樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)案例沉淀浩華地產(chǎn)集團(tuán)·南京公司2021.03.18目錄Contents目錄Contents項(xiàng)目簡(jiǎn)介工程區(qū)位蘇寧樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)位于南京市核心商圈湖南路商圈，租賃于南京市山西路的銀河大廈裙樓局部1～5層物業(yè)，租賃物業(yè)面積共計(jì)1.92萬(wàn)平方米，方案租賃期為十年零兩個(gè)月，期間租金總額為2.61億元，用于開(kāi)展樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

交通便捷：樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)南京市鼓樓區(qū)山西路上，北鄰中山北路、湖南路，地鐵1號(hào)旁，周邊有多處公交站點(diǎn)如100路、34路、151路、31路等。成熟的大型活動(dòng)社區(qū)，位于南京市核心商圈湖南路商圈，具有極佳的物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟的商業(yè)氣氛，能夠?yàn)長(zhǎng)aox品牌進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)并順利開(kāi)展運(yùn)營(yíng)工作奠定良好的根底。項(xiàng)目簡(jiǎn)介工程概況樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)〔LAOXLIFE〕南京銀河1號(hào)店面積近20000平米，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以3C家電為主體、個(gè)人消費(fèi)品為主導(dǎo)、家用家居日用品為延伸，累計(jì)超過(guò)20萬(wàn)件真品出樣，進(jìn)口商品占比超過(guò)30%。樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)提供的不只是家電，而是全“日式〞效勞和與眾不同的購(gòu)物體驗(yàn)。該店的開(kāi)業(yè)也標(biāo)志著蘇寧在國(guó)內(nèi)的“雙品牌戰(zhàn)略〞正式落地。開(kāi)展商：蘇寧環(huán)球股份運(yùn)營(yíng)商：日本LAOX株式會(huì)社建筑設(shè)計(jì)：竹中工務(wù)店和丹青社建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所：項(xiàng)目簡(jiǎn)介物業(yè)組成：項(xiàng)目簡(jiǎn)介工程定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以3C家電為主體、個(gè)人消費(fèi)品為主導(dǎo)、家用家居日用品為延伸，提供全“日式〞效勞和與眾不同的購(gòu)物體驗(yàn)。商業(yè)定位——目標(biāo)客群——經(jīng)營(yíng)特色——位于南京市核心商圈湖南路商圈，具有極佳的物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟的商業(yè)氣氛，輻射商圈、功能定位、品牌組合。樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)提供的不只是家電，而是全“日式〞效勞和與眾不同的購(gòu)物體驗(yàn)。樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)以效勞所有區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中高消費(fèi)者的購(gòu)物休閑，使鼓樓區(qū)的商業(yè)格局更為完善和合理。定位于家電、家具、玩具、動(dòng)漫、手表、模型，甚至休閑食品等領(lǐng)域，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以3C家電為主體、個(gè)人消費(fèi)品為主導(dǎo)、家用家居日用品為延伸，全日式的裝飾、管理與效勞。案例分析—樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2011年12月31日項(xiàng)目地址南京市鼓樓區(qū)山西路1號(hào)總租用面積19200平方米單層面積約4000平方米項(xiàng)目定位南京區(qū)域中高檔購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)特色定位于家電、家具、玩具、動(dòng)漫、手表、模型，甚至休閑食品等領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)情況較好各樓層物業(yè)分布負(fù)一樓：停車(chē)場(chǎng)一樓：手機(jī)、手機(jī)配件、3C服務(wù)中心、金融超市、電子電教；二樓：彩電、電腦、辦公設(shè)備、蘋(píng)果專區(qū)、外星人專區(qū)、新華保險(xiǎn)；三樓：廚衛(wèi)小電器、鐘表、美容美發(fā)小電器、母嬰用品、兒童樂(lè)園；四樓：冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)、廚衛(wèi)、VIP會(huì)員中心、蘇寧私家享；五樓：美食廣場(chǎng)、日式料理、韓式料理、西式牛排。通道寬度（m）主通道（m）6.2—6.5米次通道（m）4.2—4.5米裝修情況扶梯2部/層洗手間1組/層升降客梯2組升降貨梯1組營(yíng)業(yè)時(shí)間周一至周五：9：30—21：00周六、周日：9：00—21：30樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)根本信息表樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)采用的是3C家電為主體、個(gè)人消費(fèi)品為主導(dǎo)、家用家居日用品為延伸的組合形式。業(yè)態(tài)類型按購(gòu)物中心的五大類型比由于樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)的定位不同，主要是滿足南京市區(qū)域性家庭消費(fèi)需求，所以零售業(yè)的比例較高。業(yè)態(tài)名稱占比例手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)25%電腦、電腦配件22%生活電器、母嬰用品19%冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)、餐具19%美食廣場(chǎng)、日式料理15%總計(jì)100%業(yè)態(tài)比例〔按購(gòu)物中心的五大類型〕業(yè)態(tài)分析小結(jié)樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)跟蘇寧傳統(tǒng)的門(mén)店最大的不同之處是，樂(lè)購(gòu)仕更加強(qiáng)調(diào)對(duì)“生活〞的理解和詮釋。產(chǎn)品不是按品牌分布的，而是按品類分布的，這樣消費(fèi)者擁有更多的選擇。作為南京市核心商圈湖南路商圈的購(gòu)物中心，家電家具和全日式效勞是吸引人們關(guān)注和體驗(yàn)，迅速帶旺商業(yè)氣氛的比較有利的做法。樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)被定義為以3C家電為主體、個(gè)人消費(fèi)品為主導(dǎo)、家用家居日用品為延伸的主題生活廣場(chǎng)，在品類的多樣化方面擴(kuò)張，產(chǎn)品的豐富度大大提高，形成了滿足各類消費(fèi)群體的多樣化、個(gè)性化需求的“產(chǎn)品集群〞，防止同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，從經(jīng)營(yíng)情況反映出這一比例是一個(gè)較為合理的比例區(qū)間。三、樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局分析購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局時(shí)考慮的因素：考慮人流的流動(dòng)線路問(wèn)題考慮不同年齡消費(fèi)者的消費(fèi)能力與消費(fèi)特征考慮重要品牌效應(yīng)考慮各層、各類業(yè)態(tài)、品牌的全面與重點(diǎn)平衡問(wèn)題一層平面圖一層主要是、配件、3C效勞中心、照攝器材、電子電教、總效勞臺(tái)，有利于聚集人氣。生活廣場(chǎng)的進(jìn)門(mén)處就是蘋(píng)果的體驗(yàn)區(qū)，吸引人流，提升整個(gè)廣場(chǎng)的檔次。3C效勞中心，更加人性化的設(shè)計(jì)，集聚人群，突出工程的整體定位。品牌：樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)一層主要分布的品牌有蘋(píng)果、三星、HTC、諾基亞、摩托羅拉、酷派、步步高、索尼等，并擁有全南京市最大的單反專區(qū)，330多個(gè)SKU。定位：多為中高檔品牌，符合工程定位，設(shè)立南京市首家樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)的形象?？腿海涸搶又饕?0到35歲的年輕消費(fèi)群為主，追求時(shí)尚潮流。二層平面圖二層的特色主要是有全南京市最大的平板電腦專區(qū)和全市僅有的兩家外星人專區(qū)之一，引導(dǎo)人流平面與上下流動(dòng)。電視、家影、DVD體驗(yàn)專區(qū)，給你與眾不同的視覺(jué)沖擊全南京市最大的平板電腦專區(qū)，給你不一樣的觸動(dòng)。三層平面圖3樓的主力是生活電器和母嬰用品結(jié)合分布、以動(dòng)漫玩具和兒童樂(lè)園作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，讓小孩體驗(yàn)到更多的日式娛樂(lè)并給媽媽提供一個(gè)更便捷購(gòu)物空間。品牌：三層主要分布的有奇樂(lè)兒兒童樂(lè)園，打造三西路商圈最大的樂(lè)器品牌店，涵蓋了卡西歐、YAMAHA、GreatwallAudio等中高端樂(lè)器電子品牌，以及美的、蘇泊爾、富士寶、九陽(yáng)、日創(chuàng)、伊萊克斯等廚衛(wèi)電器。定位：主要品牌延續(xù)中高端檔次，綜合快樂(lè)型家庭享受?？腿海褐饕?5~40歲之間的家庭消費(fèi)者，以女性和孩子為主。近300平米的秋葉原次文化館，Hellokitty近2000件全系列產(chǎn)品專柜，正版授權(quán)，給客戶品質(zhì)保證。四層平面圖4樓的主力是生活家電如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、餐飲餐具等，完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提供一站式效勞。品牌：四層主要分布的有日本原裝進(jìn)口的虎牌電器、百樂(lè)滿日式多門(mén)冰箱和滾筒洗衣機(jī)，涵蓋了美的、海爾、飛利浦、伊萊克斯等中高端生活電器品牌。定位：主要品牌延續(xù)中高端檔次，以消費(fèi)者滿意為目標(biāo)?？腿海褐饕?8~50歲之間的家庭消費(fèi)者，以改善性群體為主。測(cè)療電子、按摩器材大型體驗(yàn)專區(qū)五層平面圖5樓是打造餐廳街，以日式和韓式料理為主，讓人們?cè)谫?gòu)物之余享受異國(guó)餐飲美食。品牌：五層主要分布的有美食廣場(chǎng)、日式料理、韓式料理和西式牛排，純粹日本品牌丸龜制面和北海道拉面，可盡情品味異國(guó)風(fēng)情。定位：體驗(yàn)到日本原汁原味的秋葉原文化和日式美食?？腿海褐饕?0~35歲之間的年輕消費(fèi)者，尋求不一樣的美味口感。主力產(chǎn)品在各層結(jié)合分布，且每層的主力產(chǎn)品不同，可以從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類，拉動(dòng)人流垂直流動(dòng)。高端品牌主要分布在各層的中間節(jié)點(diǎn)處，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)。從類別分析，同類檔次、定位的品牌集中分布，形成聚集效應(yīng)。禮品、Hellokitty飾品、D&G、GUCCI鐘表分布在三層中間，防止消費(fèi)盲點(diǎn)，同時(shí)豐富單層業(yè)態(tài)種類，提升生活廣場(chǎng)檔次。餐飲類主要分布在五樓，中、日、韓和西式美食集聚，給您更多項(xiàng)選擇擇，有利于聚集人氣，營(yíng)造氣氛，拉動(dòng)人流縱向開(kāi)展。內(nèi)部交通流線外部交通流線規(guī)劃重點(diǎn)工程的地塊所處的位置昭示性較強(qiáng)，有利于其他形象的展示，出入口設(shè)置應(yīng)充分利用此優(yōu)勢(shì)。樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)位于繁華的湖南路商圈銀河大廈裙樓1F~5F物業(yè)，交通條件便利，公共設(shè)施齊全，擁有300多個(gè)停車(chē)位，非常方便有車(chē)一族購(gòu)物。工程主體在山西路與中山北路的交匯處，旁邊有大型的蘇寧電器和五星電器，商業(yè)聚集，內(nèi)部人流動(dòng)線及節(jié)點(diǎn)都充分結(jié)合起來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃。工程周邊主要道路工程地塊周邊道路較多，主要道路為山西路、中山北路。機(jī)動(dòng)車(chē)交通流線主要通過(guò)山西路、中山北路、湖南路和中央路等道路抵達(dá)工程。周邊道路循環(huán)性和通達(dá)性都較好，是工程的較大優(yōu)勢(shì)。根據(jù)車(chē)流動(dòng)線合理設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)入口和出租車(chē)?？空臼顷P(guān)鍵。公交站點(diǎn)、地鐵與工程的關(guān)系樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)主要出入口處均有公交站點(diǎn)和地鐵設(shè)置，方便人流通過(guò)公交站點(diǎn)的人流進(jìn)入本工程。首層出入口與人流動(dòng)線首層共有兩個(gè)人行出入口，一個(gè)靠山西路一個(gè)靠中山北路。主出入口次出入口人行入口：兩個(gè)人行入口分別在生活廣場(chǎng)的中心及西端的節(jié)點(diǎn)處。人流動(dòng)線：內(nèi)部客戶流動(dòng)的線路清晰，與商業(yè)布局想結(jié)合。二層出入口與人流動(dòng)線三層出入口與人流動(dòng)線四層出入口與人流動(dòng)線五層出入口與人流動(dòng)線內(nèi)外部交通流線處理特征總結(jié)內(nèi)部交通流線主動(dòng)線清晰：一條南北向主動(dòng)線兩組扶梯在大門(mén)入口防止死角和盡頭路，各層的上下客流通過(guò)上下扶梯形成小循環(huán)，客戶不用步行太遠(yuǎn)就可上下樓層，減少疲勞度和厭煩度。兩組垂直觀光電梯設(shè)計(jì)連接地下車(chē)庫(kù)，另外還有單獨(dú)的貨梯?？吞菖c貨梯區(qū)分外立面設(shè)計(jì)內(nèi)部空間與裝修標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)店面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)石材與玻璃為主要材質(zhì)，里面造型較具現(xiàn)代感。內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修主要以石材與玻璃為主要材料，與外立面風(fēng)格一致，富有時(shí)尚、現(xiàn)代感。中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)平面多中庭設(shè)計(jì)，每個(gè)中庭形狀都富有變化，弧度曲線感較強(qiáng)，使得立面與視線靈活豐富。中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)圖多中庭設(shè)計(jì)增加內(nèi)部空間的通透性，各層商鋪種類的可視度增強(qiáng)，同時(shí)保證了LAOX內(nèi)部空間的多變性，減少視覺(jué)疲勞。中心節(jié)點(diǎn)的中庭很大，以備開(kāi)展小型活動(dòng)或促銷，同時(shí)它也是人流集聚與疏散的主要節(jié)點(diǎn)。屋頂設(shè)計(jì)樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)屋頂未做特別的造型和設(shè)計(jì)，全日式的裝修，布置了較多的燈光。景觀設(shè)計(jì)樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)較為欠缺，主要景觀就是門(mén)前的小廣場(chǎng)。標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)以藍(lán)色、紫色、橙色、綠色和咖啡色混搭，具有炫目的色彩效果，標(biāo)牌主要起到產(chǎn)品品牌、類別標(biāo)識(shí)作用。品牌主標(biāo)識(shí)：藍(lán)色+紫色+橙色+綠色+咖啡色，透漏出時(shí)尚潮流的韻味，符合樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)的整體定位。標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)：現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：多中庭，大中庭，中庭曲線豐富，減少只有主動(dòng)線帶來(lái)的單調(diào)感。內(nèi)部裝修：材質(zhì)以石材玻璃為主，表達(dá)現(xiàn)代、高檔、時(shí)尚感裝飾顏色：一樓數(shù)碼產(chǎn)品采用藍(lán)色來(lái)展現(xiàn)科技感；二樓彩電、電腦產(chǎn)品采用紫色，具有炫目的色彩效果；三樓廚衛(wèi)小電器采用橙色，代表家的溫馨；四樓冰洗空采用綠色，象征科技環(huán)保；五樓采用咖啡色，詮釋品質(zhì)和優(yōu)雅。標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)介、現(xiàn)代、日式，具有現(xiàn)代感。品牌定位樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)以時(shí)尚、生活、休閑、科技風(fēng)格為主，主要包括國(guó)內(nèi)外中高檔品牌，定位于25~45歲主力消費(fèi)人群。主力品牌介紹群眾型中高端主力品牌家電有助于聚集人氣，樹(shù)立樂(lè)購(gòu)仕生活廣場(chǎng)的中高檔購(gòu)物中心形象。主要分布在一樓，蘋(píng)果、三星、HTC占其類品牌較多，多為針對(duì)年輕人、上班族白領(lǐng)的中高端時(shí)尚品牌。時(shí)尚蘋(píng)果、聯(lián)想、東芝、戴爾、華碩、宏基、索尼等品牌定位中高端，多為針對(duì)年輕的消費(fèi)群體，并擁有全南京市最大的平板電腦專區(qū)和戴爾外星人專區(qū)?？ㄍ娨暡孰?、電腦、電腦配件、蘋(píng)果專區(qū)、LAOXHIFI、外星人專區(qū)兒童樂(lè)園冰箱、洗衣機(jī)秋葉原文化館、Hellokitty專區(qū)廚衛(wèi)品牌餐飲品牌餐飲主要分布在五樓，主要的日、韓式料理和西餐品牌，檔次中高端。品牌總結(jié)品牌定位：其品牌以中高端群眾型品牌為主，以跨國(guó)美食、家庭休閑消費(fèi)為主題，有利于營(yíng)造鼓樓區(qū)商圈的購(gòu)物中心的商業(yè)氣氛、聚集人氣，符合工程區(qū)域市場(chǎng)定位和形象打造?？蛻舳ㄎ唬浩淦放瓶蛻舳ㄎ惠^為合理，主要針對(duì)年輕消費(fèi)者和中高產(chǎn)家庭消費(fèi)群體，對(duì)市場(chǎng)潮流敏感、追求時(shí)尚、注重休閑體驗(yàn)、娛樂(lè)。品牌更換：其在2021年12月31日開(kāi)業(yè)的，開(kāi)業(yè)時(shí)間較短，品牌更換及增加較少，具體品牌的市場(chǎng)契合度仍需一段時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需保證一定比例的品牌更換率，吸引市場(chǎng)暢銷品牌進(jìn)入，同時(shí)根據(jù)客戶的需求情況適度調(diào)整，以順應(yīng)市場(chǎng)變化，保證品牌搭配市場(chǎng)效益最大化，有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷優(yōu)化。借鑒點(diǎn)業(yè)態(tài)布局較好：主力品牌與非主力品牌布局時(shí)考慮到人流、形象、樓層定位等多種因素，形成合力；業(yè)態(tài)比例組合得當(dāng)：主力品牌與非主力品牌的比例，各業(yè)態(tài)比例組合相對(duì)合理;外部交通情況與樂(lè)購(gòu)仕的出入口設(shè)計(jì)結(jié)合很好；內(nèi)部交通微