南京，虎踞龍盤，升騰著東來的紫金“王氣”歷來是兵家的必爭之地。而當今的南京商業(yè)，更是戰(zhàn)火不斷，近年來，尤以裝飾建材市場的競爭更為激烈。一、南京裝飾材料市場的現(xiàn)狀縱觀我市裝飾市場十五年，先后經(jīng)歷了起步階段、發(fā)展階段、就地理位置和區(qū)域分布而言，我市已形成以城北、江北、河西、城東南四方呈菱形態(tài)勢的成熟的建材市場。各市場基本情況見下表：市場名稱面積(m2)開業(yè)時間樓層攤位數(shù)量停車位3233歐倍德棲霞店1超市高力家具港43江北3紅太陽3城東南4百安居1超市歐倍德雨花店1超市賽虹橋2億源建材1跨世紀17億元，與歐倍德棲霞店、每家瑪超市相鄰，建筑總面積20萬平方米，匯集來自世界各地近千家廠家的8000個品牌。商場有自動扶梯近50部、自動噴淋報警系統(tǒng)、銀行終端收銀系統(tǒng)、全回路電子監(jiān)控系統(tǒng)，創(chuàng)下南京商場建設史上十個“第一”。城北市場群總體規(guī)劃面積3000畝，目前已有十余家大型商貿(mào)企業(yè)進駐，建設中的城北市場和該地區(qū)的開發(fā)建設緊密依托。棲霞區(qū)正在對棲霞大道沿線進行整體規(guī)劃，搬遷部分污染企業(yè)，提升整個地區(qū)的三產(chǎn)發(fā)展。影響環(huán)境的南京鐵合金廠、電鍍廠已全部實現(xiàn)退二進三，分別進行房地產(chǎn)和市場開發(fā)。目前城北市場群周邊的房地產(chǎn)開發(fā)總面積已超過50萬平方米，韓國每家碼超市已于去年年底開業(yè)，法國歐尚、上海春申、青島深藍、浙江建設、壩天泓等客商正與市場群接洽，二期開發(fā)也已經(jīng)啟動，預計2006年建成。地處城北市場群的建寧路商圈，經(jīng)過十余年的打造，形成了獨具特色的南京第三商圈，成為下關區(qū)市場興區(qū)的典范，除傳統(tǒng)的百貨批發(fā)業(yè)可稱霸南京的龍頭老大外，以金橋裝飾城為首的裝飾建材江北市場群以金盛、紅太陽為代表，建材市場占地近100萬平方米，。金盛國際家居50萬平方米的龐大的規(guī)模中，主樓達20萬平方米，每一層的面積都超過南京新百商場的總經(jīng)營面積不但集中了建材、辦公家具、商貿(mào)區(qū)外，還增加了星級酒店、娛樂中心和占地2.4萬平方米的室內(nèi)景觀。家居市場內(nèi)，冷暖空調(diào)系統(tǒng)、自動化寬帶上網(wǎng)線直接接到每一個攤位。隨著江北城市開發(fā)，交通改善，收費站取消，江北市場群將成為我市一個新的建材商貿(mào)中河西市場群起源于上個世紀90年代，目前已形成較大規(guī)模，集中了一批本地老牌的建材市場，如金陵、金盛、石林、好美家，建材超市與傳統(tǒng)大市場直接對壘。這些大市場在發(fā)展的過程中，對拉動河西地區(qū)居民的就業(yè)、滿足全區(qū)乃至全市居民的消費需求方面發(fā)揮了積極作用，但目前也影響了該地區(qū)的發(fā)展。政府部門對此有兩金盛裝飾城已完成整體改造并更名為金盛國際家居江東門店，經(jīng)營規(guī)模、室內(nèi)裝潢等全面升級，同時引進國美電器進駐，打造家電、家居新理念。但規(guī)劃稱2006年開始對這一片區(qū)進行功能性改造，未來將建商業(yè)中心。江東地區(qū)商業(yè)中心主要是指水西門大街和江東北路交會處的南部，將要對現(xiàn)狀的金陵裝飾城和石林裝飾城等建材市場進行業(yè)態(tài)改造，發(fā)展社區(qū)購物中心。屆此，此處的經(jīng)營格局將發(fā)生根本性的變化。城東南市場群，早在三年前，歐倍德剛剛落戶，就引起了一片“狼來了”的呼聲。時至今日，后來者又加入了英國的百安居，本土建材超市家樂家，建材超市在此地區(qū)漸成氣候，銷售額成上升趨勢，已對傳統(tǒng)建材業(yè)態(tài)形成挑戰(zhàn)。但石林、裝飾大世界等傳統(tǒng)攤位制市場相互錯位經(jīng)營，照樣生意紅火，特別是石林廣場與河西金盛、國美格局相似率先引進蘇寧電器，在打造家居家電一體化的理念上了以木業(yè)、五金批發(fā)為特色的建材批發(fā)市場群，2005年10月28日建材市場份額的20%以上。但從去年開始，新的家居建材超市布點越來越多，充分利用其裝潢和材料配供的一體化，以及簡便的購物方式，不需要討價還價的輕松的購物環(huán)境，大大方便了越來越多的市民，特別是具有高、中檔消費能力的市民。都愿意到家居建材超市去購物。盡管狼來了，但較長時間內(nèi)只會與狼共舞，而不會被這些外來狼獨霸南京市場。目前，本地大市場也有商場化的趨勢，如統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一開票，統(tǒng)一售后服務等，其自身的管理也加強了。事實上，面臨轉型的不僅僅是本土建材企業(yè)。對歐倍德、百安居這樣的國際化建材家居賣場來說，同樣有一個"入鄉(xiāng)隨俗"、文化融合的過程。幾年來，建材家居超市在南京市場的發(fā)展之路也并非店，而這些藍圖并沒有按照既定的時間表變成現(xiàn)實。另外，建材家居超市單店面積僅兩三萬平方米，很難滿足各個層次的不同需求，而人們對這種業(yè)態(tài)的認知也需要一個過程。以單店年銷售2個億來業(yè)內(nèi)人士分析，2005年，對南京建材家居行業(yè)來說，確實是一個重要的轉型年。從供需角度看，雖然有房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫等利好因素的影響，但家居市場仍供大于求，數(shù)量與規(guī)模逐建材市場的競爭壓力明顯加大。建材超市與傳統(tǒng)攤位、外資巨頭和本土建材業(yè)的一場激烈廝殺在所難免。對極具學習能力的本土建材家居企業(yè)來說，超市業(yè)態(tài)與洋巨頭的進入是一帖清醒劑，而原本就江樓風景區(qū)，南沿護城河，北臨滬寧鐵路，總面積2.4平方公里，沿線大大小小近40個市場，2004年交易額近400億元。建寧路東西各有一個火車站，沿線3個長途汽車站，中間還有座長江大橋，用，中央門長途汽車站日進出客流3萬人，節(jié)假日期間中央門人流量高達10萬人。除了人流、車流、物流匯聚于建寧路，這里還有經(jīng)路"情有獨鐘",但事實上浙江商人對建寧路的“熱戀”,也不是一帆風順的，97—99年間，不少浙江人從建寧路上“撤軍”,"人生地疏，無所適從，手里有資金但不知該投向何方”是他們的同感，重返建寧路是從99年開始的，當年，南京召開了第一屆華商大會，整個城市觀念都在轉變，各地招商力度明顯加大，同時，下關區(qū)政府因勢利導，加速促進建寧路“市場走廊”發(fā)展，制定了一系列招商引資優(yōu)惠政策，吸引了許多浙江商人，2000年起，下關區(qū)政府全面推進"市場興區(qū)"戰(zhàn)略，加快打造“第三商圈”,短短幾年時間，第三商圈已具雛形。2004年5月25日，《南京市建寧路市場群控制性詳規(guī)》公布于眾，根據(jù)規(guī)劃，第三商圈用地范圍東起中央門，西至長平路，北到鐵路，南上金川河，總用地面積1.21平方公里，以建寧路、紫竹林大方國際家裝商貿(mào)廣場為龍頭，建成裝飾材料市場群。保留工農(nóng)新村居住用地；保留金橋裝飾城及金海燈飾廣場；拆除沿建寧路多層現(xiàn)有的玉橋市場、金橋市場為中心，建成一個百貨業(yè)綜合市場群。在玉橋市場二期東側建設綠色休閑廣場，補充設置部分停車位，配車代理中心、南京鐵路運輸學校及安樂村小區(qū)；將康捷物流用地作為汽車市場的發(fā)展用地；將金川河引入市場群，建設休閑購物場所。D片為市場群的配套服務區(qū)以及市場群的發(fā)展區(qū)。保留中央大廈，拆除大廈西側三類居住用地。同時，建寧路將實施拓寬改造工程，道路紅線寬度將增至50至60米，主干道1條，為南北向紫竹林北段，一直延伸到小市鐵路線，紅線寬度45米；次干道3條，為南北向鐘阜路南段，紫竹林路南段和蘆席營南段；另外還有5條支路?！按航喯戎?這一規(guī)劃的出臺無疑讓建寧路上投資的大小老板吃了一顆定心丸。不難看出，建寧路市場群的興起得益于“天時、地利、人和”。天時，政府的合理、有序規(guī)劃勾勒出了一幅美好的商圈藍城市邊緣的低價經(jīng)營成本，優(yōu)越的快速集散、交通樞紐的功能；人和，浙江商人聰明勤勞、吃苦兢業(yè)，敢為人先，這些因素都力捧了市場經(jīng)濟圈的快速發(fā)展。當然，建寧路上的商家并非家家都紅火，新一佳超市的無奈撤出，大方國際家居的風雨飄搖，紅橋市場的舉步維艱，都是實例。究其原因不外乎這幾點：1、市場競爭激烈，市場同質化增多，錯位經(jīng)營不夠，競爭的白熱化使得先入為主的老牌市場優(yōu)勢明顯，新手顯然吃虧；2、選址不佳，合適的選址是成功的一半，商家離不開人氣，坐南朝北、坐東面西均是“不興”商圈的"不幸",這已是公認的“怪圈”;3、資本運作不善，利益最大化的追求使得一些投資商盲目樂觀，動輒千萬資金，數(shù)十萬平米的大手筆開場，轉租、二包、聯(lián)營錯綜復雜，產(chǎn)權不明晰加上資金鏈斷裂，必致失??；4、經(jīng)營不善，營銷手段匱乏，表現(xiàn)為前期沒有很好的調(diào)研，不知“做什么,怎么做，做不好怎么辦”,對客觀困難沒有充分的估計，問題一出現(xiàn)，很快敗下陣來；5、企業(yè)文化缺乏或沒有得流失，無人掌旗，不攻自破。金橋裝飾城系南京的老牌建材市場，94年作為繼南裝后的第二家建材市場，十余年的滾動發(fā)展，成績有目共睹。地處位處第三商圈偏西，盡管位置不算優(yōu)越，但在租賃建材、超市建材競爭白熱化的今天，該市場仍然保持了較高的人氣，商品成交額年年遞增，租賃率達96%以上，效益尚可。市場較為興旺的原因有以下幾點：1、市場建場較早，十年的發(fā)展，聲名早已在外，“老牌市場"先入為主的觀點已深入人心；2、近年，南京樓市興旺，建材需求旺盛，促進了市場成熟發(fā)展；3、政府因勢利導的規(guī)劃，使得我市場已融入第三商圈中，借助