物業(yè)管理法規(guī)(第三版)業(yè)主自治管理2024-01-25BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA目錄CONTENTS物業(yè)管理法規(guī)概述業(yè)主自治管理的概念與原則業(yè)主大會(huì)的組成與職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主自治管理中的法律責(zé)任與糾紛解決BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA01物業(yè)管理法規(guī)概述

物業(yè)管理法規(guī)的體系與結(jié)構(gòu)物業(yè)管理法規(guī)的體系結(jié)構(gòu)包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章等多個(gè)層次。物業(yè)管理法規(guī)的核心法律《物業(yè)管理?xiàng)l例》是物業(yè)管理領(lǐng)域的基本法律，規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理法規(guī)的配套法規(guī)包括《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的各個(gè)方面進(jìn)行具體規(guī)范。03物業(yè)管理法規(guī)的未來(lái)趨勢(shì)將更加注重業(yè)主權(quán)益保護(hù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、社區(qū)治理創(chuàng)新等方面的立法和實(shí)踐。01物業(yè)管理法規(guī)的起源隨著住房制度改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理逐漸成為一個(gè)新興行業(yè)，相關(guān)法規(guī)也隨之產(chǎn)生。02物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展階段經(jīng)歷了從無(wú)到有、從單一到多元、從粗放到精細(xì)的發(fā)展歷程，不斷完善和成熟。物業(yè)管理法規(guī)的歷史與發(fā)展規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和運(yùn)作方式，以及業(yè)主委員會(huì)的選舉、任期、職責(zé)等。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度物業(yè)服務(wù)合同制度物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管制度物業(yè)維修資金制度明確了物業(yè)服務(wù)合同的訂立、履行、變更和終止等相關(guān)規(guī)定，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。建立了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的提高。規(guī)定了物業(yè)維修資金的籌集、使用和管理等相關(guān)規(guī)定，確保物業(yè)的正常使用和維修。物業(yè)管理法規(guī)的核心內(nèi)容BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA02業(yè)主自治管理的概念與原則業(yè)主自治管理是指業(yè)主通過(guò)一定的組織形式，對(duì)物業(yè)進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的一種管理方式。定義業(yè)主自主決策、自主管理，充分體現(xiàn)業(yè)主的意愿和利益。自主性業(yè)主共同參與、共同決策，實(shí)現(xiàn)民主管理和民主監(jiān)督。民主性業(yè)主自治管理需要具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，確保管理的專(zhuān)業(yè)性和有效性。專(zhuān)業(yè)性業(yè)主自治管理的定義與特點(diǎn)所有業(yè)主享有平等的權(quán)利和義務(wù)，管理決策應(yīng)公正合理。公平公正管理過(guò)程應(yīng)公開(kāi)透明，接受業(yè)主監(jiān)督，確保業(yè)主的知情權(quán)。公開(kāi)透明業(yè)主自治管理的原則與價(jià)值觀高效便捷：管理應(yīng)高效有序，為業(yè)主提供便捷的服務(wù)和舒適的居住環(huán)境。業(yè)主自治管理的原則與價(jià)值觀倡導(dǎo)業(yè)主自主管理、自我約束，形成良好的社區(qū)氛圍。自主自律共建共享和諧共融鼓勵(lì)業(yè)主共同參與社區(qū)建設(shè)，共享社區(qū)發(fā)展成果。促進(jìn)業(yè)主之間的和諧共處，營(yíng)造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境。030201業(yè)主自治管理的原則與價(jià)值觀合作與監(jiān)督關(guān)系01業(yè)主自治管理與物業(yè)公司是相互合作、相互監(jiān)督的關(guān)系。物業(yè)公司為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主則通過(guò)自治管理對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，確保服務(wù)質(zhì)量。服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系02物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，包括保安、清潔、綠化等方面的服務(wù)。而業(yè)主則是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，享受物業(yè)公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。合同關(guān)系03物業(yè)公司與業(yè)主之間通常簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司按照合同約定提供服務(wù)，而業(yè)主則按照合同約定支付相應(yīng)的費(fèi)用。業(yè)主自治管理與物業(yè)公司的關(guān)系BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA03業(yè)主大會(huì)的組成與職責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。成立條件由建設(shè)單位或者一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域五個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面申請(qǐng)后三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。成立程序業(yè)主大會(huì)的成立條件與程序職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。權(quán)利召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)與權(quán)利定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。運(yùn)作機(jī)制業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。運(yùn)作規(guī)則業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作機(jī)制與規(guī)則BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA04業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)籌備工作、發(fā)布公告、候選人報(bào)名、資格審查、投票選舉、公示結(jié)果。確保選舉的公正性、公開(kāi)性和透明性，保障業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)。業(yè)主委員會(huì)的選舉程序與要求選舉要求選舉程序職責(zé)維護(hù)業(yè)主權(quán)益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系、組織業(yè)主大會(huì)等。權(quán)利審議物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與權(quán)利工作機(jī)制定期召開(kāi)會(huì)議、制定工作計(jì)劃、建立工作檔案等。監(jiān)督接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督、定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、接受相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)等。業(yè)主委員會(huì)的工作機(jī)制與監(jiān)督BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA05物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)包括房屋維修、設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保潔等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。基礎(chǔ)服務(wù)協(xié)助政府進(jìn)行公共管理，如社區(qū)文化、體育、教育等活動(dòng)的組織與服務(wù)。公共服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求提供的個(gè)性化服務(wù)，如家政服務(wù)、代繳費(fèi)用等。特約服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與范圍物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保服務(wù)質(zhì)量符合合同約定及相關(guān)法規(guī)要求。服務(wù)質(zhì)量評(píng)估定期對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估，包括業(yè)主滿意度調(diào)查、服務(wù)質(zhì)量檢查等，確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)。VS按照合同約定及相關(guān)法規(guī)要求，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，確保費(fèi)用公開(kāi)透明。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管政府相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，確保企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)、服務(wù)到位。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)履行監(jiān)督職責(zé)，保障業(yè)主權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)與監(jiān)管BIGDATAEMPOWERSTOCREATEANEWERA06業(yè)主自治管理中的法律責(zé)任與糾紛解決123業(yè)主在自治管理中應(yīng)遵守業(yè)主公約，違反公約規(guī)定可能需承擔(dān)違約責(zé)任，如支付違約金、賠償損失等。違反業(yè)主公約的責(zé)任業(yè)主在行使自治權(quán)時(shí)，不得侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，如停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。侵犯其他業(yè)主權(quán)益的責(zé)任業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)不履行自治管理職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)管理混亂或給業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或行政責(zé)任。不履行自治管理職責(zé)的責(zé)任業(yè)主自治管理中的法律責(zé)任訴訟解決若仲裁裁決后一方不履行義務(wù)，另一方可以向人民法院提起訴訟，通過(guò)司法程序解決爭(zhēng)議。協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛時(shí)，首先可以通過(guò)友好協(xié)商的方式解決爭(zhēng)議，雙方應(yīng)本著互諒互讓的精神，尋求合理的解決方案。調(diào)解處理若協(xié)商無(wú)果，可以邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成共識(shí)。調(diào)解具有靈活性和高效性，是解決物業(yè)管理糾紛的常用方式。仲裁裁決當(dāng)調(diào)解無(wú)法達(dá)成一致時(shí)，雙方可以依據(jù)仲裁協(xié)議將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁決。仲裁裁決具有法律效力，對(duì)雙方均有約束力。物業(yè)管理糾紛