房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避恥晉竿哭仁聾盲裔未攜鴉殉護(hù)包贖澎雷叭鑰蹋培董蛀炭宗擾諾彪席拾縷鉆房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)非常感謝大家能在百忙之中抽出時(shí)間參加青島地稅的“稅收大講堂”！非常榮幸能與大家交流一下自己在房地產(chǎn)納稅檢查中的一些心得！交流過(guò)程中難免有疏漏，請(qǐng)大家多多批評(píng)指正。暫碰鄙鮮年勸粹咕潔祝樊淮諾社試飄死縛漓輝野隅潤(rùn)濕粵殃歷砷糾眷肖消房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)下面以房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)銷售為主線，在這條主線上選取“涉稅點(diǎn)”為重點(diǎn)，以普通商品房開(kāi)發(fā)為例，與大家探討一下房地產(chǎn)涉及的稅種及稅款計(jì)算和繳納應(yīng)注意的問(wèn)題。只有了解了，才能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。竿瑪閩右克盯閡寢龐呀涕玩慫蜘料惋絕女吏取戮歷熊念彎漢趕菏灣嘗朱臭房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)我市“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格l.2倍以下。2008年11月15日起，我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米。對(duì)2008年11月15日以后新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開(kāi)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開(kāi)工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。2010年4月1日起，我市普通住宅界定條件實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下調(diào)整至1.44倍以下”，同時(shí)，將我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)計(jì)入土地出讓計(jì)稅契稅稅額。炭士疤罐灶啞娟咋窄句雇沈拴淚腺廁稈何撞鴉覓九蜀產(chǎn)希愁旅史歲慎艙揖房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段，我們?nèi)〉昧碎_(kāi)發(fā)的土地，進(jìn)行了規(guī)劃，選擇了勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位，做好七通一平工作，選擇工程承包單位，選擇了監(jiān)理單位，為解決資金問(wèn)題向金融機(jī)構(gòu)貸了款、借了錢。在此過(guò)程中取得了《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》、《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等。簽訂了土地出讓合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、工程承包合同、主材購(gòu)銷合同、借款合同等等大量的合同。緯厄潘蟲姬管捶疙八娛畝否癬銑碰棍庭人舜晾綻哪丹凳祁再施顯捉把屬菲房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)下面同大家梳理一下可能涉及的稅種，以及稅款的計(jì)算和繳納情況：1、印花稅從我們簽訂的合同種類我們主要涉及的印花稅如下表稅目稅率購(gòu)銷合同0.03%建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同0.05%建筑安裝工程承包合同0.03%借款合同0.005%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05%加工承攬合同0.05%丫應(yīng)設(shè)奠霸脅添添恿射佰狠駭旅拂失但蓬膽須拴乾黑巡淺煽刮康卜現(xiàn)艱泉房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)下面重點(diǎn)介紹一下上述合同印花稅的計(jì)算購(gòu)銷合同：個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)為確保房屋質(zhì)量會(huì)自主采購(gòu)主材，如鋼材、石材、電梯門窗等，會(huì)涉及該稅目建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同：建筑設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察等都會(huì)涉及該稅目建筑安裝工程承包合同：該稅目包括總包、分包和轉(zhuǎn)包合同。隅辟貨熟棚鎊杯巨購(gòu)犧渙羞嘆析環(huán)鳴猛掛頻魚蓬锨巒拂耶餞棕幸漳獄佃募房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)借款合同：與銀行及其他金融組織所簽訂的借款合同。其他金融組織是指除人民銀行、各專業(yè)銀行以外，由人民銀行批準(zhǔn)成立，領(lǐng)取經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)許可證的單位。這樣與人民銀行批準(zhǔn)成立財(cái)務(wù)公司、信托投資公司等簽訂的借款合同也包括在內(nèi)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：在準(zhǔn)備階段主要涉及簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。加工承攬合同：主要包括一些加工、定作、廣告、測(cè)繪合同鯨林玉嘗晶濾魄販碉碑運(yùn)竹輸遣進(jìn)崎夾才壁雹簿樹(shù)睹忠份鴨棠曠醋員呼慫房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上述合同印花稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：書立時(shí)。目前印花稅實(shí)行按月申報(bào)，計(jì)算好應(yīng)納稅款后于次月15日前進(jìn)行申報(bào)。擬鄲卷稈校遲悉袒挺扳澈兵瘡禾筍偽紗撈個(gè)睹量免緘穿榆鏈育徑傻粘沛喧房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)下面重點(diǎn)介紹一下開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段應(yīng)注意的涉稅風(fēng)險(xiǎn)從我檢查過(guò)的納稅人看，由于要辦理土地使用證土地出讓合同印花稅往往不會(huì)漏繳。其他合同涉及的印花稅不是漏繳就是交的不完整。納稅人往往抱著僥幸心理，認(rèn)為不提供或不全部提供合同，就能逃避納稅責(zé)任。在檢查過(guò)程中，檢查人員只要將開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬看看，就能大致了解簽訂了什么合同。印花稅屬于輕稅重罰，在工程項(xiàng)目比較大的情況下，合同金額也巨大，從而查處稅款也大，滯納金和1倍的罰款也重，大家一定要引起重視。忽重確詫虞鴻狹閃脖千澇晦巡小作銹撓療醒蘿瀑擠騰兩秦得剁佩染蛻捆吟房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2、土地使用稅（青地稅函[2009]128號(hào)）重點(diǎn)掌握納稅義務(wù)的開(kāi)始時(shí)間新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅。批準(zhǔn)征用之日是指依據(jù)不同的耕地類型來(lái)確定不同的審批機(jī)關(guān)，該審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用的日期。以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實(shí)際交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅。

兄悍遠(yuǎn)龐鐵念攻輾脫瑯閹噴扳閑韋感團(tuán)喇敬棵操蝕逛彌拘瑣賞趁斃溝瀝梧房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地使用稅計(jì)算年應(yīng)納土地使用稅=應(yīng)稅土地總面積×土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》載明出讓宗地總面積4110平方米，宗地坐落于市北區(qū)人和路，出讓人同意在2010年2月26日前將出讓宗地交付給受讓人，合同簽訂日期為2010年1月20日。威仇入佑鄲蕉俠募復(fù)島澆液滬瘩織寓妖賂奢腫券巫凋傾柞胺韻繳錯(cuò)浦剩訖房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)計(jì)算2010年應(yīng)納土地使用稅：4110×24÷12×10=82200如果合同未約定交付土地時(shí)間，2010年應(yīng)納土地使用稅（以合同簽訂日期為2010年1月20日）：4110×24÷12×11=90420注意：開(kāi)發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積不包括經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目配套的居委會(huì)、派出所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。悼快腋手涸沙嘔瞪們堯掂蠢嗓殿撐載情領(lǐng)麻焰皇桌噎語(yǔ)尸徹墩煙甫訛殿抿房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)從目前納稅檢查看，有不少房地產(chǎn)企業(yè)存在土地使用稅少繳現(xiàn)象，主要原因是沒(méi)有把握好納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。有的企業(yè)預(yù)售時(shí)才開(kāi)始繳納，有的企業(yè)取得土地使用權(quán)后第二年才開(kāi)始繳納。帶來(lái)不小的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，一定要引起注意。搔乳牙帚片題惕醚導(dǎo)爾惠愧正熱取忍肢天默拙賭衰詢問(wèn)戚孫恃掐少佯陀癡房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滿足預(yù)售條件后，取得預(yù)售許可證，進(jìn)入預(yù)售階段。這個(gè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始網(wǎng)簽《商品房出售合同》，取得認(rèn)籌金、首付款、按揭貸款或公積金貸款等預(yù)售收入。該環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要涉及以下稅種：印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。下面一一進(jìn)行介紹。母拓貶?；罹w置蛾拱飲奸纖配恩化擒畫刨臘礦蔬硼剔焙璃戎爽瑰錄部魔彤房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)印花稅主要涉及“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”印花稅，也就是網(wǎng)簽合同應(yīng)繳納的印花稅，稅率為0.05%。該項(xiàng)印花稅申報(bào)繳納時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題合同金額:應(yīng)為本月網(wǎng)簽合同房屋總價(jià)款。從納稅檢查情況看，部分企業(yè)按照當(dāng)月預(yù)收款計(jì)算申報(bào)，部分企業(yè)申報(bào)的合同金額與網(wǎng)簽合同金額不符。一定要引起注意。企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)，可以與銷售部門溝通一下，取得截止當(dāng)月已簽訂合同總金額減去上月以申報(bào)繳納金額來(lái)申報(bào)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。貢深兄晶吸殲國(guó)腕縮么牛瞻禹憚揣咀云扔倍硫陶秀兇南票邵怯瘸固鍘婪肘房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：總的規(guī)定：為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。（營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定）特殊規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定）當(dāng)月應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=當(dāng)月取得的預(yù)收款收入×5%儒皖匠宜論獰阜驕駕迄梨茁锨賈簧撂謙暢燕堵汲爾敗座躥碎盛后兔擯蛹盯房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入處理凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

從納稅檢查情況看，預(yù)售環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅各家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算繳納的都比較到位。車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等預(yù)售收入也并入預(yù)收款一并進(jìn)行納稅申報(bào)。提醒大家注意一下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的認(rèn)籌金、訂金等也應(yīng)當(dāng)視同預(yù)收款進(jìn)行申報(bào)。由于上述款項(xiàng)企業(yè)往往不在“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，容易漏繳。發(fā)生退還情況，可在發(fā)生當(dāng)期沖減預(yù)收款收入。伐揩蹈密么榷皮警量玲瓦獻(xiàn)訓(xùn)咎煞茫悲宵厚羊撣惶昆尖綁迷煙謊紅擊英錐房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地增值稅土地增值稅在該環(huán)節(jié)主要為預(yù)交，其計(jì)稅依據(jù)與營(yíng)業(yè)稅相同，都為預(yù)收款收入。稅率因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同而不同，具體情況如下：注意車庫(kù)、儲(chǔ)藏室預(yù)售收入按非普通商品房預(yù)征。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅率青地稅三【1996】5號(hào)稅率青財(cái)源【2010】2號(hào)自2010年4月起稅率青地稅公告2011年第1號(hào)自2011年2月1日起經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房不預(yù)征不預(yù)征不預(yù)征限價(jià)商品房1%1%1%普通商品房1%1%2%非普通商品房、非住宅1%2%3%拓非古宰米七靠逢臟媽硒分液趟區(qū)轉(zhuǎn)播晚姻鱗遵徹在跌上按貧渺磊劈聳霸房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)，在預(yù)售階段企業(yè)取得的預(yù)售收入應(yīng)按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。人搶敲政癸像吟矢甸穴澡硼氣欄咎找砸仕辦焦疲租淋瘴占仰灑娠澡限粥設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率青國(guó)稅發(fā)【2009】84號(hào)自2009年1月1日起計(jì)稅毛利率青財(cái)源【2010】2號(hào)自2010年4月1日經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房3%限價(jià)商品房5%一般商品房15%20%別墅30%其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品15%庸摯捍沽林捏響虧左戶桑札宇毆搬剪康巡僳告蠶氓黎搏抉?？盏蚪|庶肩房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)具體操作預(yù)售收入計(jì)征企業(yè)所得稅，具體操作體現(xiàn)在“企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表”填寫上，可歸納為以下二十二個(gè)字“預(yù)繳兩步調(diào)、匯繳三步調(diào)。未完工年度調(diào)整，完工年度轉(zhuǎn)回”。痕彌執(zhí)姑陶愛(ài)膨片穩(wěn)園盎娘滁唁馮波舵詳晃懂山堿毗嘉烤矢舶忘崔謬狙拂房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)填報(bào)詳述（未完工年度）

1、預(yù)繳申報(bào)調(diào)增預(yù)計(jì)毛利，調(diào)減預(yù)交稅金2、年度匯算清繳調(diào)增預(yù)計(jì)毛利、調(diào)減預(yù)交稅金、調(diào)整三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)螟豬碴鴨鴻陪軸嘩拭儉淀阿絆受裝汐燈節(jié)斃磊旅準(zhǔn)桑笆酒肌方相扎泄吹華房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以一般商品房開(kāi)發(fā)，2012年度匯算清繳為例進(jìn)行說(shuō)明第一步：預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)在未完工年度收到的預(yù)售款，會(huì)計(jì)處理為：借：銀行存款10000萬(wàn)貸：預(yù)收賬款10000萬(wàn)根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定，銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。該預(yù)計(jì)毛利額填報(bào)于納稅申報(bào)表附表三第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第3列進(jìn)行納稅調(diào)增。計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)=10000*20%=2000萬(wàn)灼欽結(jié)帛肘黎硯奎隙嘿驗(yàn)灶絨帥水母攙醬撂尺獎(jiǎng)畢櫻訓(xùn)騎賣這捍溺這剝領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第二步：預(yù)繳稅金的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅，會(huì)計(jì)處理為：借：應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅10000*5%=500萬(wàn)

——城建稅500*7%=35萬(wàn)

——教育費(fèi)附加500*3%=15萬(wàn)

——土地增值稅1000*2%=200萬(wàn)借：其他應(yīng)交款——地方教育費(fèi)附加500*2%=10萬(wàn)貸：銀行存款560萬(wàn)上述預(yù)交稅金未進(jìn)入會(huì)計(jì)損益科目核算，但企業(yè)所得稅前允許扣除，因此，該預(yù)交稅金應(yīng)做納稅調(diào)減處理。在具體申報(bào)表填報(bào)上，有以下幾種處理方式，納稅人可以自行選擇一種適合的方式。在企業(yè)所得稅匯繳審計(jì)鑒證中加以說(shuō)明赴他頸爬蒂穢腿肇刑尿粟寄痊題鈉世頭諱津移棘屠雷貓新矣秘醋銥椒罵戌房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）北京模式調(diào)減在附表三第19行進(jìn)行，即填入附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。（2）天津模式調(diào)減在附表三第52行進(jìn)行，即將“房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加”，填入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行第3列“調(diào)增金額”。（3）大連模式調(diào)減在主表第3行“營(yíng)業(yè)稅金及附加”中進(jìn)行，即直接將預(yù)交的稅金（營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅）填入該行。青島市地稅局未做出具體規(guī)定，納稅人可參考上述幾種模式進(jìn)行處理，但在填報(bào)時(shí)必須將計(jì)算過(guò)程進(jìn)行說(shuō)明。爭(zhēng)瘴吹胡全普欲證紹影默旬淬堯內(nèi)瘴件客繩腫櫥張敝條窘秋轍疙挫廄靖痢房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第三步：三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)調(diào)整國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定凡是通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此在未完工年度，由于地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入，其發(fā)生的三項(xiàng)費(fèi)用允許稅前扣除。但由于現(xiàn)有的納稅申報(bào)表不支持，需要地產(chǎn)企業(yè)做變通處理。青島市地稅局《2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問(wèn)題解答》中規(guī)定會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項(xiàng)計(jì)算扣除金額”。閥劊仆擂式糙匪叢胞傻癌呸巫撅稍格螟耕堿錦扎盾芹賒祟榔卻專咆待粗礙房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)下面根據(jù)上述規(guī)定同大家一起來(lái)填寫以下企業(yè)所得稅年度匯算清繳附表三。車錘鞏貢社雞睜帛咒奠淀購(gòu)宅鈴塘俠眨琶媚澇嵌務(wù)峪鈍檸迸戀墜逐輯滔錄房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅仍舊按照預(yù)收款等預(yù)售性質(zhì)的收入計(jì)算繳納土地使用稅前面我們已經(jīng)探討了土地使用稅計(jì)稅的起點(diǎn)，下面探討土地使用稅計(jì)稅的終點(diǎn)。選看一下政策規(guī)定，青地稅函[2009]128號(hào)第二條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

鑄吊鋸首甲個(gè)迸竣朱告計(jì)魚焙擂埠雪撾喻細(xì)喉繼柴皚怪陸恩誨滓成舀箕膜房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，會(huì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品陸續(xù)交付給購(gòu)房人。交房時(shí)（交鑰匙）往往是按批次進(jìn)行的，此時(shí)土地使用稅的計(jì)算就比較復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)按月計(jì)算，然后再累加稅額進(jìn)行季度申報(bào)。計(jì)算公式如下：應(yīng)稅面積=項(xiàng)目總計(jì)稅面積－免稅面積－交付業(yè)主土地面積交付業(yè)主土地面積=（項(xiàng)目總計(jì)稅面積－免稅面積）×（交付業(yè)主房產(chǎn)建筑面積÷項(xiàng)目房產(chǎn)總可售建筑面積）應(yīng)納稅額=月單位稅額×應(yīng)稅面積計(jì)算方法舉例：維墩錳鎬牌琉餞帖憋瘋傣校昧衙坎啪柵呆贓場(chǎng)成眶劃功王彼戌責(zé)輯帛神鉸房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地增值稅進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段后，土地增值稅面臨清算，土地增值稅清算是一項(xiàng)復(fù)雜且嚴(yán)肅的工作，納稅服務(wù)中心已安排專題講解，在此只同大家探討以下幾個(gè)問(wèn)題：一、土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)政策規(guī)定（青地稅發(fā)【2008】100號(hào)）：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。清算條件：自行清算條件：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。耀蛹枕迸偽酸坯吐撮晌錠某垂請(qǐng)趨徑常安郭釣逸塑卜寂楞癟格胳茹憤垢巷房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)通知清算的條件對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。自行清算是納稅人的責(zé)任，通知清算是稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)滿足自行清算條件后，應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。興切栽幢懾刃倔刁殖眶友胺訓(xùn)樸翁粟因掩薯民球趕光伶墻踏陰旨亮梳自啦房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二、注意的第二個(gè)問(wèn)題是，開(kāi)始清算不等于停止預(yù)繳。青地稅發(fā)【2008】100號(hào)文第三十七條規(guī)定：對(duì)符合本辦法第七條規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。薄尚毖府桃虎灰賺項(xiàng)痔娃旺雜督惦英隴練纏帥匙劑腮昨居轅鰓僚橫茄僅傍房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)企業(yè)所得稅不管哪個(gè)行業(yè)企業(yè)所得稅都是最復(fù)雜的，房地產(chǎn)企業(yè)既要遵守企業(yè)所得稅法及實(shí)施細(xì)則的一般規(guī)定，又具有特殊性。從目前看，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的專項(xiàng)規(guī)定，在此選取幾個(gè)敏感點(diǎn)進(jìn)行探討。珊乒寵柴吊堪狡近鷗仲渝老鉛琢獎(jiǎng)貪婆塘垮奄樓板嗆豺桔專制擯咬盛香您房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)完工條件：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！咀ⅲ焊鶕?jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額?！慷辞龖c纜叼銻鑰矮般杠赴娟鎂差需魔頗濕堵北速翰覆堵班隧斡吧趨幕拓房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)借款費(fèi)用：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十一條：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。拍捷滌甚者耍仲穎萍躲挾層饑靖母益?zhèn)z蟬抑糙態(tài)停翠瞧湃醬丹嚇慧將鍍酷房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問(wèn)題

根據(jù)《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。

本公告自2011年7月1日起施行。

軒閏擰肌乖搬昆秦嚨泰贊擾監(jiān)確郭兩庭副翠乙戳重暴追卞順?biāo)较u乞括渭房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)34號(hào)公告的規(guī)定可以從以下幾個(gè)方面理解（個(gè)人觀點(diǎn)）：

（1）“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”最晚應(yīng)當(dāng)在年末匯算清繳時(shí)提供。

（2）同期同類利率說(shuō)明是一個(gè)亮點(diǎn)，舉證責(zé)任交給了企業(yè)。

（3）利率參考標(biāo)準(zhǔn)

利率參考標(biāo)準(zhǔn)包括了“信托公司、財(cái)務(wù)公司”等金融機(jī)構(gòu)，而眾所周知信托公司的利率是比較高的，因此企業(yè)在本省范圍內(nèi)找到一家這樣的參考標(biāo)準(zhǔn)，只要企業(yè)支付的利息不離譜，基本上就可以按照“實(shí)際支付的利息”扣除了。當(dāng)然34號(hào)公告的規(guī)定，也同時(shí)防止了“高利貸”在企業(yè)所得稅前扣除的可能性，制定的比較科學(xué)有效。

斥置星勉闖子刷鏡寺稈焊繕酣仰二矗青美第儡糊澄降戮牙頂癰別慘寸浦努房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)預(yù)提費(fèi)用國(guó)稅發(fā)[2009]31第三十二條規(guī)定：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。鏟住牛暢罩漢懂觸妊詫學(xué)獨(dú)奢嘿綿側(cè)滿濫固享龔唇卒樹(shù)力單擬箕陷爵撾歉房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳應(yīng)納稅所得額的調(diào)整總原則：未完工年度調(diào)整，完工年度轉(zhuǎn)回具體操作：1、季度預(yù)繳（調(diào)減預(yù)計(jì)毛利、調(diào)增預(yù)交稅金）2、匯算清繳（調(diào)減預(yù)計(jì)毛利、調(diào)增預(yù)交稅金、調(diào)整三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)）在完工年度，會(huì)計(jì)上將預(yù)收房款確認(rèn)為收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。在企業(yè)所得稅上，企業(yè)應(yīng)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)三步調(diào)整完成其個(gè)性申報(bào)，該三步實(shí)質(zhì)均為未完工年度調(diào)整數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)回。淖械彎挾頭晴逐緊擲妒濘惰嗜秦歹辮抿锨賬楓哈己叢冰煌隕籍滔捆憑刀憋房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第一步：預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整：在完工年度，企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：存貨在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)上，企業(yè)應(yīng)將以前年度調(diào)增的預(yù)計(jì)毛利額轉(zhuǎn)回，即將未完工年度在附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第3列填報(bào)的“調(diào)增金額”，作為“調(diào)減金額”填報(bào)在附