“物業(yè)+養(yǎng)老"物業(yè)公司站上轉(zhuǎn)型風(fēng)口

近期，針對物業(yè)企業(yè)的政策頻出，11月初，青

島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)文，明確表態(tài)鼓勵物業(yè)

開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做

強(qiáng)；12月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布

相關(guān)政策，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索"物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)

老服務(wù)"模式，為物業(yè)公司提供了轉(zhuǎn)型新思路。

2020年，物業(yè)企業(yè)已站在轉(zhuǎn)型風(fēng)口，這個行業(yè)

將迎來巨大的發(fā)展空間。

物業(yè)企業(yè)上市正值風(fēng)口期

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)

發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》（以下簡稱"意

見"），此《意見》明確物業(yè)企業(yè)涉足社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)

的內(nèi)容，成為物業(yè)企業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型的一個亮點(diǎn)。

據(jù)了解，今年繼10月世茂服務(wù)、合景悠活、第

一服務(wù)、卓越商企服務(wù)等4家房企旗下物業(yè)服務(wù)企

業(yè)赴港上市后，11月香港資本市場迎來金科服務(wù)、

融創(chuàng)服務(wù)等多家物業(yè)企業(yè)的IPOo進(jìn)入12月，除

恒大物業(yè)已在2日成功上市外，遠(yuǎn)洋服務(wù)也將在

12月中旬上市。

截至目前，2020年已經(jīng)有13家物業(yè)公司上

市，如果加上即將上市的華潤萬象生活、遠(yuǎn)洋服

務(wù)、佳源服務(wù)，今年預(yù)計將有16家物業(yè)公司上

市，已經(jīng)超過去年的12家。不僅如此，根據(jù)中國

指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)啟動上市

工作的物管公司還有14家左右，正在研究籌劃上

市的物管公司就有80家左右。

青島市場還在探索階段

"從去年到今年的12月份，物業(yè)公司上市的數(shù)

量達(dá)到高峰。尤其是近期，恒大、融創(chuàng)接連物業(yè)獨(dú)

立上市，可能吸引了很多人關(guān)注這個行業(yè)。"青島

某物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司目前南方部分高

端項(xiàng)目涉及了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但山東區(qū)域目前還在探索

階段。

該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)企業(yè)涉足養(yǎng)老最大的優(yōu)勢

就是有自己項(xiàng)目的服務(wù)人員，物業(yè)企業(yè)做社區(qū)居家

養(yǎng)老相當(dāng)于在物業(yè)平臺上疊加增值服務(wù)，成本可以

和物業(yè)管理相互分?jǐn)?，因此收入來源上相?dāng)于凈增

加。而且現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)管理都是管家負(fù)責(zé)制，

管家對自己負(fù)責(zé)的業(yè)主非常熟悉，有利于開展服務(wù)

工作；對于客戶來說，對物業(yè)更有信任感，體驗(yàn)也

會更好，特別是在安全方面更放心，有助于其開展

進(jìn)一步的工作。

但是從目前青島市場實(shí)際情況來看，物業(yè)+養(yǎng)

老還是呼聲大，實(shí)際落地的少。某業(yè)內(nèi)人士表示，

現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目的配套養(yǎng)老用房提供不了是一個關(guān)鍵

問題，除非有政策傾斜，要求每個社區(qū)規(guī)劃建設(shè)的

時候有強(qiáng)制要求，需要配建一定面積的養(yǎng)老社區(qū)用

房。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表

示，此次政策明確了"補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施

短板”的內(nèi)容，主要體現(xiàn)為四個層面，即盤活存

量、規(guī)范增量、加強(qiáng)布點(diǎn)和設(shè)施改造。尤其是在存

量方面，政策明確要盤活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)

施。這里主要是包括三方面的來源，即居住小區(qū)內(nèi)

各類閑置和低效使用的公共房屋和設(shè)施、政府所有

的閑置房屋和設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自持的房屋。通過對

此類存量房屋和房源的改造，有助于增加物業(yè)企業(yè)

養(yǎng)老服務(wù)的房源供給，真正為后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)提供條

件。

而此類補(bǔ)短板的工作，客觀上也要求積極導(dǎo)入

互聯(lián)網(wǎng)等思維，真正將供給端的改造和需求端的激

活等工作進(jìn)行結(jié)合。

地產(chǎn)進(jìn)入"后開發(fā)時代"

2020年，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入"后開發(fā)時代"，未

來醫(yī)療、健康這一類的不動產(chǎn)將是"后開發(fā)時代”

一個非常重要的類別。

在"后開發(fā)"時代，能夠開拓養(yǎng)老服務(wù)這樣的

新市場自然是一件好事，有助于傳統(tǒng)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升

級。

此次《意見》的出臺在政策上給予物業(yè)較大的

支持，包括用地和金融服務(wù)等內(nèi)容上。其中，政策

明確，拓寬養(yǎng)老服務(wù)融資渠道。鼓勵商業(yè)銀行向提

供居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放資產(chǎn)（設(shè)

施）抵押貸款和應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款，并參照貸款基

準(zhǔn)利率，結(jié)合風(fēng)險分擔(dān)情況，合理確定貸款利率水

平。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)以企業(yè)未來收益權(quán)、土地使

用權(quán)為擔(dān)保發(fā)行債券。鼓勵商業(yè)保險、基金、信

托、社?；鸬荣Y金投資居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，

降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)債率。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從這一點(diǎn)內(nèi)容看，這倒是近期各

類物業(yè)企業(yè)可以關(guān)注的。

因?yàn)閭鹘y(tǒng)意義上說，物業(yè)企業(yè)的資金來源比較

狹窄，導(dǎo)致業(yè)務(wù)擴(kuò)張也是有困難的。

但是此次