本文格式為Word版，下載可任意編輯——工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)高層商品住宅樓方案二：高層商品房住宅樓

項(xiàng)目概況

此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)中心地帶，占地面積50000㎡，建筑容積率4：1，建筑面積為200000㎡，建設(shè)期為3年，銷售期3年。

投資估算

1、前期費(fèi)用

土地費(fèi)用：800×50000×3/2000=60000萬(wàn)元可行性研究：200萬(wàn)元

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元/㎡×200000=1600萬(wàn)元消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/㎡×200000=100萬(wàn)元生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/㎡×200000=240萬(wàn)元白蟻防治費(fèi)：1.3元/㎡×200000=26萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：30000萬(wàn)元×2%=600萬(wàn)元規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元/㎡×200000=36萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用

建筑安裝費(fèi)：1500元/㎡×200000=30000萬(wàn)元建筑設(shè)備：375萬(wàn)元

供水電工程：30000×2%=600萬(wàn)元3、管理費(fèi)：200萬(wàn)元

基本預(yù)備費(fèi)：93777×5%=4688.85萬(wàn)元4、建設(shè)期利息估算

預(yù)估項(xiàng)目貸款60000萬(wàn)元，年利率7%，貸款在每年年中支付，并分三年等額投入。表1建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目當(dāng)年累計(jì)欠款當(dāng)年借款當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息年末欠款累計(jì)120.0020700200002000070021492070042849342849200003699.4366548.43466548.43利息累計(jì)6548.43工程總造價(jià)105014.28萬(wàn)元，貸款額為60000萬(wàn)，自有資金為45014.28，占工程總造價(jià)的42.86%。

資金籌措計(jì)劃

1、自有資金為45014.28，建設(shè)期為三年，貸款分三年等額投入。

表2長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬(wàn)元）項(xiàng)目期初累計(jì)欠款當(dāng)期歸還本金當(dāng)期歸還利息期末欠款累計(jì)表3項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）

序號(hào)11.11.222.12.2項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息資金籌措項(xiàng)目資本金債務(wù)資金135004.7634304.7670035004.7614304.7620700.00

2、各項(xiàng)資本金估算

（1）工資及福利費(fèi)估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利760萬(wàn)；（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用：每年歸還當(dāng)年利息；

（3）營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)計(jì)每年?duì)I業(yè)費(fèi)200萬(wàn)，用于宣傳、推銷廣告等；（4）修理費(fèi)：（設(shè)備+水電）×10%=（375+600）×10%=97.5萬(wàn)；（5）建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年攤銷35004.76萬(wàn)元；

（6）總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。表4總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目4561工資及福利7607607602財(cái)務(wù)費(fèi)用4658.393105.591552.803營(yíng)業(yè)費(fèi)用200200200235004.7632855.76214935004.7612855.7622149335004.7631305.333699.4335004.7611305.3323699.43466548.4322182.814658.3944365.62544365.6222182.813105.5922182.81622182.8122182.811552.800456修理費(fèi)建設(shè)費(fèi)用總成本費(fèi)用97.535004.7640720.6597.535004.7639167.8597.535004.7637615.06

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、銷售收入估算通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，按武昌區(qū)平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為平均每平方米10000元，在3年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出35%，其次年售出35%，第三年售出30%。第一年的銷售收入：200000×35%×10000＝70000（萬(wàn)元）其次年的銷售收入：200000×35%×10000＝70000（萬(wàn)元）第三年的銷售收入：200000×30%×10000＝60000（萬(wàn)元）

總銷售收入為200000萬(wàn)元。

2、增值稅的估算（增值稅稅率為17%）：第一年應(yīng)納增值稅：70000×17%＝11900（萬(wàn)元）其次年應(yīng)納增值稅：70000×17%＝11900（萬(wàn)元）第三年應(yīng)納增值稅：60000×17%＝10200（萬(wàn)元）3、營(yíng)業(yè)稅及附加估算

根據(jù)武漢市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計(jì)稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)

土地使用稅稅率為每平米4元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按增值稅3%計(jì)算。

城鎮(zhèn)土地使用稅：200000×4＝80(萬(wàn)元)

城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅：第一年11900×7%＝833（萬(wàn)元）

其次年11900×7%＝833（萬(wàn)元）第三年10200×7%＝714（萬(wàn)元）

教育費(fèi)及附加：第一年11900×3%＝357（萬(wàn)元）

其次年11900×3%＝357（萬(wàn)元）第三年10200×3%＝306（萬(wàn)元）

表5營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)451營(yíng)業(yè)收入20000070000700002增值稅3400011900119003營(yíng)業(yè)收入及附加3640127012703.1城鎮(zhèn)土地使用稅24080803.2城市維護(hù)建設(shè)稅23808338333.3教育費(fèi)附加1020357357

660000102001100807143064、利潤(rùn)與利潤(rùn)分派估算

表6利潤(rùn)與利潤(rùn)分派表（萬(wàn)元）（所得稅率為25%）序號(hào)123456

項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅凈利潤(rùn)合計(jì)2000003640117503.5678856.4419714.1159142.33470000127040720.6528009.357002.3421007.01570000127039167.8529562.157390.5422171.61660000110037615.0621284.945321.2415963.70表7項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)11.122.12.23項(xiàng)目現(xiàn)金流入營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金流出建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)成本凈現(xiàn)金流量135004.7635004.76235004.7635004.76-70009.52335004.7635004.76-35004.76470000700002327.51057.5127067672.544495.77570000700002327.51057.5127067672.530330.7238691.97-8724.577390.5460281.9615937.8434466.41660000600002157.51057.5110057842.588173.222.3營(yíng)業(yè)稅金及附加-35004.76-35004.764累計(jì)凈現(xiàn)金流量-35004.76累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值所得稅-105014.28-37341.785凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35004.76-30438.92-26468.636728757.9520233.385321.2452521.2668459.1026112.358558.07-35004.76-65443.68-91912.31-47416.547002.3460670.168稅后凈現(xiàn)金流量-35004.76-35004.76-35004.76稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量稅后凈現(xiàn)金流量10現(xiàn)值累計(jì)稅后凈現(xiàn)金11流量現(xiàn)值9

-35004.76-70009.52-105014.28-44344.12-35004.76-30438.92-26468.6339891.62-35004.76-65443.68-91912.31-52023.69-17554.28該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝5-1+37341.78/67672.5=4.55（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝6-1+8724.57/28757.95=5.30（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝20233.38（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝8558.07（萬(wàn)元）

項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=22.94%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR＝18.52%

表8項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目12311.122.12.22.32.42.63456現(xiàn)金流入營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金流出建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)成本借款本金歸還借款利息歸還所得稅凈現(xiàn)金流量14304.7614304.7612855.7612855.7611305.3311305.334700007000036171.041057.522182.814658.3912707002.3433828.96-4636.8922243.095700007000035006.441057.522182.813105.5912707390.5434993.5630356.6720007.688218.646600006000031214.351057.522182.811552.8011005321.2428785.6559142.3214311.5622530.22.5營(yíng)業(yè)稅金及附加-14304.76-12855.76-11305.33-11178.92-8548.45累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14304.76-27160.52-38465.85凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-14304.76累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

-14304.76-25483.68-34032.13-11789.04該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt＝5-1+4636.89/34993.56=4.13（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝5-1+11789.04/20007.68=4.59（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=22530.2（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=33.99%

不確定性分析

1、盈虧平衡分析

表9盈虧平衡點(diǎn)分析表年份序號(hào)34項(xiàng)目1固定成本20857.520857.52營(yíng)業(yè)收入70000700003營(yíng)業(yè)稅金及附加127012704增值稅11900119005BEP（%）36.70%36.70%520857.56000011001020042.83%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的36.70%，以后兩年平均銷售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的39.77%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、敏感性分析

表10敏感性分析表

序號(hào)因素指標(biāo)基本方案