物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則操作原則（一）賬務(wù)解決1、會(huì)計(jì)科目設(shè)立（1）會(huì)計(jì)科目設(shè)立按總部規(guī)定執(zhí)行,財(cái)務(wù)部在報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案后可根據(jù)具體狀況增設(shè)或細(xì)化，具體參閱配套公司會(huì)計(jì)科目表。（2）特殊科目解決規(guī)定：①損益類科目的結(jié)轉(zhuǎn)方只能反映結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)的金額，對(duì)于其它減少數(shù)一律在發(fā)生方以紅字反映；②現(xiàn)金、銀行存款根據(jù)實(shí)際收入和支出每筆分別列支，其明細(xì)賬須與日志賬一致；③但凡需二次以上付款的合同，不管發(fā)票與否在付款時(shí)獲得，在支付時(shí)都須通過預(yù)付賬款科目過渡，不得直接入成本費(fèi)用科目；④對(duì)備用金借款在其它應(yīng)收款下設(shè)立備用金二級(jí)科目，再根據(jù)借款人姓名或項(xiàng)目名稱設(shè)立三級(jí)明細(xì)科目。2、憑證解決（1）填制要素：記賬憑證的填制須含有憑證日期、憑證編號(hào)、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要(參考憑證摘要庫(kù))、會(huì)計(jì)科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、制單人員、審核人員、記賬人員。（2）填制日期：對(duì)當(dāng)天發(fā)生的原始憑證須在當(dāng)天填制記賬憑證，每月末須把當(dāng)月發(fā)生業(yè)務(wù)結(jié)清，做到日清月結(jié)，賬款相符、賬賬相符。（3）憑證編號(hào)：記賬憑證的憑證字以記字號(hào)編號(hào)，不分收、付和轉(zhuǎn)賬憑證。（4）填制根據(jù)：根據(jù)原始憑證填制記賬憑證，可將若干張同類內(nèi)容的原始憑證在一張記賬憑證上逐筆填制，不得將不同內(nèi)容和類別的原始憑證填制在一張記賬憑證上。（5）憑證摘要：記賬憑證每行都須填列摘要，根據(jù)摘要模板填寫，須簡(jiǎn)要扼要，規(guī)范統(tǒng)一。（6）憑證附件：除結(jié)賬憑證能夠不附原始單據(jù)外，其它記賬憑證必須附有原始單據(jù)。（7）錯(cuò)賬改正：當(dāng)月憑證改正錯(cuò)誤須直接改正原記賬憑證，不做調(diào)節(jié)憑證。（8）記賬結(jié)賬：每月根據(jù)審核無(wú)誤的記賬憑證進(jìn)行記賬并結(jié)賬。（9）對(duì)不能準(zhǔn)時(shí)獲得業(yè)務(wù)原始票據(jù)的支出款項(xiàng)，應(yīng)以領(lǐng)款人名義掛賬，催促其盡快獲得票據(jù)，特殊狀況可協(xié)同領(lǐng)款人謀求解決方案并報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部；每年6月和12月將掛賬狀況書面報(bào)公司財(cái)務(wù)管理部。（10）對(duì)由各所屬公司代為核算的各類收支，各所屬公司和實(shí)際收支發(fā)生方須分別登記內(nèi)部核算臺(tái)賬并進(jìn)行核對(duì)。3、往來賬管理（1）各分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）為對(duì)賬工作的具體執(zhí)行人；（2）納入往來賬管理范疇的單位，涉及總部各所屬公司和涉及總部資金調(diào)度行為的外部單位；（3）次月1日前將往來帳核對(duì)精確后,填寫《往來明細(xì)表》報(bào)公司財(cái)務(wù)部；（4）為確保賬務(wù)清晰,應(yīng)將每月發(fā)生額及時(shí)入賬,特殊狀況未能及時(shí)入賬的，在《往來明細(xì)表》上進(jìn)行專項(xiàng)闡明；（5）一種往來單位只能設(shè)立一種往來科目。4、報(bào)表管理（1）分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）對(duì)公司規(guī)定上報(bào)的各類報(bào)表的精確性、及時(shí)性、原則性負(fù)責(zé)，并對(duì)規(guī)定的有關(guān)報(bào)表進(jìn)行文字分析。（2）凡上報(bào)公司的報(bào)表須先經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人審核。（二）臺(tái)賬管理1、臺(tái)賬類別（1）分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）對(duì)規(guī)定登記各類臺(tái)賬的精確性、及時(shí)性負(fù)責(zé)，確保臺(tái)賬數(shù)據(jù)與賬面數(shù)據(jù)精確無(wú)誤。（2）臺(tái)賬的種類及合用范疇①交房臺(tái)帳：合用于新交房物業(yè)費(fèi)、物業(yè)維修專項(xiàng)資金等有關(guān)費(fèi)用的收取。規(guī)定在交房前根據(jù)房屋建筑面積、收費(fèi)原則、收費(fèi)時(shí)間等資料統(tǒng)計(jì)應(yīng)收有關(guān)費(fèi)用；②物業(yè)費(fèi)臺(tái)帳：合用于第二次以上物業(yè)費(fèi)的收繳，規(guī)定在每年年末編制第二年的應(yīng)收物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬；③停車費(fèi)臺(tái)帳：分地下車位租賃臺(tái)帳與地面固定車位租賃臺(tái)帳。其中地下車位租賃臺(tái)帳規(guī)定按業(yè)主姓名及房號(hào)、車牌號(hào)、收費(fèi)原則、收費(fèi)期限等登記臺(tái)賬，地面固定車位租賃臺(tái)帳根據(jù)業(yè)主姓名、房號(hào)、車牌號(hào)、租賃期限、收費(fèi)原則等登記臺(tái)賬；④押金確保金臺(tái)帳：合用于收取各類押金，涉及裝修確保金、維修確保金、藍(lán)牙卡押金、水電押金、行為確保金等，規(guī)定按押金類別分別編制；⑤代收代付水電費(fèi)臺(tái)帳：合用于物業(yè)公司墊付需向使用人收取的款項(xiàng)，規(guī)定按使用數(shù)量、單價(jià)核算出每月應(yīng)收數(shù)據(jù)；⑥代墊個(gè)人社保臺(tái)帳：合用于與房產(chǎn)公司結(jié)算時(shí)使用，每月做好代墊個(gè)人部分社保、公積金數(shù)據(jù)，年終或每月與房產(chǎn)結(jié)算；⑦空置房臺(tái)帳：合用于與房產(chǎn)公司結(jié)算時(shí)使用，凡超出交房時(shí)間1.5年的空置房按物業(yè)費(fèi)單價(jià)的70%向房產(chǎn)公司收取物業(yè)費(fèi)；⑧合同支付臺(tái)賬：合用于合同訂立后和款項(xiàng)實(shí)際支付狀況的登記。合同訂立后，須及時(shí)報(bào)分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）備案，建立完整的合同支付臺(tái)賬，注明付款事項(xiàng)；⑨合同收款臺(tái)賬：合用于收取訂立合同的款項(xiàng)時(shí)，如房租金、服務(wù)費(fèi)等。（三）物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則支付管理1、普通費(fèi)用報(bào)銷流程（1）經(jīng)辦人填寫費(fèi)用報(bào)銷單(下列簡(jiǎn)稱報(bào)銷單),注明支出事由、支出金額、票據(jù)張數(shù)、經(jīng)辦項(xiàng)目及報(bào)銷日期等,并在報(bào)銷單上簽名；有證明人或驗(yàn)收人的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需附有關(guān)人員的簽名，有合同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需附上有關(guān)合同。（2）分公司負(fù)責(zé)人對(duì)報(bào)銷單所列內(nèi)容，重點(diǎn)對(duì)支出事由及支出金額予以復(fù)核,并訂立書面意見。（3）財(cái)務(wù)（在分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)額度內(nèi)的由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）審核，超出權(quán)限的報(bào)公司財(cái)務(wù)審核）對(duì)報(bào)銷單所列內(nèi)容及分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核意見予以審核,對(duì)報(bào)銷票據(jù)根據(jù)有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)及總部規(guī)定進(jìn)行審核,并訂立書面意見。（4）公司負(fù)責(zé)人訂立書面審批意見。（5）分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）在款項(xiàng)支付前對(duì)報(bào)銷金額根據(jù)公司及分公司負(fù)責(zé)人的授權(quán)審批額度審核,授權(quán)額度內(nèi)的可直接支付，超出授權(quán)額度的,須報(bào)公司同意，超出公司負(fù)責(zé)人權(quán)限的，由公司報(bào)總部審批同意后再予支付。（6）當(dāng)月賬當(dāng)月清；單筆業(yè)務(wù)不得分拆報(bào)銷；對(duì)因同一業(yè)務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的多項(xiàng)費(fèi)用，在發(fā)生前須有費(fèi)用預(yù)算清單。（7）業(yè)務(wù)招待費(fèi)報(bào)銷須另附清單(注明發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、招待方式、招待事由等)，辦公用品(低值易耗品)報(bào)銷須附清單。（8）堅(jiān)持誰(shuí)開支誰(shuí)報(bào)銷的原則，不能委托、代辦報(bào)銷。（9）普通費(fèi)用報(bào)銷流程圖以下：原始單據(jù)原始單據(jù)經(jīng)辦人填寫報(bào)銷單分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核財(cái)務(wù)（分公司或公司）審核公司負(fù)責(zé)人審批1.經(jīng)手人(證明人)在原始單據(jù)上簽名2.按業(yè)務(wù)內(nèi)容分類整頓3.工整粘貼1.審核業(yè)務(wù)發(fā)生的必要性2.核準(zhǔn)報(bào)銷金額1.報(bào)銷單據(jù)的正當(dāng)性2.核定報(bào)銷金額3.復(fù)核經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)性4、堅(jiān)持誰(shuí)開支誰(shuí)報(bào)銷的原則，不能委托報(bào)銷具體填寫用途及金額財(cái)務(wù)付款根據(jù)授權(quán)委托書的權(quán)限額度進(jìn)行審核，額度內(nèi)付款，超出額度的報(bào)公司同意，超出公司負(fù)責(zé)人權(quán)限的由公司報(bào)總部審批同意后再予支付2、差旅費(fèi)報(bào)銷流程（1）差旅費(fèi)報(bào)銷須填寫《差旅費(fèi)報(bào)銷單》，報(bào)銷流程同普通費(fèi)用報(bào)銷流程。（2）有預(yù)支差旅費(fèi)的，應(yīng)于出差返回后一周內(nèi)辦理報(bào)銷還款手續(xù)。3、物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則工資支付流程（1）分公司負(fù)責(zé)人根據(jù)公司核定的薪資范疇擬定主管下列員工工資定級(jí)原則。（2）每月由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)定級(jí)原則和考勤紀(jì)錄等編制工資發(fā)放表,編制人員簽名，分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核，報(bào)公司負(fù)責(zé)人審批后發(fā)放，完全交付項(xiàng)目由物業(yè)發(fā)放入成本，未完全交付項(xiàng)目及新項(xiàng)目由房產(chǎn)公司發(fā)放入成本。（3）每月15日前發(fā)放上月工資,統(tǒng)一采用銀行代發(fā)形式。（4）工資發(fā)放人數(shù)必須在總部核定的人員編制內(nèi)，未經(jīng)總部審批及備案的人員一律不予發(fā)放工資。①需房產(chǎn)公司發(fā)放的工資由物業(yè)公司于年初將各項(xiàng)目工資發(fā)放人數(shù)報(bào)總部歸口管理部、人力資源管理部核準(zhǔn)，報(bào)財(cái)務(wù)管理部備案后方可發(fā)放。②核定編制內(nèi)的項(xiàng)目未按原計(jì)劃開盤或交付的，對(duì)應(yīng)人數(shù)應(yīng)在編制內(nèi)扣除。③核定編制外需增加開盤項(xiàng)目的,增加編制需報(bào)總部歸口管理部門審批后方可發(fā)放。（5）工資支付流程圖以下：公司財(cái)務(wù)審核公司財(cái)務(wù)審核公司負(fù)責(zé)人同意核算工資發(fā)放原則、考勤紀(jì)錄核算獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼、扣款核算發(fā)放人員清單財(cái)務(wù)發(fā)放工資分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）編制工資發(fā)放表工資發(fā)放原則核定分公司負(fù)責(zé)人根據(jù)公司核定的薪資范疇擬定員工定級(jí)原則分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核完全交付項(xiàng)目由物業(yè)發(fā)放入成本未完全交付項(xiàng)目及新項(xiàng)目由房產(chǎn)發(fā)放入成本分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)定級(jí)原則及考勤統(tǒng)計(jì)編制工資發(fā)放表4、物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則預(yù)借款(備用金)支付流程（1）因工作需要,員工在通過有關(guān)審批程序后可向財(cái)務(wù)部借款。（2）單筆預(yù)借款金額在分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)額度內(nèi)的由分公司負(fù)責(zé)人審批，財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）審核后辦理，超出分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)額度的報(bào)公司總經(jīng)理審批；單筆預(yù)借款金額超出10000元的須報(bào)總部審批，再次借款時(shí)須先結(jié)清舊款后再借支。（3）預(yù)借款須在借款業(yè)務(wù)完畢當(dāng)月辦理清賬還款手續(xù)。（4）員工因個(gè)人因素需要向公司借款的,須經(jīng)總部審批同意后方可辦理。（5）預(yù)借款支付流程圖以下：填寫《借款單》填寫《借款單》分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核財(cái)務(wù)（公司或分公司）審核公司負(fù)責(zé)人審批注明業(yè)務(wù)內(nèi)容、所需金額、預(yù)計(jì)還款日期1.單筆借支超10000元報(bào)總部審批；2.核算前款與否已清3.核定支付金額財(cái)務(wù)部付款5、稅費(fèi)申報(bào)繳納流程（1）稅費(fèi)支付以公司授權(quán)委托書中的單筆費(fèi)用報(bào)銷權(quán)限為準(zhǔn)。權(quán)限額度內(nèi)的可直接申報(bào)繳納，超出授權(quán)額度的，須報(bào)公司同意，超出公司負(fù)責(zé)人權(quán)限的，由公司報(bào)總部審批同意后再予支付。（2）在稅務(wù)部門規(guī)定的申報(bào)截止日前5個(gè)工作日，由會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）填寫付款審批單，并附應(yīng)納稅費(fèi)申報(bào)明細(xì)表，經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人復(fù)核，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核，公司負(fù)責(zé)人審批同意后報(bào)總部審批。（3）經(jīng)公司或總部財(cái)務(wù)管理部審批同意后，方可向稅務(wù)部門申報(bào)繳納。（4）稅費(fèi)申報(bào)繳納流程圖以下：會(huì)計(jì)（或內(nèi)勤）填寫付款審批單會(huì)計(jì)（或內(nèi)勤）填寫付款審批單分公司負(fù)責(zé)人審核總部財(cái)務(wù)管理部審批同時(shí)填寫附件清單，注明各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算根據(jù)、計(jì)算辦法對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算根據(jù)、辦法進(jìn)行審核公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人復(fù)核公司負(fù)責(zé)人審批財(cái)務(wù)部申報(bào)、付款6、物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則維修費(fèi)用支付流程（1）保修期內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的支付。①維修單筆500元（含）以內(nèi)由各分公司負(fù)責(zé)實(shí)施，費(fèi)用經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人審批后墊付，與房產(chǎn)每月結(jié)算一次；②單筆500元以上元下列（含）由分公司提出方案，在分公司負(fù)責(zé)人授權(quán)范疇內(nèi)審核后報(bào)房產(chǎn)公司審批，費(fèi)用由房產(chǎn)公司支付入賬；③單筆元以上由房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。（2）保修期外維修費(fèi)用支付保修期外維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。（3）審核根據(jù)①保修期內(nèi)維修單筆500元（含）以內(nèi)流程及所需附件:發(fā)函→核價(jià)→施工→驗(yàn)收→開票、結(jié)算;函件及快遞（或掛號(hào)信）憑據(jù)：物業(yè)公司致承建商的發(fā)函；核價(jià)單：經(jīng)分公司維修員及負(fù)責(zé)人審核簽字的核價(jià)單；驗(yàn)收單：經(jīng)施工方、分公司維修員及負(fù)責(zé)人驗(yàn)收簽字；維修發(fā)票：付款方名稱開房產(chǎn)公司。②保修期外維修流程及支付所需附件:a.無(wú)法動(dòng)用物業(yè)維修專項(xiàng)資金，物業(yè)公司入成本的費(fèi)用;核價(jià)（元以上招投標(biāo)）→訂立合同→施工→驗(yàn)收→開票、結(jié)算;核價(jià)單（含招投標(biāo)資料）：核價(jià)單經(jīng)分公司維修員及負(fù)責(zé)人審核簽字；單筆費(fèi)用元以上須進(jìn)行招投標(biāo)，招標(biāo)匯總表及核價(jià)單須經(jīng)營(yíng)運(yùn)部維修專人及負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)；維修合同：物業(yè)公司與施工方訂立的維修合同；驗(yàn)收單：經(jīng)施工方、分公司維修員及負(fù)責(zé)人驗(yàn)收后簽字；維修發(fā)票：付款方名稱開物業(yè)公司。b.動(dòng)用物業(yè)維修專項(xiàng)資金的費(fèi)用;除與上述入成本的維修費(fèi)用支付所需附件相似外，還需附報(bào)房管處的有關(guān)資料:業(yè)主咨詢函:三分之二以上業(yè)主簽字同意有效;物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用增值報(bào)批具體統(tǒng)計(jì)表（表一、表二）:業(yè)委簽字確認(rèn)并加蓋公章;房屋維修費(fèi)用分幢匯總:業(yè)委加蓋公章;公示彩打照片；公示狀況闡明:業(yè)委加蓋公章;動(dòng)用物業(yè)維修專項(xiàng)資金增值利息的報(bào)告:物業(yè)公司及業(yè)委加蓋公章。單筆費(fèi)用超5000元以上的需經(jīng)房管處指定的評(píng)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定，出具評(píng)定報(bào)告。本地政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（四）物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則收款管理1、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)原則制訂流程（1）由分公司負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)于開盤前一種月編制成本測(cè)算表、擬定物業(yè)收費(fèi)原則請(qǐng)示，報(bào)公司財(cái)務(wù)部、營(yíng)運(yùn)管理部審核，經(jīng)物業(yè)公司及房產(chǎn)公司總經(jīng)理訂立意見后報(bào)總部審批。（2）編制要點(diǎn)：①根據(jù)本地狀況編制本地同行業(yè)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)調(diào)查表；②根據(jù)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制人員成本及福利費(fèi)用、維修費(fèi)、綠化費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；③根據(jù)同行業(yè)收費(fèi)狀態(tài)、本地其它行業(yè)收費(fèi)狀態(tài)及本地物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則等與房產(chǎn)公司商定預(yù)計(jì)收費(fèi)原則，按項(xiàng)目規(guī)劃狀況測(cè)算可收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)管理費(fèi)；④根據(jù)支出總額除以收費(fèi)面積測(cè)算收費(fèi)盈虧點(diǎn)。2、收款流程收費(fèi)項(xiàng)目重要分收入性質(zhì)及代收性質(zhì)。收入性質(zhì)指由物業(yè)公司收取作為物業(yè)公司收入，重要涉及物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、租金、有償服務(wù)費(fèi)及廣告性三產(chǎn)收入等。代收性質(zhì)指由物業(yè)代收并代付或收取一定手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目，重要涉及押金、確保金、公共維修資金、契稅、水電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)（有代收代付合同屬代收款項(xiàng)）等。（1）新交付項(xiàng)目收費(fèi)操作流程①分公司根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)原則、產(chǎn)權(quán)面積編制《交房臺(tái)賬》；②經(jīng)分公司負(fù)責(zé)人審核后，于房產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)入伙告知書前一周編制《入伙清單》；③《入伙清單》一式三聯(lián)，存根聯(lián)、客戶聯(lián)及財(cái)務(wù)聯(lián)。存根聯(lián)作為業(yè)主檔案資料保存，客戶聯(lián)于房產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)入伙告知書時(shí)一起郵寄業(yè)主，財(cái)務(wù)聯(lián)在業(yè)主辦理入伙后與票據(jù)記賬聯(lián)一起交財(cái)務(wù)部；④業(yè)主辦理入伙時(shí)物業(yè)公司根據(jù)《入伙清單》開含有關(guān)票據(jù)。物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等收入性質(zhì)的開具發(fā)票，公共維修資金開具公共維修資金專項(xiàng)票據(jù)，契稅、押金、代收水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等代收代付性質(zhì)的開具正規(guī)收款收據(jù)；⑤房產(chǎn)公司根據(jù)物業(yè)公司開具的票據(jù)內(nèi)容及《入伙清單》進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后收取款項(xiàng)，由房產(chǎn)公司代收后存銀行；⑥當(dāng)天收款結(jié)束后，分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）根據(jù)已辦入伙的《入伙清單》金額與票據(jù)開具金額進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后登記《交房臺(tái)賬》；次日與房產(chǎn)公司收取款項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)，確保雙方數(shù)據(jù)精確無(wú)誤。同時(shí)房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)根據(jù)核對(duì)無(wú)誤的數(shù)據(jù)開具收款收據(jù)交物業(yè)公司，雙方掛賬結(jié)算。（2）日常收費(fèi)操作流程①全部收到的款項(xiàng)必須開具收款收據(jù)或發(fā)票，嚴(yán)禁使用“白條”；②款項(xiàng)的收取方式有現(xiàn)金收取、卡扣、POS系統(tǒng)刷卡、銀行匯款劃賬、轉(zhuǎn)賬支票等方式；最慣用的為現(xiàn)金、卡扣及POS刷卡。③現(xiàn)金方式a、由分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）或指定專人收取，根據(jù)收費(fèi)臺(tái)賬收取現(xiàn)金后當(dāng)場(chǎng)開具票據(jù)；b、下班前，分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）根據(jù)開據(jù)的有關(guān)票據(jù)與收取的現(xiàn)金進(jìn)行核對(duì),核對(duì)無(wú)誤后根據(jù)收費(fèi)票據(jù)登記有關(guān)臺(tái)賬；c、同時(shí)將收到的款項(xiàng)填寫現(xiàn)金繳款單存入公司指定賬戶，經(jīng)銀行加蓋辦訖章后作為原始憑證與有關(guān)票據(jù)記賬聯(lián)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)入賬；d、收到款項(xiàng)須當(dāng)天繳存公司賬戶；e、指定專人負(fù)責(zé)收費(fèi)時(shí)，分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）與收款人員必須做好票據(jù)的交接工作，收取的款項(xiàng)必須當(dāng)天交分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤），分公司負(fù)責(zé)人對(duì)開具的票據(jù)、收款金額及臺(tái)賬登記狀況核對(duì)無(wú)誤后在收費(fèi)明細(xì)表上簽字確認(rèn)；③卡扣方式a、分公司與銀行訂立《物業(yè)收費(fèi)委托卡扣合同》，手續(xù)費(fèi)與銀行協(xié)商（普通不高于1元每筆）。選擇業(yè)主購(gòu)置房屋辦理貸款的銀行或者辦理水電卡扣的銀行，必須是分公司各自的開戶銀行；b、根據(jù)銀行提供的《物業(yè)費(fèi)委托繳費(fèi)申請(qǐng)書》與業(yè)主訂立委托合同?！段飿I(yè)費(fèi)委托繳費(fèi)申請(qǐng)書》上必須加蓋物業(yè)公司公章，且由委托人簽字確認(rèn)。委托繳費(fèi)申請(qǐng)不準(zhǔn)代簽，委托人姓名必須與持卡人姓名一致，否則銀行不予辦理。委托卡扣合同一式三份，業(yè)主、銀行、物業(yè)各一份；c、根據(jù)訂立的委托申請(qǐng)編制《委托卡扣業(yè)主資料匯總表》存檔。d、卡扣前一天短信告知業(yè)主本次卡扣的內(nèi)容、金額，由分公司會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）根據(jù)銀行規(guī)定格式編制委托卡扣清單提交銀行扣費(fèi)；卡扣的賬號(hào)必須是唯一的，嚴(yán)禁一戶多賬號(hào)；e、卡扣成功后向銀行獲得扣費(fèi)清單及進(jìn)賬單，根據(jù)扣費(fèi)清單開含有關(guān)票據(jù)，將票據(jù)記賬聯(lián)、卡扣清單及進(jìn)賬單核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)入賬，同時(shí)登記有關(guān)臺(tái)賬。并以短信方式告知業(yè)主扣款金額及內(nèi)容。⑤POS系統(tǒng)刷卡a、與銀行簽定POS刷卡合同，手續(xù)費(fèi)不得高于刷卡金額的1%。由銀行安裝刷卡機(jī)；b、根據(jù)業(yè)主提供的銀行卡按POS操作程序進(jìn)行操作，刷卡成功后由業(yè)主在POS單上簽字確認(rèn)，同時(shí)開含有關(guān)票據(jù)，根據(jù)開具的票據(jù)登記有關(guān)臺(tái)賬。將票據(jù)記賬聯(lián)及POS單的存根聯(lián)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)入賬；c、刷卡重要針對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi)等收入性質(zhì)的款項(xiàng)，不得用于收取代收代付方面的收費(fèi)刷卡。3、應(yīng)收款管理（1）物業(yè)管理費(fèi)催（收）操作流程①每年12月份，分公司根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)面積、收費(fèi)原則、收費(fèi)時(shí)間等資料編制第二年《應(yīng)收物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬》，同時(shí)編制《物業(yè)費(fèi)收取計(jì)劃表》報(bào)財(cái)務(wù)部審核;②收費(fèi)前將戶數(shù)責(zé)任到人，以物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬為根據(jù)編制《物業(yè)費(fèi)催費(fèi)明細(xì)表》，同時(shí)編制《物業(yè)費(fèi)收取計(jì)劃分解表》將每月計(jì)劃分解到每日、每人;③負(fù)責(zé)人根據(jù)明細(xì)采用電話催費(fèi)、上門收費(fèi)等形式進(jìn)行收繳，并對(duì)每戶每次催費(fèi)成果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，定時(shí)交分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì);④催繳成功后按日常收費(fèi)操作流程執(zhí)行;⑤拒交物業(yè)費(fèi)的由分公司負(fù)責(zé)人定時(shí)召開物業(yè)專項(xiàng)會(huì)議，分析因素并制訂有關(guān)解決方法后繼續(xù)催繳;⑥無(wú)理由回絕交物業(yè)費(fèi)的采使用方法律途徑解決。繼續(xù)催繳統(tǒng)計(jì)收費(fèi)率交財(cái)務(wù)入帳法律途徑登記臺(tái)賬與否解決？制訂對(duì)應(yīng)方法解決分析因素拒交？物業(yè)人員收費(fèi)分解計(jì)劃編制應(yīng)收物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬收費(fèi)、開具票據(jù)審核繼續(xù)催繳統(tǒng)計(jì)收費(fèi)率交財(cái)務(wù)入帳法律途徑登記臺(tái)賬與否解決？制訂對(duì)應(yīng)方法解決分析因素拒交？物業(yè)人員收費(fèi)分解計(jì)劃編制應(yīng)收物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬收費(fèi)、開具票據(jù)審核（2）地下出租車位（庫(kù)）停車費(fèi)收繳操作流程（試行）①業(yè)主到分公司前臺(tái)訂立《車位租賃合同》，一式三份，業(yè)主、財(cái)務(wù)及藍(lán)牙卡管理員各持一份;②分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)前臺(tái)提供的合同（租賃期限、收費(fèi)原則）收取停車費(fèi)、藍(lán)牙卡押金并開含有關(guān)票據(jù)（票據(jù)客戶聯(lián)留存，與藍(lán)牙卡一起交于業(yè)主）;“卡“卡已辦”年月日④制作完畢后管理員將合同財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）備案，藍(lán)牙卡、票據(jù)客戶聯(lián)、合同客戶聯(lián)交前臺(tái)，由前臺(tái)負(fù)責(zé)將藍(lán)牙卡、票據(jù)及合同發(fā)于業(yè)主，并做好書面統(tǒng)計(jì)（財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）與管理員、管理員與前臺(tái)、前臺(tái)與業(yè)主的交接統(tǒng)計(jì)）;⑤財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)合同內(nèi)容、卡號(hào)等資料登記《地下車位租賃臺(tái)賬》⑥業(yè)主租賃到期后如需續(xù)卡，按以上流程操作;⑦出租車位收費(fèi)按總部批示的收費(fèi)原則收取，任何人不得私自收費(fèi)、續(xù)卡;⑧由分公司負(fù)責(zé)人指定專人管理藍(lán)牙卡，藍(lán)牙卡管理員與收費(fèi)員不能是同一人。（3）地面固定、臨時(shí)停車位收費(fèi)規(guī)定①臨時(shí)停車費(fèi)、地面固定停車費(fèi)收費(fèi)按總部批示的收費(fèi)原則收取，任何人不得私自收費(fèi)；②財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）內(nèi)勤根據(jù)業(yè)主姓名、房號(hào)、車牌號(hào)、租賃期限、收費(fèi)金額等資料登記《地面固定車位租賃臺(tái)賬》。4、代收代付操作流程（1）能耗代收代付操作流程能耗代收代付重要指代收水費(fèi)、電費(fèi)（含空調(diào)用電），針對(duì)使用人不獨(dú)立安裝水電表，非物業(yè)公司使用，而以物業(yè)公司名義安裝總表，由物業(yè)公司墊付后再向使用人收取的行為；①指定專人每月定時(shí)對(duì)水電表的使用數(shù)據(jù)做好書面統(tǒng)計(jì)，同時(shí)登記《代收代付水電費(fèi)臺(tái)賬》，根據(jù)使用數(shù)量、單價(jià)核算出當(dāng)月應(yīng)收水電費(fèi)金額；②根據(jù)應(yīng)收金額每月及時(shí)向使用人進(jìn)行收繳；③收到款項(xiàng)時(shí)開具收款收據(jù)，同時(shí)登記《代收代付水電費(fèi)臺(tái)賬》，確保收取款項(xiàng)與臺(tái)賬已收金額一致；④當(dāng)天收到的款項(xiàng)必須當(dāng)天上交分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）；⑤對(duì)商鋪、會(huì)館出租的房屋需向承租人收取一定額度的水電押金，避免租賃期滿后無(wú)法向業(yè)主收回代付的能耗費(fèi)用。（2）契稅、物業(yè)維修專項(xiàng)資金代收代付操作流程①票據(jù)開具a.契稅印花稅開具物業(yè)公司收款收據(jù);b.物業(yè)維修專項(xiàng)資金開具房管處提供的專項(xiàng)票據(jù)，因房產(chǎn)公司未辦理手續(xù)無(wú)法提供專項(xiàng)票據(jù)時(shí)開具物業(yè)公司收款收據(jù)。②款項(xiàng)的收付及臺(tái)賬登記a.契稅及物業(yè)維修專項(xiàng)資金款項(xiàng)由房產(chǎn)公司收取并支付；b.契稅及物業(yè)維修專項(xiàng)資金臺(tái)賬由物業(yè)公司根據(jù)票據(jù)開具狀況負(fù)責(zé)登記。③賬務(wù)解決a.房產(chǎn)公司收取款項(xiàng)：與物業(yè)公司核對(duì)無(wú)誤后雙方憑收據(jù)（房產(chǎn)開給物業(yè)）或轉(zhuǎn)賬告知單形式互相掛賬，物業(yè)公司借記“其它應(yīng)收款-房產(chǎn)公司”，貸記“其它應(yīng)付款-物業(yè)維修專項(xiàng)資金或契稅”；b.房產(chǎn)代付契稅：房產(chǎn)公司在支付之前將代付清單交物業(yè)公司核對(duì)（登記支付臺(tái)賬），核對(duì)無(wú)誤后房產(chǎn)支付款項(xiàng)，并開具轉(zhuǎn)賬告知單（附書面代付清單）轉(zhuǎn)物業(yè)公司，由物業(yè)公司借記“其它應(yīng)付款-契稅”，貸記“其它應(yīng)收款-房產(chǎn)公司”；C．房產(chǎn)繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金：每年12月末房產(chǎn)公司根據(jù)物業(yè)公司當(dāng)年代收金額將支付給房管處的公共維修資金開具轉(zhuǎn)賬告知單轉(zhuǎn)物業(yè)公司，由物業(yè)公司借記“其它應(yīng)付款-物業(yè)維修專項(xiàng)資金”，貸記“其它應(yīng)收款-房產(chǎn)公司”，年末物業(yè)公司“其它應(yīng)付款-物業(yè)維修專項(xiàng)資金”無(wú)余額；④其它后續(xù)涉及補(bǔ)退的，操作流程不變。（五）物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則收費(fèi)票據(jù)管理1、票據(jù)類型及使用范疇（1）稅務(wù)部門的統(tǒng)一發(fā)票：用于收取收入性質(zhì)的收款項(xiàng)目，涉及物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)等收入。（2）稅務(wù)部門的統(tǒng)一收款收據(jù)：用于收取地下車庫(kù)照明費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、各類押金、代收代付水電費(fèi)、契稅等代收代付費(fèi)用。（3）公司統(tǒng)一收款收據(jù)：用于本地稅務(wù)部門無(wú)統(tǒng)一收款收據(jù)的代收代付費(fèi)用，統(tǒng)一向公司領(lǐng)取，任何人不得私自購(gòu)置。（4）收費(fèi)確認(rèn)單：非財(cái)務(wù)人員開具，在不能及時(shí)開具電腦發(fā)票需上門向業(yè)主收費(fèi)的狀況下使用，分公司統(tǒng)一向公司領(lǐng)取，任何人不得私自印制；（5）公共維修資金專用票據(jù)：收取公共維修資金。2、票據(jù)購(gòu)置領(lǐng)用操作流程稅務(wù)部門票據(jù)購(gòu)置由分公司財(cái)務(wù)（設(shè)會(huì)計(jì)的由會(huì)計(jì)辦理，未設(shè)的由內(nèi)勤辦理）向地稅領(lǐng)用時(shí)憑發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿向本地稅務(wù)局票據(jù)管理部門申購(gòu)，根據(jù)購(gòu)置票據(jù)號(hào)在分公司《收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷記錄表》上做好統(tǒng)計(jì)，同時(shí)在收費(fèi)票據(jù)客戶聯(lián)上加蓋分公司發(fā)票專用章。公司統(tǒng)一收款收據(jù)及收費(fèi)確認(rèn)單的領(lǐng)用由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)項(xiàng)目使用量向公司財(cái)務(wù)領(lǐng)用，公司財(cái)務(wù)對(duì)領(lǐng)用的數(shù)量、票據(jù)編號(hào)分別在《收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)用記錄表》上做好統(tǒng)計(jì)，并由領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)領(lǐng)用的數(shù)量、票據(jù)編號(hào)在分公司《收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷記錄表》上做好匯總統(tǒng)計(jì)，同時(shí)在收費(fèi)票據(jù)客戶聯(lián)上加蓋分公司發(fā)票專用章。由專人收費(fèi)時(shí)，必須由分公司負(fù)責(zé)人指定專人領(lǐng)取，分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）在《收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)用記錄表》上做好統(tǒng)計(jì)并由領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。3、票據(jù)開具（1）票據(jù)應(yīng)在規(guī)定的范疇內(nèi)使用，票據(jù)按次序號(hào)填寫，各聯(lián)一次復(fù)寫，開具的要素必須對(duì)的、完整，筆跡規(guī)定清晰，不得涂改、挖補(bǔ)等，不得超范疇使用，內(nèi)容必須要真實(shí)，不得虛開、代開、拆本、跳號(hào)使用。（2）作廢票據(jù)全部聯(lián)次必須齊全，并且注明作廢字樣。（3）開具收費(fèi)票據(jù)時(shí)不得使用鉛筆。（4）誰(shuí)收費(fèi)誰(shuí)開票，不得簽其別人員姓名或者代簽；全部簽字必須填寫全名。（5）收費(fèi)確認(rèn)單換開電腦票據(jù)時(shí)需將開具的電腦票據(jù)號(hào)碼寫在《收費(fèi)確認(rèn)單》存根聯(lián)備注中。（6）“繳款單位或個(gè)人”、“付款戶名”、“服務(wù)項(xiàng)目及摘要”、“款項(xiàng)內(nèi)容”欄的內(nèi)容不得空白，應(yīng)據(jù)實(shí)規(guī)范填寫。（7）開票日期不得空白，必須據(jù)實(shí)填寫。（8）金額不得只填開小寫或者大寫，大小寫都必須對(duì)的填寫。（9）使用完畢票據(jù)的封面應(yīng)注明使用單位名稱、填開金額、填開起止日期、作廢份數(shù)。（10）采用電腦開票的分公司，每月做好數(shù)據(jù)備份。4、監(jiān)督檢查分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）對(duì)專人領(lǐng)用的票據(jù)每天必須收回進(jìn)行檢查、核對(duì)。對(duì)票據(jù)開具的規(guī)范性及數(shù)據(jù)的精確性進(jìn)行檢查，確保每天上交的款項(xiàng)與開具的票據(jù)金額精確無(wú)誤，同時(shí)在票據(jù)存根聯(lián)上簽字確認(rèn)、注明時(shí)間。5、票據(jù)繳銷操作流程開票專人向分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）繳銷票據(jù)時(shí)，財(cái)務(wù)根據(jù)票據(jù)類型、編號(hào)、數(shù)量在《收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)用記錄表》上做好繳銷統(tǒng)計(jì)。稅務(wù)部門票據(jù)的繳銷由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）根據(jù)已開具的票據(jù)數(shù)量、類型、編號(hào)、金額編制《收費(fèi)票據(jù)繳銷清單》，攜存根聯(lián)向地稅辦理繳銷，并在分公司《收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷記錄表》上做好繳銷統(tǒng)計(jì)。已向地稅繳銷的票據(jù)由財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）進(jìn)行保管。公司統(tǒng)一收款收據(jù)的繳銷由分公司財(cái)務(wù)（內(nèi)勤）及時(shí)向公司財(cái)務(wù)辦理繳銷，根據(jù)票據(jù)數(shù)量、編號(hào)在分公司《收費(fèi)票據(jù)購(gòu)銷記錄表》上做好繳銷統(tǒng)計(jì)。（六）物業(yè)財(cái)務(wù)工作原則合同管理1、合同正式訂立前，財(cái)務(wù)部須對(duì)合同的單價(jià)和金額、收付款方式、質(zhì)保金、票據(jù)開具等進(jìn)行審核，并把審核意見訂立在《印章使用審批單》上。2、合同訂立后財(cái)務(wù)部須及時(shí)備案,并建立完整的合同收付臺(tái)賬。3、如遇特殊狀況需先執(zhí)行后補(bǔ)簽的合同，必須報(bào)總部審批同意。（七）資金管理1、使用（1）分公司向公司申請(qǐng)資金,須填寫《資金申請(qǐng)單》報(bào)公司同意。（2）分公司收到公司資金劃撥告知后須無(wú)條件辦理，不必審批直接劃撥。2、現(xiàn)金管理（1）每年1月核定現(xiàn)金庫(kù)存限額并報(bào)公司財(cái)務(wù)部，由公司報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案，超出部分必須于當(dāng)天繳存銀行。（2）出納（內(nèi)勤）須每日盤點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，每月末由會(huì)計(jì)或分公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查盤點(diǎn)，以現(xiàn)金盤點(diǎn)表統(tǒng)計(jì)檢查成果,并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)由內(nèi)勤保管，分公司負(fù)責(zé)人須在月度內(nèi)不定時(shí)進(jìn)行抽查盤點(diǎn)。（3）每月在盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)短款現(xiàn)象及時(shí)查明因素并上報(bào)公司財(cái)務(wù)部,按“長(zhǎng)繳短補(bǔ)”原則進(jìn)行解決。（4）必須實(shí)施“收支兩條線”的原則，收到款項(xiàng)與備用金分開寄存，并于當(dāng)天繳存公司賬戶。支付現(xiàn)金應(yīng)從庫(kù)存現(xiàn)金中支付或從銀行提?。徊坏脧慕?jīng)營(yíng)收入中直接坐支現(xiàn)金,若發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象,應(yīng)立刻報(bào)告公司?，F(xiàn)金使用范疇為：①員工的多個(gè)福利性津貼、補(bǔ)貼等；②出差人員必須隨身攜帶的差旅費(fèi)；③采購(gòu)商品的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等零星費(fèi)用；④結(jié)算起點(diǎn)(現(xiàn)行規(guī)定為人民幣1000元)下列的零星支出；⑤確需現(xiàn)金支付的其它支出；⑥盡量采用轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行結(jié)算,減少現(xiàn)金使用。3、銀行存款管理（1）開立銀行賬戶,須填寫《銀行賬戶開立審批單》，報(bào)總部審批。銀行開立選擇“就近”原則，一種分公司開立一種賬戶。（2）出納（內(nèi)勤）須按銀行賬戶建立銀行票據(jù)的購(gòu)置、領(lǐng)用、回執(zhí)登記簿，由公司財(cái)務(wù)不定時(shí)對(duì)登記狀況進(jìn)行復(fù)核，并對(duì)復(fù)核狀況進(jìn)行書面確認(rèn)。不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票、遠(yuǎn)期支票及空白票據(jù)。作廢票據(jù)應(yīng)加蓋“作廢”戳記,并整份保存。（3）財(cái)務(wù)印鑒“網(wǎng)銀”支付密碼及有關(guān)插件須由專人負(fù)責(zé),并分開保管。印鑒外帶必須建立核銷臺(tái)賬。（4）加強(qiáng)銀行存款收支及余額管理，會(huì)計(jì)（內(nèi)勤）須每月對(duì)明細(xì)帳、資金日?qǐng)?bào)表、銀行對(duì)賬單的余額及發(fā)生額進(jìn)行核對(duì)，編制余額調(diào)節(jié)表，并將12月份的銀行對(duì)賬單及余額調(diào)節(jié)表傳真至公司，由公司財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。（5）開通電話銀行、網(wǎng)