華潤(rùn)物業(yè)工程管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)華潤(rùn)物業(yè)工程管理工作，確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的生活和工作需求，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于華潤(rùn)物業(yè)所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目的工程管理工作，包括但不限于房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將安全放在首位，確保工程施工和設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的人員和財(cái)產(chǎn)安全。2.質(zhì)量至上原則：嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行工程建設(shè)和設(shè)備維護(hù)，保證工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。3.預(yù)防為主原則：加強(qiáng)日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患和設(shè)備故障，預(yù)防事故的發(fā)生。4.服務(wù)業(yè)主原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的工程服務(wù)，滿足業(yè)主的合理訴求。二、工程組織架構(gòu)與職責(zé)（一）工程管理部門1.部門經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程管理部門的日常工作，制定工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)與其他部門的協(xié)調(diào)溝通，確保工程管理工作與物業(yè)服務(wù)工作的順利銜接。審核工程預(yù)算、維修計(jì)劃和采購(gòu)申請(qǐng)，控制工程成本和費(fèi)用支出。組織工程人員的培訓(xùn)和考核，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。2.工程主管協(xié)助部門經(jīng)理開展工程管理工作，負(fù)責(zé)具體的工程任務(wù)安排和現(xiàn)場(chǎng)管理。監(jiān)督工程施工質(zhì)量和進(jìn)度，及時(shí)解決施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。負(fù)責(zé)工程設(shè)備的日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)工作，建立設(shè)備檔案和維修記錄。組織工程人員進(jìn)行技術(shù)學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn)交流，不斷提高技術(shù)水平。3.工程維修人員按照工程主管的安排，負(fù)責(zé)各類物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)和故障排除工作。嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和安全規(guī)定，確保維修工作的質(zhì)量和安全。及時(shí)反饋設(shè)備運(yùn)行狀況和維修需求，協(xié)助制定維修計(jì)劃和采購(gòu)申請(qǐng)。參與工程改造和更新項(xiàng)目的實(shí)施，提供技術(shù)支持和建議。（二）其他相關(guān)部門1.客服部門負(fù)責(zé)收集業(yè)主的工程維修需求和投訴信息，并及時(shí)反饋給工程管理部門。協(xié)助工程管理部門與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，解決業(yè)主在工程維修過(guò)程中遇到的問(wèn)題。2.安全部門負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)督和管理，確保施工過(guò)程符合安全規(guī)定。協(xié)助工程管理部門做好設(shè)備設(shè)施的安全保衛(wèi)工作，防止設(shè)備被盜和損壞。3.采購(gòu)部門負(fù)責(zé)工程所需物資和設(shè)備的采購(gòu)工作，確保采購(gòu)的物資和設(shè)備符合質(zhì)量要求和工程需求。與供應(yīng)商進(jìn)行談判和合同簽訂，控制采購(gòu)成本和交貨期。協(xié)助工程管理部門做好物資和設(shè)備的驗(yàn)收工作。三、工程預(yù)算與成本控制（一）預(yù)算編制1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和年度工作計(jì)劃，編制工程預(yù)算。2.預(yù)算內(nèi)容包括工程維修費(fèi)用、設(shè)備更新費(fèi)用、材料采購(gòu)費(fèi)用、人工費(fèi)用等。3.預(yù)算編制應(yīng)充分考慮設(shè)備設(shè)施的使用壽命、維修保養(yǎng)周期、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等因素，確保預(yù)算的合理性和準(zhǔn)確性。（二）成本控制1.嚴(yán)格執(zhí)行工程預(yù)算，控制工程成本和費(fèi)用支出。2.加強(qiáng)對(duì)工程物資和設(shè)備采購(gòu)的管理，通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本。3.優(yōu)化工程施工方案，提高施工效率，減少不必要的浪費(fèi)和損失。4.定期對(duì)工程成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問(wèn)題，并采取有效措施加以解決。四、工程維修管理（一）維修計(jì)劃制定1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和維修保養(yǎng)周期，制定年度、季度和月度維修計(jì)劃。2.維修計(jì)劃應(yīng)明確維修項(xiàng)目、維修內(nèi)容、維修時(shí)間、維修責(zé)任人等信息。3.維修計(jì)劃應(yīng)提前通知相關(guān)部門和業(yè)主，以便做好準(zhǔn)備工作。（二）維修申請(qǐng)受理1.客服部門負(fù)責(zé)受理業(yè)主的工程維修申請(qǐng)，并及時(shí)記錄維修內(nèi)容和業(yè)主需求。2.客服部門應(yīng)在接到維修申請(qǐng)后的[X]小時(shí)內(nèi)將維修申請(qǐng)轉(zhuǎn)交給工程管理部門。3.工程管理部門接到維修申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修。（三）維修實(shí)施1.維修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)攜帶必要的工具和材料，按時(shí)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。2.維修人員在維修前應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明維修內(nèi)容和維修方案，征得業(yè)主同意后進(jìn)行維修。3.維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。4.維修過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)新的問(wèn)題或需要增加維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)及時(shí)向工程主管報(bào)告，并征得業(yè)主同意后進(jìn)行處理。（四）維修驗(yàn)收1.維修完成后，維修人員應(yīng)通知業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。2.業(yè)主驗(yàn)收合格后，應(yīng)在維修記錄上簽字確認(rèn)。3.如業(yè)主對(duì)維修結(jié)果不滿意，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至業(yè)主滿意為止。（五）維修記錄與檔案管理1.維修人員應(yīng)及時(shí)填寫維修記錄，包括維修時(shí)間、維修內(nèi)容、維修人員、維修費(fèi)用等信息。2.工程管理部門應(yīng)建立維修檔案，將維修記錄、設(shè)備檔案、維修計(jì)劃等資料進(jìn)行歸檔管理。3.維修檔案應(yīng)妥善保存，以備查閱和參考。五、設(shè)備設(shè)施管理（一）設(shè)備設(shè)施檔案建立1.工程管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的各類設(shè)備設(shè)施建立檔案，包括設(shè)備設(shè)施的名稱、型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、安裝位置、技術(shù)參數(shù)、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)采用紙質(zhì)檔案和電子檔案相結(jié)合的方式進(jìn)行管理，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。（二）設(shè)備設(shè)施巡檢1.工程管理部門應(yīng)制定設(shè)備設(shè)施巡檢制度，明確巡檢周期、巡檢內(nèi)容、巡檢標(biāo)準(zhǔn)和巡檢責(zé)任人。2.維修人員應(yīng)按照巡檢制度的要求，定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢，并做好巡檢記錄。3.巡檢過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在安全隱患或故障，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，并報(bào)告工程主管。（三）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用情況和維護(hù)保養(yǎng)要求，制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃。2.保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)明確保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)時(shí)間、保養(yǎng)責(zé)任人等信息。3.維修人員應(yīng)按照保養(yǎng)計(jì)劃的要求，定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。（四）設(shè)備設(shè)施更新與改造1.當(dāng)設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重故障或老化，無(wú)法通過(guò)維修保養(yǎng)恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)，工程管理部門應(yīng)及時(shí)提出設(shè)備設(shè)施更新與改造計(jì)劃。2.設(shè)備設(shè)施更新與改造計(jì)劃應(yīng)包括更新與改造的原因、目標(biāo)、內(nèi)容、預(yù)算、時(shí)間安排等信息。3.設(shè)備設(shè)施更新與改造計(jì)劃應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。六、工程施工管理（一）施工項(xiàng)目申報(bào)1.如需進(jìn)行工程施工項(xiàng)目，施工單位應(yīng)提前向工程管理部門提交施工項(xiàng)目申報(bào)材料，包括施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、安全保障措施等。2.工程管理部門對(duì)施工項(xiàng)目申報(bào)材料進(jìn)行審核，審核通過(guò)后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（二）施工許可證辦理1.施工單位在取得公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理施工許可證。2.工程管理部門協(xié)助施工單位辦理施工許可證，并提供必要的支持和幫助。（三）施工現(xiàn)場(chǎng)管理1.工程管理部門負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)和管理工作，確保施工過(guò)程順利進(jìn)行。2.施工單位應(yīng)嚴(yán)格遵守施工現(xiàn)場(chǎng)的安全、環(huán)保、文明施工等規(guī)定，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，采取有效的安全防護(hù)措施，防止發(fā)生安全事故。3.工程管理部門應(yīng)定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促施工單位整改。（四）施工質(zhì)量監(jiān)督1.工程管理部門應(yīng)安排專人對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，確保施工質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行施工，接受工程管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢查。3.如發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，工程管理部門應(yīng)及時(shí)要求施工單位整改，整改合格后方可進(jìn)行下一道工序。（五）施工驗(yàn)收1.施工項(xiàng)目完成后，施工單位應(yīng)向工程管理部門提交施工驗(yàn)收申請(qǐng)。2.工程管理部門組織相關(guān)人員對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、安全文明施工等方面。3.驗(yàn)收合格后，工程管理部門應(yīng)出具施工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。七、安全管理（一）安全制度建立1.工程管理部門應(yīng)建立健全安全管理制度，明確安全管理職責(zé)和安全操作規(guī)程。2.安全管理制度應(yīng)包括安全生產(chǎn)責(zé)任制、安全教育培訓(xùn)制度、安全檢查制度、安全事故應(yīng)急預(yù)案等。（二）安全教育培訓(xùn)1.工程管理部門應(yīng)定期組織工程人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高工程人員的安全意識(shí)和安全技能。2.安全教育培訓(xùn)內(nèi)容包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。3.新入職的工程人員應(yīng)進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。（三）安全檢查1.工程管理部門應(yīng)定期對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備設(shè)施進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。2.安全檢查內(nèi)容包括安全防護(hù)設(shè)施、電氣設(shè)備、消防器材、機(jī)械設(shè)備等方面。3.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，工程管理部門應(yīng)下達(dá)整改通知書，要求責(zé)任單位限期整改。（四）安全事故應(yīng)急預(yù)案1.工程管理部門應(yīng)制定安全事故應(yīng)急預(yù)案，明確安全事故的應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。2.安全事故應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練，確保在發(fā)生安全事故時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行處置。3.發(fā)生安全事故后，工程管理部門應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門。八、質(zhì)量管理（一）質(zhì)量制度建立1.工程管理部門應(yīng)建立健全質(zhì)量管理制度，明確質(zhì)量管理職責(zé)和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)。2.質(zhì)量管理制度應(yīng)包括質(zhì)量管理責(zé)任制、質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量驗(yàn)收制度、質(zhì)量問(wèn)題處理制度等。（二）質(zhì)量檢驗(yàn)1.工程管理部門應(yīng)安排專人對(duì)工程物資和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，確保采購(gòu)的物資和設(shè)備符合質(zhì)量要求。2.質(zhì)量檢驗(yàn)內(nèi)容包括物資和設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、性能、外觀等方面。3.對(duì)檢驗(yàn)不合格的物資和設(shè)備，工程管理部門應(yīng)及時(shí)通知采購(gòu)部門進(jìn)行退換貨處理。（三）質(zhì)量驗(yàn)收1.工程管理部門應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對(duì)工程施工質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量符合要求。2.質(zhì)量驗(yàn)收內(nèi)容包括工程施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量、材料使