)制執(zhí)行公證，可直接向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)

以上兩種情況在被法院認(rèn)定可執(zhí)行后，都必須經(jīng)歷以下流程：

申請(qǐng)一法院受理一申請(qǐng)復(fù)議（做了強(qiáng)制執(zhí)行公證也需要此環(huán)節(jié)）一

公告-＞查封（如提前申請(qǐng)資產(chǎn)保全，并提供保全擔(dān)保可提前查封）

一法院委托評(píng)估一拍賣（拍賣公司公告一展標(biāo)一交保證金、領(lǐng)號(hào)一

拍成后簽《拍賣成交確認(rèn)書》一交價(jià)款及傭金一法院裁定一裁定

送達(dá)后15日過(guò)戶）

現(xiàn)在走拍賣。一次拍成那是扯