萬科地產(chǎn)成本管理制度總則目的本制度旨在規(guī)范萬科地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本管理行為，確保成本得到有效控制，提高公司經(jīng)濟效益和市場競爭力。通過建立科學、系統(tǒng)的成本管理體系，明確各部門職責，加強成本核算、分析與控制，實現(xiàn)項目成本目標，保障公司可持續(xù)發(fā)展。適用范圍本制度適用于萬科地產(chǎn)集團及下屬各地區(qū)公司、項目公司在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中的成本管理活動，包括項目規(guī)劃設計、工程建設、營銷策劃、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)?；驹瓌t1.全面成本管理原則涵蓋項目開發(fā)全過程，對所有成本要素進行全員、全方位、全過程管理，確保成本管理無死角。2.目標成本控制原則在項目前期設定明確的成本目標，并將其分解到各個階段和部門，通過嚴格的過程控制確保目標實現(xiàn)。3.動態(tài)管理原則根據(jù)項目進展情況和市場變化，及時調(diào)整成本管理策略和措施，確保成本始終處于可控狀態(tài)。4.成本效益原則在成本管理過程中，充分權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟效益。成本管理組織與職責成本管理委員會1.組成由公司高層管理人員、各相關(guān)部門負責人組成，公司總經(jīng)理擔任主任。2.職責審批公司成本管理制度、流程和重大成本決策。審議項目目標成本、成本預算及成本分析報告。協(xié)調(diào)解決成本管理過程中的重大問題。成本管理部門1.設置集團層面設成本管理中心，地區(qū)公司設成本管理部，項目公司設成本管理崗。2.職責制定和完善成本管理制度、流程和標準。負責項目目標成本的編制、審核與調(diào)整。監(jiān)控項目成本執(zhí)行情況，進行成本核算與分析。參與項目招標、合同談判等工作，審核成本條款。定期向上級匯報成本管理工作進展和存在問題。其他部門職責1.規(guī)劃設計部門負責項目規(guī)劃設計方案的優(yōu)化，控制設計成本。配合成本管理部門進行設計階段的成本測算和分析。2.工程管理部門負責工程建設的組織與實施，確保工程質(zhì)量和進度，控制工程成本。審核工程變更，評估變更對成本的影響。配合成本管理部門進行工程成本核算和分析。3.營銷部門制定合理的營銷策劃方案，控制營銷費用。配合成本管理部門進行營銷成本核算和分析。4.采購部門負責項目物資設備的采購工作，確保采購成本合理。建立供應商評估體系，優(yōu)化采購渠道。配合成本管理部門進行采購成本核算和分析。5.財務部門負責成本核算和財務報表編制，提供成本數(shù)據(jù)支持。對成本管理工作進行財務監(jiān)督和審計。配合成本管理部門進行成本分析和預算控制。目標成本管理目標成本編制1.編制依據(jù)項目定位、規(guī)劃設計方案、市場價格信息等。公司歷史成本數(shù)據(jù)和同行業(yè)成本指標。項目開發(fā)計劃和成本控制要求。2.編制流程成本管理部門在項目啟動階段組織相關(guān)部門進行成本預測，形成目標成本初稿。初稿經(jīng)各部門審核后，提交成本管理委員會審議批準。目標成本一經(jīng)確定，應作為項目成本控制的基準，不得隨意突破。目標成本分解1.按項目階段分解將目標成本分解為規(guī)劃設計、工程建設、營銷策劃、物業(yè)管理等階段的成本目標。2.按成本要素分解分為土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、營銷費用、管理費用、財務費用等成本要素。3.按責任部門分解明確各部門在目標成本控制中的責任，將成本目標落實到具體部門和崗位。目標成本動態(tài)監(jiān)控1.建立監(jiān)控指標體系設定成本偏差率、成本節(jié)約率、成本變動趨勢等監(jiān)控指標，定期對項目成本執(zhí)行情況進行分析和評估。2.定期成本分析成本管理部門每月對項目成本進行分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并查明原因。3.預警與調(diào)整當成本偏差超過一定范圍時，發(fā)出預警信號，及時采取措施進行調(diào)整，確保目標成本的實現(xiàn)。成本核算與分析成本核算對象與方法1.核算對象以房地產(chǎn)開發(fā)項目為成本核算對象，根據(jù)項目特點和管理要求，可進一步細分核算對象。2.核算方法采用制造成本法，將開發(fā)成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計入成本核算對象，間接成本按一定標準分配計入成本核算對象。成本核算流程1.成本數(shù)據(jù)收集各部門定期向成本管理部門提供成本相關(guān)數(shù)據(jù)，包括合同簽訂、費用報銷、工程進度等信息。2.成本核算與歸集成本管理部門對收集到的數(shù)據(jù)進行審核、整理和核算，將各項成本費用歸集到相應的成本核算對象。3.成本報表編制根據(jù)成本核算結(jié)果，編制成本報表，包括成本明細表、成本匯總表、成本分析表等。成本分析內(nèi)容與方法1.成本構(gòu)成分析分析各項成本要素在總成本中的占比及變化趨勢。2.成本動態(tài)分析對比目標成本與實際成本，分析成本偏差原因及影響因素。3.成本效益分析評估項目成本投入與經(jīng)濟效益的關(guān)系，為決策提供依據(jù)。4.分析方法采用比較分析法、因素分析法、趨勢分析法等進行成本分析。成本控制措施規(guī)劃設計階段成本控制1.方案優(yōu)化通過多方案比選，選擇經(jīng)濟合理的規(guī)劃設計方案，控制項目規(guī)模和標準。2.限額設計明確各專業(yè)設計限額指標，設計單位在限額內(nèi)進行設計，確保設計質(zhì)量和成本控制。3.設計變更管理嚴格控制設計變更，變更必須經(jīng)過審批，評估變更對成本的影響。工程建設階段成本控制1.招標管理規(guī)范招標流程，選擇合適的施工單位和供應商，確保招標價格合理。2.合同管理簽訂詳細、明確的合同條款，嚴格控制合同執(zhí)行過程中的成本支出。3.工程變更管理建立工程變更審批制度，及時評估變更對成本的影響，合理控制變更費用。4.現(xiàn)場簽證管理嚴格現(xiàn)場簽證程序，確保簽證內(nèi)容真實、準確，避免不合理簽證。5.工程進度管理合理安排工程進度，避免因工期延誤導致成本增加。營銷策劃階段成本控制1.營銷方案制定根據(jù)項目定位和市場情況，制定合理的營銷策劃方案，控制營銷費用。2.營銷費用管理嚴格控制營銷費用支出，建立費用審批制度，確保費用使用合理。物業(yè)管理階段成本控制1.成本預算編制制定物業(yè)管理成本預算，明確各項費用標準和控制目標。2.成本控制措施優(yōu)化物業(yè)管理流程，提高服務效率，降低運營成本。成本信息管理成本信息系統(tǒng)建設建立統(tǒng)一的成本信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)成本數(shù)據(jù)的集中管理和共享。成本數(shù)據(jù)收集與錄入各部門按照規(guī)定的格式和時間要求，及時收集和錄入成本相關(guān)數(shù)據(jù)。成本信息分析與報告成本管理部門利用成本信息系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)分析，定期生成成本分析報告，為決策提供支持。成本考核與獎懲成本考核指標設定1.目標成本完成率考核項目實際成本與目標成本的達成情況。2.成本節(jié)約率考核項目成本節(jié)約情況。3.成本偏差率考核成本控制的有效性?？己酥黧w與周期1.考核主體由成本管理部門牽頭，會同其他相關(guān)部門對各責任部門進行考核。2.考核周期季度考核與年度考核相結(jié)