2023年第一季度西安辦公樓及產(chǎn)業(yè)園市場回顧及展望2023年4月Accelerating

success.第一季度西安甲級寫字樓市場回顧需求供應(yīng)??一季度，全市凈吸納量約3.3萬平方米，環(huán)比呈現(xiàn)小幅上升，除去年前蓄客產(chǎn)生的成交，市場需求展現(xiàn)出有序恢復(fù)跡象；??本季度全市未錄得新項目入市；核心子市場供需關(guān)系出現(xiàn)錯位現(xiàn)象，存量空置房源分布較為分散，與大面積客戶需求匹配度較低；預(yù)計第二季度，曲江、港務(wù)及浐灞子市場將迎來新項目入市，推動市場總存量進(jìn)一步提升，優(yōu)化部分供需結(jié)構(gòu)。二月份項目帶看量和問詢量迎來短期高峰，雖然宏觀市場有轉(zhuǎn)好跡象，但多數(shù)企業(yè)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，對價格仍較為敏感，對遺留裝修的高性價比類房源興趣濃厚。?凈???本季度全市平均租金呈現(xiàn)小幅上升，凈有效租金小幅上升至88.9元每平方米每月。本季度空置率環(huán)比下降1.6個百分點至23.6%，租戶退租現(xiàn)象大幅減少；?隨著問詢量和帶看量的增加，部分業(yè)主方收緊了優(yōu)惠措施，致使全市平均租金水平小幅上漲；但是二季度，受市場新增供應(yīng)的影響，全市租金將面臨一定下滑的壓力。?預(yù)計二季度曲江、港務(wù)及浐灞子市場將迎來新項目的入市，全市空置率將再一次被拉升，去庫存依舊是未來市場發(fā)展的主基調(diào)。數(shù)據(jù)：高力國際西安甲級寫字樓存量為207.9萬平方米本季度，西安寫字樓市場存量增至691.4萬平方米，新增乙級寫字樓2.69萬平方米，甲級寫字樓暫無新項目入市西安寫字樓總存量整體存量甲級寫字樓乙級寫字樓691.4萬平方米207.9萬平方米483.6萬港務(wù)及浐城西安市甲級高新一期高新二期城北1%二環(huán)及小寨港務(wù)及浐灞市中心曲江南二環(huán)及小寨曲江%高新二期29%數(shù)據(jù)：高力國際新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率本季度租戶退租現(xiàn)象減少，多數(shù)項目實現(xiàn)正凈吸納，甲級寫字樓空置率環(huán)比下降1.6個百分點至23.6%;西安甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018Q1-2023Q1空置率建筑面積（萬平方米）25201510549.0%42.0%35.0%28.0%21.0%14.0%7.0%0Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020202120222023-50.0%新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)：高力國際凈有效租金和空置率本季度租金水平迎來小幅提升，環(huán)比增加0.3%，至88.9元/平方米/月，主要由于經(jīng)濟回暖以來，問詢量和帶看量的增加，部分業(yè)主方收緊了優(yōu)惠措施。西安甲級寫字樓歷史凈有效租金和空置率，2018Q1-2023Q1人民幣元每月平方米空置率（%）110.050.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%100.090.080.00.0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201820192020平均凈有效租金（左軸）2021空置率（右軸）20222023數(shù)據(jù)：高力國際各核心子市場歷史租金走勢西安甲級寫字樓各核心子市場歷史租金走勢，

2018-2023Q1人民幣元每月平方米13512511510595857565552018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1市中心高新一期高新二期城北南二環(huán)及小寨曲江港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)：高力國際注：租金為凈有效租金各核心子市場歷史空置率走勢西安甲級寫字樓各核心子市場歷史空置率走勢，

2018-2023Q160.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1市中心城北高新一期高新二期曲江南二環(huán)及小寨港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)：高力國際西安甲級寫字樓各子市場數(shù)據(jù)（2023年第一季度）預(yù)計2023二季度凈有效租金趨勢預(yù)計2023二季度子市場空置率環(huán)比同比凈有效租金環(huán)比同比空置率趨勢高新一期高新二期城北30.7%20.4%17.4%22.2%14.5%10.7%34.7%23.6%-1.0%-3.2%-1.1%-0.5%-1.1%-0.2%-1.2%-1.6%2.4%-0.2%-1.3%3.8%-4.3%0.1%-82.296.988.1115.295.991.760.588.90.2%0.4%1.7%-0.3%0.0%4.7%-0.9%0.4%-1.2%-2.7%2.4%-0.3%-0.4%4.3%-市中心南二環(huán)及小寨曲江港務(wù)及浐灞全市1.6%-3.1%數(shù)據(jù)：高力國際子市場凈吸納量、租賃成交行業(yè)、租賃類型本季度高新二期凈吸納量為全市第一，境商未來中心項目由于前期蓄客積累周期較長，在本季度迎來密集成交。此外，除建筑和房地產(chǎn)為代表的主力成交行業(yè)外，互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)、教育培訓(xùn)類企業(yè)在本季度市場需求增長顯著。2023年第一季度各子市場凈吸納量2023年第一季度租賃成交行業(yè)TO

8占比7%房地產(chǎn)件與服務(wù)8%高新二期高新一期城北2訓(xùn)專業(yè)服務(wù)醫(yī)療保健8%10互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備金融酒店/餐飲/休閑娛樂浐灞及港務(wù)南二環(huán)及小寨市中心2023年第一季度租賃類型占比（按面積統(tǒng)計）69%17%13%曲江搬遷新成立擴租05,00010,00015,00020,00025,000建筑面積（平方米）數(shù)據(jù)：高力國際西安市場未來三年新增供應(yīng)量集中在城北、高新和曲江預(yù)計二季度，港務(wù)及浐灞、曲江市場將分別迎來一個新項目入市。年西安甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測西安甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測占比2023-2026單位：萬平方米40西咸新區(qū)10%353025201510510港務(wù)及浐灞21%-7-83.510曲江,23%20207-57-----2023F2024F2025F2026年及以后高新二期城北曲江西咸新區(qū)港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)：高力國際

注：年度新增供應(yīng)量包含超甲及甲級寫字樓；2026年及以后項目為入市時間尚不確定的項目；未來凈吸納及空置率預(yù)測高力國際預(yù)計從2023年二季度開始新增供應(yīng)將逐漸拉高市場存量，市場需求隨宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不斷修復(fù)將緩慢釋放，由此未來甲級市場將面臨一定程度的調(diào)整壓力，呈現(xiàn)區(qū)間震蕩走勢。2023-2025年西安甲級寫字樓凈吸納及空置率預(yù)測建筑面積（萬平方米）空置率4049.0%新一輪供應(yīng)高峰353025201510542.0%35.0%28.0%21.0%14.0%7.0%00.0%201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)：高力國際未來平均租金及空置率預(yù)測高力國際預(yù)計隨著市場供應(yīng)的逐年增大，未來甲級市場租金將承受一定的下調(diào)壓力。人民幣元每月平方米空置率（%）110.040.0%新一輪供應(yīng)高峰35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%100.090.080.00.0%201820192020202120222023F2024F2025F平均凈有效租金（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)：高力國際一季度市場需求有序恢復(fù)，項目帶看量及問詢量較去年顯著提升?；ヂ?lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)、教育培訓(xùn)行業(yè)大型企業(yè)的需求增長明顯空置率較上季度下降1.6個百分點至23.6%，租戶退租現(xiàn)象減少；存量市場房源與大面積客戶需求匹配度較低，供需關(guān)系不平衡雖然經(jīng)濟持續(xù)回暖，但租戶對價格仍較敏感，對租賃成本的綜合考量提升，遺留裝修等高性價比房源備受青睞預(yù)計二季度曲江、港務(wù)及浐灞子市場的將迎來新項目入市，有望優(yōu)化部分供需結(jié)構(gòu)，也將加劇市場競爭2023年一季度西安辦公樓市場回顧與展望市中心市中心甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018-2025量空置率租金13.5115.2元22.2%空置率萬平方米201510525.0%萬平方米每月每平方米20.0%15.0%10.0%5.0%[環(huán)比

0.5個百分點

][環(huán)比0.3%]注：凈有效租金02018

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2025F-50.0%新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）本季度市中心子市場市場退租現(xiàn)象減少，錄得凈吸納量約614平方米，需求以建筑業(yè)、消費品及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主，空置率下降0.5個百分點，至22.2%；本季度仍無新增供應(yīng)項目，隨著周邊零售商業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展蓬勃，寫字樓市場供應(yīng)不足，致使商務(wù)氛圍轉(zhuǎn)弱，市場需求不振；????人民幣元每月每平方米市中心甲級寫字樓租金130.0120.0110.0100.0租金方面，凈有效租金呈現(xiàn)小幅下降，至115.2每月每平方米，對比其他區(qū)域，產(chǎn)品設(shè)施陳舊，租金溢價較高，預(yù)計未來仍面臨一定下行壓力；對原有空間進(jìn)行升級改造，或?qū)⑻岣弋a(chǎn)品的市場競爭力。2018

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2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

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市中心編號項目名稱1長安國際中心（A\B\2現(xiàn)有項目未來項目數(shù)據(jù)：高力國際城北總存量空置率租金城北甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018-202528.888.1元17.4%萬平方米空置率1080.0%60.0%40.0%20.0%0.0%8萬平方米每月每平方米6[環(huán)比

1.7%][環(huán)比

1.1個百分點

]420???本季度城北市場活躍度顯著提升，方米，較上季度增加明顯城北市場需求特征短期高峰，凈吸納量約2,311平2018

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2025F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）降低1.1個百分點；筑工程、能源化工類企業(yè)在甲級寫字樓的市場表以500平米以上的大戶型為主；，約88.1元每月每平方米，一方面，城北市場將面臨連續(xù)三年未人民幣元城北甲級寫字樓租金每月每平方米100.0現(xiàn)積極，承本季度市場租金90.080.0有甲級項目入市，

場供應(yīng)不足，核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)房源稀缺；另一方面，得益于春節(jié)假期后，多個項目問詢量及帶看量暴增，增強了業(yè)主方的市場信心，部分項目削減了優(yōu)惠政策；預(yù)計區(qū)域在新增供應(yīng)持續(xù)短缺的情況下，有望抬高區(qū)域平均租金價格，并產(chǎn)生需求外溢現(xiàn)象。?2018

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2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

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城北編號項目名稱1賽高企業(yè)總部大廈7234西安城發(fā)中心（原

經(jīng)開藍(lán)海風(fēng)61金中心（A座）陜西水務(wù)大廈（原

保利中心）綠地之心63現(xiàn)有項目未來項目7數(shù)據(jù)：高力國際高新一期總存量空置率租金高新一期甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018-202564.882.2元30.7%萬平方米空置率25201510550.0%萬平方米每月每平方米40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%[環(huán)比

1個百[環(huán)比0.2%]02018

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2025F-5新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）??一季度高新一期市場需求方面，互除此率下降至30.7%，環(huán)比降低1個百分點；人民幣元高新一期甲級寫字樓租金現(xiàn)大面積擴租，能源化工在區(qū)域內(nèi)增長較為顯著。每月每平方米100.0為市場的成交主力；微升，至82.2每月每平方米，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)需求的復(fù)蘇以及項目詢量的提升，業(yè)主方降價意愿降低，部分項目收緊了優(yōu)質(zhì)房源的優(yōu)惠政策。95.090.085.080.075.070.0??租金方面帶看量和市高新一期市場短期內(nèi)暫無供應(yīng)預(yù)期，同時，經(jīng)濟復(fù)蘇帶動企業(yè)租賃需求增長，有望改善區(qū)域空置水平，提升去化仍是區(qū)域的主要目標(biāo)。2018

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2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

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高新一期編號項目名稱12345西安高新國際商務(wù)中心林凱國際大廈中晶科技廣場中國101259心安廣場（二期）萬科金域國際879天一國際現(xiàn)有項目41011中國人保(陜西)金融大廈大景國際數(shù)據(jù)：高力國際高新二期總存量空置率租金高新二期甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018-202560.496.9元20.4%萬平方米25空置率60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%萬平方米每月每平方米2015105比0.4%][環(huán)比

3.2個百分0率降至20.4%，環(huán)比下降3.2??本季度高新二期凈吸納量居全市個百分點；其中，境商未單季度實現(xiàn)成交2018

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2025F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）于前期進(jìn)行了較好的蓄客積累，并在本高新二期甲級寫字樓租金人民幣元每月每平方米110.090.070.050.0需求方面，教顯，排在區(qū)域新增需求行業(yè)的首位，繼上季度猿輔導(dǎo)進(jìn)行大面積布局外而思（K12業(yè)務(wù)線）在高新二期進(jìn)行布局。除此之外，專業(yè)服務(wù)、建筑工程、互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)隨著經(jīng)濟回暖，活躍度較去年明顯提高。??區(qū)域租金有反彈跡象，一季度呈現(xiàn)小幅上升至96.9元每月每平方米，環(huán)比增加0.4%

；預(yù)計宏觀市場回暖下，供需兩端的協(xié)同增長，有望推動區(qū)域市場形成良性循環(huán)發(fā)展。2018

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2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

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高新二期編號項目名稱中鐵西安中心綠地中央81234176天安人壽中心3678境商未來中心現(xiàn)有項目未來項目新增項目國瑞-西安國際金融中心歐森國際A座數(shù)據(jù)：高力國際曲江曲江甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018-2025總存量空置率租金87.611.0萬平方米空置率10.7%353025201510560.0%50元萬平方米每月每平方米[環(huán)比

0.2個百分[環(huán)比

無變化]0%02018

2019

20202-50.0%置率（右軸）??受新年假期及疫情影響，本季度曲江子市場迎來少量成交，空置率呈現(xiàn)小幅下降，環(huán)比降低0.2個百分點，至10.7%；新增供應(yīng)（左軸）曲江甲級寫字樓租金人民幣元每月每平方米需求方面，在區(qū)域政策和經(jīng)濟回暖的雙重引導(dǎo)下，金融類企業(yè)

（財富中心、資產(chǎn)管110.0理）在本季度的問詢量明顯上升，同時，隨著疫情后，出入境訓(xùn)類的機構(gòu)對小面積戶型的問詢量迎來顯著提升。的放松，留學(xué)培90.070.050.0??區(qū)域租金水平仍相對穩(wěn)定的狀態(tài)，約87.6元/平方米/月；預(yù)計二季度將陸續(xù)迎來南飛鴻項目的入市，區(qū)域空置水平將面臨一定挑戰(zhàn)。2018

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2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

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曲江編號項目名稱12中海大廈3廈5南飛鴻樂薈中心曲江創(chuàng)意谷二期萊安中心T12656現(xiàn)有項目未來項目4數(shù)據(jù)：高力國際南二環(huán)及小寨南二環(huán)及小寨甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018-2025總存量空置率14.5%租金95.912.6萬平方米1.5空置率50.0%元1.04萬平方米每月每平方米0.5[環(huán)比

1.1個百分點

][環(huán)比

無變化]0.02018

2019

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2023-0.5-1.0-1.5%0.0%??一季度南二環(huán)及小寨凈吸納量約1382平方米，空置率環(huán)比下降1.1個百分點到達(dá)14.5%；值得關(guān)注的是，醫(yī)療保健類企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的面積需求有所提升，此外，隨著消費的復(fù)蘇，消費品企業(yè)在區(qū)域表現(xiàn)活躍。新增供應(yīng)（左空置率（右軸）南二環(huán)及小寨甲級寫字樓租金人民幣元每月每平13??由于區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目較少，甲級項目稀缺，客戶選擇范圍較少，區(qū)域租金在市場環(huán)境多變的狀態(tài)下仍表現(xiàn)較為堅挺，本季度仍保持在95.9元每月每平方米；110.090.070.050.0預(yù)計區(qū)域短期內(nèi)暫無新項目入市，保持穩(wěn)定去化，空置率有望趨向健康水平。2018

2019

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2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

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南二環(huán)及小寨編號項目名稱31凱德21塔）招商銀行大廈現(xiàn)有項目未來項目港務(wù)及浐灞港務(wù)及浐灞甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2023-2025總存量空置率租金16.860.5元萬平方米空置率34.7%12.010.08.050.0%萬平方米40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%每月每平方米[環(huán)比0.9%][環(huán)比

1.8個百分點

]6.04.02.0一季度，港務(wù)及浐灞市場空置率環(huán)比下降1.8個百分點，至34.7%；??0.0從需求來看，區(qū)域內(nèi)受產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局影響，主力成交租戶以建筑工程、貿(mào)易、物流運輸類的企業(yè)為主。其中，中西部陸港金融小鎮(zhèn)因項目規(guī)模較大，前期招商政策力度大，吸引企業(yè)較多項目初具商務(wù)氛圍，一季度迎來部分企業(yè)租約到期，租戶迭代更新。相比之下，浐灞商務(wù)中心的表現(xiàn)較為穩(wěn)定；20222023F2024F2025F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）人民幣元港務(wù)及浐灞甲級寫字樓租金每月每平方米62.060.058.056.054.052.050.0??一季度凈有效租金較上季度有所下滑，至60.5元每月每平方米，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，寫字樓市場仍處于發(fā)展階段，業(yè)主方依賴大力度的租金優(yōu)惠吸引企業(yè)入駐；預(yù)計區(qū)域二季度將迎來浐灞自貿(mào)中心項目、中西部陸港金融小鎮(zhèn)二期項目的大體量入市，區(qū)域載體增多，產(chǎn)業(yè)氛圍日漸濃厚，趨向成熟發(fā)展。2024F2025F數(shù)據(jù)：高力國際甲級寫字樓分布圖

–港務(wù)及浐灞編號項目名稱23123浐灞商務(wù)中心中西部陸港（DF#)1浐灞自貿(mào)中心現(xiàn)有項目未來項目第一季度西安產(chǎn)業(yè)園市場回顧供應(yīng)需求??本季度凈吸納量約3.6萬平方米，較上季度小幅上升;西咸新區(qū)的凈吸納量居全市首位，但從具體成交來看，政策導(dǎo)向下的存量去化占比較高，市場化成交仍以高新區(qū)為主；??本季度暫無新項目入市，西安市產(chǎn)業(yè)園市場總存量仍為488.6萬平方米；2023年多個項目即將迎來入市期，然而西安產(chǎn)業(yè)園市場化發(fā)展程度相對較低，企業(yè)需求與產(chǎn)業(yè)載體供給難以實現(xiàn)高效率配置，市場將面臨較大的去化壓力。?隨著產(chǎn)業(yè)政策紅利衰退，部分依賴產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展、且無生產(chǎn)需求的企業(yè)在房源選擇上范圍擴大，產(chǎn)業(yè)園與乙級寫字樓的競爭格局日益凸顯。?一季度價格較環(huán)比上調(diào)0.7%，全市產(chǎn)業(yè)園平均凈有效租金為45.8元/平方米/月；?本季度全市空置率環(huán)比下降0.7個百分點至23.0%，存量市場空置水平保持穩(wěn)定下降。?今年預(yù)計迎來多個新項目集中入市，市場將面臨較大的空置壓力，但籌備入市的項目以國企開發(fā)背景居多，項目交付驗收周期普遍較長，交付時間不確定性較高，有望避免全市空置率出現(xiàn)快速攀升。??部分國企背景且運營較為成熟的產(chǎn)業(yè)園項目進(jìn)入置換期，部分項目租金呈現(xiàn)跳增跡象；預(yù)計2023年開始大體量供應(yīng)影響下，市場競爭愈發(fā)激烈，預(yù)計一些產(chǎn)業(yè)園項目會在招商壓力下提高招商優(yōu)惠力度，全市租金水平或?qū)⒊尸F(xiàn)震蕩下行。數(shù)據(jù)：高力國際西安產(chǎn)業(yè)園存量仍穩(wěn)定在488.6萬平方米經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園市場指標(biāo)674,931

38.1

12.9%總體量新增供應(yīng)凈吸納量空置率488.6萬平方米0.0萬平方米3.6西咸經(jīng)開935,824

39.7

30.0%西咸新區(qū)平均租金/月存量占比航天基地高新12.3%高新高新西咸新區(qū)經(jīng)開14.4%2,513,371

51.9

高23.5%53.5%航天基地航天基地19.9%577,092

47.2

28.2%總存量（平方米）凈有效租金空置率數(shù)據(jù)：高力國際本季度全市產(chǎn)業(yè)園無新增供應(yīng)2010年-2023年第一季度西安市產(chǎn)業(yè)園總存量及新增供應(yīng)一覽50040030020010002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1航天基地子市場存量存量新增供應(yīng)數(shù)據(jù)：高力國際本季度產(chǎn)業(yè)園凈吸納量約3.6萬平方米，空置率小幅下降0.7個百分點，達(dá)到23.0%西安產(chǎn)業(yè)園市場供需及空置率（2015年第一季度-2023年第一季度）45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%80706050403020100Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q12015201620172018201920202021202220230.0%-10新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)：高力國際能源及公共事業(yè)類企業(yè)在政策引導(dǎo)作用下需求增長顯著，此外，科技研發(fā)類企業(yè)需求仍為市場需求的主要貢獻(xiàn)者全市2023年第一季度租賃類型占比2023年第一季度新增需求行業(yè)占比（按面積統(tǒng)計）科技研發(fā)類企業(yè)細(xì)分需求占比2%8.00%8.00%10%72%搬遷新成立擴租72%22%6%科技研發(fā)，31.0%軟件開發(fā)計算機、通信和其他電子設(shè)備制造科技金融專業(yè)服務(wù)，4.3%建筑業(yè)，5.0%電子商務(wù)半導(dǎo)體/集成電路/芯片通訊及電子設(shè)備，4.2%工業(yè)制造業(yè)，2.0%能源及公共事業(yè)，49.7%數(shù)據(jù)：高力國際本季度能源及公共事業(yè)單位需求增長顯著，市場成交面積段以400-800㎡的戶型為主行業(yè)能源及公共事業(yè)軟件開發(fā)<200㎡200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡600-800㎡800-1000㎡1000-1500㎡1500-2000㎡>2000㎡建筑業(yè)專業(yè)服務(wù)計算機、通信和其他電子設(shè)備制造電子商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)零售貿(mào)易工業(yè)制造業(yè)通訊及電子設(shè)備半導(dǎo)體/集成電路/芯片合計0%8%5%32%18%11%3%5%13%5%數(shù)據(jù)：高力國際本季度各子市場行業(yè)需求占比西咸子市場能源及公共事業(yè)增長顯著，高新子市場成交依舊以在科技研發(fā)、通信和其他電子設(shè)備制造領(lǐng)域為主導(dǎo)，航天子本季度市場需求集中在建筑業(yè)，經(jīng)開子市場本季度活躍度較低。經(jīng)開能源及公共事業(yè)建筑業(yè)科技研發(fā)通訊及電子設(shè)備建筑業(yè)西咸專業(yè)服務(wù)工業(yè)制造業(yè)房地產(chǎn)業(yè)零售貿(mào)易能源及公共事業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)航天高新建筑業(yè)*航天子市場因一季度成交數(shù)量有限，需求行業(yè)單一數(shù)據(jù)：高力國際西安產(chǎn)業(yè)園市場未來供應(yīng)高力國際預(yù)計，2023-2025年西安產(chǎn)業(yè)園市場總計新增供應(yīng)約613萬平方米。當(dāng)前，西咸新區(qū)、高新三期、航天基地以及正在不斷加大優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度，將為市場持續(xù)提供新的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。2023-2024年西安產(chǎn)業(yè)園部分供應(yīng)項目2023-2025年西安產(chǎn)業(yè)園未來供應(yīng)按子體量占比統(tǒng)計西咸預(yù)計年均新增供應(yīng)（2023-2025）204萬平方米經(jīng)開新區(qū),37%40035030025020015010050西部云谷,高新,20%4%云檢科創(chuàng)環(huán)西咸陜西物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)園02023F2024F2025F先導(dǎo)院南區(qū)西安電子谷高新城北西咸新區(qū)航天基地數(shù)據(jù)：高力國際未來西安產(chǎn)業(yè)園空置率預(yù)測高力國際預(yù)計未來三年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，預(yù)計全市場空置水平可能會在2023年觸及階段性高點。2023-2025年西安產(chǎn)業(yè)園空置率預(yù)測40035030025020060.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%?

在產(chǎn)業(yè)落地、載體先行的理念下，未來大西安更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)將擁有更強有力的空間支撐，也將帶動西安產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品的快速升級迭代。?

隨著供應(yīng)量在短期內(nèi)的加大，租戶市場效應(yīng)日漸凸顯，租戶在產(chǎn)業(yè)園載體選擇的多樣性提升。50201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)：高力國際未來西安產(chǎn)業(yè)園平均租金預(yù)測高力國際預(yù)計未來三年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，租金水平承壓較大。預(yù)計全市場空置水平可能會在2023年觸及階段性高點，未來三年租金也將面臨下行壓力。2023-2025年西安產(chǎn)業(yè)園平均凈有效租金預(yù)測60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%60.050.040.030.020.010.00.0?

從長遠(yuǎn)來看，在秦創(chuàng)原*的積極帶動下，未來將會吸引省內(nèi)外更多優(yōu)質(zhì)項目入駐，同時也將孵化出更多具有科技含量的新項目，高力國際預(yù)計，產(chǎn)業(yè)園市場需求有望上升。單位：元平?

短期內(nèi)的集中供應(yīng)，將助推空置率快速攀升，政府資源調(diào)控或?qū)⒏纳剖袌龉┬桕P(guān)系，但在市場競爭加劇的情況下，未來租金水平仍將面臨較大的下行壓力。方米月2018201920202021租金2022空置率（左軸）2023F2024F2025F數(shù)據(jù)：高力國際注：租金為凈有效租金注*：秦創(chuàng)原創(chuàng)新驅(qū)動平臺，簡稱“秦創(chuàng)原”，是陜西省創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展總平臺和創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展總源頭，是陜西省最大的孵化器和科技成果轉(zhuǎn)化特區(qū)。本季度市場需求較上季度有所上升，其中，西咸新區(qū)在政策引導(dǎo)下存量去化占比較高，市場化成交仍以高新區(qū)為主本季度全市空置率仍保持下行趨勢，降低0.7個百分點，到達(dá)23.0%；租金環(huán)比上調(diào)0.7%，全市產(chǎn)業(yè)園平均凈有效租金為45.8元/平方米/月西安產(chǎn)業(yè)園市場化程度較低，資源配置效率難以跟隨快速供應(yīng)節(jié)奏，市場將面臨較大去化壓力，項目有序入市有望避免空置率的快速攀升產(chǎn)業(yè)政策紅利衰退，致使企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品的依賴性減弱，交通、配套條件更優(yōu)的乙級寫字樓項目或?qū)⒊蔀樾碌母偲?023年一季度西安產(chǎn)業(yè)園市場回顧與展望附錄

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主要宏觀數(shù)據(jù)4642.11億元（-5.2%YOY）7091.37億元（+1.3%YOY）社會消費品零售總額三產(chǎn)業(yè)增加值2022年2022年同比增長+11.0%%YOY）信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)總值2022年022年2585.39億元（+6.5%YOY）40214元（+3.9%YOY）房地產(chǎn)開發(fā)投資人均可支配收入2022年2022年西安乙級寫字樓市場整體市場城北22Q422Q423Q123Q165.1

65.360.426.3%

25.1%城北南二環(huán)及小寨22Q423Q171.371.371.116.7%

16.2%市中心11.8%

11.8%高新一期南二環(huán)及小寨22Q423Q1曲江高新一期60.360.422Q423Q1曲江79.580.124.9%

22.7高新二期24.6%

24.5%高新二期22Q423Q165.665.619.8%

18.8%數(shù)據(jù)：高力國際只有北京和上海是同時享受較高的租金和較為理想的空置率水平全國重點城市甲級寫字樓市場空置率及租金，2022

H2平均凈有效租金（人民幣每月每平方米）市場平均空置率：19.6%350北京250150上海深圳市場平均凈有效租金：174.4廣州長沙南京成都西安武漢杭州濟南合肥天津鄭州15%寧波蘇州春重慶25%50空置率35%0%5%10%20%30%數(shù)據(jù)：高力國際附錄

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西安城市軌道交通線網(wǎng)圖附錄

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主要在建軌道交通線路15號線一期工程西起細(xì)柳站，東至韓家灣站，是橫貫主城區(qū)南部的一條骨干線，該線路串聯(lián)了高新、長安、航天三個區(qū)域，線路全長約19.5千米，與已運營的2、4號線和即將開通的6號線換乘銜接。地鐵6號線二期工程起于一期工程終點西北工業(yè)大學(xué)站（不含），線路沿勞動南路、西關(guān)正街、西大街、東大街、東關(guān)正街、咸寧路、紡織城正街、長樂東路至終點紡織城站，線路全長約19.5km，均為地下線。西安地鐵2號線二期工程正線總長6.9公里，設(shè)車站4座，工程分南段及北段。地鐵10號線一期工程南起楊家莊站，北至高陵區(qū)水景公園，全長34.2公里。線路先后串聯(lián)西安市未央?yún)^(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、國際港務(wù)區(qū)和高陵區(qū)，全線共設(shè)車站17座，計劃工期4年半。8號線是線網(wǎng)規(guī)劃中的唯一一條環(huán)線，線路全長約50公里，共設(shè)站37座，實現(xiàn)與已運營的4條線和在建的5、6號線及規(guī)劃7、10、11、19號線換乘。1號線三期工程西起咸陽秦都高鐵站，東至1號線二期工程起點站森林公園站，線路全長10.61公里.數(shù)據(jù)：網(wǎng)絡(luò)公開信息整理，僅供參考。實際線路請以官方公布信息為準(zhǔn)附錄

-西安甲級寫字樓地鐵租金地圖97行政中心360.1122永寧門315.0109體育場11081100科技路延平門大雁塔95.5301.810685會展中心丈八四路木塔寺注：1.租金為地鐵站周邊步行1KM范圍內(nèi)項目的平均凈有效租金；線路根據(jù)網(wǎng)上公開信息整理繪制，實際線路信息以政府公開資料為準(zhǔn)120.7丈八一路319.52.數(shù)據(jù)：高力國際西安寫字樓市場慣例（1/8）租賃條款典型租期標(biāo)準(zhǔn)租期3年，如需續(xù)租，可進(jìn)一步協(xié)商租金元(人民幣）/月/平方米（建筑面積)提前終止合同裝修免租期滯納金租金支付方式租賃保證金優(yōu)先續(xù)租權(quán)押金全部扣除之外，剩余租期租金補繳或6個月標(biāo)準(zhǔn)租金作為罰金1-3個月（期間免應(yīng)繳款的千按月或物業(yè)管理費）六（按日計算）通理費優(yōu)先續(xù)租權(quán)租約到期時，租金調(diào)整依據(jù)及設(shè)限準(zhǔn)優(yōu)先擴租權(quán)車位，一事一議為收費，按照租賃面積配比包括，但不僅限于：1、常規(guī)工作時間的中央空調(diào)、能源費；2、公共環(huán)境衛(wèi)生維護費；3、公共區(qū)域水電費；物業(yè)管4、大廈公用硬件設(shè)施安裝、維修費；5、安保、保潔、行政人員薪資等;6、其它服務(wù)于大廈正常運營的費用；7、管理費用；8、稅金物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)18-23元(人民幣）/月/平方米（建筑面積)數(shù)據(jù)：高力國際西安寫字樓市場慣例（2/8）測量準(zhǔn)則計算數(shù)值常規(guī)以測繪局給出的測繪報告或房本數(shù)值為準(zhǔn)，以建筑面積（建筑物包括墻體所形成的樓地面面積）作為計價單位；一般使用率為55%-75%使用率=套內(nèi)建筑面筑面積范》：套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《臺建筑面積三部分組成建筑面套面積柱或承重墻或二者之和公共走廊、地下室、核心筒等公用結(jié)構(gòu)測量慣例時包含商業(yè)和寫字樓部分，首先根據(jù)商業(yè)和寫分?jǐn)偝缮虡I(yè)和寫字樓兩部分，然后商業(yè)和寫字樓得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面筑一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各.將各層總的共有建筑面積，按照層內(nèi)各套房屋筑面積的建筑面積，將全幢的攤；依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸仓粮魈?，得出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ū０脖ｋU租區(qū)內(nèi)公共區(qū)域租戶承擔(dān)業(yè)主承擔(dān)大廈相關(guān)保險（包括不限于公眾責(zé)任險，第三方財產(chǎn)險，財產(chǎn)一切險）業(yè)主承擔(dān)租戶承擔(dān)租區(qū)內(nèi)相關(guān)保險數(shù)據(jù)：高力國際西安寫字樓市場慣例（3/8）稅收企業(yè)所得稅稅務(wù)基準(zhǔn)：凈利潤的25%5%或9%，業(yè)主承擔(dān)（出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法，按5%征收率，選擇適用一般計稅率）增值稅法，按9%稅率；出租2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，按9%印花稅房產(chǎn)稅雙方額的千分之一。稅額不足1元，按1元貼花。人民幣）以下是7%的稅率，月租金在10512%的稅率的土地面積乘以每平方米稅額（每平米稅次申報繳納）使用稅按年計算，全土地使用稅額=（實際繳納的增值稅+消費稅）*適用和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%）在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城市維護建設(shè)教育地應(yīng)納稅額=（實際繳納的增值稅+消費應(yīng)納稅額=（實際繳納的增值稅租約轉(zhuǎn)租不可轉(zhuǎn)租分租一般不可分租，在獲得業(yè)主方書面同意后，可分租給業(yè)主方同意的關(guān)聯(lián)公司根據(jù)業(yè)主要求恢復(fù)原狀，允許合理磨損

/

如果通過協(xié)商，租戶向業(yè)主支付預(yù)先約定的一筆費用，則租戶可免于履行該義務(wù)裝修恢復(fù)原狀數(shù)據(jù)：高力國際西安寫字樓市場慣例（4/8）裝修狀況租用的甲級寫字樓中通常配有A類：吊頂，白墻，水泥地板B類：毛坯通常是指交房時的狀況C類：遺留裝修?大廈批?消案開工工?詳細(xì)設(shè)計和工程報?確定平面設(shè)計方案?確定最終設(shè)計方案物業(yè)裝修相關(guān)費用支付設(shè)計公司選?確定辦公家具公司發(fā)出進(jìn)場通知并開始裝修辦公家具公司招標(biāo)及施工承

?對設(shè)計和報價包商招標(biāo)?細(xì)化裝修施工方案呈報給大廈和研究開工詳開工施工許可證辦理獲得施工許可證合同價款大于等項目信息網(wǎng)上申報5個工作于30萬元或面積大于300㎡的社會投資項目質(zhì)檢規(guī)劃局網(wǎng)上審圖裝修流單體建筑面積大于4萬㎡或者建筑高度超過50m的公共建筑2000㎡以上裝修項目圖紙得施工圖審查意見告知書網(wǎng)上申報竣工詳情：

消防驗收批文竣工驗收備案不通過不通過網(wǎng)上申報聯(lián)合驗收竣工驗收建委消防科出具驗收申報資料審核實體驗收通過1周通過2周備案表聯(lián)驗證書現(xiàn)場驗收意見建委備案建委審批平臺建設(shè)方上傳竣工驗收文件資料審核通過后進(jìn)入下一步政府公示文件中顯示，資料審核通過后7個工作日到現(xiàn)場驗收消防驗收結(jié)果上傳網(wǎng)站取得消防驗收意見后，網(wǎng)上申報竣工備案，上傳資料后資料審核通過后進(jìn)入下一步規(guī)劃、檔案局、竣工驗收、檔案管等各個部門聯(lián)合現(xiàn)場驗收如通過出具聯(lián)合驗收通知單，如不通過返回資料審核，實體驗收流程裝修1,000平方米空間所需的施工時間

一個1,000平方米的辦公室通常裝修1-2個月數(shù)據(jù)：高力國際西安寫字樓市場慣例（5/8）代理服務(wù)費用新租傭金1.5-2個月租金（不含管理費），由業(yè)主支付具體傭金需與租戶協(xié)商，由租戶支付續(xù)租傭金土地性質(zhì)及所有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國土地有土地的所有權(quán)由國務(wù)根據(jù)《中華人民共于集體所有；法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依

轉(zhuǎn)讓?！返诰艞l規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，山，屬于集體所有。定屬于國家所有的以外，屬土地所有權(quán)根據(jù)《中華十條規(guī)定，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個單位和個人，有保護、管理和用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最土地使用權(quán)出讓年限、體育用地五十年；地四十年；地五十年。準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010-2017

規(guī)定，土地利用現(xiàn)體系，共分12個一級類、73個二級類具體分類如下：耕地：水田、水澆地、旱地；2.

園地：果園、茶園、橡膠園、其他園地；3.

林地：喬木林地、竹林地、紅樹林地、森林沼澤、灌木4.

草地：天然牧草地、沼澤草地、人工牧草地、其他5.

商服用地：零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐（其中商務(wù)金融用地指商務(wù)服務(wù)用地，以及經(jīng)營服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)、廣告?zhèn)髅降?.

工礦倉儲用地：工業(yè)用地、采礦用地、鹽田、倉儲7.

住宅用地：城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地；8.

公共管理與公共服務(wù)用地：機關(guān)團體用地、新聞出版地、公園與綠地；樂用地、其他商服用地；業(yè)性辦公場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所；信息網(wǎng)絡(luò)土地現(xiàn)用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公用設(shè)施用9.

特殊用地：軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、監(jiān)教場所用地、宗教用地、殯葬用地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地；10.交通運輸用地：鐵路用地、軌道交通用地、公路用地、城鎮(zhèn)村道路用地