重慶萬(wàn)州工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一局部萬(wàn)州宏觀環(huán)境調(diào)研 3一、萬(wàn)州城市開展調(diào)研 4二、萬(wàn)州城市定位 7三、萬(wàn)州城市開展規(guī)劃 9第二局部萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 13一、萬(wàn)州國(guó)民生產(chǎn)總值分析 14二、萬(wàn)州產(chǎn)業(yè)開展分析 19三、萬(wàn)州金融貿(mào)易開展 21四、萬(wàn)州區(qū)域人口分析 22五、萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)開展總結(jié) 27第三局部全國(guó)樓市政策分析 28一、宏觀調(diào)控影響 29二、最新政策導(dǎo)向 30三、銀行資金緊縮 32四、全國(guó)樓市情況 34五、保障房因素 38第四局部萬(wàn)州房地產(chǎn)宏觀調(diào)研 41一、萬(wàn)州房地產(chǎn)開發(fā)情況 42二、萬(wàn)州房地產(chǎn)交易情況 44三、萬(wàn)州房地產(chǎn)板塊分布情況 45四、萬(wàn)州房地產(chǎn)總結(jié)分析 47第五局部萬(wàn)州房地產(chǎn)工程調(diào)研 48一、萬(wàn)州房地產(chǎn)工程總體情況 49二、競(jìng)爭(zhēng)工程專題分析 54三、典型工程專題分析 63第六局部花園洋房客戶調(diào)研 72一、調(diào)研背景 74二、花園洋房問(wèn)卷分析 75三、客戶調(diào)研總結(jié) 89本文附件之一 90本文附件之二 111第一局部萬(wàn)州宏觀環(huán)境調(diào)研萬(wàn)州城市開展調(diào)研萬(wàn)州城市開展調(diào)研1萬(wàn)州城市定位調(diào)研2萬(wàn)州城市開展規(guī)劃調(diào)研3

一、萬(wàn)州城市開展調(diào)研〔一〕萬(wàn)州城市概況：三峽之首，長(zhǎng)江門戶1、區(qū)域位置：萬(wàn)州區(qū)屬重慶市，位于四川盆地東部，瀕臨長(zhǎng)江三峽，扼川江咽喉，有“川東門戶〞之稱，水路上距重慶市區(qū)327公里，下距湖北省宜昌市321公里，為川東水陸要沖，跨大巴山、巫山、七曜山和盆東平行嶺谷區(qū)，地處三峽工程庫(kù)區(qū)腹地，舉世聞名的大、小三峽均在其中。境內(nèi)山巒起伏，丘陵交錯(cuò)，街道樓房背山面江，故又稱“江城〞。2、城市規(guī)模：全區(qū)幅員面積3457平方公里，轄52個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道?？?cè)丝?73萬(wàn)，在重慶40個(gè)區(qū)縣中人口最多；城市建成區(qū)面積43平方公里，城區(qū)人口66萬(wàn)，是重慶主城以外最大的中心城市。2021年末，全區(qū)戶籍人口173.32萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口55.95萬(wàn)人。常住人口為155萬(wàn)人。3、人文地理：境內(nèi)河流縱橫，河流、溪澗切割深，落差大，上下懸殊，呈枝狀分布，均屬長(zhǎng)江水系。長(zhǎng)江自西南石柱、忠縣交界的長(zhǎng)坪鄉(xiāng)石槽溪〔海拔118米〕入境，向東北橫貫腹地，經(jīng)黃柏鄉(xiāng)白水灘〔海拔約106米〕流入云陽(yáng)縣，流程80.4公里。境內(nèi)流域面積在100平方公里以上的河流有江北的苧溪河、渡河、石橋河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五橋河、新田河共八條，溪溝93條，總水域面積為16.3萬(wàn)畝〔108.66萬(wàn)㎡〕。4、行政區(qū)劃：萬(wàn)州全區(qū)轄52個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道〔其中１2個(gè)鄉(xiāng)、２9個(gè)鎮(zhèn)、１１個(gè)街道辦事處〕：柱山鄉(xiāng)、九池鄉(xiāng)、鐵峰鄉(xiāng)、黃柏鄉(xiāng)、溪口鄉(xiāng)、燕山鄉(xiāng)、長(zhǎng)坪鄉(xiāng)、梨樹鄉(xiāng)、普子鄉(xiāng)、地寶鄉(xiāng)、茨竹鄉(xiāng)、恒合土家族鄉(xiāng)、頂峰鎮(zhèn)、龍沙鎮(zhèn)、響水鎮(zhèn)、武陵鎮(zhèn)、氵襄渡鎮(zhèn)、甘寧鎮(zhèn)、天城鎮(zhèn)、熊家鎮(zhèn)、大周鎮(zhèn)、小周鎮(zhèn)、孫家鎮(zhèn)、高梁鎮(zhèn)、李河鎮(zhèn)、分水鎮(zhèn)、余家鎮(zhèn)、后山鎮(zhèn)、彈子鎮(zhèn)、長(zhǎng)嶺鎮(zhèn)、新田鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、白土鎮(zhèn)、長(zhǎng)灘鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、太安鎮(zhèn)、龍駒鎮(zhèn)、太龍鎮(zhèn)、羅田鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、高筍塘街道、太白街道、牌樓街道、雙河口街道、龍都街道、周家壩街道、沙河街道、鐘鼓樓街道、百安壩街道、五橋街道和陳家壩街道。5、交通狀況：交通便利，商貿(mào)繁榮。素稱“川東門戶〞，是長(zhǎng)江十大港口之一。318國(guó)道穿越全境，達(dá)萬(wàn)鐵路、萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)、渝萬(wàn)、萬(wàn)〔州〕開〔縣〕、萬(wàn)〔州〕云〔陽(yáng)〕高速公路建成開通，鞍子壩客運(yùn)中心、集裝箱碼頭建成投入使用，1700萬(wàn)噸深水港碼頭已具雛形，渝萬(wàn)城際鐵路即將開工建設(shè)，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)根本形成。形成了以“一環(huán)五高八射，一空三鐵八港〞為核心的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。6、自然資源：物華天寶，資源豐富?？晒╅_采的礦產(chǎn)資源達(dá)38種，特別是天然氣儲(chǔ)量達(dá)2000億立方米，巖鹽儲(chǔ)量達(dá)2800億噸。森林資源豐富，珍稀動(dòng)植物品種繁多。擁有“亞洲第一瀑布〞――青龍瀑布、鐵峰山國(guó)家級(jí)森林公園，洞中鐘乳石柱高度居亞洲第一、世界第二的鹽井溶洞，潭獐峽風(fēng)景區(qū)等自然景觀，天子城、西山碑亭、白巖仙跡、魯池流杯、西山鐘樓等名勝古跡。7、歷史沿革：萬(wàn)州歷史悠久，以“萬(wàn)川畢匯〞、“萬(wàn)商畢集〞而得名。夏商屬梁州地，周屬巴子國(guó)，秦屬巴郡朐忍縣。東漢建安二十一年，劉備分朐忍地置羊渠縣，治城今長(zhǎng)灘,為萬(wàn)州建縣之始。蜀漢建興八年，省羊渠置南浦縣，治城遷至今萬(wàn)州區(qū)南岸。民國(guó)二十四年設(shè)萬(wàn)縣專區(qū)，1992年12月國(guó)務(wù)院下文撤銷萬(wàn)縣地區(qū)建制設(shè)萬(wàn)縣市，轄龍寶區(qū)、天城區(qū)、五橋區(qū)、開縣、梁平縣、忠縣、云陽(yáng)縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣、城口縣3區(qū)8縣。

二、萬(wàn)州城市定位渝東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和諧穩(wěn)定新庫(kù)區(qū)的示范區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的重慶第二大城市〔一〕渝東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心萬(wàn)州區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，輻萬(wàn)州區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，輻射重慶主城、湖南省、湖北省建成經(jīng)濟(jì)中心是形成重要門戶的關(guān)鍵。萬(wàn)州曾與成都、重慶并稱“成渝萬(wàn)〞，地處“黃金水道〞，是長(zhǎng)江十大港口之一，歷史上就是重要的川東門戶。整個(gè)渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)以山區(qū)為主，是一個(gè)相對(duì)封閉的地區(qū)，加快開展的速度很大程度上取決于對(duì)外開放的廣度，形成立體開放。萬(wàn)州向北是重慶與陜西聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“黃金水道〞，把萬(wàn)州建成特大城市，能充分發(fā)揮“小高地〞的作用，必定會(huì)推動(dòng)整個(gè)重慶的對(duì)外開放，加速重慶的經(jīng)濟(jì)開展?！捕吵青l(xiāng)統(tǒng)籌開展的重慶第二大城市歷史上，萬(wàn)州就是原萬(wàn)縣地區(qū)中心，曾帶動(dòng)庫(kù)區(qū)及更大范圍的9縣1市開展。重慶是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的試驗(yàn)城市，而以萬(wàn)州為中心的三峽庫(kù)區(qū)，又是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的重點(diǎn)，這一板塊需要有一個(gè)特大城市起支撐和帶動(dòng)作用。特別是“萬(wàn)〔州〕開〔縣〕云〔陽(yáng)〕〞板塊的城鎮(zhèn)群，具有很大城市開展空間，這個(gè)特大城市的形成，非常有利于帶動(dòng)這一板塊的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展，使整個(gè)庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速崛起，成為重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極?！踩澈椭C穩(wěn)定新庫(kù)區(qū)的示范區(qū)三峽庫(kù)區(qū)特殊區(qū)情決定了構(gòu)建和諧庫(kù)區(qū)的特別重要性，能否實(shí)現(xiàn)庫(kù)區(qū)和諧穩(wěn)定，能否實(shí)現(xiàn)移民安穩(wěn)致富，決定著整個(gè)重慶的和諧穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展。移民搬遷任務(wù)雖然已經(jīng)根本完成，但移民的安穩(wěn)致富仍然是相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)的重要任務(wù)。萬(wàn)州有26萬(wàn)三峽移民，移民安穩(wěn)致富，萬(wàn)州起著舉足輕重的示范作用。作為特大城市的經(jīng)濟(jì)開展，從移民就業(yè)等各個(gè)方面，萬(wàn)州也起著非常重要的帶動(dòng)作用和容納作用。同時(shí)，三峽水庫(kù)蓄水后消落區(qū)的管理也迫在眉睫，萬(wàn)州建成重慶二大城市，生態(tài)環(huán)境必將極大改善，成為整個(gè)庫(kù)區(qū)乃至長(zhǎng)江流域生態(tài)平安的重要屏障。

三、萬(wàn)州城市開展規(guī)劃〔一〕城市開展目標(biāo)及定位2010年3月31日重慶市委審議通過(guò)了?關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定?全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的特大城市和加快開展的重要增長(zhǎng)極；渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開放的重要門戶；和諧穩(wěn)定新庫(kù)區(qū)的示范區(qū)和庫(kù)區(qū)生態(tài)平安的重要屏障。市政府對(duì)萬(wàn)州區(qū)開展的支持力度較大，雖然中長(zhǎng)期的開展前景較好，但短期難以起到立竿見影的效果。〔二〕城市總體規(guī)劃高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來(lái)萬(wàn)州的商業(yè)金融中心，但萬(wàn)州“多中心組團(tuán)式〞開展格局，將在一定程度上削弱本工程所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。萬(wàn)州主城區(qū)為“多中心組團(tuán)式〞布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)〞〔江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋〕，以及“八大組團(tuán)〞〔高筍塘組團(tuán)、龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、周家壩組團(tuán)、申明壩組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)〕本工程處于萬(wàn)州城市中心區(qū)，高筍塘組團(tuán)內(nèi)。八大組團(tuán)功能定位：高筍塘組團(tuán)——商業(yè)金融中心，是水上客運(yùn)交通樞紐。龍寶組團(tuán)——北部主要開展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)開展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。山頂組團(tuán)——主要功能為居住和科研教育，同時(shí)在遠(yuǎn)期形成萬(wàn)州區(qū)級(jí)文化中心。周家壩組團(tuán)——主要功能為居住、旅游效勞。申明壩組團(tuán)——核心工業(yè)園區(qū)，主要開展工業(yè)。枇杷坪組團(tuán)——東部為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，西部以居住功能為主。百安壩組團(tuán)——西部以居住功能為主，東部以開展工業(yè)為主。江南新區(qū)組團(tuán)——全區(qū)的行政中心，同時(shí)包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè)、港區(qū)等功能。

〔三〕城市規(guī)劃用地在商業(yè)金融用地總規(guī)中，以高筍塘傳統(tǒng)商業(yè)中心用地為主，但周家壩、百安壩、江南新區(qū)都有較大的商業(yè)用地規(guī)劃，將會(huì)分流高筍塘商業(yè)中心區(qū)的消費(fèi)人流。萬(wàn)州城市建設(shè)用地中，居住用地為20.88平方公里，占25.8%；商業(yè)金融用地為3.84平方公里，占4.7%；工業(yè)用地16.17平方公里，占20.0%。附表：序號(hào)用地代號(hào)用地名稱面積〔K㎡〕比例〔%〕1R居住用地20.8925.8%2C公共設(shè)施用地9.2811.5%C1商業(yè)金融用地3.843M工業(yè)用地16.1720.0%4W倉(cāng)儲(chǔ)用地1.922.4%5T對(duì)外交通用地4.055.0%6S道路廣場(chǎng)用地15.1218.7%7U市政公用設(shè)施用地3.474.3%8G綠地9.6711.9%9D特殊用地0.400.5%合計(jì)城市建設(shè)用地80.98100.0%〔四〕產(chǎn)業(yè)規(guī)劃萬(wàn)州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園〞的總體布局，重點(diǎn)開展鹽氣化工、新材料新能源、機(jī)械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)緩慢。〔五〕交通規(guī)劃萬(wàn)州建立了完善的水、路、空交通體系，目前輻射渝東北地區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃打造成“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)〞及“西三角〞地區(qū)的重要綜合交通樞紐。一環(huán)一空八鐵八高九港航空萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)將按4D規(guī)模改擴(kuò)建，開通全國(guó)重要省會(huì)城市的航線；力爭(zhēng)到2021年，年旅客吞吐量達(dá)100萬(wàn)人次，年貨郵吞吐量達(dá)12萬(wàn)噸高速公路建成重慶-萬(wàn)州、萬(wàn)州-云陽(yáng)、萬(wàn)州-開縣規(guī)劃萬(wàn)州-利川、萬(wàn)州-達(dá)州、沿江高速南線萬(wàn)州-忠縣萬(wàn)州-宜昌、沿江高速北線萬(wàn)州-忠縣鐵路建成萬(wàn)州-達(dá)州規(guī)劃萬(wàn)州-宜昌、萬(wàn)州-重慶城際、萬(wàn)州-鄭州、萬(wàn)州-西安、萬(wàn)州-涪陵、萬(wàn)州-黔江、萬(wàn)州-奉節(jié)港口以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)“一客八貨〞9個(gè)作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭(zhēng)到2021年，使萬(wàn)州港口貨物年通過(guò)能力到達(dá)4000萬(wàn)噸，集裝箱通過(guò)能力到達(dá)100萬(wàn)標(biāo)箱以上第二局部萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研萬(wàn)州國(guó)民生產(chǎn)總值分析萬(wàn)州國(guó)民生產(chǎn)總值分析1萬(wàn)州產(chǎn)業(yè)開展分析2萬(wàn)州金融貿(mào)易開展3萬(wàn)州區(qū)域人口分析4萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié)5

一、萬(wàn)州國(guó)民生產(chǎn)總值分析〔一〕、GDP總量分析2021年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕500.13億元，經(jīng)濟(jì)總量列全市第4位;比上年增長(zhǎng)20.1%，增速列全市第3位?！捕?、增長(zhǎng)率比照分析分析：經(jīng)過(guò)2021年金融危機(jī)，萬(wàn)州GDP保持良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，近三年的平均增長(zhǎng)率為24.2%，高于重慶和全國(guó)的平均增長(zhǎng)水平，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)合萬(wàn)州的經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)來(lái)看，增長(zhǎng)速度在近幾年類都會(huì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展是有強(qiáng)勁的支撐作用的。〔三〕、2021上半年重慶各區(qū)域中心城市GDP比照分析：從重慶區(qū)域中心城市來(lái)看，萬(wàn)州與其他區(qū)域中心城市比照來(lái)看萬(wàn)州排在第一位，與其他區(qū)域拉開了很大的距離，但是也是因?yàn)槿f(wàn)州區(qū)域人口較為多的原因?！?〕、人均GDP分析分析：2021年萬(wàn)州人均GDP到達(dá)32350元，折合美元為4779美元，萬(wàn)州進(jìn)入4400美元以上開展階段。萬(wàn)州在重慶各區(qū)縣人均GDP排名第11位。萬(wàn)州人均GDP首次超過(guò)全國(guó)、全市平均水平。鏈接：商業(yè)開展與人均GDP的關(guān)系按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的開展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均GDP在1100美元以下、城市化水平在25％以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從1100美元到2000美元、城市化在45％以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供根本保障；當(dāng)人均GDP到達(dá)2000美元至4400美元時(shí)，為適應(yīng)城市的開展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均GDP在4400美元以上、城市化水平在70％以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如ShoppingMall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市開展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。

附表：重慶各區(qū)縣GDP排名區(qū)域GDP實(shí)際增長(zhǎng)率名義增長(zhǎng)率排名區(qū)域GDP實(shí)際增長(zhǎng)率名義增長(zhǎng)率1九龍坡區(qū)589.5815.117.721大足縣145.0116.922.22渝北區(qū)573.6417.224.922南川區(qū)143.5517.625.13渝中區(qū)553.0314.318.123潼南縣116.7914.222.24萬(wàn)州區(qū)500.1320.129.424墊江縣113.871620.35涪陵區(qū)434.4919.322.425梁平縣111.1116.120.16沙坪壩區(qū)419.5417.3120.726忠縣109.4116.216.87江北區(qū)391.3918.720.327奉節(jié)縣102.9715.320.38南岸區(qū)349.4315.416.428黔江區(qū)100.1319.326.69巴南區(qū)308.7216.326.929云陽(yáng)縣85.7615.114.910江津區(qū)30317.621.530豐都縣77.1217.817.411永川區(qū)300.041922.931秀山縣75.9116.222.212合川區(qū)244.4917.16.932武隆縣72.4217.322.313北碚區(qū)232.3717.420.833彭水縣66.391414.214長(zhǎng)壽區(qū)228.6419.329.634石柱縣64.8117.817.515大渡口區(qū)177.211618.535酉陽(yáng)縣58.1615.221.916綦江縣167.2816.918.736巫山縣50.3116.52017榮昌縣159.9515.123.137萬(wàn)盛區(qū)49.2714.123.118璧山縣152.7619.419.338雙橋區(qū)40.03252719銅梁縣150.181717.539巫溪縣37.617.821.520開縣149.2816.621.340城口縣25.0121.719.7

〔五〕、可支配收入情況城鄉(xiāng)居民收入增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16633元，增長(zhǎng)11.5%。農(nóng)村居民人均純收入5332元，增長(zhǎng)19.3%，其中，人均工資性收入為2542元，增長(zhǎng)17.7%。分析：房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通行的計(jì)算模式，即要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比是多少，“房?jī)r(jià)收入比〞是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。聯(lián)合國(guó)人居中心得出的“合理的住房?jī)r(jià)格〞的房?jī)r(jià)收入比為3－6年，世界銀行專家的說(shuō)法為4－6年。目前按照3口之家計(jì)算，萬(wàn)州城鎮(zhèn)居民家庭年收入約為5萬(wàn)，一套60平米兩居室總價(jià)為30萬(wàn)左右。萬(wàn)州目前樓市價(jià)格處于房地產(chǎn)泡沫邊緣。

二、萬(wàn)州產(chǎn)業(yè)開展分析〔一〕、三大產(chǎn)業(yè)變動(dòng)情況2021年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值235.14億元，同比增長(zhǎng)25.6%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第3位，增速列全市第6位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由去年的7.7:51.2:41.1調(diào)整為6.8:54.7:38.5，第二產(chǎn)業(yè)占萬(wàn)州生產(chǎn)總值的比重比上年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)?！捕场⒐I(yè)生產(chǎn)情況2021年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值235.14億元，同比增長(zhǎng)25.6%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第3位，增速列全市第6位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)到達(dá)248戶，比去年增加38戶。產(chǎn)值過(guò)億元工業(yè)企業(yè)增加到48戶，其中，50億元級(jí)的1戶，40億元級(jí)的1戶，20億元級(jí)的1戶,10億元級(jí)的4戶。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值375.22億元，比上年增長(zhǎng)40.6%。其中，重點(diǎn)企業(yè)總產(chǎn)值228.94億元，增長(zhǎng)29.7%；大中型企業(yè)總產(chǎn)值251.79億元，增長(zhǎng)22.0%。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)到達(dá)297.1%，比上年提高44.7個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額31.98億元，增長(zhǎng)47.4%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額20.43億元，增長(zhǎng)48.6%；產(chǎn)品銷售率93.4%，提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率29.20萬(wàn)元/人，增長(zhǎng)25.7%。五大特色產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值316.61億元,比上年增長(zhǎng)45.3%，其中，鹽氣化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值120.62億元，增長(zhǎng)30.2%；紡織服裝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值35.42億元，增長(zhǎng)80.1%；食品藥品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值51.59億元，增長(zhǎng)31.2%；機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值92.06億元，增長(zhǎng)66.6%；新型材料產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值16.92億元，增長(zhǎng)52.9%?！踩场⒐潭ㄙY產(chǎn)投資萬(wàn)州2021年固定資產(chǎn)投資342億元，與重慶主城八區(qū)比照排名第3位，增長(zhǎng)速度排名第一位。受三峽庫(kù)區(qū)移民政策帶動(dòng)，萬(wàn)州固定資產(chǎn)投資一直保持較高的增長(zhǎng)速度，尤其進(jìn)入2007年以后，年平均增長(zhǎng)速度保持30%以上。三、萬(wàn)州金融貿(mào)易開展〔一〕、金融存款情況金融業(yè)平穩(wěn)健康開展。2021年末全區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額469.2億元，比年初增長(zhǎng)20.7%。其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額287.33億元，增長(zhǎng)16.6%。本外幣貸款余額215.12億元，增長(zhǎng)32.7%；其中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額36.81億元，增長(zhǎng)86.5%?！捕?、社會(huì)零售總額2021年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額129.74億元，比上年增長(zhǎng)22.0%，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額299.7億元，同比增長(zhǎng)29%，總量居全市第7位，三峽庫(kù)區(qū)首位。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額123.25億元，增長(zhǎng)22.1%；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額6.49億元，增長(zhǎng)20.9%。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額35.6億元，增長(zhǎng)56.1%；零售貿(mào)易業(yè)零售額72.64億元，增長(zhǎng)10.8%；住宿和餐飲業(yè)零售額21.5億元，增長(zhǎng)19.7%?！踩?、進(jìn)出口貿(mào)易全年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額14050萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)10.4%。其中，出口8038萬(wàn)美元，增長(zhǎng)70.8%。萬(wàn)州保稅倉(cāng)庫(kù)正式啟用。重慶宜化、三峽紡織、昊元生物等企業(yè)出口大幅增長(zhǎng)。成功舉辦“2021?全國(guó)對(duì)口支援三峽工程重慶庫(kù)區(qū)經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)〞和“三峽庫(kù)區(qū)開展論壇〞。實(shí)施招商引資工程140個(gè)，到位資金91.03億元，比上年增長(zhǎng)25.6%。實(shí)際利用外資金額6446萬(wàn)美元，增長(zhǎng)11.0%。實(shí)際利用內(nèi)資49.96億元，增長(zhǎng)44.3%。對(duì)口支援無(wú)償援助資金到位1億元。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬(wàn)州。四、萬(wàn)州區(qū)域人口分析〔一〕、總?cè)丝跀?shù)量2021年末，全區(qū)戶籍人口173.32萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口55.95萬(wàn)人。常住人口為156.31萬(wàn)人，比上年末增加0.78萬(wàn)人，其中，城區(qū)人口為75萬(wàn)人。全年出生人口24649人，人口出生率為1.42‰；死亡人口20875人，人口死亡率1.21‰；人口自然增長(zhǎng)率為2.18‰。全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為87.21萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.79%；居住鄉(xiāng)村人口為69.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.21%。與2000年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加30.12萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口減少38.81萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重上升21.19個(gè)百分點(diǎn)。分析：萬(wàn)州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽(yáng)等庫(kù)區(qū)移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對(duì)萬(wàn)州的整體消費(fèi)支撐缺乏。主城人口平穩(wěn)增長(zhǎng)：按照重慶市2010年3月13日通過(guò)的?關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定?，預(yù)計(jì)到2021年，萬(wàn)州城鎮(zhèn)人口到達(dá)85萬(wàn)人。城市化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽(yáng)、城口等庫(kù)區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民〞大軍。2021年，新增建成區(qū)面積6平方公里，到達(dá)51平方公里。新增城區(qū)人口5.5萬(wàn)人，到達(dá)75萬(wàn)人。城鎮(zhèn)化率54.65%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)未來(lái)規(guī)劃2021年萬(wàn)州城鎮(zhèn)人口到達(dá)85萬(wàn)人，平均每年城鎮(zhèn)人口增加5萬(wàn)人，以3.5人為一戶進(jìn)行計(jì)算，得出2021年市場(chǎng)需要1.4萬(wàn)套房，扣除2021方案開展保障房30萬(wàn)平方米，即2021年擁有保障房5000套，那么總計(jì)市場(chǎng)剛需商品房9000套?！捕?、教育人口2021年，全區(qū)共有學(xué)校266所,其中普通高等院校4所，普通中等職業(yè)學(xué)校16所，普通中學(xué)60所，小學(xué)186所。全年在校生28.14萬(wàn)人,其中普通高等院校3.87萬(wàn)人，普通中等職業(yè)學(xué)校4.41萬(wàn)人，普通中學(xué)10.49萬(wàn)人，小學(xué)9.36萬(wàn)人。全區(qū)有幼兒園177所,在園幼兒2.99萬(wàn)人。全區(qū)小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)99.99%。市級(jí)示范幼兒園由4所增加到7所，市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)從2所增加到4所，普通高考錄取人數(shù)連續(xù)4年保持在萬(wàn)人以上，連續(xù)12年位于全市各區(qū)縣第一。高等學(xué)校的學(xué)生群體是萬(wàn)州未來(lái)的重要購(gòu)房人群，但由于萬(wàn)州不具備大量吸納大學(xué)畢業(yè)生長(zhǎng)期工作和定居的資源優(yōu)勢(shì)，在大學(xué)畢業(yè)生留在萬(wàn)州進(jìn)行長(zhǎng)期開展并購(gòu)房的人群，估計(jì)主要以萬(wàn)州籍為主，約占學(xué)生總量的10%左右，即3800人左右。在扣除購(gòu)房的需求、購(gòu)房支付能力、性別交叉情況、婚姻情況等因素后，該局部人群產(chǎn)生的實(shí)際購(gòu)房需求約在每年1000—2000套。

〔三〕、個(gè)體工商戶及私營(yíng)業(yè)主統(tǒng)計(jì)從2007年開始萬(wàn)州私營(yíng)企業(yè)數(shù)大幅度上升，到2021年，萬(wàn)州個(gè)體工商戶約4萬(wàn)戶，私營(yíng)企業(yè)約5千戶。其中個(gè)體工商戶是普通住宅的重要購(gòu)置群體，而私營(yíng)企業(yè)主那么是洋房、別墅的重要消費(fèi)群體。〔四〕、結(jié)離婚登記情況結(jié)離婚的剛性需求分析：2021年結(jié)婚登記對(duì)數(shù)13789對(duì)，同比增長(zhǎng)4.4%。離婚登記對(duì)數(shù)3794對(duì)，同比增長(zhǎng)16.7%。以上三年平均合計(jì)約1500對(duì)。其中結(jié)婚人群，按照有約30%需要購(gòu)置商品房計(jì)算，那么每年需要消化約4000套住宅，而離婚人群購(gòu)房率較低，估計(jì)約10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約150套左右的購(gòu)房需求。以上合計(jì)約4200套購(gòu)房需求?！参濉场⑺郊移嚀碛辛糠治觯褐?021年萬(wàn)州私家車擁有量為2.9萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)15%，意味著萬(wàn)州擁有至少3萬(wàn)個(gè)中高端客戶家庭?！緤W雷英分析】從萬(wàn)州城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速率來(lái)看，2021年萬(wàn)州市場(chǎng)所需商品房9000套；從萬(wàn)州結(jié)離婚情況來(lái)看，2021年萬(wàn)州市場(chǎng)所需商品房4200套。可以得出結(jié)論2021年市場(chǎng)上剛需性房屋13200套?！财渲锌鄢?0萬(wàn)平方米的保障性住房〕五、萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)開展總結(jié)2021年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕500.13億元，經(jīng)濟(jì)總量列全市第4位;比上年增長(zhǎng)20.1%，增速列全市第3位。2021年萬(wàn)州人均GDP到達(dá)32350元2021年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值235.14億元，同比增長(zhǎng)25.6%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第3位，增速列全市第6位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。2021年固定資產(chǎn)投資342億元，與重慶主城八區(qū)比照排名第3位，增長(zhǎng)速度排名第一位。2021年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額129.74億元，比上年增長(zhǎng)22.0%，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額299.7億元，同比增長(zhǎng)29%，總量居全市第7位，三峽庫(kù)區(qū)首位。2021年末，全區(qū)戶籍人口173.32萬(wàn)人，其中城區(qū)人口為75萬(wàn)人。

第三局部全國(guó)樓市政策分析宏觀調(diào)控影響巨大宏觀調(diào)控影響巨大1最新政策導(dǎo)向2銀行資金緊縮3全國(guó)樓市情況4保障房因素5

一、宏觀調(diào)控影響巨大，市場(chǎng)進(jìn)入寒冰期最嚴(yán)峻的時(shí)刻即將到來(lái)政策面+資金面+市場(chǎng)面+保障房+經(jīng)濟(jì)面〔一〕、國(guó)家政策調(diào)控限購(gòu)限貸、提高首付比例、保障性住房、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)政策一出，全國(guó)一片風(fēng)聲鶴唳，效果立竿見影1、新國(guó)八條：2011年3月1日起正式實(shí)施限購(gòu)等政策〔1〕各級(jí)政府須在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。〔2〕加大保障性安居工程建設(shè)力度。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍?！?〕定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)的，須清算和稽查增值稅。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查?！?〕提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率?！?〕嚴(yán)格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%的要求。今年的商品住房用地供給方案總量原那么上不得低于前2年年均實(shí)際供給量。〔6〕擁有2套及以上住房的，禁止再買房。各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原那么上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！?〕房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。〔8〕堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。二、最新政策導(dǎo)向：新國(guó)五條迅疾出臺(tái)，直擊當(dāng)前調(diào)控軟肋國(guó)務(wù)院總理溫家寶7月12日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)決不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷穩(wěn)固和加強(qiáng)調(diào)控效果。一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬(wàn)套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。要以對(duì)歷史和人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，切實(shí)抓好工程質(zhì)量平安。建立健全公開透明的分配制度和退出機(jī)制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學(xué)有序。三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差異化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。四要認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供給方案，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認(rèn)真執(zhí)行?國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例?。五要標(biāo)準(zhǔn)住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過(guò)快上漲。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

【政策分析】：此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了下半年樓市調(diào)控的方向和力度。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供給；另一方面要堅(jiān)決不移地抑制不合理需求，保持供求關(guān)系根本平衡，促進(jìn)房?jī)r(jià)逐步回歸到合理水平。7月16日消息，住建部將急查二三線樓市，并正在起草新限購(gòu)名單。新一輪調(diào)控政策已經(jīng)箭在弦上！！下半年市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻?。∪?、銀行資金緊縮銀根緊縮主要通過(guò)兩個(gè)方面來(lái)表達(dá)：銀行存款準(zhǔn)備金率及加息。1〕2021年大型經(jīng)融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整表：歷史調(diào)整次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度372011年1月20日18.50%19.00%0.5382011年2月24日19.00%19.50%0.5392011年3月25日19.50%20.00%0.5402011年4月21日20.00%20.50%0.5412011年5月12日20.50%21.00%0.5422011年6月14日21.00%21.50%0.5

2〕5年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表時(shí)間調(diào)整前年利率調(diào)整后年利率調(diào)整幅度2008年12月23日6.12%5.94%-0.182010年10月20日5.94%6.14%0.202010年12月6日6.14%6.40%0.262011年2月9日6.40%6.60%0.202011年4月6日6.60%6.80%0.202011年7月7日6.80%7.05%0.25【政策分析】：銀行資金層面，限貸、加息，存款準(zhǔn)備金率6次上調(diào)，7月7日再次加息，市場(chǎng)蛋糕被壓縮，資金渠道被壓縮。銀根緊縮，一方面是應(yīng)對(duì)通脹的壓力，另一方面那么應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。3〕二三線城市局部銀行暫停房貸業(yè)務(wù)目前重慶、南昌等局部二三線城市的多家商業(yè)銀行已經(jīng)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。不少購(gòu)房者表示，即便房貸申請(qǐng)已通過(guò)審批，貸款也遲遲不能到位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“調(diào)控政策+信貸額度〞的雙重壓力下，一些地區(qū)的銀行迫不得已對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)持續(xù)收緊。與此同時(shí)，不少城市的商業(yè)銀行也在醞釀提高首套房貸的首付比例，太原某股份制商業(yè)銀行表示：“現(xiàn)在買房最好做好首付四成的準(zhǔn)備，商業(yè)銀行正在醞釀上調(diào)首付比例，只不過(guò)是時(shí)間的問(wèn)題。〞不少銀行業(yè)內(nèi)人士表示，由于信貸額度緊張，銀行傾向于將貸款額度給資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)。因此，從去年下半年開始，各地商業(yè)銀行審批個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的進(jìn)度明顯放緩。重慶市一家商業(yè)銀行的工作人員坦言：“從去年底開始，我們的房貸單子一直是積壓著在辦，過(guò)去一個(gè)月就能辦下來(lái)，現(xiàn)在最快也需要三個(gè)月。〞銀根緊縮，一方面是應(yīng)對(duì)通脹壓力，另一方面那么應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將對(duì)市場(chǎng)造成以下影響：1、開發(fā)商資金鏈雪上加霜；2、購(gòu)房者房貸負(fù)擔(dān)增加，甚至貸不到款；3、房?jī)r(jià)更快進(jìn)入下行通道。四、全國(guó)樓市情況市場(chǎng)嚴(yán)重分化：中小城市高歌猛進(jìn)，大城市近半下跌1〕全國(guó)形勢(shì)：近半大城市上半年住宅成交量同比下跌；全國(guó)重點(diǎn)城市上半年成交均價(jià)走緩，上海、廣州、深圳現(xiàn)均價(jià)下降趨勢(shì)。2021年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交套數(shù)共計(jì)857099套，同比2021年上半年上漲12.45%，但一線城市住宅成交量變化不一，重慶、武漢和北京均出現(xiàn)住宅成交量同比大跌情況，而廣州、深圳和成都卻集體上揚(yáng)?？梢娙珖?guó)住宅成交的同比上漲也有很多二三線城市的奉獻(xiàn)。全國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交面積共計(jì)866.8萬(wàn)㎡，同比2021年上半年上漲21.88%。住宅成交套數(shù)雖有小幅上漲，但其1月至6月變化卻并不穩(wěn)定；在全國(guó)抽樣的6個(gè)一線城市中，上半年住宅成交均價(jià)為13050.6元/平米，其中上海、廣州和深圳的6月住宅成交均價(jià)相比1月均出現(xiàn)小幅下降。另2021年上半年全國(guó)商用房成交共計(jì)132852套，同比去年大漲61.56%。【市場(chǎng)分析】：從上分析可見，當(dāng)前在宏觀調(diào)控背景下，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一方面是二三線中小城市與一線大城市之間的分化；另一方面那么是一二線城市之間的分化，廣州深圳攜手量漲價(jià)跌，北京、重慶及武漢成交量齊齊領(lǐng)跌。正因如此，政府對(duì)二三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)才要痛下決心實(shí)施限購(gòu)等措施。城市2021年上半年住宅成交量2021年上半年住宅成交量同比變化北京4370551835-15.68%上海3436335823-4.08%廣州374212953326.71%深圳165501448414.26%蘇州19843186866.19%杭州1811018769-3.51%重慶70608103791-31.97%成都37634342819.78%武漢5029767264-25.22%南京20063198541.05%2021上半年全國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交均價(jià)同比變化表住宅上海廣州深圳蘇州成都重慶1月住宅成交均價(jià)22992116492021510264.35957373122月住宅成交均價(jià)20630116442065910620.03960758043月住宅成交均價(jià)21003112871942310069.28942969654月住宅成交均價(jià)22085113772034510347.191002074695月住宅成交均價(jià)21945107701526311262.471017678036月住宅成交均價(jià)21501109531787411031.491013570582021年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交均價(jià)變化表2〕開發(fā)商遭遇問(wèn)題資金鏈問(wèn)題：據(jù)Wind數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，已公布2021年年報(bào)的39家兩市上市房企，負(fù)債合計(jì)總額高達(dá)6435.31億元，較2021年末增長(zhǎng)55.12%。而在2021年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)顯示，半數(shù)左右的上市房企在上半年處于虧損狀態(tài)！房地產(chǎn)資金鏈正式拉響紅色警報(bào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度企業(yè)家信心指數(shù)環(huán)比回落，其中房地產(chǎn)企業(yè)家信心下滑了4.8點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)從去年第三季度到達(dá)本輪高點(diǎn)后，從今年一季度開始下降，而到二季度，已經(jīng)是連續(xù)兩個(gè)季度下降。同時(shí)，雖然同比銷售業(yè)績(jī)良好，但多數(shù)開發(fā)商上半年并沒有完成全年銷售目標(biāo)的一半。根據(jù)目前的數(shù)據(jù)，僅保利地產(chǎn)等極少數(shù)上市房企半年銷售業(yè)績(jī)超全年目標(biāo)的50%。如萬(wàn)科僅完成全年1400億元銷售目標(biāo)的46.89%。金地集團(tuán)上半年賣樓112.5億元，僅為全年400億元目標(biāo)的28.13%。二季度企業(yè)家信心指數(shù)環(huán)比回落3〕調(diào)控政策效果呈現(xiàn)一場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將打響，綠地等開發(fā)商將率先發(fā)動(dòng)開發(fā)商下半年降價(jià)跑量樓市風(fēng)向標(biāo)：27大名企盤5降價(jià)18打折6直減房款2021年樓市政策頻出，樓市成交量屢次跌至低谷，每日住宅成交量大不如從前，一向備受廣闊購(gòu)房者青睞的局部名企也開始面臨銷售壓力，北京樓市開始了降價(jià)打折促銷時(shí)代。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，近期，北京的名企盤中有5盤降價(jià)、18盤打折、6盤直減房款。其中包括中國(guó)鐵建·花語(yǔ)、綠地新都會(huì)·國(guó)際花都、龍湖·香醍溪苑、富力又一城、金科帕提歐Ⅱ美遇、富力丹麥小鎮(zhèn)、綠地新都會(huì)·微堂、合生·霄云路8號(hào)等名企大盤。王石：房?jī)r(jià)調(diào)整勢(shì)在必行下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)企業(yè)將面臨更為嚴(yán)峻的銷售壓力，價(jià)風(fēng)格整勢(shì)在必行，目前已經(jīng)出現(xiàn)促銷優(yōu)惠的樓盤，優(yōu)惠力度或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大；仍在猶豫是否要降價(jià)促銷的企業(yè)將加快調(diào)整進(jìn)程。【形勢(shì)分析】：大局部上市公司上半年虧損，下半年將會(huì)采取措施扭虧，而大局部公司將采取的措施是降價(jià)促銷、回籠資金，將加速房?jī)r(jià)下行通道。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，下半年，在業(yè)績(jī)報(bào)表的壓力下，中國(guó)房地產(chǎn)的一場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將打響，對(duì)市場(chǎng)極為敏感的恒大地產(chǎn)等開發(fā)商將率先發(fā)動(dòng)降價(jià)促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進(jìn)。五、保障房因素〔1000萬(wàn)套保障房11月份全面開工〕政府督戰(zhàn)1000萬(wàn)套保障房開工“十二五〞期間，我國(guó)將新建保障性住房3600萬(wàn)套。其中，2021年新建1000萬(wàn)套，2021年新建1000萬(wàn)套，其余在三年內(nèi)完成。住建部發(fā)出保障房開工的“督戰(zhàn)令〞：2021年1000萬(wàn)套保障性安居工程必須在11月底全面開工，并強(qiáng)調(diào)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)又是政治任務(wù)?！拘蝿?shì)分析】：各地保障房將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場(chǎng)，并有可能“自下而上〞影響更多的市場(chǎng)領(lǐng)域。鏈接：萬(wàn)州十二五開展規(guī)劃對(duì)保障性住房的規(guī)劃“著力解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題，新建商品房原那么上配套建設(shè)一定比例的公共租賃住房，累計(jì)建設(shè)80萬(wàn)㎡公租房，并結(jié)合回購(gòu)、改建等方式一并實(shí)施，增加廉租住房等保障性住房房源。加大租賃住房補(bǔ)貼力度，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)費(fèi)并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素確定。綜合運(yùn)用規(guī)劃約束、土地供給、信貸稅收等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展。保障性住房供給量占25%以上，根本實(shí)現(xiàn)住房供求動(dòng)態(tài)平衡，人均住房建筑面積13㎡以下低收入住房困難家庭根本得到保障。〞宏觀經(jīng)濟(jì)層面5月CPI同比增長(zhǎng)5.5%，創(chuàng)34個(gè)月新高5月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.5%。其中，城市上漲5.3%，農(nóng)村上漲6.0%；食品價(jià)格上漲11.7%，非食品價(jià)格上漲2.9%；消費(fèi)品價(jià)格上漲6.2%，效勞工程價(jià)格上漲3.9%。分類別看，食品價(jià)格同比上漲11.7%，煙酒及用品類價(jià)格同比上漲2.6%，衣著類價(jià)格同比上漲1.8%，家庭設(shè)備用品及維修效勞價(jià)格同比上漲2.5%，醫(yī)療保健及個(gè)人用品類價(jià)格同比上漲3.2%，交通和通信類價(jià)格同比上漲0.7%，娛樂(lè)教育文化用品及效勞類價(jià)格同比上漲0.6%，居住價(jià)格同比上漲6.1%。1-5月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.2%。6月CPI同比漲6.4%創(chuàng)三年來(lái)新高國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺(tái)，而且創(chuàng)下三年來(lái)新高。7月CPI同比漲6.5%創(chuàng)37個(gè)月新高2021年7月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.5%。其中，城市上漲6.2%，農(nóng)村上漲7.1%；食品價(jià)格上漲14.8%，非食品價(jià)格上漲2.9%；消費(fèi)品價(jià)格上漲7.6%，效勞工程價(jià)格上漲3.7%。8月CPI同比漲6.5%創(chuàng)38個(gè)月新高8月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.5%，其中城市價(jià)格上漲6.2%，農(nóng)村價(jià)格上漲7.2%；食品價(jià)格上漲18.2%，非食品價(jià)格上漲0.9%；消費(fèi)品價(jià)格上漲8.0%，效勞工程價(jià)格上漲1.8%。【經(jīng)濟(jì)分析】：在通脹壓力下，國(guó)家不得不持續(xù)收縮銀根，減少流動(dòng)性過(guò)剩，以保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)開展；而同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高危運(yùn)行狀態(tài)，政府需要通過(guò)行政手段進(jìn)行干預(yù)，因此收緊口袋是一條迫不得已而為之的暫時(shí)解困之舉。

第四局部萬(wàn)州房地產(chǎn)宏觀調(diào)研萬(wàn)州房地產(chǎn)開發(fā)情況萬(wàn)州房地產(chǎn)開發(fā)情況1萬(wàn)州房地產(chǎn)交易情況2萬(wàn)州房地產(chǎn)板塊分布情況3萬(wàn)州房地產(chǎn)總結(jié)分析4

一、萬(wàn)州房地產(chǎn)開發(fā)情況〔一〕房地產(chǎn)投資萬(wàn)州房地產(chǎn)投資額近七年來(lái)年均增速為26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活潑程度不夠，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。萬(wàn)州近年來(lái)的房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了較大的起伏，開展并不穩(wěn)定。2006年以后萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，年均增幅超過(guò)30%，尤其2021年的房地產(chǎn)開發(fā)投資到達(dá)了29.6億元，同比增長(zhǎng)10.5%雖然萬(wàn)州房地產(chǎn)投資額不斷在增長(zhǎng)，但占整個(gè)固定投資的比重一直保持在10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活潑程度低，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限?！捕撤课萁ㄖ┕っ娣e商品房施工面積在2021年到達(dá)542.8萬(wàn)㎡同比增長(zhǎng)17.1%?！踩成唐贩靠⒐っ娣e2021和2021年萬(wàn)州每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也應(yīng)正了2021年、2021年萬(wàn)州及重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期較好的實(shí)際情況。從2021年的情況看，住宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng)接近85萬(wàn)㎡。而大量房屋的開工建設(shè)以及施工而未竣工房屋的不斷積累，將使得未來(lái)萬(wàn)州房屋存量增加，同時(shí)飽和的供給使得萬(wàn)州房?jī)r(jià)不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高?！菜摹成唐贩靠罩妹娣e2021年商品房空置面積到達(dá)27.2萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)16.2%。二、萬(wàn)州房地產(chǎn)交易情況〔一〕商品房銷售面積萬(wàn)州商品房銷售面積和銷售金額近年來(lái)一直保持了較高的增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)容量仍然較小，反映出萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)根底比擬薄弱，與重慶第二大城市的地位不相匹配。〔二〕商品房銷售價(jià)格2021年萬(wàn)州商品住房的銷售均價(jià)為3335元/㎡，銷售金額為58.33億元，同比增長(zhǎng)51%，市場(chǎng)容量有限。三、萬(wàn)州房地產(chǎn)板塊分布情況萬(wàn)州房地產(chǎn)開展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)楸鄙健⒔闲聟^(qū)、北濱路、觀音巖板塊。中心城區(qū)板塊：老城中心商業(yè)區(qū)，可開發(fā)土地稀缺；五橋板塊：傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后；北山板塊:歷史景點(diǎn)區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)；北濱路板塊：江景資源豐富，高價(jià)樓盤集中區(qū)域，但體量小、后期無(wú)土地供給；觀音巖板塊：三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氣氛已成規(guī)模；江南新區(qū)板塊：開展中熱點(diǎn)板塊，未來(lái)高端工程集散地；龍寶板塊：主要開展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，在售樓盤較少；天城板塊：主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。；各區(qū)域比照各區(qū)域比照房屋均價(jià)產(chǎn)品類型區(qū)域賣點(diǎn)客戶類型江南新區(qū)5800元/㎡多為電梯洋房未來(lái)城區(qū)開發(fā)地中高端客戶群北濱路板塊6000元/㎡高層江景房一線江景房中高端客戶群觀音巖板塊4700元/㎡高層區(qū)域成熟商貿(mào)集中泛眾天城板塊6000元/㎡多層、別墅低密度、環(huán)境好高端客戶群北山板塊4500元/㎡高層、小高層歷史景點(diǎn)區(qū)泛眾五橋板塊4000元/㎡普通高層老城居住情節(jié)低端客戶群龍寶板塊4000元/㎡普通高層工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)員工高筍塘板塊4500元/㎡普通小高層商業(yè)集中地泛眾四、萬(wàn)州房地產(chǎn)總結(jié)分析1、房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資中的占比擬小，房地產(chǎn)投資和交易市場(chǎng)不活潑。2、2021年萬(wàn)州商品房的銷售均價(jià)為3335元/㎡，銷售金額為58.33億元，創(chuàng)歷史新高。3、2021年萬(wàn)州商品房空置面積27.2萬(wàn)㎡，未來(lái)銷售具有一定的壓力存量房屋較為多。4、萬(wàn)州房地產(chǎn)開展特點(diǎn)萬(wàn)州房地產(chǎn)分布組團(tuán)式、板塊化特征明顯；目前市場(chǎng)供給的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀音巖板塊；近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，目前在售一線濱江高層銷售均價(jià)約在5500元/平米；高層成為市場(chǎng)供給主流，同時(shí)花園洋房和別墅等高端物業(yè)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；江南新區(qū)由于良好的景觀條件，加上區(qū)政府的帶動(dòng)作用，將成為未來(lái)高端房地產(chǎn)工程供給的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。

第五局部萬(wàn)州房地產(chǎn)工程調(diào)研萬(wàn)州房地產(chǎn)工程總體情況萬(wàn)州房地產(chǎn)工程總體情況1競(jìng)爭(zhēng)工程專題分析2典型工程專題分析3

一、萬(wàn)州房地產(chǎn)工程總體情況〔一〕各片區(qū)總體情況1、江南新區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)占地面積開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1江南第一城北京中恒花園洋房高層300畝56萬(wàn)㎡均價(jià)為5100元剩余三期最后一個(gè)組團(tuán)為推出2華粹南山綠庭浙江志成花園洋房205畝30萬(wàn)㎡均價(jià)為5000元約銷售15萬(wàn)㎡，余25萬(wàn)㎡3中渝濱江一號(hào)重慶中渝洋房高層300畝35萬(wàn)㎡5100元洋房已售完，三期高層開出282戶，已售200套左右4佳信南山玉林佳信集團(tuán)花園洋房61.5畝8.4萬(wàn)㎡均價(jià)為5600元推出近一半房源，剩余較多5鴻歐御江山鴻歐地產(chǎn)洋房高層20畝2.6萬(wàn)㎡均價(jià)為5900元剩余30套左右6凱帆一品江南凱帆置業(yè)洋房高層110畝18萬(wàn)㎡/前期籌劃、報(bào)建中7銀城云水間蘇逸地產(chǎn)洋房高層116畝12萬(wàn)㎡/前期籌劃、報(bào)建中8萬(wàn)碩江成一品萬(wàn)碩公司洋房高層198畝26.4萬(wàn)㎡/該工程前期報(bào)建籌劃階段，預(yù)計(jì)今年啟動(dòng)9江南水岸新都雷士洋房高層///該工程尚未啟動(dòng)，具體情況不詳。備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：江南新區(qū)預(yù)計(jì)2021年將擁有140萬(wàn)平方米的體量推出，其中花園洋房體量約為50萬(wàn)平方米的體量。

2、北山片區(qū)在開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1興茂山水國(guó)際興茂集團(tuán)高層77萬(wàn)㎡均價(jià)為4900元該工程已根本銷售完成，約余10萬(wàn)㎡2清江上城清江實(shí)業(yè)景觀高層36萬(wàn)㎡均價(jià)為5000元總體已銷售完成3盤鑫北濱壹號(hào)重慶盤鑫房產(chǎn)電梯房4.5萬(wàn)㎡均價(jià)為5600元剩余20套左右，剩余房源均價(jià)6000元4國(guó)潤(rùn)水韻天成國(guó)潤(rùn)房產(chǎn)電梯房12萬(wàn)㎡/該工程一直處于客戶積累階段，未正式銷售5方瑞心水岸方瑞實(shí)業(yè)公司電梯房10萬(wàn)㎡/目前正在預(yù)約登記中備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：北山片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)2年有25萬(wàn)平方米的體量推出。3、五橋片區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)占地面積開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1銀河南濱康城銀河集團(tuán)普通房電梯房150畝26萬(wàn)㎡3500元該工程為經(jīng)適房工程，少量商品房已售完2三峽水利花郡三峽水利普通房電梯房30畝6萬(wàn)㎡3900元該工程不屬于正規(guī)的商品房開發(fā)，尚未銷售3百安花園鴻歐房產(chǎn)洋房電梯房218畝35萬(wàn)㎡/該工程銷售約80%，余7萬(wàn)㎡備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：五橋片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)2年推出體量為7萬(wàn)平方米4、周家壩片區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)占地面積開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1祥瑞天湖美郡祥瑞集團(tuán)普通高層200畝32萬(wàn)㎡均價(jià)4700元已根本銷售完成2映水天成新天地房產(chǎn)高層35畝6，5萬(wàn)㎡均價(jià)4500元前期約銷售了25%，余5萬(wàn)㎡3康德天子湖康德地產(chǎn)普通高層160畝32萬(wàn)㎡/該工程處于前期籌劃、宣傳階段，目前尚未正式啟動(dòng)4銀河世紀(jì)華城銀河集團(tuán)多層住宅100畝15萬(wàn)㎡/目前正在做前期場(chǎng)坪工作5天環(huán)圣湖上城天環(huán)房產(chǎn)普通高層65畝13萬(wàn)㎡/該工程因手續(xù)問(wèn)題，暫未啟動(dòng)6天環(huán)圣湖藍(lán)灣天環(huán)房產(chǎn)普通高層37畝7萬(wàn)㎡/該工程因手續(xù)問(wèn)題，暫未啟動(dòng)備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：周家壩片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)2年推出體量為70萬(wàn)平方米。5、主城片區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)占地面積開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1恒安翠湖瀾郡恒安房產(chǎn)高層55畝20萬(wàn)㎡5500元已經(jīng)銷售了70%，約6萬(wàn)㎡尚未銷售2恒森水晶酈城恒森房產(chǎn)高層65畝17萬(wàn)㎡/因手續(xù)尚未完善，客戶登記預(yù)約中3中慶財(cái)茂廣場(chǎng)中慶集團(tuán)高層22畝7.5萬(wàn)㎡/暫未啟動(dòng)，正在辦理有關(guān)手續(xù)4華順錦江金都華順?lè)慨a(chǎn)高層///該工程正在辦理手續(xù)中備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：主城片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)2年推出體量25萬(wàn)平方米。6、觀音巖片區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)占地面積開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1金泉陽(yáng)光花園金旭房產(chǎn)洋房高層187畝34萬(wàn)㎡起價(jià)為3878元，均價(jià)為4500元洋房已售罄，電梯房銷售了35%2興茂御景江城興茂房產(chǎn)觀景高層248畝30萬(wàn)㎡均價(jià)為4700元剩余30套左右、剩余房源均價(jià)48503銀河學(xué)林上城銀河集團(tuán)洋房高層250畝30萬(wàn)㎡均價(jià)為4300元左右該工程已售約25%，剩余約20萬(wàn)㎡左右4龍山觀邸旺福實(shí)業(yè)洋房高層70畝12萬(wàn)㎡均價(jià)為4800元目前約余70多套5新慶萬(wàn)山國(guó)際新慶房產(chǎn)洋房高層179畝14萬(wàn)㎡均價(jià)為5100元三期洋房剩余20多套6錦云香怡江山錦云房產(chǎn)普通高層35畝5.8萬(wàn)㎡起價(jià)為4000元，均價(jià)為4500元/7維羅納翡翠山金字塔房產(chǎn)洋房高層197畝30萬(wàn)㎡/該工程尚未啟動(dòng)8未定案名碧津地產(chǎn)洋房高層200畝26萬(wàn)㎡/該工程位于三峽學(xué)院旁，目前尚未啟動(dòng)備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：觀音巖片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)2年有近100萬(wàn)平方米的體量推出。

7、龍都雙河口片區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤編號(hào)工程名稱開發(fā)商建筑業(yè)態(tài)占地面積開發(fā)體量銷售價(jià)格銷售情況1向往濱河欣城向往置業(yè)洋房高層131畝29萬(wàn)㎡均價(jià)為4100元該工程于去年開盤，銷售了10%2新京岸上藍(lán)山新京置業(yè)洋房高層122畝20萬(wàn)㎡起價(jià)為3700元，均價(jià)為4000元前期洋房和電梯房都銷售了一局部，目前約余8萬(wàn)㎡3鴻歐城市綠洲鴻歐房產(chǎn)高層63畝15萬(wàn)㎡起價(jià)為4200元，均價(jià)為4500元該工程尚未正式銷售，目前處于前期籌劃預(yù)約中4長(zhǎng)江帝景博達(dá)房產(chǎn)高層46畝8萬(wàn)㎡/屬于四季花城的另一組團(tuán)，目前正在前期預(yù)約中備注：體量小于2萬(wàn)㎡的不在本調(diào)查范圍內(nèi)小結(jié)：龍都雙河片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)2年推出體量約為50萬(wàn)平方米。未來(lái)2年各區(qū)域推出體量：江南片區(qū)北山片區(qū)五橋片區(qū)周家壩片區(qū)主城片區(qū)觀音崖片區(qū)龍都雙河片區(qū)140萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡7萬(wàn)㎡70萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡50萬(wàn)㎡【奧雷英分析】從上述表格可以看出萬(wàn)州未來(lái)主要開展片區(qū)為江南片區(qū)和觀音崖片區(qū)，其次從上述表格得出未來(lái)2年市場(chǎng)推出體量約為400萬(wàn)平方米體量推出，，而2021年市場(chǎng)消化體量為175萬(wàn)平方米。以每年175萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算未來(lái)2年的需求量，得出未來(lái)2年市場(chǎng)需求量為350萬(wàn)平方米?？梢钥闯鲞@個(gè)是買方市場(chǎng)供大于求，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。二、競(jìng)爭(zhēng)工程專題分析〔一〕總體概況1、各類樓盤統(tǒng)計(jì)序號(hào)江景房類洋房類別墅類片區(qū)及銷售1中渝·濱江壹號(hào)中渝·濱江壹號(hào)江南新區(qū)、在售2中恒江南·第一城中恒江南·第一城／江南新區(qū)、在售3/華粹·南山綠庭／江南新區(qū)、在售4/佳信·南山玉林/江南新區(qū)、售完5銀城·云水間銀城·云水間銀城·云水間江南新區(qū)、未售6鴻鷗·御江山鴻鷗·御江山／江南新區(qū)、未售7清江·上城//北山片區(qū)、在售8金泉·陽(yáng)關(guān)花園金泉·陽(yáng)關(guān)花園／觀音崖區(qū)、在售9／新慶·萬(wàn)山國(guó)際／觀音崖區(qū)、在售萬(wàn)州別洋房工程8個(gè)，其中江南新區(qū)擁有6個(gè)、觀音崖區(qū)2個(gè)，總體市場(chǎng)供給量不大。2、樓盤規(guī)模統(tǒng)計(jì)工程開發(fā)商體量容積率綠化率中渝·濱江壹號(hào)瑞昌房地產(chǎn)35萬(wàn)㎡3.1830%中恒江南·第一城中恒地產(chǎn)55萬(wàn)㎡1.1935.37%華粹·南山綠庭華粹地產(chǎn)30萬(wàn)㎡2.4932%佳信·南山玉林佳信實(shí)業(yè)8.4萬(wàn)㎡1.4935%銀城·云水間銀城地產(chǎn)12萬(wàn)㎡1.232.4%鴻鷗·御江山鴻鷗地產(chǎn)3.5萬(wàn)㎡230.2%清江·上城清江實(shí)業(yè)36萬(wàn)㎡4.6/金泉·陽(yáng)關(guān)花園金旭房地產(chǎn)34萬(wàn)㎡2.4933.7%洋房工程根本存在于大型工程之中，屬于大型工程的局部組團(tuán)。從規(guī)劃上看只有銀城·云水間工程進(jìn)行了別墅與其他業(yè)態(tài)的分區(qū)設(shè)計(jì)。3、洋房體量統(tǒng)計(jì)序列序號(hào)洋房共計(jì)〔套〕1中渝·濱江壹號(hào)1、2期洋房〔售罄〕2中恒江南·第一城6懂洋房〔未售越65套〕3華粹·南山綠庭1、2期洋房〔售罄〕4佳信·南山玉林16棟洋房〔未售約150套〕5銀城·云水間未售、待定6鴻鷗·御江山3棟洋房〔未售約50套〕8金泉·陽(yáng)關(guān)花園5棟〔售罄〕合計(jì)未售量超300套從洋房統(tǒng)計(jì)量來(lái)看，市面上面已經(jīng)出來(lái)的洋房存量較少，未來(lái)洋房將會(huì)有一定的市場(chǎng)?！捕硲粜颓闆r1、在售戶型工程洋房面積中渝·濱江一號(hào)104-140㎡中恒·江南第一城110-130㎡佳信·南山玉林118-163㎡清江·上城110-190㎡金泉陽(yáng)光花園105-123㎡小結(jié)：小戶型較少+三房、四房為主市場(chǎng)主力戶型區(qū)間為120—160㎡，而從市面上銷售情況來(lái)看，三房的戶型較好銷售。2、各樓盤在售價(jià)格工程最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)中渝·濱江壹號(hào)4678元/㎡6000元/㎡5100元/㎡中恒江南·第一城4100元/㎡8080元/㎡5300元/㎡華粹·南山綠庭5288元/㎡6188元/㎡5300元/㎡佳信·南山玉林4780元/㎡6888元/㎡5500元/㎡鴻鷗·御江山5118元/㎡7518元/㎡5951元/㎡清江·上城3900元/㎡6000元/㎡5500元/㎡金泉·陽(yáng)關(guān)花園4200元/㎡6000元/㎡4500元/㎡新慶·萬(wàn)山國(guó)際4666元/㎡6880元/㎡5700元/㎡小結(jié)：價(jià)差較小+上漲幅度大目前萬(wàn)州江景房?jī)r(jià)格根本在5400元/平米左右，較非江景房?jī)r(jià)格高約600元，這種價(jià)差并未能完全反響江景房的價(jià)值，未來(lái)江景房的價(jià)格還將上漲。另外，從去年到今年，花園洋房的價(jià)格上漲約1000元，表達(dá)市場(chǎng)上洋房的稀缺程度。

〔三〕工程物管及配套設(shè)施工程物管公司物管費(fèi)〔元/㎡〕車位〔個(gè)〕平安系統(tǒng)中渝·濱江壹號(hào)中渝物業(yè)/1122門禁、可視對(duì)講、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)中恒江南第一城中恒地產(chǎn)0.991857可視對(duì)講區(qū)內(nèi)可視對(duì)講，紅外線探頭華粹·南山綠庭/1.05946可視對(duì)講區(qū)內(nèi)可視對(duì)講，紅外線探頭佳信·南山玉林佳信物業(yè)1.99444可視對(duì)講機(jī)，紅外線銀城·云水間/1469——鴻鷗·御江山怡樂(lè)物業(yè)1191可視對(duì)講區(qū)內(nèi)可視對(duì)講，紅外線探頭清江·上城/1元左右1016可視對(duì)講區(qū)內(nèi)可視對(duì)講，紅外線探頭金泉·陽(yáng)關(guān)花園金海洋物業(yè)0.61200可視對(duì)講區(qū)內(nèi)可視對(duì)講，紅外線探頭小結(jié)：物業(yè)管理層次較低+設(shè)施設(shè)備較落后整體物業(yè)管理水平較低。在設(shè)施設(shè)備、智能化上，無(wú)一線品牌，智能化設(shè)備較為簡(jiǎn)單落后。

〔四〕樓盤定位與推廣1、樓盤定位與風(fēng)格工程工程定位主題廣告語(yǔ)立面風(fēng)格園林風(fēng)格中渝濱江壹號(hào)300畝濱水巨著壹號(hào)奇跡再續(xù)水岸傳奇現(xiàn)代簡(jiǎn)歐歐式江南第一城低密度景觀生態(tài)城江岸傳奇首善世家新古典現(xiàn)代佳信南山玉林別墅級(jí)花園洋房公園里的花園洋房現(xiàn)代中式中式銀城云水間區(qū)府旁·城市江山極少墅江山在握墅以甄鏡現(xiàn)代現(xiàn)代華粹南山綠庭生態(tài)居住區(qū)萬(wàn)州的江南萬(wàn)州的將來(lái)現(xiàn)代現(xiàn)代純美藝術(shù)新慶萬(wàn)山國(guó)際世界級(jí)半山洋房空中別墅半山花園歐式歐式2、工程現(xiàn)場(chǎng)包裝工程名稱特點(diǎn)中渝·濱江壹號(hào)中渝·濱江壹號(hào)銷售現(xiàn)場(chǎng)為工程靠近長(zhǎng)江一側(cè)，整個(gè)包裝大氣，室外有較大廣場(chǎng)及桌椅太陽(yáng)傘等設(shè)施，室內(nèi)空間充足，裝飾溫馨，設(shè)施齊全。中恒江南·第一城中恒江南·第一城銷售中心位于一起高層底部，目前旁邊以有大局部商家入駐。其室外包裝園林景觀已經(jīng)完善，有觀景臺(tái)，可觀長(zhǎng)江及大局部城區(qū)；室內(nèi)包裝一般。佳信·南山玉林南山玉林售房中心位于南山隧道旁，面積約100平米，沒有停車位，看房相當(dāng)不方便，室內(nèi)包裝比擬簡(jiǎn)陋。銀城·云水間銀城·云水間目前使用的是臨時(shí)接待中心，面積不到50平米，其銷售中心及示范區(qū)正在建設(shè)中。具體情況需示范區(qū)開放后了解。華粹·南山綠庭南山綠庭銷售中心位于小區(qū)大門旁，室內(nèi)氣氛較清凈，無(wú)特別包裝之處。新慶·萬(wàn)山國(guó)際萬(wàn)山國(guó)際現(xiàn)場(chǎng)包裝較為完善，有廣場(chǎng)、綠化、園林、水景等，檔次也較高，室內(nèi)為歐式風(fēng)格，大堂空間充足，在萬(wàn)州具有較高的檔次。〔五〕開發(fā)商分析早在重慶市直轄之前，四川省境內(nèi)有成渝萬(wàn)三大城市的說(shuō)法，即成都、重慶、萬(wàn)州，直到現(xiàn)在萬(wàn)州也是開發(fā)商除成都、重慶以外的重點(diǎn)市場(chǎng)之一。因此，萬(wàn)州除本地具有較具競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)商外，還有聚集著諸如中渝、中恒、萬(wàn)達(dá)之類的大型開發(fā)企業(yè)。本地開發(fā)商與外地開發(fā)商〔表1〕外鄉(xiāng)開發(fā)商開發(fā)商住宅工程所在板塊興茂房地產(chǎn)開發(fā)興茂·山水國(guó)際、興茂·御景江城、興茂·盛世華都、興茂·龍庭半島、興茂·盛世百辰〔重慶〕渝東地區(qū)、重慶主城區(qū)祥瑞房地產(chǎn)開放祥瑞·東方大廈、祥瑞·天湖美郡、祥瑞·藍(lán)天景園龍寶、天成片區(qū)鴻鷗房地產(chǎn)開發(fā)鴻鷗·百安花園、鴻鷗·百安華庭、鴻鷗·御江山萬(wàn)州區(qū)雷士房地產(chǎn)開發(fā)江南新區(qū)即將啟動(dòng)兩個(gè)工程江南新區(qū)三峽佳信房地產(chǎn)開發(fā)佳信·站前公寓、佳信·南山玉林萬(wàn)州區(qū)本地開發(fā)商與外地開發(fā)商〔表2〕外來(lái)開發(fā)商開發(fā)商住宅工程所在板塊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍寶濱江路中恒房地產(chǎn)中恒江南·第一城、長(zhǎng)江三橋頭江南新區(qū)中渝置地中渝·濱江壹號(hào)江南新區(qū)南京蘇逸地產(chǎn)銀城·銀水間江南新區(qū)康德地產(chǎn)康德·天子湖天城區(qū)碧津地產(chǎn)三峽學(xué)院旁26萬(wàn)㎡工程龍寶區(qū)金字塔房產(chǎn)維羅納·翡翠山觀音巖片區(qū)分析及比照：本地開發(fā)商遍布萬(wàn)州整個(gè)城區(qū)，外地開發(fā)商直接切入價(jià)值高地外鄉(xiāng)開發(fā)商以興茂集團(tuán)為首，期開發(fā)區(qū)域遍布重慶，其余開發(fā)商主要分散在萬(wàn)州城區(qū)各個(gè)區(qū)域，但也呈現(xiàn)區(qū)域化特征，如祥瑞地產(chǎn)主要集中在天城片區(qū)，鴻歐地產(chǎn)那么以五橋區(qū)為基地；而外來(lái)開發(fā)商那么直接進(jìn)駐價(jià)值高地，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選擇龍寶濱江路，中恒和中渝都占據(jù)一線江景，這說(shuō)明，外地大型開發(fā)商從整體上來(lái)說(shuō)，比本地開發(fā)商更專業(yè)。外來(lái)開發(fā)商整體實(shí)力強(qiáng)于外鄉(xiāng)開發(fā)商從實(shí)力方面來(lái)看，外來(lái)開發(fā)商更強(qiáng)，如萬(wàn)達(dá)、中恒、中渝，他們開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，也有各自的代表性產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遍布全國(guó)，中渝·山頂?shù)酪继?hào)那么曾在重慶轟動(dòng)一時(shí)，中恒那么屬于央企實(shí)力派企業(yè)。而外鄉(xiāng)開發(fā)商的實(shí)力就相對(duì)較低,除了興茂集團(tuán)是全國(guó)百?gòu)?qiáng)以外，其余開發(fā)商的影響力根本局限于本地。外來(lái)開發(fā)商具有品牌優(yōu)勢(shì)由于外來(lái)開發(fā)商具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，層開發(fā)過(guò)有影響力的樓盤，因此都具有品牌優(yōu)勢(shì)，知名度也比擬高。外地開發(fā)商在銷售業(yè)績(jī)上要好于外鄉(xiāng)開發(fā)商在銷售業(yè)績(jī)上，由于萬(wàn)州具有較大的市場(chǎng)需求量，外地知名企業(yè)的開發(fā)理念較領(lǐng)先、開發(fā)產(chǎn)品較為新穎。外地開發(fā)商工程規(guī)模較大，外鄉(xiāng)開發(fā)商規(guī)模上無(wú)明顯特征【奧雷英分析】1、江景高層小戶型少：江景房中小戶型較少，除金泉陽(yáng)光花園外沒有哪個(gè)樓盤有小戶型設(shè)計(jì)，這可能與小戶型江景房總價(jià)較高、居住功能較低的原因有關(guān)。價(jià)差較少：目前市面上的工程江景房的價(jià)格與非江景房的價(jià)格差約在600左右，與主城及其他大城市的江景房?jī)r(jià)差相比明顯較小，這與市場(chǎng)對(duì)江景房?jī)r(jià)值的理解較低、萬(wàn)州投資客較少。較好銷售：江景房樓盤均不是滯銷樓盤，且賣得比擬好，這與江景樓盤較其他樓盤規(guī)劃品質(zhì)高和江景房與非江景房?jī)r(jià)差較小有關(guān)。2、包裝推廣推廣概念：高端工程主要圍繞城市營(yíng)銷、江景資源進(jìn)行營(yíng)銷。但在營(yíng)銷的方向和細(xì)節(jié)上比擬粗糙。包裝現(xiàn)場(chǎng)：宣傳物料較為粗糙，在市場(chǎng)調(diào)查終止并未看到一份有品質(zhì)的樓書，亦無(wú)設(shè)計(jì)精美的DM或產(chǎn)品手冊(cè)。銷售人員形象包裝也較為低廉。銷售人員銷售技巧不夠嫻熟。本工程在此方面可以進(jìn)行提高，與其他工程拉開差距。設(shè)施較差：各大高端工程的物業(yè)管理、電梯品牌、智能化設(shè)置均較低層次，這給本工程在產(chǎn)品附加值上提供了較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)。三、典型工程專題分析〔一〕中渝·濱江一號(hào)中渝·濱江一號(hào)〔表1〕工程概況中渝·濱江一號(hào)工程位于萬(wàn)州江南新區(qū)核心區(qū)，總占地300畝，總建筑面積35萬(wàn)㎡，沿江面900余米，地理位置優(yōu)越。工程共分3期開發(fā)，其中一、二期為電梯花園洋房，三期為景觀高層。建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)歐的建筑風(fēng)格，色調(diào)清晰，符合中國(guó)人內(nèi)斂的審美觀念；但是其實(shí)際建筑里面風(fēng)格卻有些走樣，立面色調(diào)搭配卻及陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不令人滿意。中渝·濱江一號(hào)〔表2〕戶型戶型設(shè)計(jì)較為合理，主力戶型為兩房及電梯洋房的三居室，其中80、88的兩房和135左右的三方成為熱銷產(chǎn)品示范區(qū)對(duì)于工程示范區(qū)，濱江壹號(hào)使用比擬巧妙，借用江景及濱江路景觀帶，配合市政廣場(chǎng)及商業(yè)，形成其現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)及銷售中心。銷售中心包裝濱江壹號(hào)銷售中心面積較大，共一層，也是今后商業(yè)用房，室外為市政廣場(chǎng)，布置有太陽(yáng)傘桌椅等設(shè)施；室內(nèi)裝飾典雅溫馨。銷售接待改工程銷售方式為自銷，銷售人員無(wú)提成，薪酬根本比擬固定，因此，銷售人員在接待方面不夠主動(dòng)，態(tài)度也不夠熱情，經(jīng)常出現(xiàn)客戶無(wú)人接待情況。中渝·濱江一號(hào)〔表3〕效勞工程銷售接待雖有缺乏，但是其銷售中心物業(yè)效勞卻在一定程度上彌補(bǔ)了此項(xiàng)缺乏，物業(yè)公司為中渝置地旗下中渝物業(yè)提供，現(xiàn)場(chǎng)配有冷熱飲。營(yíng)銷活動(dòng)中渝濱江壹號(hào)亮相至今舉行過(guò)大大小小數(shù)次活動(dòng)，其對(duì)活動(dòng)營(yíng)銷及活動(dòng)影響力相當(dāng)重視。我司跟蹤其最近一次開盤活動(dòng)得到相關(guān)信息，兩幢房源共282套開盤，搭建臨時(shí)開盤專用區(qū)約240平米，3P以上空調(diào)16臺(tái)，相當(dāng)人性化。銷售情況一、二期銷售為電梯花園洋房及多層電梯房，已經(jīng)銷售完成，三期為高層、小高層，9月4日第一次開盤，共推出282套，開盤當(dāng)天銷售170套。起價(jià)4678元，最高價(jià)5998元，均價(jià)5100元。

〔二〕、中恒·江南第一城中恒·江南第一城〔表1〕工程概況中恒江南·第一城位于萬(wàn)州江南新區(qū)，長(zhǎng)江二橋與萬(wàn)州區(qū)政府廣場(chǎng)之間,西臨長(zhǎng)江,東靠氈帽山脈,北倚南山公園,南接江南新區(qū)中心廣場(chǎng)，建設(shè)用地16.61萬(wàn)㎡,總建筑面積55.68萬(wàn)㎡,住宅建筑密度16%。建筑中恒江南·第一城采用新古典風(fēng)格建筑，經(jīng)典、尊貴，一直以來(lái)比擬受人喜愛和追求。而整個(gè)工程依山而建，高差較大，具有很強(qiáng)的層次感。戶型戶型以兩房和三方為主，熱銷戶型為85左右的兩房和118左右的三方。示范區(qū)銷售中心外設(shè)有簡(jiǎn)單的示范景觀，有天然的觀景臺(tái)，能觀長(zhǎng)江及大局部城區(qū)，位置較好，銷售中心至現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有觀景電梯。中恒·江南第一城〔表2〕銷售中心包裝中恒江南·第一城總建筑面積57萬(wàn)㎡，比濱江壹號(hào)大20萬(wàn)㎡，但其銷售中心整體包裝與濱江壹號(hào)有較大差距，面積也不及濱江壹號(hào)大。銷售接待、效勞中恒江南·第一城對(duì)銷售接待比擬重視，銷售人員素質(zhì)也比擬高，由于中恒是央企，銷售中心也會(huì)經(jīng)常接待相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，效勞態(tài)度較好。營(yíng)銷活動(dòng)由于該工程由央企開發(fā)，每個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)均會(huì)開展相關(guān)活動(dòng)，且需要是都回邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，國(guó)資委也相當(dāng)支持。銷售情況工程共三期，已經(jīng)推出兩期，且銷售剩余量很少，6月推出三期C1—6號(hào)樓，共377戶〔當(dāng)天銷售65%〕，9月20日將推出400戶。均價(jià)5100元?！踩?、新慶·萬(wàn)山國(guó)際新慶·萬(wàn)山國(guó)際〔表1〕工程概況萬(wàn)山國(guó)際由重慶新慶房地產(chǎn)開發(fā)，位于觀音巖公園之上，背靠龍寶山風(fēng)水寶地。工程占地面積180畝，總建筑面積14萬(wàn)㎡，容積率1.5，洋房容積率0.9.建筑萬(wàn)山國(guó)際采用歐式風(fēng)格，是比擬純粹的情景花園洋房，5+1建筑結(jié)構(gòu)，退臺(tái)、露臺(tái)等建筑元素均運(yùn)用較好，外立面色調(diào)搭配比擬有檔次。戶型該工程戶型設(shè)計(jì)較為合理，每層均由贈(zèng)送，底樓送花園、二三樓送露臺(tái)，頂樓送大露臺(tái)，且所有戶型都按豪宅標(biāo)注打造，舒適度相當(dāng)好。示范區(qū)在萬(wàn)州同期工程中，此工程的示范區(qū)處于領(lǐng)先地位，開盤之前以重金打造銷售中心、景觀示范區(qū)、樣板間。新慶·萬(wàn)山國(guó)際〔表2〕銷售中心包裝萬(wàn)山國(guó)際銷售中心將是以后小區(qū)的會(huì)所，歐式裝修風(fēng)格，與示范區(qū)融為一體，且大局部植物為名貴樹種。銷售接待、效勞萬(wàn)山國(guó)際銷售目前為一九七七代理，銷售人員素質(zhì)一般；物業(yè)方面聘請(qǐng)第一太平作為物業(yè)公司參謀，通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，有較高的素質(zhì)。營(yíng)銷活動(dòng)萬(wàn)山國(guó)際成立以萬(wàn)山國(guó)際業(yè)主為主流群體的萬(wàn)山峰會(huì)，聯(lián)合萬(wàn)州小八仙、尼斯酒店等為會(huì)員單位。峰會(huì)每年將舉行固定活動(dòng)。銷售情況該樓盤已經(jīng)推出一期和二期，已經(jīng)銷售完成，三期洋房推出50套，銷售大局部。但該工程進(jìn)度較慢，由于地理?xiàng)l件等原因，銷售狀況一直不理想?！菜摹场⒖偨Y(jié)1、中渝·濱江壹號(hào)：該工程為中渝置地傾力打造，在萬(wàn)州屬于大型江景樓盤，也是江南新區(qū)率先開發(fā)的樓盤之一，開盤初期采用高喊中高價(jià)位出售策略，在萬(wàn)州本地有較大影響力。優(yōu)勢(shì)：江南片區(qū)黃金地段、周邊配套齊全、售樓部美觀大氣。劣勢(shì)：工程外立面色調(diào)搭配不理想、銷售人員素質(zhì)不高、營(yíng)銷手段缺乏。2、中恒·江南第一城：樓盤開發(fā)商是央企北京中恒房地產(chǎn)，開發(fā)團(tuán)隊(duì)和資金實(shí)力都比擬雄厚，在同時(shí)期開發(fā)的花園洋房?jī)r(jià)格中處于中低價(jià)位，性價(jià)比高，因此，銷路一直很好，進(jìn)入2021年國(guó)家調(diào)控年的情況下，各樓盤一直處于銷售情況均下滑，但其一直保持較好的勢(shì)頭，價(jià)格也隨之上漲到中高位。優(yōu)勢(shì)：地段較好、洋房性價(jià)比高、銷售細(xì)節(jié)處理到位、銷售人員素質(zhì)較好、營(yíng)銷方式成功。劣勢(shì)：售樓部較小不美觀。3、新慶·萬(wàn)山國(guó)際：工程屬于萬(wàn)州較早的高品質(zhì)花園洋房工程，規(guī)劃設(shè)計(jì)及風(fēng)水得到了大多數(shù)客戶的認(rèn)可，在入市初期一直引領(lǐng)萬(wàn)州樓市價(jià)格，且居高不下，而銷售情況一直不樂(lè)觀。優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)美觀、風(fēng)水較好、銷售人員素質(zhì)較高、營(yíng)銷手段豐富。劣勢(shì)：價(jià)格不夠合理、對(duì)市場(chǎng)了解不夠、地理位置較為偏僻。第六局部花園洋房客戶調(diào)研調(diào)研背景調(diào)研背景1花園洋房問(wèn)卷分析2客戶調(diào)研總結(jié)3

一、調(diào)研背景1、調(diào)研樣本：本次調(diào)研數(shù)量為450份，扣除50份無(wú)效問(wèn)卷后對(duì)收集到的400份問(wèn)卷進(jìn)行調(diào)研分析。樣本數(shù)量有效樣本450份400份2、調(diào)研范圍：萬(wàn)州龍寶天成各占50%本次調(diào)查主要針對(duì)萬(wàn)州龍寶及天成地區(qū)居民。包括政府辦公大廳、銀行網(wǎng)點(diǎn)、地下車庫(kù)、奢侈品商業(yè)片區(qū)等處的游憩人群和個(gè)體工商戶等。3、調(diào)研群體：極具代表性的調(diào)研人群主要為個(gè)體工商戶、政府公務(wù)員、奢侈品商業(yè)片區(qū)、銀行、移動(dòng)、醫(yī)院等具有代表性的群體。4、調(diào)研方式：指導(dǎo)性的問(wèn)卷調(diào)研保障采用問(wèn)卷形式進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研人員通過(guò)訪談的形式指導(dǎo)客戶填寫問(wèn)卷，同時(shí)保證問(wèn)卷的真實(shí)性。5、除偽設(shè)計(jì)：五大保證，確保準(zhǔn)確性時(shí)間保證：在調(diào)研過(guò)程中，對(duì)在3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的客戶予以去除。效勞保證：在調(diào)研過(guò)程中，要求調(diào)研專員進(jìn)行講解，讓客戶深入了解所羅列題目并保證結(jié)果真實(shí)性。工程主管進(jìn)行巡視監(jiān)督。題目設(shè)計(jì)：在問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了不少驗(yàn)偽題目，在收集完成后，進(jìn)行仔細(xì)鑒別去除不合理的問(wèn)卷，保證問(wèn)卷的質(zhì)量?；卦L保證：將通一個(gè)人做的問(wèn)卷單獨(dú)存放，并抽查10%的問(wèn)卷進(jìn)行回訪，假設(shè)出現(xiàn)一例無(wú)效客戶那么該人整個(gè)問(wèn)卷作廢?？蛻舯ＷC：在調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)客戶的年齡、形象區(qū)分有效客戶，只有有效客戶方進(jìn)行市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查。二、花園洋房問(wèn)卷分析1、目前居住區(qū)域龍寶天成江南五橋重慶其他114984583789分析：本次問(wèn)卷的客戶中，來(lái)自于老城區(qū)—龍寶的客戶較多，這一方面證明了龍寶為傳統(tǒng)的經(jīng)貿(mào)中心區(qū)，另一方面證明了大多數(shù)客戶工作和生活均位于此地，龍寶地區(qū)商業(yè)較為成熟。

2、從事職業(yè)分析：本次調(diào)研，重點(diǎn)選擇了政府、個(gè)體老板、企業(yè)管理者等社會(huì)地位和收入較高的客戶，這類客戶更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這樣才能更準(zhǔn)確找到他們對(duì)高端工程〔也就是本案〕的購(gòu)置心理。3、有無(wú)私人座駕分析：在私人座駕中，有私人座駕的占有37%，證明了本次調(diào)研的客戶中，不少的客戶在物質(zhì)生活的層面以及到達(dá)了一定的高度，這更便于分析他們對(duì)高端物業(yè)居住層面的購(gòu)房意向。也說(shuō)明目前萬(wàn)州擁有私家車愈來(lái)越多。4、擁有住宅量分析：根據(jù)前面分析得出，客戶雖在物質(zhì)配備上比擬齊全，但此題中，擁有1套住宅的客戶占比到達(dá)52%，擁有2套住宅的客戶占比到達(dá)32%，由此得出：大局部人擁有1套以上住宅，調(diào)研樣本合理；由于大多數(shù)只有一、兩套房，此類客戶應(yīng)有很強(qiáng)的改善型購(gòu)房動(dòng)機(jī)。5、近期購(gòu)置洋房的方案分析：從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，其中56%客戶準(zhǔn)備3年以后才進(jìn)行再次購(gòu)房，但是在2年內(nèi)的購(gòu)房者也有56%，作為急需房屋的高端客戶也有14%的比例。因此，洋房的實(shí)際需求在短期內(nèi)將會(huì)釋放。6、客戶對(duì)建筑風(fēng)格的偏好分析：從上述圖表來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)于建筑風(fēng)格的更加中意于中式風(fēng)格，這個(gè)也表達(dá)出訪問(wèn)客戶的心理年限，處于中年的人群偏好于穩(wěn)重的中式風(fēng)格。另一方面也是因?yàn)槿f(wàn)州人民對(duì)于建筑風(fēng)格接觸較為少，對(duì)于風(fēng)格的概念較為模糊。

7、期望購(gòu)置的樓層分析：客戶對(duì)樓層的偏好傾向于頂層占有比例為40%，第一層和第二層相對(duì)不受到客戶的喜愛，這個(gè)可能是受到市面上面高層影響，加上萬(wàn)州沒有純粹的花園洋房的概念導(dǎo)致。8、對(duì)戶型的偏好分析：三房戶型占比到達(dá)52%，其次為兩房，說(shuō)明萬(wàn)州消費(fèi)者居住一般仍以家庭為主。同時(shí)，三房需求也是洋房的主要需求。9、對(duì)洋房的期望面積分析：從數(shù)據(jù)中仍可看出，大多數(shù)客戶仍是選擇面積在91-110平米左右的洋房的，此類洋房在品質(zhì)上和總價(jià)原那么上都控制得比擬好，綜合指數(shù)趕超了普通高層住宅。10、期望洋房的總價(jià)分析：由于本問(wèn)卷給出的總價(jià)最低的標(biāo)準(zhǔn)為50—60萬(wàn)，消費(fèi)者在填問(wèn)卷的時(shí)候同時(shí)結(jié)合他們自身的經(jīng)濟(jì)狀況和對(duì)低價(jià)的期望心理，因此選擇最低標(biāo)準(zhǔn)的人較多，這同時(shí)從側(cè)面反映出了，消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候，特別注重“總價(jià)原那么〞控制得好的樓盤，在產(chǎn)品選擇中，性價(jià)比產(chǎn)品應(yīng)為第一目標(biāo)。但假設(shè)扣除消費(fèi)者價(jià)格就低的問(wèn)卷填寫慣性，圖表反映出的洋房?jī)r(jià)格分水嶺應(yīng)在61-75萬(wàn)左右。75萬(wàn)以下的洋房市場(chǎng)上較容易接受。假設(shè)將70萬(wàn)除以110平米，那么洋房單價(jià)在6300左右。11、能夠接受的單價(jià)分析：選擇4500—5000的客戶占比到達(dá)43%，選擇5001-5500的客戶占38%?？鄢M(fèi)者填寫問(wèn)卷的價(jià)格就低慣性，實(shí)際消費(fèi)者的價(jià)格區(qū)間應(yīng)在5001-5500。與市場(chǎng)價(jià)格趨于一致。同時(shí)說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)格仍有較大的上升空間。

12、期望贈(zèng)送的面積大小分析：29%的客戶選擇了贈(zèng)送面積在1