1. 龍頭物業(yè)十倍股，長(zhǎng)期跑贏大盤NIHON

HOUSING：日本后開發(fā)時(shí)代10倍股業(yè)務(wù)有進(jìn)退，主營(yíng)有聚焦夯實(shí)住宅底盤，資源導(dǎo)流復(fù)用開拓海外因地制宜其他：普爾特房屋風(fēng)險(xiǎn)提示23資料來(lái)源：wind、公司2023財(cái)年年報(bào)東京日經(jīng)225指數(shù)從2000年9月底

15747.26點(diǎn)增長(zhǎng)至2024年6月底39583.08點(diǎn)；不考慮股息因素，期間該指數(shù)年化收益率為3.96%。公司股價(jià)從2000年9月底620日元增長(zhǎng)至2024年6月底1544日元（考慮公司進(jìn)行股份分割，股價(jià)調(diào)整后為6176日元）；不考慮股息因素，期間公司股票年化收益率為10.16%，20年長(zhǎng)期持有可獲得10倍收益，收益跑贏大盤。排除特殊年份，公司市盈率水平常年在15X左右波動(dòng)。圖：上市以來(lái)公司收盤價(jià)與市盈率表現(xiàn)情況圖：上市以來(lái)公司股票與東京日經(jīng)225收益率比較4資料來(lái)源：公司官網(wǎng)NIHON

HOUSING是日本房地產(chǎn)管理業(yè)最大的獨(dú)立第三方物業(yè)管理公司。公司服務(wù)范圍分為4大類，即以社區(qū)住宅管理為核心，業(yè)務(wù)拓展至建筑物管理、房地產(chǎn)管理及修繕工程。經(jīng)歷六十多的年發(fā)展，公司已形成可觀管理規(guī)模。截至2024年4月公司在管公寓戶數(shù)已超過(guò)50萬(wàn)戶。根據(jù)2024年5月發(fā)表的《公寓管理新聞》，公司公寓綜合管理受托戶數(shù)位于日本第一位。圖：公司發(fā)展歷程回顧2.

NIHON

HOUSING：日本后開發(fā)時(shí)代10倍股5資料來(lái)源：公司2009財(cái)年年報(bào)我們認(rèn)為，在行業(yè)總量下行過(guò)程中，不同類型企業(yè)要需要做好業(yè)務(wù)進(jìn)退選擇。我們并不認(rèn)為“一刀切”退出開發(fā)就完全正確，但不同公司資源稟賦不一樣，中小公司更多要考慮自身在成本、資源、品牌和市占率上的潛在空間。如果并不具備以上條件，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型是中小公司中長(zhǎng)期重要方向。圖：公司2009財(cái)年之后退出開發(fā)業(yè)務(wù)，形成四大主營(yíng)業(yè)務(wù)格局3.

業(yè)務(wù)有進(jìn)退，主營(yíng)有聚焦資料來(lái)源：公司2023財(cái)年年報(bào)、子公司官網(wǎng)

6公司以清潔公司起家，通過(guò)幾十年發(fā)展壯大成為日本最大的房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)公司。我們認(rèn)為，公司主要通過(guò)市場(chǎng)外拓、收并購(gòu)、設(shè)立合資公司三類手段實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)模擴(kuò)張，通過(guò)業(yè)務(wù)間聯(lián)動(dòng)、集團(tuán)間聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)資源效率最大化。圖：集團(tuán)公司發(fā)展版圖7資料來(lái)源：公司2009財(cái)年年報(bào)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量為主導(dǎo)，我們認(rèn)為傳統(tǒng)企業(yè)需淘汰非核心、虧損或增長(zhǎng)潛力有限的業(yè)務(wù)，打通核心業(yè)務(wù)間的聯(lián)通互惠關(guān)系，以便提高整體運(yùn)營(yíng)效率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。公司前期果斷退出開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，保留其建設(shè)能力復(fù)用給修繕工程部門。公司轉(zhuǎn)型成功后，管理系業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和能力共用，修繕系業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展和資源共享，并在此基礎(chǔ)上派生新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)間互利共贏的合作鏈條。圖：公司在堅(jiān)實(shí)業(yè)務(wù)底盤基礎(chǔ)上形成合作鏈條4.

夯實(shí)住宅底盤，資源導(dǎo)流復(fù)用8資料來(lái)源：公司2009-2023財(cái)年年報(bào)2009-2023財(cái)年，公司有形固定資產(chǎn)在日本國(guó)內(nèi)的比重均在85%以上，多數(shù)年份該比重在90%以上。而公司在日本營(yíng)收占比從2009財(cái)年的91.04%下行至2023財(cái)年的84.05%，下滑6.99個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)海外業(yè)務(wù)占比不斷提升。我們認(rèn)為擴(kuò)張海外業(yè)務(wù)版圖機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，各類型業(yè)務(wù)出海都需根據(jù)業(yè)務(wù)自身特點(diǎn)，在合適的時(shí)間布局合適的地區(qū)，綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后決定實(shí)施具體業(yè)務(wù)內(nèi)容。圖：公司2009-2023財(cái)年在各個(gè)地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入圖：公司2016-2023財(cái)年在各地區(qū)的有形固定資產(chǎn)9資料來(lái)源：wind反轉(zhuǎn)的價(jià)格！復(fù)盤近100倍收益的普爾特房屋。參見深度報(bào)告《

“向回看”系列研究2：為什么研究普爾特集團(tuán)？——如何走出困境！

》圖：普爾特股價(jià)表現(xiàn)1）我國(guó)與日本的政治環(huán)境