房地產(chǎn)的國際經(jīng)驗(yàn)：全球幾種主要地產(chǎn)模式分析1998年以后頭十年，我國房地產(chǎn)發(fā)展主要借鑒和采取的是“香港模式”?？墒请S著房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷利潤的同時，也聚焦了銀行和信貸風(fēng)險。此模式不可持續(xù)，急需要一種新的模式作為補(bǔ)充，那就是后十年里同步進(jìn)行的“美國模式”，以地產(chǎn)信托成為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中重要角色——雖然此時利潤被平攤給整個產(chǎn)業(yè)鏈條中的各個環(huán)節(jié)、各個參與主體，可是同樣聚焦了民間和社會資本，亦是聚焦了所謂的風(fēng)險，從而亦是不可持續(xù)的。尤其是在當(dāng)下，基于我國地產(chǎn)快速發(fā)展所帶來的的一系列社會問題和矛盾的時候，對于如何化解這些矛盾、地產(chǎn)金融風(fēng)險與地產(chǎn)泡沫，及其緩解社會貧富差距等等問題？則成為重中之重。因此當(dāng)前我國急需一種更新的地產(chǎn)模式和經(jīng)驗(yàn)的引入，于是，借鑒“新加坡模式”和“德國模式”的精髓之處則迫在眉睫。原來，“新加坡模式”和“德國模式”成功的本質(zhì)和共同之處在于，對于像住房這樣事關(guān)民眾公共方面的事情，政府并沒有完全將其交給市場主導(dǎo)，而是由政府絕對主導(dǎo)，或者強(qiáng)行干預(yù)其間。國際現(xiàn)存的幾種典型的房地產(chǎn)發(fā)展模式：縱觀國際房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，主要存在以下幾種典型模式：一種是以市場化資本運(yùn)作為主、注重專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國模式”；這種模式最大受益者是投資房地產(chǎn)的金融資本。第二種是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”；這種模式最大受益者是房地產(chǎn)開發(fā)商。第三種就是分類分層，政府主導(dǎo)+市場同步進(jìn)行的“新加坡模式”；它最為典型特點(diǎn)是政府的有為干預(yù)較多。對照且回溯我國近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展情況，從1998年起到2005年，所謂前期階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式吸取的主要是香港模式，此期間廣深滬地區(qū)進(jìn)入多家港資背景的地產(chǎn)開發(fā)商。但若干年后“香港模式”逐漸暴露出一些問題：撇開地方政府賣地所得，房地產(chǎn)開發(fā)商成為暴利者，同時給商業(yè)銀行聚集了巨大貸款風(fēng)險，基于這幾點(diǎn)，所以此后我國開始轉(zhuǎn)向于“美國模式”，尤其自2005年以來到2016年的這個期間，“美國模式”成為中國地產(chǎn)圈最為向往的模式，這期間房地產(chǎn)信托成為重要的產(chǎn)物——與此同時“香港模式”持續(xù)并存。而“美國模式”加入再次帶動中國房地產(chǎn)又上一個新臺階。這個世界最大特點(diǎn)就是世界一直在變，我國房地產(chǎn)發(fā)展模式亦是如此。最近幾年以來，我們貌似又回到“新加坡模式”和“德國模式”。對此，我們已經(jīng)觀察到了，這幾年由政府牽頭建造數(shù)百萬套保障房，加大了對房地產(chǎn)市場房源的供應(yīng)，加強(qiáng)了政府的直接干預(yù)，并且還制定長效機(jī)制，強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”總基調(diào)。新時代開啟的背景下，我國房地產(chǎn)也隨之進(jìn)入新的發(fā)展時代。除上之外，國際地產(chǎn)發(fā)展模式還存在以下幾種：“德國模式”“日本模式”“英國模式”等等。觀察分析各國各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展模式，各有特點(diǎn)、也各有利弊，但從不同的角度去看，衡量房地產(chǎn)發(fā)展模式成功與否，有時候不僅僅是靠財富效應(yīng)和房價指數(shù)來判斷的，有時候也要參考人民的幸福感、獲得感，還有社會發(fā)展均衡情況等來做評判。譬如，“新加坡模式”“德國模式”，雖然在過去很多年里，他們的房價并未出現(xiàn)大幅度上漲，但是，持房率、居住率卻是相當(dāng)?shù)母?，社會和諧程度和幸福感也非常好。而代表所謂自由市場和資本為主的“美國模式”，卻在2008年因?yàn)榉康禺a(chǎn)次貸危機(jī)釀造出了全球百年一遇的金融海嘯。這場危機(jī)幾乎席卷了整個世界，讓全世界的人民為其買單。這場危機(jī)雖然過去十年了，但是由這場危機(jī)造成的損失、傷害和影響至今尚存。即使全球房地產(chǎn)發(fā)展模式有很多種，各種模式都有其優(yōu)缺點(diǎn)，總是利弊并存，但對我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程而言，在不同情況和不同階段下，某種模式卻具有著很好的借鑒價值與意義。有關(guān)具體情況，后面我們將做詳盡的闡述與介紹。典型國家或主要城市房價指數(shù)對比（概述）：由前面章節(jié)所述，我國房地產(chǎn)進(jìn)入所謂真正市場化發(fā)展階段，要從1998年開始起。相較于世界他國，尤其西方國家房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程而言，我國房地產(chǎn)市場起動時間節(jié)點(diǎn)上略顯滯后。既然世界上有些國家或地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)先行一步了，那就值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒。例如，接下來我們將要列舉的新加坡、德國、美國、日本、英國等，以及世界典型城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)等——接下來我們主要是以其房價指數(shù)作為參考，用來作為向讀者揭示國際房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并讓我們加深對他國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解。至少通過后面那些國家房價指數(shù)數(shù)據(jù)的對比分析，我們可以了解到，原來：新加坡和德國房價可能數(shù)十年不變，或者小幅碎步上行，但是住房率卻很高，社會和諧程度高，著實(shí)讓人羨慕。即使這兩國房價此后也出現(xiàn)過一定程度的上漲，但是細(xì)看后面的分析，你會發(fā)現(xiàn)，基于政府作為房地產(chǎn)頂層管理模式的制定和實(shí)施者，自始至終都在給投資房傳遞一個信息：地產(chǎn)投資并不能取得超額收益，不要投機(jī)炒作房地產(chǎn)。我們通過提煉新加坡和德國房地產(chǎn)取得成功、令大多數(shù)人滿意的原因，發(fā)現(xiàn)在于，新加坡和德國政府并未將住房這樣公共事情全部交給市場，而是采取積極主動干預(yù)和控制。這一點(diǎn)非常值得我們?nèi)ダ潇o的琢磨和反思。區(qū)別于新加坡、德國房地產(chǎn)發(fā)展模式，美國可謂純自由化市場模式：但凡有關(guān)房地產(chǎn)的一切，從上游到中下游業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)，全都交給了房地產(chǎn)金融資本來主導(dǎo)，并由其做好各環(huán)節(jié)具體明細(xì)的分工，使其各司其職——自然而然，在這種模式之下，最大受益者是金融資本。平時美國政府很少直接干預(yù)，除了2008年金融海嘯，因?yàn)榉康禺a(chǎn)次貸危機(jī)，政府才被迫參與干預(yù)其間?；诖耍覀冇^察美國房地產(chǎn)價格指數(shù)，除了2008年金融海嘯發(fā)生后的兩三年里房價有所調(diào)整，其他時間段多數(shù)是上漲的，而且漲幅較大。回顧國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況，無疑借鑒了美國模式，而且也取得一定的成效。當(dāng)然弊端和后遺癥也留下不少。例如房地產(chǎn)信托模式聚集了大量的民間資本和社會資本，聚集越多就是更大風(fēng)險，好比一個個雷，因?yàn)榘殡S著去杠桿的持續(xù)，越來越多的地產(chǎn)信托產(chǎn)品將面臨無法兌付的尷尬窘境，爆雷貌似只是時間的問題。最后遭遇損失的是投資者，還有整個金融機(jī)構(gòu)的正常融資功能和誠信。至于日本模式，從其房價走勢圖來看，前面數(shù)十年發(fā)展良好，但是80年代末的那場房地產(chǎn)泡沫大破滅的后果，卻是歷歷在目。當(dāng)然其成功之處都可以借鑒，失敗之處也值得思索。典型國家房價指數(shù)對比（數(shù)據(jù)分析）與典型模式介紹：新加坡理想國度新加坡的房價指數(shù)情況，如下圖所示：1996年和2016年居然差不多水平，最近二十年時間幾乎保持在箱體內(nèi)運(yùn)動。當(dāng)然，新加坡房價也出現(xiàn)過飆漲，那是從上世紀(jì)80年代初開始的。過去四十年，新加坡房價趨勢向上，但是真正出現(xiàn)大幅度上漲的時間就這在十年里，其他都是圍繞某個區(qū)間震蕩。整體來看，新加坡房價指數(shù)證明了其住房制度的成功性。新加坡模式新加坡，是東南亞的一個島國，國土面積約719.1平方公里，雖然國土面積小，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，環(huán)境優(yōu)美，是亞洲駐外員工最宜居的國家。和香港一樣，都是地少人多，人口密度僅次于澳門和摩納哥，比香港還高，但新加坡居然能達(dá)到90%的持房率！持房率那么高，房子肯定很實(shí)惠吧？事實(shí)是，新加坡的房價一點(diǎn)都不便宜，去過新加坡的人都知道，在新加坡一般的消費(fèi)跟國內(nèi)差距不大，真正貴的是買房和買車。根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）最新發(fā)布，全球房價最高排名第二的是新加坡，平均尺價1063美元，平均房價874，372美元（折合人民幣約600萬）。為什么房價那么貴，持房率卻那么高呢？原來，這跟新加坡的政策有關(guān)，新加坡政府認(rèn)為，在房地產(chǎn)這件事情上，政府干預(yù)才有保障。于是在具體政策實(shí)施方面，新加坡推行居者有其屋的組屋政策，通過實(shí)行組屋政策與制度，新加坡成為了世界上擁屋率最高的國家之一。新加坡人民中有82%的國民住在國家建造的組屋里，組屋里有一部分可以買，像國內(nèi)的經(jīng)適房，有一部分就只能租，像國內(nèi)的公租房。即便如此，但還是有79%的人住在買來的組屋里。若做進(jìn)一步了解，你會發(fā)現(xiàn)，新加坡組屋市場和商品房市場是區(qū)別開來的，有著兩套不同的法律，兩套不同的操作程序。上面的房價走勢圖就是新加坡商品房市場價格的走勢圖。所以你會發(fā)現(xiàn)，其實(shí)新加坡房價上漲幅度還是很大，其房價并不便宜。只不過這是市場化的數(shù)據(jù)，而非組屋數(shù)據(jù)。新加坡組屋制度居者有其屋制度是新加坡維持中產(chǎn)階級社會的核心。新加坡是一個城市國家，國土面積狹小而人口密度很大。1959年自治時面臨著嚴(yán)重的“屋荒”，當(dāng)時200萬人口中有40%的人居住在貧民窟和窩棚內(nèi)，惡劣的住房條件導(dǎo)致公共衛(wèi)生狀況惡化和一系列社會問題，成為社會不穩(wěn)定的重要因素。為解決居住及其引發(fā)的社會問題，1960年新加坡政府宣布成立建屋發(fā)展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府組屋計劃。其具體做法是：政府大力發(fā)展公共住宅。政府于1960年成立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說的“組屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的計劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。受到英國的影響，新加坡近年來也傾向于住房私有化，通過推行住房私有化計劃，新加坡一方面成功地把原屬國家所有的住房逐步轉(zhuǎn)讓給個人，另一方面對經(jīng)濟(jì)收入不同的家庭，實(shí)行不同的政策。對收入高的居民，國家不包其住房，使其住宅完全商品化；對中低收入家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品模式，由政府投資建造社會住宅，然后再按優(yōu)惠條件出售。梯級消費(fèi)加上公積金支持的購買力使新加坡80%以上的居民購買了組屋居住。實(shí)行住房公積金保障制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強(qiáng)制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，以解決雇員退休生活保障問題。1968年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住宅問題，允許動用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之?dāng)?shù)由每月交納的公積金分期支付。這項規(guī)定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進(jìn)了低收入者購房的積極性。該項規(guī)定最初只針對最低收入家庭，1975年后政府才對中等收入家庭放開了限制。公積金制度成為新加坡國民儲蓄的主要組成部分，新加坡也成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的典范。根據(jù)收入情況分級確定住房保證水平。分級提供公有住宅補(bǔ)貼要求嚴(yán)格按家庭收入情況來確定享受住宅消費(fèi)保障水平。在住宅短缺時期政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補(bǔ)貼也采用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套的，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套的，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套的，政府按成本價加15%的利潤。由于房價上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開發(fā)局繳納一部分。公有住宅的合理配售政策。自1968年以來，新加坡購房者日益增多，搞好公房配售，讓購房者覺得合理公平，成為房屋開發(fā)局的重要課題。起初，政府采用登記配售，以登記的先后順序出售，后來改為定購制度。每季度公布一次建房計劃，定購并申請房屋的人進(jìn)行抽簽，中簽后經(jīng)過購房審查交付訂金，后隨即簽訂購房合同，并交付房價的首付款。一般等兩年多就可以住上新房。這種辦法縮小了各地區(qū)、各類型住宅的供求差距。新加坡人的房貸情況：新加坡組屋制度固然好，但是支付得起首付款的新加坡人并不多，絕大多數(shù)人還得靠貸款。那么，新加坡人貸款情況怎樣？首先組屋價格合理，如果跟建屋發(fā)展局貸款，一般只要交10%的首付，接下來就可以用公積金慢慢還，如果跟銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，則需要交20%-25%的首付。目前新加坡建屋局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全島49萬名組屋屋主，仍在償還房貸，其中約65%（32萬人），向建屋發(fā)展局貸款，而35%（17萬人），則向金融機(jī)構(gòu)如銀行等貸款。向建屋局貸款的屋主當(dāng)中，22.4萬人全數(shù)以公積金存款，繳付每月房貸，另外4.4萬人全數(shù)以現(xiàn)金繳付，其余則是結(jié)合公積金存款和現(xiàn)金。組屋屋主當(dāng)中，近一半約46%選擇從建屋局貸款，并全部以公積金存款還每月房貸，也就是新加坡有20多萬人，每月還房貸不需要出一分錢現(xiàn)金，只要從公積金賬戶里面扣就好。因此，新加坡人買房壓力不大，對比國內(nèi)買一套房要兩代人的積蓄付個首付，每個月背著幾千上萬的房貸，新加坡真的太輕松了（當(dāng)然這個也是相對而言，要參考薪資情況）。綜上可知，新加坡之所以成為全世界住宅問題解決得最好的國家，其模式成功的核心關(guān)鍵點(diǎn)在于，政府實(shí)施了積極的住宅保障政策。新加坡是一個市場經(jīng)濟(jì)國家，但在住宅消費(fèi)保障制度方面，政府干預(yù)和介入得很深。我們所艷羨的所謂新加坡模式，其實(shí)是組屋制度，解決了新加坡絕大多數(shù)人的住房問題，而且并不用為之付出太多代價。而非上面所揭示的新加坡近四十年來房價指數(shù)走勢情況。德國由德國房價指數(shù)走勢圖可知，如下圖所示，2012年是個重要的分水嶺。在此之前，其房價走勢基本持平——這里只統(tǒng)計最近二十年的數(shù)據(jù)，但是據(jù)說，在2012年以前的數(shù)十年時間里，德國房價表現(xiàn)亦是如此。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在1977年至2010年期間，德國平均房價僅上漲60%，其中2000年之后的10年里，德國物價平均每年漲幅2%，房價漲幅僅有1%。2008年金融海嘯后，德國房價和租價有所回升，但是德國政府延續(xù)了其對房地產(chǎn)市場一貫強(qiáng)硬的做法，從增加房屋供給與抑制房產(chǎn)炒作方面出臺了一系列措施。根據(jù)德國統(tǒng)計局公布的另一份數(shù)據(jù)顯示，德國批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達(dá)到峰值后逐年下降。但從2009年開始，德國政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長近5%。2015年1-9月德國政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設(shè)。以柏林為例，柏林政府決定，截至2026年，將實(shí)現(xiàn)公寓數(shù)量從8萬套提高到40萬套的目標(biāo)。為此，柏林城市內(nèi)的六大國有房地產(chǎn)公司，將從市場上購買26600套公寓，并建造53400套新住房來滿足市場需要。與此同時，柏林市政府劃定了33個社區(qū)作為“城市保留區(qū)”，并在保留區(qū)內(nèi)禁止再開發(fā)項目；社區(qū)的房東也不能將房屋變賣為托管公寓，以防止房產(chǎn)投資商哄抬房價。所以，最近幾年德國房地產(chǎn)價格有上漲，但事實(shí)上，在德國嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，炒房盈利空間不大。在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達(dá)50%。如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。盡管現(xiàn)在新建公寓中投資比例占很大部分，但想通過投資房地產(chǎn)賺取差價的人很少，大部分買房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風(fēng)港。不僅如此，德國還通過嚴(yán)格的房價定價機(jī)制穩(wěn)定住房價格，德國的房價、地價和房租都實(shí)行指導(dǎo)價制度。德國法律還規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構(gòu)成違法行為。如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便構(gòu)成犯罪。根據(jù)以上描述，我們明白了，在過去幾十年時間里，德國房價為何會如此平穩(wěn)有序？貌似又一個住房制度取得成功的國度。德國模式德國模式與新加坡模式不同，但是政府的干預(yù)程度是一致的。在德國，房子可以交給市場個人或企業(yè)開發(fā)建造，但是房價、地價、租價卻由政府嚴(yán)格管理，并且采取嚴(yán)酷制度對違規(guī)者采取重罰。德國模式成功原因：與英美相比，德國政府更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的社會福利性質(zhì)。政府根據(jù)國家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規(guī)劃和調(diào)控市場波動，由此保障了數(shù)十年來德國房地產(chǎn)市場供求基本平衡，房地產(chǎn)價格水平總體較低，市場抗風(fēng)險能力強(qiáng)。第一，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房價提供了制度保障。德國實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外一半的住房貸款來自于商業(yè)貸款，其余則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。住宅儲蓄制度。德國經(jīng)營住房金融的機(jī)構(gòu)很多，商業(yè)銀行和私人銀行都可以為個人購建住房提供金融服務(wù)。第一類是互助儲金信貸組織，比如住宅互助儲金信貸社；第二類是契約儲蓄系統(tǒng)，任何居民個人按照合同契約規(guī)定，連續(xù)幾年存入一定數(shù)額的定期儲蓄存款，存足一定金額時，即可取得住房貸款的權(quán)利。低收入家庭還可以減免個人所得稅；第三類是私人建筑協(xié)會和公營建筑協(xié)會，他們的貸款辦法是自定、封閉性的。1999年，德國住宅投資占GDP的7.2%，其中住宅儲蓄占整個住宅信貸的22%。德國采取了住房政策和金融政策相結(jié)合，與市場經(jīng)濟(jì)相配套的措施，其梯度型、自助性的金融體系在解決居住問題方面發(fā)揮了明顯的作用。第二，嚴(yán)密而科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃，是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的首要手段。德國土地規(guī)劃以全國的家庭為人口特征。德國根據(jù)家庭數(shù)量，為全國提供相應(yīng)數(shù)量的住房便是政府規(guī)劃的首要目標(biāo)。另外，根據(jù)政府規(guī)劃，近年來德國每年新增住房，完全能夠滿足居民的新增購房需求?？紤]到居民的收入差距，德國政府房地產(chǎn)規(guī)劃中對高、中、低檔房屋的結(jié)構(gòu)作了明確規(guī)定。特別是對低收入者，各地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中福利房的比例。政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，在發(fā)展商開發(fā)后再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼。德國規(guī)范住房市場的法律基礎(chǔ)是《住宅建筑法》，這項法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該為社會不同階層提供住房。在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。購房財政稅收政策。為鼓勵私人建房，政府通過減免稅和其他獎勵措施予以鼓勵。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定多方面優(yōu)惠。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補(bǔ)貼，86%的德國人都可以享有不同額度的補(bǔ)貼。第三，公共住宅的建設(shè)與供應(yīng)。戰(zhàn)后，德國面臨非常嚴(yán)重的房屋短缺，為此政府大力推動低價住宅建設(shè)，同時也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。國家和私人共同投資，主要以國家控制為主，承建公益性的大眾住房。承建者可以是個人，也可以是工廠企業(yè)或其他法人，個人或企業(yè)只承擔(dān)造價的20%的投資，其余由各級政府投資或者由政府提供擔(dān)保。住房建成后，以出租為主，但是租住房屋的必須是低收入居民，住戶憑低收入證書才能租用，房租僅相當(dāng)于一般房租的1/3，其余由政府補(bǔ)貼，也可以采用分期付款的辦法將房屋出售給個人，售價也低于市場價格。通過不同的補(bǔ)貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。近年來，在“社會住房”的資助框架內(nèi)，政府還資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，幫助他們?yōu)樵谑袌錾想y以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價廉的租用房。政府還資助房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德國許多地區(qū)，開發(fā)商如果提供適合老年人和殘疾人居住的房屋，還可以得到政府的補(bǔ)貼。此外，德國政府還實(shí)施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。在德國，只要滿足法定條件，公民都有權(quán)享受“住房金”。第四，為了促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，德國政府特別重視租賃市場的法規(guī)建設(shè)和管理，這些法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益。法規(guī)中對租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，對租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象，維護(hù)了全國住房租賃市場的良好秩序。德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型房租合理價格，如果房東的房租超過“合理房租”超過1%就構(gòu)成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。房租補(bǔ)貼制度。該制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅補(bǔ)貼法規(guī)定實(shí)行房租補(bǔ)貼制度，由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。第五，限制房地產(chǎn)投機(jī)。近年來大量海外“炒房團(tuán)”涌入德國，境外資金已超過本土資金成為房地產(chǎn)市場的主力，許多地方政府為此出臺法規(guī)限制最高房價和房租，極大地打擊了外資炒作德國房地產(chǎn)的熱情，許多海外炒房團(tuán)開始逐步淡出德國市場。除嚴(yán)格的房地產(chǎn)法規(guī)外，稅收也是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。無論是在新增房屋建設(shè)、保障住房供應(yīng)，還是在限制房地產(chǎn)投機(jī)方面，德國政府都積極運(yùn)用稅收手段，大都取得了很好的效果。為限制房地產(chǎn)炒作，德國政府一直對市場上的相應(yīng)資金通過課以重稅的方式加以限制。德國即將實(shí)行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入征收所得稅，這些政策與當(dāng)前實(shí)施的房租最高限價政策相呼應(yīng)，將大大限制房地產(chǎn)投機(jī)的利潤空間，對維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定作用重大。綜上，德國模式成功之處在于，在住房這樣公共性事件上，政府采取了積極有為的干預(yù)和管理。使得德國民眾的住房甚至租房問題被限定在理性的狀態(tài)內(nèi)，讓那些試圖在房地產(chǎn)投機(jī)上獲得暴利的人沒有存在土壤與空間。美國通過下面兩幅房價走勢圖對比可知，美國房價最近四十年里的漲幅至少在4-5倍左右，尤其是在金融海嘯之前漲幅更是驚人。再通過與德國房價指數(shù)做同期對比，發(fā)現(xiàn)一個特點(diǎn)：一個天上，美國夢嗎？一個地上匍匐前進(jìn)，德國理想。例如，在2012年以前這個特點(diǎn)十分明顯。此后美國和德國房價均出現(xiàn)趨同性上漲。但是，上漲邏輯和性質(zhì)，還有投資獲利幅度是不同的。如果從投資回報率，從市場化角度出發(fā)，那么，美國地產(chǎn)無疑是較為成功的。德國與美國房價走勢對比：美國模式簡單概括美國模式，通過嚴(yán)格的專業(yè)化細(xì)分，形成一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作見長的房地產(chǎn)發(fā)展模式。它代表了西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其核心是金融運(yùn)作，美國擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。美國模式，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項目，項目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，美國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。由于全民參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵御由經(jīng)濟(jì)周期帶來的風(fēng)險。美國地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)：土地自由供應(yīng)。理論上講，在1990年日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，如果把整個東京賣掉后就可以買下整個美國，由此我們可知當(dāng)時日本地價之高，美國地價之低。如果再追溯一下歷史，當(dāng)年美國西部大開發(fā)時，只須交納10美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無人居住土地160英畝，只要定居和開墾5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國62%土地私有的格局，讓政府不可能對土地供給進(jìn)行嚴(yán)控。專業(yè)分工明確。美國房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來共同完成。而且不同公司根據(jù)自己的專業(yè)特長而專注于某個細(xì)化產(chǎn)品市場。比如：有專做寫字樓的，也有獨(dú)做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨(dú)營退休社區(qū)的。以金融運(yùn)作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，利潤都被瓜分了，但卻有許多以房地產(chǎn)投資收益為利潤來源的投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500強(qiáng)。美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值超過3000億美元。收益大眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS（房產(chǎn)抵押貸款證券）等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)如任由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。話說如此，但這只是一種理想化的描述，忽略了人性和資本貪婪本性。美國模式的隱患正在于此，以2008年金融海嘯為背景和案例說明。根據(jù)前面介紹，美國房地產(chǎn)模式核心在于金融資本運(yùn)作。而金融資本背后掌控者還是人或者一群人。而人性是貪婪的，是一個永遠(yuǎn)無法填滿的無底洞。當(dāng)所有有關(guān)房地產(chǎn)盈利模式和玩法都用過了，舊的賺錢的模式已經(jīng)趨近尾聲、不可持續(xù)。當(dāng)時間走到2001年前后，急需一種新玩法，這不，房地產(chǎn)次級債就這么橫空出世了。而且短短幾年時間，這種債券就賣向了全世界任何一個有金融機(jī)構(gòu)和人存在的地方。對于諳熟房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的金融資本機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上做文章簡直小菜一碟，畢竟資本更加擅長于金融業(yè)務(wù)運(yùn)作的游戲。于是，房地產(chǎn)次級債這種前衛(wèi)的衍生金融品種便誕生了。它像一個幽靈般，將世界上但凡冒出貪婪之心的人全都聚集在了一起。關(guān)于次級債是什么，通過十多年來的普及，很多人都已經(jīng)知道了。但我們還是做下簡單介紹：次級抵押貸款，是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在2001年經(jīng)濟(jì)衰退發(fā)生后，美國住房市場在超低利率刺激下高度繁榮，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及其后來持續(xù)增長發(fā)揮了重要作用，次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。但隨著美國住房市場大幅降溫，加上利率上升，很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款，導(dǎo)致一些放貸機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)重?fù)p失甚至破產(chǎn)。2008年美國次級抵押貸款危機(jī)引發(fā)了投資者對美國整個金融市場健康狀況和經(jīng)濟(jì)增長前景的擔(dān)憂，導(dǎo)致之后幾年股市出現(xiàn)劇烈震蕩。很明顯，次級債底層資產(chǎn)是地產(chǎn)抵押貸款，而進(jìn)一步追溯下去則是住宅房資產(chǎn)。只不過購房的人都是些中下底層的人，所以當(dāng)他們的收入不能及時償還貸款時，就出現(xiàn)斷供，而斷供的后果很快就會傳導(dǎo)到信貸市場，金融市場對信息的敏感度非常高，一不小心就會演變成信心大危機(jī)，尤其是價格出現(xiàn)快速下跌時，這種危機(jī)就會大面積傳染，進(jìn)而造成世界性金融危機(jī)。危機(jī)釀造出來了，試問肇事者是誰？正是我們前面提到的那個金融資本。美國模式自然有其可取之處，從美國房價指數(shù)走勢圖可見來看，美國地產(chǎn)市場還是成功的。但是，源于資本的貪婪本性無法控制，制造危機(jī)是必然的的，而次級債引發(fā)的全球金融危機(jī)就是實(shí)證。也就是說，美國模式也有致命的弊端所在。根源在于面對金錢利益的誘惑，人性貪婪一旦釋放出來就無法控制。香港下圖是1997-2016年香港近二十年房價走勢圖，由圖可知，除了亞洲金融風(fēng)暴發(fā)生后，出現(xiàn)了大幅度下跌外，香港房價走勢主要保持大幅上漲的勢頭。從1997年下跌開始，到2003年結(jié)束，跌幅過半，此后香港房價開始逐漸恢復(fù)，然后一路飆漲近4-5倍左右，也就最近十幾年的事情。香港模式由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，在某個階段，我國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上借鑒了香港模式。香港模式是一條以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的縱向運(yùn)作鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成，堪稱“全能開發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道也相對比較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶預(yù)購房款。香港模式具有以下幾個鮮明特點(diǎn)：最值錢。香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農(nóng)民一樣——一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。項目運(yùn)作“一條龍”化。香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發(fā)模式，作為“全能開發(fā)商”扮演著各類角色。長江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等10家地產(chǎn)集團(tuán)都是這樣開發(fā)樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右。獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的核心所在。融資渠道相對單一。總體來說，香港地產(chǎn)商大型化、財團(tuán)化之后，其自身財力已經(jīng)比較雄厚，然后通過銀行貸款和預(yù)售款，基本就能滿足開發(fā)經(jīng)營需求，沒有太大動力進(jìn)行多元化融資。期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的賣方市場下，霍英東首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)則，期房預(yù)售使得開發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻。房改以后，我國主要借鑒香港模式，至今二十年過去了，這種以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的模式，確實(shí)打造了數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)商，而且居于頭部位置，幾乎壟斷了全國大部房地產(chǎn)市場。從房地產(chǎn)價格指數(shù)和房地產(chǎn)市場價值來看，香港模式相當(dāng)成功，但是其壟斷性又極容易形成更大的社會問題。畢竟對于社會和政府來講，尤其是公共性事情，那就不光光是錢的問題，還有社會發(fā)展均衡與貧富差距過大和不公的問題，以及地產(chǎn)信貸風(fēng)險過于集中于銀行的問題。所以在我國即將進(jìn)入新時代之際，香港模式已經(jīng)不可取，雖然它曾經(jīng)對房地產(chǎn)發(fā)展起到巨大作用，但是新時代新模式，不同階段應(yīng)該有不同的模式相匹配。日本下圖是日本近四十五年來的房價走勢圖，由圖可知，最典型特點(diǎn)是，1990年是重大的分水嶺。眾所周知，那年是日本樓市、股市泡沫雙破滅的年份。在此之前，日本樓市從1970年起，到1990年止，上漲了近10倍左右。而后二十年，基本打回原形。從這一點(diǎn)上看，日本樓市是不健康，不成熟的。暴漲暴跌，波動過大，所有參與主體都將成為受害者，只有極少數(shù)人成為利益的獲得者。為此，我們又能夠從日本這里學(xué)習(xí)到什么經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀咳毡灸Ｊ饺毡痉康禺a(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程：從1947年開始的城市開發(fā)、城市化、住房短缺驅(qū)動的首波房價上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲，最后到1990年房地產(chǎn)泡沫破滅，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的周期。在日本的住房保障體系中，集團(tuán)企業(yè)扮演著尤為重要的角色，而政府也以低息貸款等措施不斷促進(jìn)著民間企業(yè)的住宅建設(shè)。日本的住宅消費(fèi)保障在其社會保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應(yīng)模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整合公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫承擔(dān)為公共住宅融資的職責(zé)，后兩者則直接負(fù)責(zé)建設(shè)和提供住宅。重視法律保障。第二次世界大戰(zhàn)后，日本住宅短缺達(dá)420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當(dāng)時人口的1/4。為了緩解住宅短缺問題，日本政府于1950年制定了《住宅金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團(tuán)法》。此后又陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住宅消費(fèi)保障的法律法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌。優(yōu)惠的住宅政策。日本政府的具體做法是首先以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)；其次以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購置；最后是充分發(fā)揮地方群眾團(tuán)體的作用，吸收社會資金發(fā)展住宅建設(shè)。集團(tuán)企業(yè)發(fā)揮積極作用。日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)是集團(tuán)企業(yè)的強(qiáng)大，大企業(yè)與政府關(guān)系良好，而政府對大企業(yè)的影響力巨大，形成特殊的官商關(guān)系。早在1980年，日本就有200多萬家大企業(yè)，建造了16萬平方米以上的住宅區(qū)240多處。此外，日本政府在住宅保障方面的具體措施還包括，政府以低稅、免稅的手段促進(jìn)私人住宅的建造；發(fā)揮各類社團(tuán)組織的作用，吸收社會資金參與住宅建設(shè)?；蛟S正因?yàn)槿绱?，三十年前的那場泡沫破滅后，日本政府?dāng)?shù)十年一直忙于應(yīng)付各種遺留問題。例如目前，房屋空置問題困擾日本政府。根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截至2014年7月，日本空置房屋達(dá)到820萬戶，創(chuàng)歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%(七分之一)；空置數(shù)比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。日本的住房閑置問題不僅限于偏僻鄉(xiāng)村和中小城市，還涉及大城市和首都圈。如東京周邊地區(qū)，上世紀(jì)70年代購買該地區(qū)住宅的居民，現(xiàn)在大多進(jìn)入高齡，有的住進(jìn)了養(yǎng)老院，有的已經(jīng)去世，造成很多閑置房。住宅密集的橫濱市西區(qū)一社區(qū)自治會會長說，該社區(qū)從10年前就陸續(xù)出現(xiàn)閑置房，由于該社區(qū)坡道多，道路狹窄，部分道路還不能行駛較大轎車，所以即使拆舊蓋新，也很難出售或租賃出去，所以不少拽都棄之而去、不再重建。東京都23個市區(qū)也出現(xiàn)了不少閑置房，大田區(qū)、板橋區(qū)、練馬區(qū)、足立區(qū)等地都有不少空置房乃至廢棄房。日本政府于去年11月已經(jīng)制定了《特定閑置房屋法》，并計劃從2016年開始實(shí)施。該法規(guī)定地方政府一旦認(rèn)定無人居住的房屋有倒塌危險的；垃圾成堆，并成為老鼠等有害昆蟲棲身地，造成不衛(wèi)生問題的；有損景觀和市容的，就可以對業(yè)主中止享受土地固定資產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，并命令其修繕或拆除，如不服從，地方政府就有權(quán)強(qiáng)行拆除。三大都市圈房價飆升但與此同時，占全國人口和經(jīng)濟(jì)總量(GDP)比例為70%的三大都市圈(東京、大阪、名古屋)的房價卻快速回升。這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價則連續(xù)22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。日本模式整體看是不成功的，原因復(fù)雜，三言兩語解釋不清楚。但是有一點(diǎn)卻是清楚的，那就是政府和政策在處理房地產(chǎn)事情上存在問題。當(dāng)然還有一點(diǎn)值得說道，在上世紀(jì)80年代前，日本房地產(chǎn)發(fā)展還算是平穩(wěn)健康的，直到1985年簽署廣場協(xié)議后，出現(xiàn)了瘋狂的情況，從而變得一發(fā)不可收拾，并且沒幾年后就發(fā)生了地產(chǎn)大泡沫的破滅。地產(chǎn)泡沫破滅徹底打破地少人多、房價怎么可能下跌的神話邏輯。估計按照國人的思維和邏輯，這一點(diǎn)也徹底被顛覆了?？墒鞘聦?shí)確確實(shí)實(shí)就是跌了。當(dāng)然更有意思的是，觀察近三十年日本房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，居大都市圈的房價還是有所恢復(fù)。其他城市卻是仍舊一蹶不振。這一情況也給我們當(dāng)前所處的階段提供了些許啟示。英國下圖是最近十幾年來英國房價走勢圖。特點(diǎn)是，保持震蕩上行。即使中途經(jīng)歷了金融海嘯，但是下跌幅度較為有限。英國房價表現(xiàn)也算是理性而健康的。英國模式英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，30%的居民租賃住房；其中20%的居民向當(dāng)?shù)卣赓U公有住房，10%的居民租住私人房屋。英國是資本主義國家中福利制度發(fā)展最早的一個國家，是住房問題產(chǎn)生最早也是政府干預(yù)最早的國家。1950年后，英國采取房租補(bǔ)貼替代原來的建筑補(bǔ)貼政策，使窮人成為補(bǔ)貼的最大受益者，被稱為“真實(shí)租金政策”。1962年為規(guī)范當(dāng)時民間興起的建房社團(tuán)的活動，頒布了建房社團(tuán)法，規(guī)定建房社團(tuán)的宗旨是為社團(tuán)成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。最初的做法也是興建公共住房，以低價出租給低收入者。但隨著這一制度的發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了財政負(fù)擔(dān)過重的問題。1984年，英國通過了《住宅與建房控制法》，推行住房私有化，大大減少了政府的負(fù)擔(dān)。在英國也存在著中低收入家庭買不起、租不起房子的問題。英國政府采取了強(qiáng)制性規(guī)定，利用財政傾斜政策和市場化手段相結(jié)合的辦法，解決了這一問題。如開發(fā)商新建住房中，必須有50%低價出售，否則政府不批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃；為關(guān)鍵崗位人員提供購房補(bǔ)助或優(yōu)惠貸款；與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)，如購房者可以先買一半的產(chǎn)權(quán)，或買一半租一半等。綜上所述，英國模式算得上西方國家在房地產(chǎn)福利體系中較為人性和人道化的典型代表了。基于這點(diǎn)人道主義，基于對社會公共事情的積極干預(yù)，英國模式在某種程度上是成功的。世界典型城市房價對比關(guān)于全球主要城市房價漲幅排名，我們做了一下數(shù)據(jù)的更新，主要以2017年度的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)房價漲勢最大的幾座城市分別如下：全球之首，德國柏林，其房價漲幅達(dá)20.5%。緊隨柏林的是土耳其的沿海城市伊茲密爾，房價增幅達(dá)18.5%。排名第三的則是冰島首都雷克雅未克（16.6%）。德國有四座城市擠進(jìn)榜單。除了首都柏林，漢堡、慕尼黑、法蘭克福均榜上有名。其中漢堡的房價增幅達(dá)14.1%，位于第七位；慕尼黑為13.8%，排名第八；法蘭克福13.4%，排名第十。此外，中國香港（14.8%）、匈牙利首都布達(dá)佩斯（15.5%）、荷蘭的鹿特丹（13.4%）均是房價漲幅的十大領(lǐng)先城市。通過以上房價漲幅最大城市的數(shù)據(jù)說明，德國和歐洲貌似在最近幾年上漲最快最大。但是德國模式的勝利，是源于前面幾十年的滯漲和徐緩上漲，長期壓制、突然爆發(fā)所致嗎？對此我們難以找到有效和精準(zhǔn)的證據(jù)證明之。但是，德國房價最近幾年的表現(xiàn)還將受到政策的束縛，而非大幅變現(xiàn)的資產(chǎn)?；蛟S這一點(diǎn)讓我想起新加坡，平價的組屋，但是市場價格卻雄踞世界前兩名。另外，我們也更新了下世界主要城市最新房價排序：由上述數(shù)據(jù)可知，無論是從住宅均價排序看，還是從每平方均價看，在全球住宅價最高的十大城市當(dāng)中，中國大陸上榜三個：上海、深圳、北京，加上香港，我國占據(jù)四個。并且香港獨(dú)居世界第一。若要分析其背后的原因，我想從住宅價格層面看，香港模式完勝，而曾經(jīng)借鑒香港模式與美國模式的內(nèi)陸，也取得較大成功。除了中國城市，其次就是美國的溫哥華、洛杉磯、紐約，也是十之有三。貌似美國模式也是取得一定程度的勝利。剛好，我們曾經(jīng)借鑒過這種模式。但房地產(chǎn)的問題沒有那么簡單，不僅僅是通過房價高低和單價高低來衡量與否的。因?yàn)槲覀円媾R許多個復(fù)雜的問題。無論是從政府層面，還是市場層面，或者社會層面，又或者絕大部分人民住房需求層面，房地產(chǎn)問題是一個復(fù)雜問題。所以，新加坡模式，德國模式在某種情況下而言，貌似更值得我們在現(xiàn)階段和未來一定時間內(nèi)去學(xué)習(xí)和借鑒。房地產(chǎn)發(fā)展的國際經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)借鑒香港模式，在全國范圍內(nèi)，打造出了數(shù)十家甚至上百家壟斷房地產(chǎn)市場利潤的開發(fā)商，這也就是為什么過去很多年里，在福布斯億萬富豪榜上有相當(dāng)多的富豪是地產(chǎn)大佬。這些開發(fā)商在對房地產(chǎn)市場的壟斷的同時，也是將金融風(fēng)險高度聚焦于銀行的過程——開發(fā)商貸款絕大多數(shù)源自于各大商業(yè)銀行。一邊是房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了行業(yè)的利潤，形成暴利局面，一邊又將信貸風(fēng)險全部聚集于銀行系統(tǒng)。試想下，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，無力償還銀行巨額貸款，那么銀行系統(tǒng)就會出現(xiàn)嚴(yán)重的爛賬、壞賬，試問這個漏洞誰來填補(bǔ)？更加要命的是，地產(chǎn)貸款不是小數(shù)目，而是相當(dāng)龐大的天文數(shù)字，如果個別違約貸款事件演變成系統(tǒng)性的事件，那么對銀行的沖擊無疑是難以想象的。有可能形成金融系統(tǒng)的沖擊，進(jìn)而出現(xiàn)金融危機(jī)。所以，香港模式太過單一，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，盈利空間確實(shí)巨大，也給地方政府帶來重要的土地收入。可是同樣也給銀行系統(tǒng)聚集了巨額的信貸風(fēng)險。藏匿著巨大的金融危機(jī)和隱患！所以，美國模式的引進(jìn)成為最近十年來重要的一種模式。地產(chǎn)信托的模式也就橫空出世。從此房地產(chǎn)開發(fā)商不再是蛋糕的最大分食者，而只是其中的一部分，因?yàn)殂y行貸款不可持續(xù)，但是對資金的需求從沒有停止過，問題是資金從哪里來？啟動信托模式，通過信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，向社會和民間募資，則成為重要的一種募資模式。于是在過去十多年里，我們看到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模已經(jīng)累積到了驚人的龐大規(guī)模。但是隨著去杠桿化的到來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商，作為融資主體，開始出現(xiàn)無力還本付息的局面。這又在無形之中聚集了更大的風(fēng)險點(diǎn)。而且這次直接面對了社會和民間資本。大家都在擔(dān)憂自己會否踩雷？踩雷這個說法成為最近幾年的熱搜詞。它形象地描述了，作為投資者購買了某份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，原本期望時間到了后能夠收回本金和應(yīng)得利息。可是結(jié)果呢？信托公司和融資主體方無法兌付。形象地說，這就是一個雷。而不小心買了的人，就是在踩雷，而后等爆雷。這一天終將會到來，這種情形不可持續(xù)，不能繼續(xù)這樣下去，現(xiàn)狀必須改變。終于，2019年7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導(dǎo)。據(jù)了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)均受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導(dǎo)影響；等等。政府終于對房地產(chǎn)信托模式動手了。亦即，美國模式亦不可持續(xù)！美國與香港模式借鑒完畢，在過去二十多年里，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得不小成就，但是也出現(xiàn)許多經(jīng)濟(jì)問題、社會問題，而且其中多是源于房地產(chǎn)問題的弊端所造成的，所以，長效機(jī)制，因城施策，因地制宜，分類管理模式開始出臺，亦即所謂新加坡模式、過往德國模式值得借鑒。以下這段有關(guān)房地產(chǎn)模式借鑒與思考的文字，筆者覺得具有代表性，放上來一起學(xué)習(xí)：大哲人薩特語：存在即合理?！懊朗健薄案凼健钡饶Ｊ绞恰耙环剿琉B(yǎng)育下的產(chǎn)物”，它們的形成與各自的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆至臻成熟，對內(nèi)地房企而言，只有適合與不適合的區(qū)別。之所以十余年來中國地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式先學(xué)習(xí)“港式”，首先是因?yàn)椤敖畼桥_”效應(yīng)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化初始階段，開發(fā)商眼前一抹黑，“香港經(jīng)驗(yàn)”輕松越過深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開發(fā)商所頂禮膜拜；其次，隨大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運(yùn)營模式影響了內(nèi)地開發(fā)商；最后，帶著計劃經(jīng)濟(jì)余威的生存環(huán)境，也讓內(nèi)地開發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預(yù)售制度等多方面與港派一見鐘情。但是，自2003年以來，一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正逼迫內(nèi)地開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型中最大的特點(diǎn)有兩個：一個特點(diǎn)是融資環(huán)節(jié)的重要性上升至首位。以前，地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是取得土地，有了土地什么都能搞定；未來，地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資，有了錢什么都不在話下。但這并非意味著從一個極端走向另一個極端，中國地少人多及政府壟斷土地供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)，決定了獲取土地依然重要，但除此以外，若論哪個最重要，則融資將當(dāng)仁不讓。順馳中國賣身的悲劇，就在于融資的效率遠(yuǎn)低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外一個特點(diǎn)是由全能型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變。目前，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“一條龍”式的服務(wù)，即前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝飾裝修、銷售策劃、物業(yè)管理一家搞定，造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，行業(yè)壟斷嚴(yán)重，抗風(fēng)險能力下降。中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專業(yè)化程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)；從構(gòu)建和諧社會，增強(qiáng)行業(yè)穩(wěn)定性上講，美國模式也顯示出了優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)的周期一般為4-6年，香港為7-8年，美國則長達(dá)18-20年。萬科為何以普爾特為標(biāo)桿，不僅因?yàn)樗敲绹畲蟮牡禺a(chǎn)商，更因?yàn)樗麑I(yè)的苛求，比如其對客戶實(shí)行真正的終身服務(wù)，光是客戶細(xì)分就達(dá)4大類11項，因此企業(yè)才能連續(xù)52年贏利。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，僅靠開發(fā)商的熱情是不夠的，政府如何從宏觀政策法規(guī)方面，創(chuàng)造好的外部環(huán)境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保證轉(zhuǎn)型成功，否則極有可能是“強(qiáng)扭的瓜不甜”，或者“淮南為桔，淮北為枳”。閱完以上這段文字，筆者也有新的感慨：當(dāng)然，我們以為從來沒有一招吃遍天下，永恒不敗的模式，只有什么時候合不合適的問題。房地產(chǎn)發(fā)展也同樣如此。在不同時代環(huán)境，不同階段，我們應(yīng)當(dāng)采取不同的模式。而關(guān)鍵問題在于，我們能否審時度勢，快速識別和找出當(dāng)前所處階段，我們應(yīng)該為其找到準(zhǔn)確的模式，與之相匹配。這就是當(dāng)下開始，在進(jìn)入新時代背景下，我國房地產(chǎn)接下來要選擇怎樣的模式和走怎樣的路，亟需管理層慎重決策的。接下來，新加坡模式和德國模式的核心關(guān)鍵點(diǎn)，將會被政府所借用，那就是加強(qiáng)加大對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，而不是像過去二十多年里那樣，用香港模式，令極少數(shù)人暴利，卻讓商業(yè)銀行聚集重大地產(chǎn)信貸風(fēng)險；同時也不能再用美國模式，通過玩金融資本和利用地產(chǎn)信托的模式，向社會和民間公開募資——讓廣泛的民間資本面臨著嚴(yán)重的地產(chǎn)信托風(fēng)險，雖然它也會讓每一個參與主體都將成為這個業(yè)務(wù)中的受益者——至于投資者是否會受益，這就要看運(yùn)氣了。我們接下來究竟需要怎樣的模式呢？正如我們從新加坡模式和德國模式提煉出來的核心本質(zhì)一樣，對于房地產(chǎn)這樣的公共事情，不能完全交給市場和市場參與主體主導(dǎo)，政府要強(qiáng)干預(yù)。至于采用怎樣的路徑和做法干預(yù)，則依據(jù)實(shí)際情況而定，所謂的實(shí)事求是了。最后，讓我們回顧并牢記這些國際房地產(chǎn)發(fā)展歷史上血般的慘痛教訓(xùn)：日本上世紀(jì)80年代末樓市股市雙泡沫破滅啟示：在前面日本模式介紹中，我們觀察到日本房價數(shù)十年來的走勢，整體呈現(xiàn)前高后低的特征，拐點(diǎn)發(fā)生在1990年，此后日本房價走勢一蹶不振，若從最高點(diǎn)跌下來算起，跌幅巨大，并且房價低