陜西省房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考試題?一、引言房地產開發(fā)項目的開工建設是一個復雜且嚴謹?shù)倪^程，涉及到眾多環(huán)節(jié)和手續(xù)。開工申請與審批作為項目啟動的關鍵步驟，對于確保項目合法合規(guī)建設、保障工程質量和進度等方面都具有重要意義。在陜西省房地產估價師考試的《經營與管理》科目中，開工申請與審批相關內容是重要的考查知識點。本文將圍繞該知識點展開詳細闡述，幫助考生更好地理解和掌握這部分內容。

二、開工申請與審批的基本概念（一）開工申請的定義開工申請是指房地產開發(fā)企業(yè)向相關部門提交的，請求批準項目開始施工建設的書面文件。它標志著項目從前期準備階段正式進入施工實施階段。

（二）審批的含義及重要性審批是政府相關部門對開工申請進行審查、核準的過程。其重要性在于：1.確保項目符合法律法規(guī)要求，保障公共利益。例如，符合城市規(guī)劃、土地利用政策等，避免項目建設對周邊環(huán)境、基礎設施等造成不利影響。2.保證工程質量和安全。通過審批環(huán)節(jié)對項目的設計、施工單位資質等進行把關，促使項目按照規(guī)范標準進行建設。3.維護市場秩序。防止盲目上馬項目，造成資源浪費和市場混亂，促進房地產市場健康有序發(fā)展。

三、陜西省開工申請與審批的相關規(guī)定（一）法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國建筑法》該法對建筑工程的施工許可等方面做出了明確規(guī)定。例如，規(guī)定了申請施工許可證應當具備的條件，包括已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得規(guī)劃許可證；需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；已經確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；有保證工程質量和安全的具體措施；建設資金已經落實等。2.《陜西省建筑市場管理條例》結合陜西省實際情況，進一步細化和補充了建筑工程開工相關規(guī)定。如對建設單位的責任、施工許可的申請流程、審批部門的職責等都有詳細規(guī)定，為陜西省內房地產項目開工申請與審批提供了更具針對性的法律依據(jù)。

（二）申請條件1.已取得項目立項批復項目立項是項目開展的前期重要環(huán)節(jié)，只有獲得立項批復，證明項目符合國家和地方的產業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃等要求，才具備開工建設的基本前提。2.土地手續(xù)完備包括取得國有土地使用權證等相關土地手續(xù)。確保項目用地合法合規(guī)，不存在土地權屬糾紛等問題。3.規(guī)劃設計文件齊全如建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等。規(guī)劃設計文件明確了項目的建設規(guī)模、用途、布局等要求，是項目建設的法定依據(jù)。4.施工圖紙審查合格施工圖紙是指導施工的重要文件，通過審查確保圖紙符合工程建設強制性標準，能夠滿足施工安全和質量要求。5.確定施工企業(yè)與具備相應資質等級的施工企業(yè)簽訂施工合同，明確雙方的權利和義務，保證施工隊伍具備承擔項目建設的能力。6.建設資金落實建設資金是項目順利推進的保障，一般要求建設資金已經落實到項目建設所需的一定比例，以防止項目因資金問題中途停工。

（三）審批部門及職責1.建設行政主管部門在陜西省，建設行政主管部門負責對房地產開發(fā)項目開工申請進行綜合管理和審批。其職責包括審查項目是否符合開工條件，發(fā)放施工許可證等。例如，對施工圖紙審查情況、施工企業(yè)資質等進行重點審核。2.規(guī)劃部門主要負責審查項目的規(guī)劃符合性，確保項目建設符合城市規(guī)劃要求。如對建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的核發(fā)及相關規(guī)劃指標的核實等。3.國土部門審核項目的土地使用情況，保障土地合法使用。如對國有土地使用權證的辦理及土地出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)督等。

四、開工申請的流程（一）準備申請材料1.項目立項批復文件詳細說明項目的名稱、地點、建設規(guī)模、投資估算等基本情況，證明項目已通過前期立項審批。2.土地相關手續(xù)文件包括國有土地使用權出讓合同、土地成交確認書、國有土地使用權證等，清晰展示項目用地的來源及合法性。3.規(guī)劃設計文件建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃設計方案及批復等，明確項目的規(guī)劃布局、建筑設計要求等。4.施工圖紙及審查合格文件完整的施工圖紙，包括建筑、結構、給排水、電氣等各專業(yè)圖紙，以及由具備相應資質的審查機構出具的審查合格報告。5.施工企業(yè)資質證書及施工合同施工企業(yè)的資質等級證書副本復印件，證明其具備承擔項目施工的能力；與施工企業(yè)簽訂的施工合同，明確工程承包范圍、工期、質量標準、價款支付等條款。6.建設資金落實證明銀行出具的資金到位證明或其他能夠證明建設資金已落實到項目建設所需比例的文件。

（二）提交申請房地產開發(fā)企業(yè)將準備齊全的申請材料報送至項目所在地的建設行政主管部門政務服務窗口。提交申請時，要確保材料的真實性、完整性和規(guī)范性，按照規(guī)定的格式和要求進行填寫和裝訂。

（三）受理審查1.政務服務窗口收到申請材料后，進行形式審查核對申請材料是否齊全、符合法定形式。如材料齊全，出具受理通知書；如材料不齊全或不符合要求，一次性告知申請人需要補正的全部內容。2.建設行政主管部門組織相關科室進行實質審查對項目的立項、土地、規(guī)劃、資金等方面進行全面審查，核實申請條件是否滿足。審查過程中，可能會要求申請人補充相關材料或進行現(xiàn)場勘查等。例如，對項目施工現(xiàn)場的場地條件、拆遷進度等進行實地查看。

（四）審批決定1.經審查符合開工條件的建設行政主管部門在規(guī)定時間內作出準予許可的決定，頒發(fā)施工許可證。施工許可證是項目合法開工的憑證，上面注明了項目的基本信息、施工許可范圍、有效期限等內容。2.不符合開工條件的建設行政主管部門作出不予許可的決定，書面通知申請人并說明理由。申請人如對不予許可決定不服，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

五、開工申請與審批中的常見問題及解決措施（一）申請材料問題1.問題表現(xiàn)材料缺失例如，遺漏施工企業(yè)的業(yè)績證明材料等，影響對施工企業(yè)綜合能力的評估。材料不符合格式要求如施工圖紙的圖簽不符合規(guī)定標準，導致審查不通過。材料真實性存疑個別企業(yè)可能存在偽造建設資金落實證明等虛假材料的情況。2.解決措施企業(yè)在準備申請材料前，仔細研讀相關規(guī)定和要求，制定材料清單，逐一核對準備。按照規(guī)定的格式模板準備材料，可咨詢政務服務窗口或專業(yè)人士進行格式把關。加強誠信意識，確保材料真實可靠。建設行政主管部門也會通過多種方式核實材料真實性，如與相關部門進行信息比對、實地核查等，一旦發(fā)現(xiàn)虛假材料，將嚴肅處理。

（二）規(guī)劃設計變更問題1.問題表現(xiàn)在開工申請審批過程中，可能出現(xiàn)建設單位對規(guī)劃設計進行變更的情況。如調整建筑高度、容積率等規(guī)劃指標，導致原有的規(guī)劃設計文件不符合新的要求，影響開工申請的審批進度。2.解決措施建設單位如需變更規(guī)劃設計，應提前按照規(guī)定程序向規(guī)劃部門提出申請，獲得批準后再進行相應調整。及時更新相關申請材料，確保施工圖紙、規(guī)劃設計文件等與變更后的規(guī)劃要求一致。重新提交開工申請時，要詳細說明變更的原因和內容，以便審批部門進行全面審查。

（三）施工企業(yè)資質問題1.問題表現(xiàn)施工企業(yè)資質等級不符合項目要求如項目要求一級資質施工企業(yè)，而報名參與的企業(yè)為二級資質，不符合開工條件。資質證書過期未及時延續(xù)影響企業(yè)正常參與項目施工，導致開工申請受阻。2.解決措施建設單位在招標或選擇施工企業(yè)時，嚴格按照項目要求審查施工企業(yè)資質，確保其具備相應等級和專業(yè)資質。施工企業(yè)要及時關注資質證書有效期，提前辦理延續(xù)手續(xù)，保證資質證書始終處于有效狀態(tài)。

六、案例分析（一）案例一1.項目概況某房地產開發(fā)公司在陜西省某市開發(fā)一個住宅小區(qū)項目。該項目占地面積[X]平方米，總建筑面積[X]平方米，計劃建設[X]棟住宅樓及配套商業(yè)設施。2.開工申請過程公司在準備開工申請材料時，由于對相關規(guī)定理解不透徹，遺漏了建設用地規(guī)劃許可證附圖。在提交申請后，政務服務窗口工作人員進行形式審查時發(fā)現(xiàn)材料缺失，及時告知企業(yè)需要補正。企業(yè)補正材料后，建設行政主管部門進行實質審查。在審查過程中，發(fā)現(xiàn)項目的建設資金落實證明存在問題，銀行出具的資金到位證明顯示金額與項目建設所需資金比例不符。經核實，企業(yè)存在資金挪用情況，導致資金證明虛假。3.處理結果建設行政主管部門作出不予許可的決定，對企業(yè)進行了嚴肅批評教育，并將該情況通報相關部門。企業(yè)重新籌集資金，規(guī)范財務管理，待建設資金落實且相關問題整改完畢后，重新提交開工申請，最終獲得施工許可證，項目順利開工建設。

（二）案例二1.項目概況某商業(yè)綜合體項目，位于西安市繁華地段。項目規(guī)劃建設一棟高層寫字樓、大型購物中心及地下停車場等設施。2.開工申請過程項目在申請開工時，規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)該項目的建設工程規(guī)劃許可證附圖中部分建筑布局與前期審批的規(guī)劃設計方案不一致。經調查，建設單位在未取得規(guī)劃部門同意的情況下，擅自對部分商業(yè)設施的布局進行了調整。建設單位意識到問題后，立即向規(guī)劃部門提交了規(guī)劃變更申請，并說明了調整的原因和必要性。規(guī)劃部門經過審核，同意了變更申請，并要求建設單位按照新的規(guī)劃設計方案重新繪制施工圖紙，更新開工申請材料。3.處理結果建設單位在完成上述整改后，重新提交開工申請，建設行政主管部門及相關部門再次進行審查。經審查符合開工條件，頒發(fā)了施工許可證，項目得以順利開工。

七、總結開工申請與審批是房地產開發(fā)項目建設的重要起始環(huán)節(jié)，嚴格遵循相關規(guī)定和流程對于保障項目合法合規(guī)建設至關重要。陜西省房地產估價師在《經營與管理》科目中對這部分內容的考查，旨在促使考生熟