萬頃良田工程項目拆遷評估的培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容房屋評估報告的樣式及內(nèi)容價格評估的技術(shù)路線及文件依據(jù)補(bǔ)償安置政策的解讀典型案例補(bǔ)償安置費用模擬計算4123房屋評估報告的樣式及內(nèi)容房屋評估報告的樣式房屋評估表（房屋評估樣表）

房屋評估報告有四張表格組成一、房屋拆遷分戶評估結(jié)果匯總表二、房屋價格評估明細(xì)表三、附屬物價格評估明細(xì)表四、裝修價格明細(xì)表房屋評估報告的內(nèi)容

評估結(jié)果匯總表中重要的信息有：建筑面積（該戶評估丈量時房屋總建筑面積）房屋價格（被拆遷房屋重置折扣價值）裝修價格附屬物價格評估總價及說明欄房屋分戶評估結(jié)果匯總表中信息

什么樣的房屋可以計算房屋建筑面積供人日常生產(chǎn)生活使用，房屋層高在2.2米以上，具有上蓋且結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑物。評估結(jié)果匯總表中的建筑面積的內(nèi)涵結(jié)果匯總表中的房屋建筑面積是指在評估時按房屋現(xiàn)狀丈量的建筑面積，它不反映房屋的合法性，房屋的合法性以房屋權(quán)屬證書《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》或房屋準(zhǔn)建手續(xù)《村鎮(zhèn)房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（準(zhǔn)建證）為判定依據(jù)。

房屋建筑面積基本規(guī)則房屋價格評估明細(xì)表1、房屋價格評估表中的評估金額為房屋的重置折扣價值（即房屋重置價格扣除使用折舊以后的價格）。2、房屋重置價格并不是房屋的“建造價格”，它是相對于擬安置房屋(全新狀態(tài))的重置價格而評定的價格。本項目擬安置房屋的重置價格為550元2。房屋價格評估3、房屋評定的重置價格包含的內(nèi)容房屋的重置價格包含房屋的墻體、結(jié)構(gòu)、屋面、門窗、室內(nèi)地坪及室內(nèi)布置的水電設(shè)施。4、房屋重置價格修正的因素房屋的狀況修正：主要將待估價房屋的墻體、結(jié)構(gòu)、屋面、門窗、室內(nèi)地坪及室內(nèi)布置的水電設(shè)施與擬安置房屋的給組成部分進(jìn)行比較打分。房屋成新修正：根據(jù)房屋日常使用維護(hù)狀況并結(jié)合建筑年代綜合評定房屋的新舊程度。

房屋層高修正：房屋的層高以2.8米基數(shù)，每增加或減少20，房屋價格增加或減少2%。房屋的層高的0點是室內(nèi)地坪（通俗稱之為正負(fù)零）。房屋狀況修正、成新修正和層高修正之間的關(guān)系是連乘。其公式為：房屋重置折扣價值=房屋重置價格×房屋狀況修正×成新修正×層高修正房屋重置價格=房屋重置單價×房屋建筑面積

附屬物價格評估明細(xì)表附屬物是指固定在宅基地范圍內(nèi)的不可移動或移動后就被破壞原有功能的設(shè)施。例如圍墻、水井、假山、院落內(nèi)的混凝土地坪、豬圈、廁所、磚砌的水池等。附屬物價格評估是參照江都市建設(shè)局最新頒布的“江都市國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估中附屬物價格參考附表”進(jìn)行評估的，與房屋一樣也要考慮新舊程度和使用維護(hù)狀況進(jìn)行綜合修正的。附屬物價格評估裝修價格評估明細(xì)表房屋的裝修是指固定房屋室內(nèi)外的裝飾。例如房屋外墻的墻磚、室內(nèi)的天花、墻裙、地板地磚、固定在墻上的掛衣櫥柜等。裝修價格評估是參照江都市建設(shè)局最新頒布的“江都市國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估中裝飾裝修價格參考附表”進(jìn)行評估的，與房屋一樣也要考慮新舊程度和使用維護(hù)狀況進(jìn)行綜合修正的。裝修價格評估

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二章第八條“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬農(nóng)民集體所有?！彼赞r(nóng)民居住房屋使用的土地屬農(nóng)民集體所有?！督际修r(nóng)村宅基地管理暫行辦法》的第十五條“購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請價格評估技術(shù)路線

建房用地條件。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地建設(shè)住宅。”所以農(nóng)民宅基地上的房屋不可以隨意買賣，換句話說買房的人是有條件限制的。有條件的買賣就不是完全公開的市場交易行為，則也談不上公開的市場價值。此類房屋價格的評估只能采用成本法定價。評估技術(shù)路線：根據(jù)擬安置房屋重置價格水平和組成，評估和判定同類被拆房屋全新狀態(tài)下的重置價格，再結(jié)合實際房屋的新舊程度和高度修正得出被拆遷房屋的價格（重置折扣價）。

1、江都市集體土地房屋拆遷管理實施細(xì)則；2、江都市集體土地房屋拆遷相關(guān)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；3、小紀(jì)鎮(zhèn)“萬頃良田建設(shè)工程”房屋拆遷補(bǔ)償安置實施辦法；4、江都市國有土地上房屋征收補(bǔ)償裝飾裝修及附屬物價格參考標(biāo)準(zhǔn)。價格評估文件依據(jù)

補(bǔ)償安置的方式本次拆遷補(bǔ)償安置的方式有兩種：1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（通俗稱“以房換房”）；2、貨幣補(bǔ)償（通俗稱“拿錢走人”）。補(bǔ)償安置的面積依據(jù)各種補(bǔ)償?shù)拿娣e依據(jù)均為該戶的合法面積。違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償安置。

補(bǔ)償安置政策解讀

補(bǔ)償費用組成如下：1、房屋重置折扣價、附屬物價格、裝修價格；2、房屋搬遷費用；3、臨時安置費用；4、、空調(diào)、有線電視和太陽能熱水器拆裝補(bǔ)償；5、提前搬遷獎勵。

拆遷補(bǔ)償費用組成房屋搬遷補(bǔ)助費搬遷補(bǔ)助費用=房屋合法面積×10元2；若被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，可以享受兩次搬遷補(bǔ)助費用，其中第二次的搬遷補(bǔ)助費用在房屋安置時結(jié)算。集體土地非住宅房屋只能貨幣補(bǔ)償。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)闹荒芟硎芤淮伟徇w補(bǔ)助費用。例如：張三家房屋評估總建筑面積為210m2，其中有產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋建筑面積為184m2，其貨幣補(bǔ)償時的搬遷費用=184m2×10元2=1840元；若選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時搬遷費用=184m2×10元2×2=3680元產(chǎn)權(quán)調(diào)換房款計算規(guī)則產(chǎn)權(quán)調(diào)換房款計算公式：選擇安置房的面積S≦（合法面積+10m2)安置房款=550×S

貨幣補(bǔ)償計算規(guī)則房屋貨幣補(bǔ)償款要根據(jù)被拆遷房屋合法面積的大小分兩段計算：1、被拆遷房屋合法面積S≦230m2部分房屋貨幣補(bǔ)償款=(安置房價格-550)×房屋評估表的金額2、被拆遷房屋面積S>230m2部分房屋貨幣補(bǔ)償款=2倍×(合法房屋評估金額/合法面積)×(230)典型實例1案例照片\1部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表1完全產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表2完全貨幣補(bǔ)償模擬計算表3典型實例2案例照片\2部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表1完全產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表2

完全貨幣補(bǔ)償模擬計算表3典型實例3案例照片\3部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表1完全產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表2完全貨幣補(bǔ)償模擬計算表3典型實例4案例照片\4部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換模擬計算表1完全產(chǎn)權(quán)調(diào)換模