房地產開發(fā)經營房地產開發(fā)案例分析中國人民大學張躍松yuesong51@

‘2011房地產經營管理課程1房地產開發(fā)流程房地產種類房地產投資及其基本特性房地產市場參與者我國的住房供給體系房地產開發(fā)基礎知識2房地產開發(fā)的主要程序四個階段:投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。3房地產的分類從物理形態(tài)上劃分，分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。4

房地產投資的特性1.位置的固定性或不可移動性2.壽命周期長3.適應性4.各異性5.政策影響性6.對專業(yè)管理的依賴性7.相互影響性8.弱流動性5開發(fā)商土地所有者和當前使用者政府及政府機構金融機構建筑承包商專業(yè)顧問（建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問、交通顧問、房地產估價師、會計師、房地產經紀人、物業(yè)管理經理、市場研究專家、經濟師、造價工程師、律師）消費者或買家房地產開發(fā)商及其合作伙伴6我國的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經濟租賃房經濟適用房限價商品房商品房7房地產開發(fā)模式新舊城區(qū)房地產開發(fā)比較

新區(qū)房地產開發(fā)

舊城區(qū)房地產開發(fā)房地產地域擴張模式文化地產的開發(fā)

8新舊城區(qū)房地產開發(fā)比較舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越：適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地不斷上漲的地價項目建成后出售或出租的價格水平較高。來自新區(qū)開發(fā)的挑戰(zhàn)舊城區(qū)土地開發(fā)費用高環(huán)境污染嚴重流動人口日益增加居住郊區(qū)化趨勢舊城區(qū)建設居民住宅的難度越來越大前景開發(fā)建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費用較高規(guī)劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區(qū)）舊城區(qū)房地產開發(fā)9所處位置并不優(yōu)越新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂用房適合建造高級住宅和公寓。有利條件新城區(qū)的拆遷安置比較容易拆遷安置補償費要比舊城區(qū)低城市規(guī)劃條件限制也少。前景開發(fā)獲得政府的征地審批非常困難不具備開發(fā)建設條件,道路和綠化用地均作為開發(fā)商的市政代征地而由開發(fā)商承擔土地開發(fā)費用新區(qū)房地產開發(fā)10異地開發(fā)本土化與異地開發(fā)如何成功的實現異地開發(fā)異地開發(fā)房地產開發(fā)地域擴張模式11異地開發(fā)與本土開發(fā)的差異環(huán)境變化，是異地開發(fā)與本地開發(fā)的本質區(qū)別這里的環(huán)境是廣義范疇，或者指的是廣義的市場自然、經濟、人文、社會環(huán)境；人才團隊；資金來源；關系網絡；從開發(fā)過程分析差異化12異地開發(fā)的關鍵從開發(fā)流程分析從異地開發(fā)的競爭力分析13從開發(fā)流程分析－－房地產開發(fā)的流程四個階段一投資機會選擇與決策分析二前期工作三建設階段四租售階段（維護階段）14異地開發(fā)的競爭力城市理解能力政府公關能力資金運營能力文化灌輸能力人才儲備能力產品開發(fā)能力15文化地產的開發(fā)16文化地產的開發(fā)文化地產的定義文化地產的分類開發(fā)文化地產的意義文化地產的表現形式文化地產的開發(fā)案例17文化地產的定義文化地產是指在房地產開發(fā)過程中,充分發(fā)掘和運用文化內涵來提升項目品質,滿足居民文化生活的形式。文化地產提倡在滿足房地產項目建設基本物質要素的基礎上，提升獨特的文化要素，以可持續(xù)發(fā)展的理念，保障居住者生理、心理和社會人文、情感、歷史、精神、藝術等多個層次文化需求，進一步提高房地產質量和生活品位。18地產開發(fā)需要文化的融入從消費者角度分析從開發(fā)商角度分析－－泛文化運動,與運動\網絡\教育\明星相結合,塑造地產的文化個性,增加附加值.19文化地產的分類地脈文化建筑文化園林文化住宅文化社區(qū)文化品牌文化營銷文化20開發(fā)文化地產的意義有利于和諧社會的創(chuàng)建提高居民素質和生活質量改善居住條件和生活方式發(fā)揚和傳承本地區(qū)特有文化提升開發(fā)商的社會形象和物業(yè)價值21文化地產的表現形式產品定位體現的文化特征營銷體現的文化特征地產品牌文化的表現特征社區(qū)體現的文化特征22如何進行文化地產的開發(fā)圍繞項目定位進行規(guī)劃營造良好的室內外環(huán)境利用建筑風格體現文化23房地產開發(fā)項目策劃房地產開發(fā)項目策劃內容房地產市場研究市場定位的前提－－市場細分房地產開發(fā)項目策劃成功案例24

房地產開發(fā)項目策劃內容

1、區(qū)位分析與選擇

2、開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

3、開發(fā)時機的分析與選擇

4、合作方式的分析與選擇

5、融資方式與資金結構的分析與選擇

6、產品經營方式的分析與選擇25房地產市場研究26目標客戶政府資本競爭對手需求的特點－接收的價格－地理位置－戶型－面積－裝修綠化等消費心理－購買考慮因素－購買動機構成特點－年齡－婚姻及家庭成員－職業(yè)特點－教育程度－家庭收入－是否擁有轎車土地使用權獲得規(guī)劃限制市政資源的利用

項目數量及地理位置分布樓宇特點客戶定位價格

資金的使用成本資金的使用時間我們的產品和營銷設計－規(guī)劃/面積/景觀服務－交通裝修環(huán)境價格－房價物業(yè)管理費產品的市場定位及推廣

27什么是市場研究？是客戶（市場）與企業(yè)間的紐帶，是企業(yè)理性決策的前提！28房地產公司需要什么樣的市場研究？29有利于房地產公司的市場研究探索性研究產品需求研究市場細分研究價格研究新產品概念開發(fā)廣告及廣告概念測試市場及客戶滿意度調查市場銷量預測媒介研究30房地產市場分析案例北京經濟適用房北京老年住宅市場分析31如何進行市場細分？什么是市場細分以目標消費者為對象的市場細分為例32北京地產項目策劃的成功案例項目策劃之珠江溫泉城項目策劃之萬柳之蜂鳥社區(qū)項目策劃之萬城華府項目策劃之建外SOHO項目策劃之世貿天階項目策劃之太陽城331.張躍松，房地產項目管理，中國人民大學出版社，20102.張躍松，地產經營與管理，中國人民大學出版社，20053.房地產開發(fā)原理與程序，〔美〕邁克.Ｅ.米勒斯等著，中信出版社，20034.劉洪玉編著，房地產開發(fā)，首都經濟貿易大學出版社，20075.中國房地產估價師協(xié)會編，房地產開發(fā)經營與管理，中國物價出版社，2007參考文獻349、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。5月-255月-25Wednesday,May14,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。22:52:1322:52:1322:525/14/202510:52:13PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。5月-2522:52:1322:52May-2514-May-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。22:52:1322:52:1322:52Wednesday,May14,202513、志不立，天下無可成之事。5月-255月-2522:52:1322:52:13May14,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。14五月202510:52:13下午22:52:135月-2515、會當凌絕頂，一覽眾山小。五月2510:52下午5月-2