杭州土地市場(chǎng)近期形勢(shì)市場(chǎng)管理部2013-6-25市場(chǎng)基本面土地市場(chǎng)狀況發(fā)展策略建議1231.1整體市場(chǎng)概況1.2熱銷(xiāo)項(xiàng)目分析2.1土地市場(chǎng)概況2.2版塊市場(chǎng)表現(xiàn)2.3主要版塊價(jià)格3.1重點(diǎn)企業(yè)市場(chǎng)策略3.2市場(chǎng)發(fā)展分析3.3策略與建議1.1

市場(chǎng)呈下滑波動(dòng)，主城價(jià)格適度上漲，余杭、蕭山價(jià)跌促量圖2：2011年1月-2013年5月杭州住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖圖1：2012年1月-2013年5月杭州商品住宅成交情況2013年5月，杭州全市（含余杭、蕭山）共成交商品住宅4999套/55.75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.18%/34.18%。其中，主城區(qū)商品住宅成交2559套/29.41萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.42%/23.55%。5月成交量的大幅下降，一方面由于3月、4月出現(xiàn)的搶買(mǎi)現(xiàn)象，在一定程度上透支了市場(chǎng)需求；另一方面，開(kāi)盤(pán)量的大量縮減也是成交下滑的主要原因之一。5月主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)高達(dá)22795元/平方米，環(huán)比上漲1.69%，延續(xù)2013年2月以來(lái)的上漲趨勢(shì)。5月，杭州主城區(qū)均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上的房源占比較大，由此主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)微幅上漲趨勢(shì)。而余杭、蕭山區(qū)成交均價(jià)均下跌明顯，且兩區(qū)成交占據(jù)近5成市場(chǎng)份額，由此導(dǎo)致全市（含余杭、蕭山）住宅市場(chǎng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性下跌，僅17815元/平方米，環(huán)比下降3.07%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)1.1

市場(chǎng)庫(kù)存較大，供求差距呈拉大趨勢(shì)，整體銷(xiāo)售壓力有所加大圖3：2011年5月-2013年5月杭州庫(kù)存狀況、出清周期5月住宅可售房源體量再創(chuàng)新高，整體銷(xiāo)售壓力有所加大本月杭城開(kāi)發(fā)商保持推盤(pán)熱情，存量房也再創(chuàng)歷史新高。2013年5月截至31日，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，杭州市（含余杭、蕭山）商品住宅庫(kù)存量高達(dá)61256套/819.89萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.93%/3.36%。其中，主城區(qū)住宅庫(kù)存25833套/35.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.23%/4.19%。圖4：2011年1月-2013年5月杭州商品住宅銷(xiāo)供比走勢(shì)圖從出清周期來(lái)看，前6個(gè)月月平均消化65.32萬(wàn)平方米房源量，銷(xiāo)售速度有所下滑。按照以上去化速度，現(xiàn)有庫(kù)存需13個(gè)月的時(shí)間才能被市場(chǎng)完全消化掉。目前市場(chǎng)吸納水平還不夠，整體銷(xiāo)售壓力有所加大。5月住宅銷(xiāo)供比繼續(xù)下滑，供求差距再度拉大5月，杭州市供需雙雙下降明顯，但相較而言，成交量降幅更大，由此杭州商品住宅供求差距再度拉大，銷(xiāo)供比從0.76下降至0.64。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)1.2

主城個(gè)案表現(xiàn)強(qiáng)勁，首置比重過(guò)半（54.59%）,首改\再改市場(chǎng)穩(wěn)健表35月蕭山區(qū)簽約套數(shù)top10表25月余杭區(qū)簽約套數(shù)top10表15月主城區(qū)簽約套數(shù)top10*5月，成交面積居首的區(qū)域?yàn)橛嗪紖^(qū)，成交量高達(dá)18.88萬(wàn)平方米，占比33.87%；其次，濱江區(qū)以9.68萬(wàn)平方米的成交總量位居第二位，市場(chǎng)份額高達(dá)17.36%，比4月提高12.84%；位居第三位的是蕭山區(qū)，本月共成交7.45萬(wàn)平方米，占比13.36%。*從主城新建商品住宅的簽約面積分布分析，簽約量最集中的依然是80-90平方米的小戶(hù)型房源，簽約1410套，占總量的54.59%；其次是120-144平方米的大戶(hù)型房源，簽約573套，占總量的22.18%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)首置首改市場(chǎng)：熱銷(xiāo)項(xiàng)目龍湖春江彼岸2012年8月27日，濱江區(qū)奧體單元FG05-R21-03地塊掛牌出讓?zhuān)貕K總面積116畝，可建建筑面積24.8萬(wàn)方，用地性質(zhì)為住宅用地。杭州龍嘉房地產(chǎn)以235229萬(wàn)元底價(jià)競(jìng)得，折合成樓面價(jià)為9504元/平米。2013年5月11日，項(xiàng)目在白馬湖會(huì)展中心首開(kāi)，推出1、2、3、4、6、10號(hào)樓共龍湖?春江彼岸共計(jì)推出908套/11.59萬(wàn)平方米住宅房源，戶(hù)型面積為89方、138方和165方，均價(jià)為22000-23000元/平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，憑借區(qū)位（奧體板塊）、地鐵（緊鄰地鐵1號(hào)線(xiàn)）、戶(hù)型（以滿(mǎn)足剛需為主，同時(shí)兼顧改善）和品牌等優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅，以602套/7.17萬(wàn)平方米的高成交量問(wèn)鼎榜首。2小時(shí)攬金20億元，創(chuàng)限購(gòu)以來(lái)杭州單次開(kāi)盤(pán)記錄。1234610龍湖在杭州打造的地標(biāo)級(jí)高端豪宅小區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目由13幢33層的高樓圍合而成，沿用紐約中央公園大宅F(xiàn)ifteenCentralParkWest建筑風(fēng)格，采用公建形體和Art-Deco立面設(shè)計(jì)，通過(guò)其潛在的巨大象征能力，高聳的造型，豐富的曲線(xiàn)線(xiàn)條和元素的應(yīng)用，展現(xiàn)出項(xiàng)目典雅、端莊、高貴的質(zhì)感，凸顯了美式大宅的風(fēng)范。景觀(guān)設(shè)計(jì)上，園林大師以“自然、浪漫”為主題，設(shè)計(jì)了“詩(shī)意清新”、“絢爛遐想”、“幽默活力”、“靈動(dòng)夢(mèng)幻”4大主題庭院，用龍湖最擅長(zhǎng)的“平地造坡”、“360°景觀(guān)定位”、“五重景觀(guān)”等手法，打造出近6萬(wàn)平米的中央花園。首置首改市場(chǎng)：熱銷(xiāo)項(xiàng)目龍湖春江彼岸龍湖春江彼岸開(kāi)盤(pán)在白馬湖國(guó)際會(huì)展中心舉行，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有12個(gè)簽到區(qū)，以及容納1500余人的等候區(qū)。據(jù)了解，本次開(kāi)盤(pán)發(fā)放有922個(gè)選房號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，工作人員還不斷地加凳子。成交暴跌難阻土地市場(chǎng)火爆？前五月一線(xiàn)城市土地出讓金總量超去年全年雖然5月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售平淡，但土地市場(chǎng)火熱。光是上海廣州兩地，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)便出現(xiàn)11塊地王，北上廣深前五月土地出讓金更是超去年全年，而5月一線(xiàn)城市土地成交均價(jià)已達(dá)三年來(lái)新高。

《廣州日?qǐng)?bào)》2013年06月05日上海5月接連出現(xiàn)8地王賣(mài)地收入172億環(huán)比增40%據(jù)上海規(guī)土局土地成交數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)上海共計(jì)成交22幅經(jīng)營(yíng)性用地，總面積為44.52萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.15萬(wàn)平方米。而出讓金額總計(jì)達(dá)到171.56億元，環(huán)比增幅超過(guò)40%，也是今年土地出讓金連續(xù)第三個(gè)月超百億元。易居研究院研究員朱光分析稱(chēng)，自從5月中旬以來(lái)，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊集中上市加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而導(dǎo)致土地價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，預(yù)計(jì)二季度末土地市場(chǎng)這一活躍態(tài)勢(shì)仍將繼續(xù)。

《證劵時(shí)報(bào)》2013年06月04日北京前5月土地出讓收入超600億被指將直接推高房?jī)r(jià)“看看今年保利、泰禾這些企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)，我們就沒(méi)戲?！闭劦奖本┥习肽晖恋厥袌?chǎng)，在京一家國(guó)字號(hào)房企人士表示有點(diǎn)無(wú)奈，“大家都想拿地，別人更想，更下本。”類(lèi)似還有中國(guó)鐵建這樣的央企、融創(chuàng)這樣的上市房企、懋源這樣的中小企業(yè)，今年在北京土地市場(chǎng)多次出手，但均空手而回。來(lái)自廣東的上市房企佳兆業(yè)一直試圖進(jìn)京，也參與了諸如近期臺(tái)湖地塊的競(jìng)爭(zhēng)，然而北京土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)讓其只能“望地興嘆”。

《新京報(bào)》2013年05月31日2.1

土地市場(chǎng)活躍，外地房企搶駐杭城，高溢價(jià)頻現(xiàn)，出讓金額為近五年最高點(diǎn)圖5：2012年1月-2013年5月杭州土地成交面積杭州1-5月共成交98宗地塊，成交總面積369.5萬(wàn)方，總可建面積952.4萬(wàn)方，成交總金額498.1億元，比2012年同期上漲451%。主城區(qū)、余杭、蕭山成交總金額同比均上漲，其中主城區(qū)漲幅高達(dá)342%，余杭區(qū)漲幅高達(dá)4357%。圖6：2012年1月-2013年5月杭州土地成交金額2.搏2土地邀市場(chǎng)說(shuō)火爆刊的背登后是土嗚地交奪易短兵期的沃空白查，市圓場(chǎng)的保集中鈔激發(fā)扔，土壁地受炎讓趨咸于集果中化據(jù)透怨明售慰房統(tǒng)巡壽計(jì)信始息，20叛12年商品浩住宅私共成船交82途0.規(guī)58萬(wàn)平方體米，決同比妥大幅甩上漲11大3.澡35嚷%。同期冤，20鑒12年杭鄰州商義業(yè)\染居住長(zhǎng)用地史出讓附面積旱約75鄭3.晶79萬(wàn)平納方米懲。圖7：2潮01含2年杭州睡各區(qū)澡（住峰宅）修土地么出讓存面積犧及商侮品住課宅銷(xiāo)層售面者積圖8：2辱013年1-漲5月晶杭州噸各區(qū)妨（住撿宅）仗土地懸出讓甘面積表4：2檔012年至2眉01給3年棉1-書(shū)5月它杭州塔各區(qū)鴉（住計(jì)宅）理土地剩出讓賣(mài)面積11帽917邁858買(mǎi)萬(wàn)拱墅群區(qū)（恒慶隆朱單元逢）起始委價(jià)增繼長(zhǎng)33撲.9國(guó)%，成容交價(jià)役增長(zhǎng)44耀%92策萬(wàn)江干拉區(qū)（肅天城默單元慢）起始蠟價(jià)增秤長(zhǎng)7.9摟%，成接交價(jià)孩增長(zhǎng)35%說(shuō)明助：起世始價(jià)痕增長(zhǎng)好=1駱3掛哈牌價(jià)÷12竄掛牌鄉(xiāng)豐價(jià)；石成交砍價(jià)增碌長(zhǎng)=渡成交興價(jià)÷掛牌姥價(jià)38犁萬(wàn)35亂萬(wàn)濱江絮區(qū)（纏奧體棒單元筑）起始沈價(jià)增鞠長(zhǎng)0%，成普交價(jià)根增長(zhǎng)45%西湖喊區(qū)（漫蔣村匠單元啞）起始測(cè)價(jià)增電長(zhǎng)0%，成樓交價(jià)棗增長(zhǎng)44%12312綠城喊田園植牧歌高層奔均價(jià)18鋸00扁0-頑21更00飾0元/晉平米田園牲牧歌朗詩(shī)射田園逼綠郡12123朗詩(shī)很田園益綠郡小高噴層均族價(jià)18算00善0/平最米中鐵假田逸遼之星高層梢均價(jià)14店80怪0元/蘿平米中鐵而田逸健之星2.懸3丁橋仇\田坐園1212曙光延之城金色丑黎明新中布宇維搖薩萬(wàn)科畜草莊90巴、2勸00貨、2挺30高層盞均價(jià)25奶00塊0元/惜平米濱江神曙光另之城高層告均價(jià)14榮00瞧0-文19晌00演0元/平太米新中戴宇維孤薩89真、1馬38歸、1堤56高層幟均價(jià)21毯00寨0元/銜平米濱江跡金色勞黎明13映9、巡壽15唐8高層火均價(jià)14忘00翻0-騙19抖00框0元/平令米12122.嫂4錢(qián)江躬新城灑（二篇期）園\城境東新郵城說(shuō)明范：蕭乞山區(qū)漫共成泳交4幅（次商住嬸）土柱地，倆累計(jì)鹽成交儲(chǔ)面積58萬(wàn)平瓦米，抬其中哀錢(qián)江執(zhí)世紀(jì)售城成糊交10萬(wàn)平慮米15搞萬(wàn)余杭格區(qū)（煙良渚嘴）起始焰價(jià)增舌長(zhǎng)15%，成飛交價(jià)抖增長(zhǎng)33%余杭鑼區(qū)（副翁梅橋）起始砌價(jià)增胳長(zhǎng)20%，成石交價(jià)籍增長(zhǎng)69%余杭敵區(qū)（魚(yú)未來(lái)?？萍紨_城）成交懸價(jià)增長(zhǎng)37%9萬(wàn)余杭蠅區(qū)（缺崇賢竹新城洗）起始草價(jià)增陷長(zhǎng)20%，成仔交價(jià)藝增長(zhǎng)33%60騎萬(wàn)蕭山退區(qū)（跌開(kāi)發(fā)堵區(qū)）20鈔13年成交棕價(jià)增長(zhǎng)0%10壞萬(wàn)9萬(wàn)121龍湖摧春江孫彼岸順發(fā)牽和美立家春和世錢(qián)塘順發(fā)渣和美重家高層叉均價(jià)21祥00苗0元/掀平米金昌融春和玻錢(qián)塘高層宴均價(jià)21供00拐0元/徐平米龍湖通春江異彼岸高層百均價(jià)18肆00目0-滿(mǎn)21廚00射0元/冰平米1122.偷5奧體否中心舒\錢(qián)乓江世壘紀(jì)1萬(wàn)科概策略禿：主流石首置灰、首燒改市風(fēng)場(chǎng)為丘核心祥，通腿過(guò)多喚細(xì)分叼市場(chǎng)悠、成糧長(zhǎng)版脆塊覆膽蓋，蝦快速琴運(yùn)營(yíng)代，提灘升市冰場(chǎng)占拆有率在售惹項(xiàng)目待售樣項(xiàng)目待公巷開(kāi)項(xiàng)攔目北宸騾之光萬(wàn)科倘草莊萬(wàn)科敢紫臺(tái)西溪普碟園七賢府郡望莊西溪解碟園超（再盟改）多層裁（疊疤）主裕力戶(hù)召型90恥、1胡90諷平米，雪均價(jià)32剛00蘇0元/擺平米北宸怎之光詢(xún)（首枯置、漢剛需撕）高層掏主力喜戶(hù)型90創(chuàng)、1既30平米變，待淘售七賢替郡（壺首置屯、剛業(yè)需）多層債主力遙戶(hù)型90維、1谷30平米洽，均衛(wèi)價(jià)11伏00捎0元/遲平米紫臺(tái)厚（首蜓置、罷首改缸）多層播（疊數(shù)）主暖力戶(hù)引型90痕、1負(fù)90平米瞇，待遙售1233.赤2中海賞策略扣：專(zhuān)注聽(tīng)首改具、再別改市熊場(chǎng)，籌分散茫布局鴿、不唯同產(chǎn)糠品組脆合，洪銜接找開(kāi)發(fā)脅，合紋理平洞衡市累場(chǎng)風(fēng)著險(xiǎn)在售袖項(xiàng)目待售秒項(xiàng)目待公芝開(kāi)項(xiàng)賴(lài)目21篁外錢(qián)塘室山水寰宇貧天下篁外（再尚改）小高房誠(chéng)、聯(lián)偉排主番力戶(hù)回型18句0、蚊33里0平米兇，售關(guān)磬錢(qián)塘乎山水（首托改、苗再改蛇）高、秒聯(lián)排售磬寰宇移天下（再漸改、焦T1慮）高層卷沿江咸主力附戶(hù)型34脅5平米均價(jià)32嬌00距0元/恭平米4西溪肌華府3.甘3新進(jìn)黑企業(yè)騙策略聽(tīng)：規(guī)?？廴〉啬X，低消價(jià)切差入新社興板廉塊123123132富力擱地產(chǎn)于2硬01瘦2年架11朝月、緊20詠13挨年2摔月分涌2次名受讓傻未來(lái)踐科技絕新城劫3幅孤商住胡用地稼，容道積率餅1.率5-侵2.榴0,縣總建碼筑面籌積3施6.警6萬(wàn)頭方，正折合此樓面威地價(jià)蘭44介69韻元/皇平米兆佳尊業(yè)地隆產(chǎn)在續(xù)赤玖瓏戒山后蘇，2家01建3年浸2月券以溢價(jià)7艷7%謊取的未喬司擔(dān)住宅通地塊鈴，容哭積率木1.蛙5-獎(jiǎng)2.閱0,對(duì)總建樂(lè)筑面帆積7朗.3高萬(wàn)方雨，樓著面地翠價(jià)6程36失7元臉/平岸米；20渡13店年5灑月以流溢價(jià)耗86升%取殼的五招常街舅道住喬宅地想塊，能容積殊率1愿.0厭-1炭.9荒，總列建筑腰面積攀14標(biāo).3機(jī)萬(wàn)方葡，樓路面地描價(jià)7頌06刷8元衣/平惱米旭輝頁(yè)地產(chǎn)20生13貨年5竟月以陣溢價(jià)4毅5%傭取得憶奧體刻中心姨商住疤地塊電，容怖積率垃45趨,總屠建筑梳面積目24筐.6糠萬(wàn)方演，樓值面地嫁價(jià)1持34初76身元/盞平米眠；同期券取的宵崇賢擺新城磨2塊候商住斃地塊倆，容茶積率屠1.刊0-促2.絮0，造總建榨筑面中積3隙0.邁5萬(wàn)打方，銳折合稻樓面拘地價(jià)帽36蹦99投元/酸平米132132132錢(qián)荒灘來(lái)襲……事件罪回顧-市薪場(chǎng)盛葵傳的續(xù)光大凳銀行別與興瓜業(yè)銀嶄行的胡同業(yè)百拆借爹違約薄事件-20哀13年5月份荒以來(lái)績(jī)，金側(cè)融市描場(chǎng)的各資金乎利率擾全線(xiàn)賭攀升飽。以還三個(gè)壯月國(guó)撤債利摩率為勤例，5月7日，邪其到清期利付率為2.科59顫%，6月19日升向至3.君39場(chǎng)%……-20和13年6月19日，杰大型棉商業(yè)靠銀行用加入胞借錢(qián)另大軍修，在罩