徐州市某小區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u10505徐州市某小區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景分析案例 16861.1國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng) 177081.2徐州土地市場(chǎng) 21.1國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)概況：整體供應(yīng)同比略漲，成交面積比去年有小幅增長(zhǎng)；均價(jià)及出讓金持續(xù)走高，土地市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定。2020年，全國(guó)300多個(gè)大中小城市土地供應(yīng)和土地成交量都比去年上漲5%和7%，土地單價(jià)和土地出讓金樓都比去年上漲，土地溢價(jià)基本上沒(méi)有變化。居住類用地土地成交基本上翻了一倍。去年，全國(guó)很多城市整體土地成交價(jià)格為2586元/㎡，上漲了大約7個(gè)百分點(diǎn)。在這里面，居住類用地土地成交價(jià)格為4574元/㎡，上漲了大約9個(gè)百分點(diǎn)。土地價(jià)格的上漲一方面因?yàn)槎径纫詠?lái)疫情的影響逐漸降低，各城市住宅用地推出頻率增加且優(yōu)質(zhì)地塊增多；另一方面因?yàn)橐痪€城市住宅用地成交規(guī)模漲幅較大。2020年，全國(guó)300城整體成交土地均價(jià)有所上升，增至4909元/平方米。一線城市和三四線城市成交土地均價(jià)分別同比上漲21.9%和6.3%；二線城市同比基本持平。一季度，300城整體供求各指標(biāo)除成交樓面均價(jià)外均下降，成交樓面均價(jià)同比上升6個(gè)百分點(diǎn)；二季度，土地市場(chǎng)熱度回升，供求各指標(biāo)均增，溢價(jià)率下降5個(gè)百分點(diǎn)；三季度，整體供應(yīng)同比上升，成交面積同比漲幅全年最高；四季度，各城市推地的節(jié)奏普遍加快，全國(guó)整體供應(yīng)量逐季攀升至年內(nèi)高位，供求各指標(biāo)同比均上漲。在去年下半年土地成交面積較大。去年因?yàn)橛行鹿谝咔橛绊?，我?guó)的土地市場(chǎng)先開(kāi)始表現(xiàn)在的并不熱情，進(jìn)入到后半年疫情得到控制之后土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。從每個(gè)季度上來(lái)看，進(jìn)入到第二季度之后土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出上升活躍的態(tài)勢(shì)，各個(gè)企業(yè)也開(kāi)始復(fù)蘇，開(kāi)始爭(zhēng)先拿地；進(jìn)入到第三季度，疫情控制得當(dāng)，政府為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，開(kāi)始出臺(tái)政策鼓勵(lì)企業(yè)去拿地，土地市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪迸發(fā)期，土地市場(chǎng)表現(xiàn)很活躍。到2020年，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)將保持不變，全年調(diào)控將呈現(xiàn)先緊后松的特點(diǎn)。此外，財(cái)政控制更加嚴(yán)格，地方政府采取以城市為基礎(chǔ)的政策，土地供給具有明顯的階段性特征。土地市場(chǎng)全年保持穩(wěn)定發(fā)展。2021年，國(guó)家將繼續(xù)落實(shí)維護(hù)土地市場(chǎng)的秩序，嚴(yán)抓土地市場(chǎng)投機(jī)行為，抓緊監(jiān)管土地金融市場(chǎng)。與此同時(shí)，租賃土地的引入將加快，不同地區(qū)的投資將繼續(xù)分化。2021年，土地市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制將繼續(xù)推進(jìn)，堅(jiān)持對(duì)住房和住房的調(diào)控;宅基地供給調(diào)整，租賃土地供給增加。調(diào)控政策趨緊，成交價(jià)格有望上漲;地方拍賣溢價(jià)下降，二級(jí)市場(chǎng)熱度上升。區(qū)域熱度分異加劇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生翻天覆地變化。1.2徐州土地市場(chǎng)2020年的徐州樓市，不管是土地，還是房?jī)r(jià)，都達(dá)到了前所未有的高度。已經(jīng)買房的人笑看樓市風(fēng)云，還沒(méi)買房的人眼看著房?jī)r(jià)從一步步脫離自己買得起的范疇。地王頻出的同時(shí)，調(diào)控政策不斷加碼，但徐州房?jī)r(jià)仍然在“穩(wěn)中緩慢”地上漲著。一直以來(lái)，土地拍賣都是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。（1）近8年來(lái)徐州土地成交走勢(shì)2020年徐州（含賈汪、銅山）新增土地供應(yīng)面積578.1萬(wàn)平方米，新增土地供應(yīng)121塊，其中純居住用地94塊，商住用地4塊。2020年，土地市場(chǎng)成交面積549萬(wàn)平方米，成交110筆，其中商業(yè)和居住用地2筆，純商業(yè)用地23筆，純居住用地85筆。（2）2020年徐州住宅用地成交總建區(qū)域分布上，銅山區(qū)和賈汪區(qū)的土地供應(yīng)比較集中，這些區(qū)域范圍均較大，銅山區(qū)以大學(xué)路板塊和嬌山湖板塊比較活躍；賈汪區(qū)的出讓地塊主要分布在潘安新城周邊；另外，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地出讓面積也是高于主城區(qū)（包括云龍、鼓樓和泉山）的，具體為鳳凰山板塊、大廟等區(qū)域比較活躍?？傮w來(lái)看，徐州城市框架繼續(xù)向外擴(kuò)張，住宅用地供給占主導(dǎo)地位。（3）目前徐州各區(qū)單價(jià)地王2020年徐州迎來(lái)了地王更迭的一年，主城區(qū)云龍區(qū)、鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、新城區(qū)以及銅山區(qū)的單價(jià)地王，全市的總價(jià)地王均被刷新。目前，各區(qū)的地王分別是：云龍區(qū)地王12411.73元/㎡、鼓樓區(qū)地王9889元/㎡、泉山區(qū)地王16906.7元/㎡、新城區(qū)滴丸16180.01元/㎡、銅山區(qū)地王8639元/㎡。（4）成交溢價(jià)排名受土地日益稀缺及地王地塊影響，2020年全年土地單價(jià)繼續(xù)攀升；另外在區(qū)域溢價(jià)率方面，受政策傾斜及區(qū)域、區(qū)位、配套方面影響，銅山政府板塊、新城區(qū)溢價(jià)率較高，新興區(qū)域成為追捧熱點(diǎn)。中梁在銅山區(qū)拿地的溢價(jià)率最高，主要是由于地塊周邊資源豐富且土地稀缺，因此使得地塊十分搶手，導(dǎo)致區(qū)域溢價(jià)率大幅提高，另外這塊地也是2020年的總價(jià)地王；儒辰在新城區(qū)的大龍湖地塊主要受土地資源短缺以及區(qū)域發(fā)展的拉動(dòng)影響，溢價(jià)率高達(dá)113%；作為黑馬崛起的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，主要是受鳳凰山板塊內(nèi)幾塊高溢價(jià)土地成交所致。（5）房企拿地從純住宅的拿地情況來(lái)看，大華自2018年首進(jìn)徐州之后，就在潘安新城拿了7宗地塊，目前大華潘安湖首府項(xiàng)目在售，也是區(qū)域內(nèi)少有的改善項(xiàng)目；另外，中南在鳳凰山板塊拿的地也不少，周邊則是鳳凰山國(guó)際城項(xiàng)目，已經(jīng)動(dòng)工；蘇寧在城北拿下的蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目目前已經(jīng)開(kāi)始清理場(chǎng)地，首期高端住宅預(yù)計(jì)今年下半年入市。（6）2020年徐州住宅營(yíng)地成交總表1月徐州土拍市場(chǎng)就迎來(lái)了開(kāi)門紅，合景泰富以5522元/㎡的高樓面價(jià)拿下鳳凰山板塊之一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為合景瓏樾東方，目前已經(jīng)開(kāi)售，均價(jià)13000元/㎡左右；2月底，華潤(rùn)置地拿下云龍區(qū)東店子地塊，刷新區(qū)域地價(jià)，項(xiàng)目售樓處已公開(kāi)，精裝放風(fēng)價(jià)25000元/㎡；3月初，新城、新力接連拿下海洋館東的兩宗地塊，鼓北地價(jià)接連刷新，看呆眾人。目前新城的新城云境項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)售，均價(jià)18000元/㎡；新力和新城合理打造的鼓樓映樾首開(kāi)均價(jià)已曝光，但還未開(kāi)盤；4月，美的置業(yè)再次在孟莊板塊拿下1宗住宅用地，地價(jià)刷新的同時(shí)也預(yù)示著板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊的絕版，項(xiàng)目目前無(wú)動(dòng)態(tài)；7、8月幾乎是徐州土地市場(chǎng)的巔峰時(shí)刻，徐州2020的總價(jià)地王、單價(jià)地王、區(qū)域地王均被刷新。包括儒辰大龍湖地塊，案名為璞樾御瓏湖；碧桂園壩山熱電廠地快，案名為云樾外灘；頤居華東機(jī)械廠地塊，暫無(wú)動(dòng)態(tài)；11月-12月，藍(lán)城、萬(wàn)科相繼入駐鼓北，大華又一次刷新潘安新城地價(jià)。至此，2020土拍全部結(jié)束?？v觀徐州土拍市場(chǎng)，2020年土地供應(yīng)121宗地塊。8月，實(shí)現(xiàn)了全年井噴供應(yīng)。在交易方面，云龍湖板塊、華東機(jī)械廠區(qū)地塊、元巴山火電廠地塊等優(yōu)質(zhì)地塊幾乎引爆了下半年的土地拍賣市場(chǎng)。然而，國(guó)慶之后，隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步深化，受內(nèi)外經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響，徐州房企在城區(qū)征地方面趨于謹(jǐn)慎。此外，隨著城市核心區(qū)趨于飽和，城市近郊加速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的征地模式逐漸向家王、大廟等近郊擴(kuò)散，土地交易越來(lái)越邊緣化。市區(qū)土地供應(yīng)維持高位，近三年年度供地可建面均維持在600萬(wàn)方以上，地價(jià)呈波動(dòng)上行；截止20年底徐州主城區(qū)綜合樓面價(jià)已達(dá)5522元/㎡；2020年受疫情影響，供地計(jì)劃延后，成交土地可建面同比下降31%。賈汪土地市場(chǎng)受市區(qū)土拍高熱以及區(qū)域城建利好影響，樓面價(jià)持續(xù)攀升。圖2-1徐州土地用地情況土地市場(chǎng)供應(yīng)分布主城區(qū)供應(yīng)宅地主要集中在鼓樓區(qū)和銅山區(qū)，其次為經(jīng)開(kāi)、云龍區(qū)、泉山區(qū)。圖2-2徐州各區(qū)土地供應(yīng)分布情況土地市場(chǎng)成交分布主城區(qū)中銅山區(qū)土地成交最為密集，且多宗高價(jià)地成交，刷新區(qū)域樓面價(jià)，創(chuàng)近年歷史新高圖2-3徐州各區(qū)土地成交狀況主城區(qū)高價(jià)地頻出，各區(qū)域地王頻繁刷新，土拍市場(chǎng)火爆。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，但隨著樓面價(jià)和溢價(jià)率不斷升高，拿地難度和拿地成本持續(xù)增加。2020年，政策升級(jí)，形成限價(jià)、限售、限預(yù)售、限裝修政策體系，預(yù)計(jì)21年將持續(xù)保持現(xiàn)有政策體系，在限價(jià)執(zhí)行力度上靈活調(diào)整。2020年土地市場(chǎng)火熱，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，開(kāi)發(fā)商拿地積極，樓面價(jià)頻繁刷新；預(yù)計(jì)21年土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，高價(jià)地占比進(jìn)一步提升，房企拿地成本增加，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，商品住宅市場(chǎng)看好，高價(jià)地入市不斷，推動(dòng)價(jià)格上行，同時(shí)新政限制價(jià)格跳漲，整體預(yù)期21年市場(chǎng)保持高容量，價(jià)格穩(wěn)中看漲。2020年土