可行性研究報(bào)告PAGE許昌物華置業(yè)有限公司XuChangWuHuaRealEstateDevelopmentCorporation55-許昌項(xiàng)目可行性分析許昌物華置業(yè)有限公司二00九年十二月二十八日目錄第一章許昌城市狀況…………………3第二章許昌房地產(chǎn)宏觀市場分析……8第三章房地產(chǎn)宏觀政策的影響……13第四章項(xiàng)目分析與定位…………….17第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議………….34第六章產(chǎn)品定價(jià)及開發(fā)……………38第七章項(xiàng)目投資靜態(tài)分析………….40第八章項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)分析………….43第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析……………….52第十章結(jié)論與建議………………….53第十一章附件………………….….54

第一章許昌城市狀況人文環(huán)境：許昌作為漢魏故都,有著豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，成為數(shù)千年來影響著許昌走勢的一個(gè)重要的精神傳承，而“河水清漪漪，蓮葉何田田”的水鄉(xiāng)氣質(zhì)也是在河南地區(qū)相對少見的，從而造就了許昌人骨子里的驕傲氣質(zhì)和對本土文化的情結(jié)。素有“三國文化之都”、“臘梅之都”、“鈞瓷之都”的許昌，便利的交通、宜人的氣候和豐富的旅游資源促進(jìn)了許昌旅游文化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。地理位置：自古有云：“得中原者得天下”，而許昌位于整個(gè)河南省的中心區(qū)域，與鄭州、開封等城市接壤，可謂是中原大地的核心地帶。城市氣候：許昌屬于暖溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，年降水量為579毫米，平均氣溫為14.7℃，全年日照情況2280小時(shí)。城市人口：截至到許昌2008年末，許昌市總?cè)丝?52.4萬人，其中城鎮(zhèn)人口153萬；從人口的分布情況來看，禹州市為人口最多的區(qū)域，人口數(shù)為120.3萬，而作為城區(qū)的魏都區(qū)人口最少，只有38.7萬。近5年來魏都區(qū)人口保持穩(wěn)定的增長，但增幅不大，在0.5%-2%之間。由于許昌的人口流動(dòng)性不大，可以預(yù)測未來人口也將繼續(xù)保持相近的增長速度，因此房地產(chǎn)的增長也為剛性增長。城市交通：距離鄭州鄭東機(jī)場僅50公里，高速直達(dá)：京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，?jīng)由許昌有多次快速列車發(fā)往北京、上海、深圳、廣州等地；京珠高速公路和許昌至南陽、蘭考、日照、登封、洛陽、扶溝、亳州的高速公路以許昌市為中心形成“米”字形的高速公路框架?，F(xiàn)代立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)許昌經(jīng)濟(jì)騰飛的一個(gè)重要推手。城市教育：許昌市有一所本科院?！S昌學(xué)院；一所?？圃盒！S昌職業(yè)技術(shù)學(xué)院；還有許昌一高（省重點(diǎn)）、許昌實(shí)驗(yàn)中學(xué)等優(yōu)秀中學(xué)。城市行政區(qū)：許昌市轄1區(qū)2市3縣（魏都區(qū)、禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣），面積4996平方公里，現(xiàn)有鄉(xiāng)43個(gè)、鎮(zhèn)35個(gè)、街道辦事處20個(gè)、行政村2250個(gè)、居委會(huì)167個(gè)。其中魏都區(qū)是許昌市唯一的市轄區(qū)，是許昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城市規(guī)劃劃分：東區(qū)：近年來重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，新的行政、居住核心區(qū)，未來的城市CBD。該區(qū)近幾年興建了大量的高檔居住社區(qū)，目前的入住率不高，尚未形成足夠的人氣。中心區(qū)：以生活服務(wù)為主，大型公建及人文景觀積聚區(qū)，服務(wù)設(shè)施齊全。但不同性質(zhì)用地相互交叉嚴(yán)重，民房密度高，現(xiàn)狀差，個(gè)別新建小區(qū)配備了相應(yīng)公共設(shè)施與室外環(huán)境。許昌縣：獨(dú)立的行政區(qū)域，兼有各類性質(zhì)用地，工業(yè)與城市服務(wù)設(shè)施并存，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后鐵西區(qū)：項(xiàng)目所在地，是舊工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)有大量的舊工廠和相應(yīng)的配套小區(qū)，區(qū)內(nèi)的住宅檔次較低，周邊生活配套不盡完善，周邊環(huán)境較為臟亂。目前該區(qū)許多工廠已經(jīng)廢棄，政府正大力推進(jìn)舊工廠和危房的拆遷改造工作，改造重建將是鐵西區(qū)未來的發(fā)展方向。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：新型工業(yè)項(xiàng)目為主，居住及生活配套服務(wù)靠鐵東鐵西解決。

城市定位：根據(jù)河南省頒發(fā)的《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》，許昌定位為——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、輕紡、食品、電力裝備制造業(yè)基地；農(nóng)業(yè)科技示范基地；生態(tài)觀光區(qū)。城市發(fā)展戰(zhàn)略：東擴(kuò)戰(zhàn)略：許昌東城區(qū)位于許昌市東部，創(chuàng)建于1997年4月，規(guī)劃面積20平方公里，規(guī)劃人口20萬。許昌市政府致力將東城區(qū)打造為一個(gè)集商務(wù)酒店、寫字樓、大型休閑購物中心、高檔住宅社區(qū)為一體的全新城市CBD區(qū)域。北上戰(zhàn)略：鄭許空間和產(chǎn)業(yè)對接后，不僅可以降低兩市之間人流、物流和信息流等要素的流動(dòng)成本，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，而且能夠帶動(dòng)中原城市群核心區(qū)對豫南、豫東南人流、物流、信息流、產(chǎn)業(yè)流的形成和發(fā)展。舊城改造戰(zhàn)略：根據(jù)政府未來的規(guī)劃，首先將會(huì)完善鐵西區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施與管理工程。接著，對鐵西區(qū)內(nèi)的廢棄工廠和違建房進(jìn)行拆遷，把區(qū)內(nèi)存在的閑置土地通過招標(biāo)出讓的方式用作商業(yè)或居住用途。目前政府把大量的人力、物力、財(cái)力投入到鐵西區(qū)的舊城改造之中，未來的鐵西區(qū)將會(huì)有一個(gè)嶄新的面貌。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：隨著我國“中部崛起”政策的出臺(tái)，中部地區(qū)進(jìn)入了一個(gè)歷史發(fā)展的新高潮。許昌位于中原大地的中心，也迎來城市發(fā)展的全新契機(jī)。近年來許昌經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展，城市形象不斷提升，居民生活水平逐步提高?？傮w經(jīng)濟(jì)水平：近5年來，許昌整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP從2006年的717億元增加到2008年的1062億元，GDP增速連續(xù)3年保持在16%以上，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。許昌居民收入持續(xù)增加，為許昌新一輪的消費(fèi)熱潮提供了堅(jiān)實(shí)了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也使得對商品房的購買能力有所提高。幾年來，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出增長率保持在10%左右。同時(shí)應(yīng)該看到，2008年許昌城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出為7834元，仍處于較低的水平，這主要是與許昌城鎮(zhèn)居民收入水平不高有關(guān)。許昌在河南城市群中GDP位列第四，但居民收入、社會(huì)消費(fèi)品總額、存款余額相對較低，居民的購買能力有限，整體經(jīng)濟(jì)水平與鄭州、洛陽等一線城市差距較大。從房地產(chǎn)投資額占GDP比重看，許昌為2.9%，房地產(chǎn)投資額占GDP的比重很小，與鄭州、洛陽等大城市還有較大差距，說明許昌房地產(chǎn)仍不發(fā)達(dá)，未來還有很大的發(fā)展空間。

第二章許昌房地產(chǎn)宏觀市場分析一、房地產(chǎn)市場發(fā)展：房地產(chǎn)起步較晚，20世紀(jì)90年代，全市很少有成規(guī)模的商品房開發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主；自2000年-2004年，隨著本地房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)和國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，許昌房地產(chǎn)市場才開始逐步發(fā)展起來，但該階段房地產(chǎn)市場需求較小，決定了市場規(guī)模有限；2005年至今，外地開發(fā)商開始進(jìn)入許昌市場，市場的供應(yīng)量大幅增長，商品房的品質(zhì)、檔次有了質(zhì)的飛躍。鐵西區(qū)改造帶動(dòng)了大批拆遷戶購房，東區(qū)的快速發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，許昌房地產(chǎn)市場步入了一個(gè)以改善置業(yè)拆遷置業(yè)為主的時(shí)期。二、樓市特征區(qū)域發(fā)展不平衡：東城區(qū)，供應(yīng)量大、品質(zhì)高、發(fā)展最迅速區(qū)域；中心區(qū)，在三個(gè)片區(qū)中屬于中等水平；西城區(qū)，片區(qū)供應(yīng)量少，起步階段。房地產(chǎn)發(fā)展水平由西向東，逐步升高。市場供應(yīng)量突增：隨著政府出讓土地的增加，開發(fā)商對許昌市場的看好，08年許昌房地產(chǎn)迎來了一個(gè)高潮，新開工面積由55.53萬平方米增長到153.88萬平方米，竣工面積由36.33萬平方米增加到76.48萬平方米，施工面積由159.36萬平方米增長到377.7萬平方米，同比增加分別為：177%、111%、137%。市場需求旺盛：近年來許昌住宅銷售金額和銷售面積大幅上漲，住宅需求快速增長：一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增加刺激了購房的需求；另一方面舊城改造和城鎮(zhèn)化過程帶來的大量人口，也成為許昌住宅市場需求的重要推動(dòng)力量。價(jià)格逐步上漲：近幾年許昌房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，加之開發(fā)商的營銷水平、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量逐漸提高，因此商品房均價(jià)保持平穩(wěn)增長。截至07年9月住宅均價(jià)為1710元/㎡，房價(jià)仍然屬于較低的水平，未來還會(huì)有一定的上漲空間。空置率有所提高：目前我國商品房合理的空置率為5％—14％，許昌近幾年的空置率基本都在合理區(qū)間之內(nèi)，這說明許昌市場供應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)和供需結(jié)構(gòu)的匹配程度較高，居民的消費(fèi)力較強(qiáng)，市場消化良好。同時(shí)應(yīng)該看到04年起空置率有了明顯的提高，主要是由于市場供應(yīng)量和商品房價(jià)格持續(xù)上漲，雖然居民依然能夠接受，但接受程度有所下降。外地開發(fā)商進(jìn)駐，開發(fā)水平提高：前幾年許昌大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商自己開發(fā)自己銷售，營銷水平相對落后，現(xiàn)在大部分新開發(fā)的樓盤都有聘請專業(yè)的代理公司代理，如萬象新天和駿景尚都，在營銷推廣、營銷執(zhí)行等方面下了不少的功夫，營銷水平逐漸提高。近年來河南建業(yè)等外來品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢進(jìn)駐許昌，他們帶來先進(jìn)的開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。三、房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析：許昌市區(qū)行政規(guī)劃區(qū)域圖分為五個(gè)區(qū)域，分別為東城區(qū)、中心區(qū)、鐵西區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、許昌縣；在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)地研究及政府、業(yè)內(nèi)人士達(dá)成共識(shí)，許昌市房地產(chǎn)區(qū)域劃分為三個(gè)區(qū)：東城區(qū)、中心區(qū)、西城區(qū)。東城區(qū)：優(yōu)勢資源：規(guī)劃利好、價(jià)值潛力產(chǎn)品類型：中高檔以上物業(yè)為主，多為小高層，多層帶電梯，公寓，別墅客戶來源：私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。典型樓盤：帕拉帝奧、九洲溪雅苑、駿景尚都中心區(qū)：優(yōu)勢資源：配套、景觀產(chǎn)品類型：主要以中檔、中高檔物業(yè)為主，多層住宅居多?？蛻魜碓矗阂灾苓吙蛻魹橹?，包括周邊學(xué)校老師、醫(yī)生、企業(yè)員工典型樓盤：茂源金色家園、金石鳳凰城、新天地麗景苑、丞相府苑西城區(qū)：優(yōu)勢資源：開發(fā)量少，競爭小產(chǎn)品類型：08年以前推出產(chǎn)品極少，以中低檔住宅為主；08年后推出產(chǎn)品趨向于中高檔，但推量不多，以多層帶部分小高層。客戶來源：主要來自周邊客戶典型樓盤：許繼花園、錦繡華府、萬象新天等板塊對比：項(xiàng)目東城區(qū)中心區(qū)西城區(qū)價(jià)格3500元/㎡左右2800元/㎡左右由于中心區(qū)項(xiàng)目參差不齊，中低端的項(xiàng)目拉低整體均價(jià)。高端項(xiàng)目如金石鳳凰城均價(jià)達(dá)2850元/平米。2800元/㎡左右由于西城區(qū)項(xiàng)目少，而且最近推出皆為中高端項(xiàng)目。主力產(chǎn)品140平米以上的三房、四房130㎡左右的三房與160㎡左右的四房。130㎡左右的三房客戶私營業(yè)主及政府公務(wù)員私營業(yè)主、周邊企業(yè)中高層及收入較為穩(wěn)定的教師群體及醫(yī)生群體周邊優(yōu)質(zhì)企業(yè)的員工及中高層管理人員四、未來趨勢判斷：市場供應(yīng)量減少：魏都區(qū)08年共出讓土地18塊，且面積不大，與07年相比大幅下降，從國土資源局了解未來兩年市場的供應(yīng)量將有所下降。五、市場回歸理性：可以看出，在經(jīng)歷了04、05年的需求大幅增長以后，08年的需求增長率有所放緩。未來隨著國家針對房地產(chǎn)的一系列宏觀政策相繼出臺(tái)和房價(jià)的持續(xù)上漲，相信市場會(huì)繼續(xù)保持平靜和理性。六、住宅需求面積下降：07-08年許昌住宅均價(jià)有逐漸上升的趨勢，每個(gè)月的價(jià)格變化幅度不大，房價(jià)較為穩(wěn)定。07年月度成交戶均面積主要集中在135-150㎡之間，08年月度成交戶均面積則有所下降，主要集中在125-130㎡之間。主要原因在于隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，由于購買能力的限制，許多許昌市民開始轉(zhuǎn)向較小的戶型，120㎡左右的3房有可能成為未來許昌需求最大的產(chǎn)品。第三章房地產(chǎn)宏觀政策的影響一、土地政策：土地增值稅開始清算。國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)），該《通知》主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的清算單位、清算條件、收入確定、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料、審核鑒證、核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。從2007年2月1日起，我國將對房地產(chǎn)土地增值稅的征收由1994年以來的“預(yù)征”轉(zhuǎn)為“清算”。這是我國以稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市的又一“重拳”。影響：土地增值稅政策的出臺(tái)，增加了企業(yè)的開發(fā)成本，增加土地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從長期來看，對開發(fā)商的資金能力和開發(fā)能力提出了更高的要求。交清土地款才可拿建設(shè)用地許可證。07年10月，國土資源部39號(hào)令，規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。影響：進(jìn)一步整頓和凈化土地市場，減少土地交易中的暗箱操作行為；增加了開發(fā)商的拿地成本，開發(fā)門檻提高加速行業(yè)的洗牌效應(yīng)?！皣?hào)”土地新政出臺(tái)。國務(wù)院于2008年1月3日通過了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》【國發(fā)〔2008〕3號(hào)】，簡稱“國三號(hào)”。重要內(nèi)容如下：一、嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。二、要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。影響：為土地市場的管理明確了方向，強(qiáng)化了土地監(jiān)察部門的權(quán)威性，改善了土地市場的秩序。將促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目容積率的提升，提高土地利用效率，間接增加供應(yīng)。打擊了企業(yè)的屯地行為，企業(yè)預(yù)期效益下降。一些“地王”項(xiàng)目受到的影響較大。這些企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略將被迫調(diào)整，加快開發(fā)速度。大企業(yè)搶地的勢頭得到抑制，為中小企業(yè)降低拿地門檻，小企業(yè)生存能力增強(qiáng)，（資金實(shí)力太差的企業(yè)除外）小企業(yè)間合作的機(jī)會(huì)也在增多。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得到暫時(shí)抑制。二、金融政策：央行2007年以來6次調(diào)整個(gè)人住房貸款利率。直接導(dǎo)致購房成本上升，從而使得有效需求下降；增加樓市的風(fēng)險(xiǎn)，無論是開發(fā)還是投資方面，對自住的客戶也會(huì)產(chǎn)生影響。央行2007年以來10次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。直接對開發(fā)商的現(xiàn)金流提出要求，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)一步攤薄了開發(fā)商的利潤，特別是對小型的企業(yè)，包括資金鏈緊張的中型企業(yè)都會(huì)受到較大的影響，而對資金實(shí)力雄厚的企業(yè)相對影響較小。三、樓市政策：90/70政策。各城市（包括縣城）年度新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須在開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。目前許昌市場上在售樓盤大多未嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策，市場供應(yīng)的產(chǎn)品仍以大戶型住宅為主。目前來說，90/70政策對許昌的房地產(chǎn)市場影響并未真正展現(xiàn)出來。從未來的市場供應(yīng)看，基本上各大地塊都需要執(zhí)行90、70政策，對于已經(jīng)習(xí)慣居大戶型住宅的許昌人來說，將是對需求的一次挑戰(zhàn)，也對未來的房地產(chǎn)營銷帶來一定的困擾。9.27新政出臺(tái)。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)2007年9月27日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。目前許昌居民購房只約有20%的人會(huì)選擇按揭付款，大部分人都是采用一次性付款，而且市場上住宅的總價(jià)并不高，所以首付提高至40%并不會(huì)大幅提高首付的金額，所以就目前來說，“9.27”新政對許昌居民的購房不會(huì)產(chǎn)生大的影響。二套房以家庭為單位。2007年12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?。今后如果申請人提供虛假證明材料會(huì)被各地銀行業(yè)協(xié)會(huì)的“黑名單”登記在案，被所有銀行拒絕放貸?！暗诙追俊闭J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能使購房者在實(shí)際操作中有較大的“活動(dòng)空間”來規(guī)避“房貸新政”的調(diào)控作用，備受關(guān)注的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束了各商業(yè)銀行版本不一的混亂局面，以家庭為單位認(rèn)定既符合現(xiàn)實(shí)又有利于強(qiáng)化調(diào)控。新物權(quán)法開始實(shí)施。自2007年10月1日起，國家頒布的新的《物權(quán)法》開始實(shí)施。滿70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期需要繳納一定的土地使用費(fèi)，此外，再無其他相關(guān)費(fèi)用，住宅商用問題上一定程度放開限制。車庫首先應(yīng)該滿足本小區(qū)業(yè)主的需求，業(yè)主在買房時(shí)，可以通過簽訂合同付費(fèi)的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。新物權(quán)法使得業(yè)主的利益更加清晰，真正得到了保障。長遠(yuǎn)來看，將會(huì)減少近年來頻繁發(fā)生的物業(yè)糾紛問題。新物權(quán)法對征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，給予了更為嚴(yán)格和細(xì)致的規(guī)定，將會(huì)對調(diào)整征地補(bǔ)償行為產(chǎn)生一定的影響，階段性的增加開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)速度，從而影響市場的土地和房屋供應(yīng)量第四章項(xiàng)目分析與定位一、項(xiàng)目的地塊分析：項(xiàng)目的指標(biāo)類型指標(biāo)備注項(xiàng)目占地面積70畝（約4.7萬㎡）屬于中小型項(xiàng)目項(xiàng)目建筑面積10萬㎡屬于中小型項(xiàng)目項(xiàng)目容積率2.0-2.5多層與高層相結(jié)合項(xiàng)目地塊形狀刀狀，入口位于刀柄入口狹長，內(nèi)部利于打造園林位置位于西城區(qū)，工農(nóng)路北，原玻璃廠位置項(xiàng)目地塊周邊情況南面：綠茵花園（別墅項(xiàng)目），屬于西南片區(qū)較高品質(zhì)，西端一棟為6層，大部分均為4層，對本項(xiàng)目視野與景觀的影響不大。地塊南面，約十處農(nóng)民房有待拆遷。拆遷后與綠茵小區(qū)一墻一路之隔。西面：倒閉停產(chǎn)工廠，建筑物密度和高度皆較低，對項(xiàng)目視野影響不大；但工廠破舊，給人以西面破舊污染源的印象，視覺效果較差。北面：公司的家屬區(qū)，為6層住宅樓，品質(zhì)較好，對項(xiàng)目視野影響不大，低層略有視線阻擋和對視現(xiàn)象。最大影響仍是鐵路距離太近，火車噪音和振動(dòng)影響較大。東面：臨近工農(nóng)路，開口縮小，減弱噪音，交通尚可。周邊項(xiàng)目配套及環(huán)境五一路：該路集中了許多年代久遠(yuǎn)工廠和企業(yè)，路兩旁有中小學(xué)、醫(yī)院、銀行、酒店等配套。1、101、105路公交從此路經(jīng)過。工農(nóng)路：雙向雙車道，無自行車道。路邊多為檔次較低的小商鋪、違建房、工廠家屬樓，道路給人感覺較為臟亂。有103和104兩路公交從該路經(jīng)過。向陽路：根據(jù)許昌市未來城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，向陽路周圍將會(huì)形成一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。新興路：雙向單車道，有自行車道。道路較為干凈整潔，路兩旁有許多建材商鋪，商業(yè)氣息較為濃厚。1、6、7、101、105、106路公交從此路經(jīng)過。項(xiàng)目地分析塊SWOT矩陣優(yōu)勢及機(jī)會(huì)的最大化方式S優(yōu)勢分析1.項(xiàng)目距離雙龍湖公園較近,良好的景觀優(yōu)勢；2.片區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃不受限制,利于打造品質(zhì)項(xiàng)目；3.片區(qū)供應(yīng)量小，競爭者少；4.片區(qū)內(nèi)缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目;5.項(xiàng)目距離經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近。擴(kuò)大優(yōu)勢影響力：1.把雙龍湖公園作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一；2.打造片區(qū)品質(zhì)最高的項(xiàng)目；3.項(xiàng)目開發(fā)入市的最佳時(shí)機(jī)；4.中高端項(xiàng)目的空白點(diǎn)，打造中高端項(xiàng)目；5.抓住開發(fā)區(qū)企業(yè)中目標(biāo)客戶，盡量促成團(tuán)購。O機(jī)會(huì)：1.項(xiàng)目片區(qū)工廠大量拆遷，片區(qū)改造在即；2.周片大多民房拆遷,大量拆遷戶急需購房;抓住機(jī)會(huì),找準(zhǔn)項(xiàng)目切入點(diǎn)1.以項(xiàng)目片區(qū)改造為引導(dǎo)，改善項(xiàng)目片區(qū)印象；2.抓住急需購房的拆遷戶——重要目標(biāo)群體。W劣勢分析：1.周邊基礎(chǔ)配套不全；2.項(xiàng)目北面、西面靠近鐵路，噪音震動(dòng)影響；3.周邊大量倒閉工廠，環(huán)境印象-臟亂差；4.片區(qū)居住、人文氛圍不佳；5.交通不方便，離市區(qū)較遠(yuǎn)；6.片區(qū)給市民的印象較差。彌補(bǔ)劣勢，減弱影響：1.從項(xiàng)目規(guī)劃上，打造項(xiàng)目前商業(yè)廣場，彌補(bǔ)社區(qū)及片區(qū)基礎(chǔ)配套弱的劣勢；2.打造項(xiàng)目中高品質(zhì)，顛覆片區(qū)貧民窟印象；3.從項(xiàng)目規(guī)劃及樓棟體型上，把鐵路影響降低到最小，減少對優(yōu)勢單位的影響，使得優(yōu)勢單位資源及價(jià)值最大化。T威脅分析：1.激烈的片區(qū)競爭—城市向東發(fā)展；鄭州擴(kuò)張-北與鄭州接壤；中心區(qū)配套生活氛圍成熟；2.周邊項(xiàng)目檔次較低，容易影響本項(xiàng)目檔次。轉(zhuǎn)化威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)：1.利用本片區(qū)原住民的戀土情節(jié)，讓他們留下；2.項(xiàng)目臨近經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，提高工作生活便利；3.打造項(xiàng)目中高品質(zhì)，跳出項(xiàng)目片區(qū)低品質(zhì)影響，顛覆客戶對西南片區(qū)的低端印象。項(xiàng)目現(xiàn)狀及引導(dǎo)方向：打破項(xiàng)目本身及區(qū)域的局限性，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)及品質(zhì)提升項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目地塊指標(biāo)：表現(xiàn)：屬于中等體量項(xiàng)目;地塊入口較為狹長——由于項(xiàng)目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)；——項(xiàng)目的指標(biāo)決定了項(xiàng)目對片區(qū)生活影響力的局限性；——項(xiàng)目的指標(biāo)決定了本樓盤在設(shè)計(jì)上需走精細(xì)化路線-提升品質(zhì)。項(xiàng)目周邊情況：表現(xiàn)：鐵路影響,廢舊工廠,破舊民居——項(xiàng)目受周邊環(huán)境的影響較大，給人以落魄的平民窟的形象；——建議從建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)及外在形態(tài)顛覆項(xiàng)目片區(qū)形象，重樹新形象。項(xiàng)目區(qū)域配套：表現(xiàn)：缺乏品質(zhì)感的生活配套,公共交通略有不便——建議利用項(xiàng)目特殊的地塊形狀（入口刀柄處）規(guī)劃為商業(yè)廣場/商業(yè)街；——商業(yè)配套能聚集人氣，促進(jìn)項(xiàng)目形象提升，完善片區(qū)配套，打造品質(zhì)。二、項(xiàng)目市場定位城市區(qū)域價(jià)值分析土地價(jià)值分析：中心區(qū)的價(jià)值及增幅最大，08年中心區(qū)出讓土地共約10.6萬㎡，約占整個(gè)08年出讓土地量的19%土地價(jià)值，約150-230萬/畝；東區(qū)的土地供應(yīng)量最大，08年東城區(qū)出讓土地共約30萬㎡，約占整個(gè)08年出讓土地量的54%，土地價(jià)值約80-180萬/畝；西區(qū)的土地供應(yīng)量逐漸升溫，價(jià)值增幅稍弱，08年城西區(qū)出讓土地共約14.7萬㎡，約占整個(gè)08年出讓土地量的27%，土地價(jià)值，約60-100萬/畝居住價(jià)值分析：東城區(qū)——核心價(jià)值：新市府中心最具潛力、最適宜人居的豪宅片區(qū)，升值、富人區(qū)、新市府、規(guī)劃好、缺乏人氣；客戶來源，私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。中心區(qū)——核心價(jià)值：配套齊全、成熟的居住片區(qū)，繁華、配套成熟、市區(qū)中心、生活便捷；客戶來源，以周邊客戶為主，包括周邊學(xué)校老師、醫(yī)生、周邊企業(yè)員工等。西城區(qū)——核心價(jià)值：有一定生活氛圍的老城區(qū)，工業(yè)、污染、郊區(qū)、片區(qū)價(jià)值低；客戶來源，主要來自周邊客戶，以及周邊企業(yè)員工等區(qū)域優(yōu)劣勢分析：項(xiàng)目所在的西城區(qū)現(xiàn)在市場價(jià)值位于城市較低的水平，價(jià)值增長率較之其東城區(qū)與中心區(qū)較緩，屬于瘦狗；東城區(qū)屬于成長期的幼童；中心區(qū)為雙高的明星片區(qū)。因此，西城區(qū)在片區(qū)競爭力不足。從城市區(qū)域價(jià)值的角度來看：西城區(qū)處于較為弱勢的局面，缺乏競爭力項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值分析西城區(qū)發(fā)展?fàn)顩r分析：城市發(fā)展戰(zhàn)略為——“北上東擴(kuò)，舊城改造”——西城區(qū)有待挖掘。東擴(kuò)，隨著市政府的動(dòng)遷，東城區(qū)的市政配套也逐將完善，房地產(chǎn)大量進(jìn)軍帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值以及人氣的提升；北上，城市北面已被政府納入北部拓展區(qū)域，北與鄭州接壤，未來將通城際快線，形成鄭州一小時(shí)生活圈；中改，舊城改造為主，已經(jīng)完善的配套設(shè)施，改造讓城區(qū)煥然一新；西城區(qū)，項(xiàng)目所在工農(nóng)路片區(qū)已有大量的廢舊工廠倒閉拆遷，政府將對本區(qū)域?qū)嵭姓喂こ蹋瑫r(shí)運(yùn)糧河改造已被政府劃入改造范圍，因此，西區(qū)也待煥新天。西城區(qū)的價(jià)值階梯——中部>北部=南部。南部利好——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、政府片區(qū)改造；中部由于發(fā)展年限稍長，交通配套及生活配套較為完善，為其中房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的片區(qū)（代表樓盤：萬象新天、許繼花園等），南北兩端較為落后，區(qū)域價(jià)值較低，樓盤品質(zhì)都較為低端。綜述片區(qū)價(jià)值，城西區(qū)屬于城市價(jià)值較低的區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)域競爭力較弱；項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展落后，價(jià)值較低；區(qū)域改造后，片區(qū)價(jià)值將提升；項(xiàng)目片區(qū)劣勢明顯，優(yōu)勢略顯不足。項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值受到一定的區(qū)域限制，因此高品質(zhì)產(chǎn)品才是項(xiàng)目的突破口項(xiàng)目資源分析商業(yè)配套——根據(jù)許昌市未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將會(huì)成立三個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，分別是東區(qū)商業(yè)中心、東南區(qū)商業(yè)中心和鐵西商業(yè)中心。鐵西商業(yè)中心以胖東來五一店、恒達(dá)利市場等現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)，增設(shè)不小于5000平方米百貨店1處、大型綜合超市6處、專業(yè)店1處、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)賓館1處，總計(jì)網(wǎng)點(diǎn)面積不小于10萬—20萬平方米。該商圈主要用以滿足鐵西區(qū)片區(qū)居民日常生活需求，同時(shí)有建材等大型的專業(yè)市場出現(xiàn)，鐵西區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn)商業(yè)分化。項(xiàng)目周邊（工農(nóng)路）有超市、餐廳、菜市場、診所等生活配套，但是普遍規(guī)模小，檔次較低。隨著政府舊城改造的進(jìn)行，項(xiàng)目周邊的各種配套將逐步改善。企業(yè)客戶資源——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約有50多家大中規(guī)模的企業(yè)，主要以發(fā)制品、電氣、機(jī)械等類型為代表，其中企業(yè)效益較好的企業(yè)約占1/3，這為項(xiàng)目提供了大量住房需求。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中高層及技術(shù)人員也將鎖定為項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)客戶。景觀資源——雙龍湖公園——有一段距離，但仍可作為片區(qū)配套；項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境——較為“混沌”，無景觀資源。交通配套資源——交通系統(tǒng)暢通，距離市中心5分鐘車程；但公共交通比較方便有103、105、106、7等多線。教育配套資源——項(xiàng)目教育配套資源較少，且距離相對較遠(yuǎn)。綜述資源方面，項(xiàng)目資源有限，能作為項(xiàng)目亮點(diǎn)不多，建議項(xiàng)目自身應(yīng)創(chuàng)造產(chǎn)品亮點(diǎn)。市場競爭情況分析片區(qū)競爭分析——西城區(qū)，優(yōu)勢資源：屬于老城區(qū)，有一定配套；產(chǎn)品類型：08年前以中低檔為主，08年后以中高檔為主，但量少；多層為主，小高層少量；客戶來源：周邊客戶為主，地緣性較強(qiáng)；典型樓盤：萬象新天、許繼花園、錦繡華府。典型競爭樓盤西城區(qū)供應(yīng)量小，項(xiàng)目片區(qū)的競爭樓盤更少；中高檔樓盤主要集中在東城區(qū)和中心區(qū)，而西城區(qū)缺乏中高檔樓盤。市場缺乏高性價(jià)比產(chǎn)品。性價(jià)比稍高的樓盤代表不高，萬象新天前期屬于性價(jià)比較高，隨著品牌形象的建立，價(jià)格也得到了較大的提升。中等性價(jià)比產(chǎn)品較為集中，尤其中心區(qū)許多樓盤因?yàn)橛辛藚^(qū)位優(yōu)勢而忽略了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。因此，以占領(lǐng)中高端產(chǎn)品、中端價(jià)位的高性價(jià)比市場空白比作為入市契機(jī)。綜述市場競爭情況，項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)量較少，片區(qū)內(nèi)競爭較??；樓盤品質(zhì)，東城區(qū)以中高品質(zhì)樓盤為主，中心區(qū)由于地理環(huán)境優(yōu)勢，主要靠配套支撐，品質(zhì)中等，西城區(qū)以中低品質(zhì)樓盤為主（萬象新天-距離較遠(yuǎn)，影響較弱）。樓盤性價(jià)比，中等性價(jià)比產(chǎn)品為主；東城區(qū)區(qū)域潛力與產(chǎn)品設(shè)計(jì)均較好——中高價(jià)，中心區(qū)——區(qū)域價(jià)值最高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)稍弱——中高價(jià)，西城區(qū)——區(qū)域價(jià)值較低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較弱——中低價(jià)。抓住市場片區(qū)供應(yīng)量少且以中低檔樓盤為主力的時(shí)機(jī)，占領(lǐng)市場空白點(diǎn)——打造中高端產(chǎn)品——樹立片區(qū)新形象。開發(fā)商戰(zhàn)略及品牌分析許昌市房地產(chǎn)快速的發(fā)展過程中，本地房地產(chǎn)企業(yè)得到了空前的成長機(jī)遇，一批本土的房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展壯大——如恒達(dá)、鼎鑫、金石達(dá)等企業(yè)，在激烈競爭的許昌市房地產(chǎn)市場中已逐漸成為本土房地產(chǎn)開發(fā)商中的領(lǐng)先者.同時(shí)在市場發(fā)展向好的形勢下，也迎來的眾多本省外地開發(fā)商的同臺(tái)角逐——如河南建業(yè)、河南物華、河南宇華、河南茂源等。本地開發(fā)商立足中心區(qū)，挺進(jìn)東區(qū)；本省外地開發(fā)商主要聚集在東區(qū)與西城區(qū)，部分向中心區(qū)進(jìn)軍。我們必須打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品，提升品牌影響力，才能獲得較大化的利潤。項(xiàng)目市場定位的判定項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值表現(xiàn)：項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值低，項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值屬于鐵西區(qū)中等價(jià)值——由于項(xiàng)目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)；項(xiàng)目資源分析表現(xiàn)：周邊有少量生活配套，品質(zhì)不高；公共交通略有欠缺，無景觀資源——建議增強(qiáng)自身配套及景觀資源，增強(qiáng)自身資源優(yōu)勢以消弱片區(qū)缺陷；競爭市場情況表現(xiàn)：市場中段產(chǎn)品競爭激烈，項(xiàng)目片區(qū)缺乏中高端競爭者——建議占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，打造中高端產(chǎn)品品質(zhì)；——目標(biāo)客戶對價(jià)格敏感度較高，建議中高端品質(zhì)中端價(jià)位，高性價(jià)比。開發(fā)商戰(zhàn)略品牌表現(xiàn)：初入市場，缺乏品牌知名度；尚無產(chǎn)品品牌延續(xù)性——建議用中高端產(chǎn)品品質(zhì)樹立產(chǎn)品形象，鑄造產(chǎn)品及開發(fā)商品牌；——建議加大項(xiàng)目中高端形象塑造及推廣。本項(xiàng)目市場定位：以中高端品質(zhì)產(chǎn)品為基礎(chǔ)：以高品質(zhì)、高性價(jià)比，顛覆西城區(qū)傳統(tǒng)居住觀念，打造西城區(qū)標(biāo)桿物業(yè)！三、項(xiàng)目客戶定位1、目標(biāo)客戶區(qū)域客戶特性表象為東區(qū)以政府公務(wù)員及私營業(yè)主為主；中心區(qū)包容性及對周邊吸納性較強(qiáng)；西城區(qū)客戶地緣性較強(qiáng)；樓盤的“中心輻射力”效應(yīng)明顯，周邊客戶往往成為樓盤的主要客戶源；高收入群體為購房主力——私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、教師群體、項(xiàng)目周邊原住民等收入較高且穩(wěn)定的群體成為城市的主力購買人群；本項(xiàng)目客戶以項(xiàng)目片區(qū)的客戶為主。從項(xiàng)目所處的周邊環(huán)境中，我們發(fā)現(xiàn)，我們的客戶最有可能來自于以下幾個(gè)方面區(qū)域：項(xiàng)目地塊西邊的建材及燈飾市場；許昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；項(xiàng)目附近待拆遷的拆遷戶原住民）；其它等。從區(qū)域許昌市場的特點(diǎn)是“多數(shù)樓盤皆以吸引項(xiàng)目周邊客戶為主”，呈現(xiàn)明顯的“中心輻射力效應(yīng)”；市場看，由于鐵西區(qū)是許昌市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目與萬象新天同處于一個(gè)區(qū)域的南北兩翼，客戶來源方式上可能存在較大的相似性。因此，判定本項(xiàng)目主力客戶為：項(xiàng)目周邊的私營業(yè)主及個(gè)體戶；項(xiàng)目周邊有購買力的原住民；片區(qū)企業(yè)專業(yè)人員及中層管理者；周邊公務(wù)員、教師群體。核心客戶：重點(diǎn)客戶當(dāng)中對區(qū)域具有高忠誠度，且購買力較強(qiáng)的群體。由于鐵西區(qū)為城市的傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，住宅條件的落后不能滿足客戶在住宅“功能、配套以及空間”上的需求，產(chǎn)生的一批急需“改善現(xiàn)有居住條件”的“換房者”已然將成為我們穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶群。目標(biāo)客戶特質(zhì)——?jiǎng)?wù)實(shí)、理性、精明、白手起家——他們力求上進(jìn)，渴望得到一種更高的圈層歸屬感——附庸風(fēng)雅，追求有檔次、有品位的生活——傳統(tǒng)，享受天倫的心理追求我們可以稱其為：城市創(chuàng)富階層2、項(xiàng)目主體根據(jù)目標(biāo)客戶特征，我們確定項(xiàng)目主體為：品味的——有品味的的住宅源自于超越現(xiàn)實(shí)的眼光在“現(xiàn)代的”建筑風(fēng)格背后隱藏著淡淡的歷史痕跡品質(zhì)的——有品質(zhì)的住宅，是對每一個(gè)細(xì)節(jié)的用心。從建筑到園林，再到小區(qū)的配套，無一不顯示對生活的敬意。超值的——優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品本身已是最好的語言；尤其當(dāng)面對的是一群精明的實(shí)在人；過多的語言只會(huì)產(chǎn)生無謂的累贅；超值的產(chǎn)品讓生活比想象中更美。榮耀的——人首先是物質(zhì)的，其次才是精神的，高品質(zhì)的住宅自然流露居住者的榮耀，現(xiàn)代尊貴的外立面，恢弘大氣的入口，已充分享受被仰望的感覺情趣的——習(xí)慣了平淡閑散的生活，習(xí)慣了午后曬曬太陽，在小區(qū)的長凳上含飴弄孫，在樹蔭的草地上耳鬢廝磨，忙碌的生活，不可或缺的是一份“情趣”顛覆的——我們地處西區(qū)，但我們不是破舊與落后的代名詞，然而，正是由于這樣一種境遇，賦予了我們顛覆的使命，我們注定“難得平凡”，我們將是標(biāo)桿，代言著西區(qū)的未來。由此，客戶的精神特質(zhì)不言而語：“榮耀的”作為“城市創(chuàng)富階層”，他們肯定自我成就，更希望被別人認(rèn)可在“魏都文化”的熏陶下，他們天生“骨子里的榮耀感”；“進(jìn)取的”源自于一份對生活與家庭的責(zé)任感，更源自于對現(xiàn)狀的不滿、對自我的挑戰(zhàn)；“富區(qū)域情感的”或許生活更多的源自于一種習(xí)慣，習(xí)慣于熟悉的事物，習(xí)慣于熟悉的面孔，習(xí)慣于熟悉的聲音，一種有根、有情、有回憶的生活；“有品質(zhì)追求的”生活不需要過多的奢華，他們只需要能體驗(yàn)到的優(yōu)，他們也不需要過多地炫耀，他們只需一種品質(zhì)的生活帶來一絲體面的羨慕，簡簡單單的告訴你：“就住在這里”。我們所期望的，不是鑲金貼銀豪宅的誕生，而是一個(gè)高品質(zhì)的住宅在延續(xù)城市人的精神榮耀……我們所期望的，不是城市或建筑新地標(biāo)的誕生，更希望它能成為許昌人心目中的精神高地……我們?yōu)槲鲄^(qū)的榮耀而來我們扮演著一切落后與腐朽的顛覆者最終，只為實(shí)現(xiàn)一座城市與一群人的榮耀與夢想……四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、物業(yè)類型定位調(diào)查顯示，客戶對物業(yè)形態(tài)的需求以多層為主力，占73%，目前客戶的物業(yè)類型需求只是“一種取向”，不是真正的實(shí)際需求反應(yīng)，他們沒有或很少有小高層或高層住宅的居住體驗(yàn)；目前的物業(yè)需求只是由于其原有住宅類型的習(xí)慣性延伸；整個(gè)市場缺乏“多層住宅”以外的住宅類型的有力引導(dǎo)；小高層物業(yè)型態(tài)必將逐漸成為未來的市場主力東區(qū)容積率平均約為2.5，未來將以小高層住宅為主；中心區(qū)與西區(qū)高層住宅配比明顯加大，整體容積率在2.0左右；政府有意識(shí)的引導(dǎo)高層住宅市場，提高單位土地利用率。目前市場樓盤“正常銷售周期”大都集中在1~2年左右；小高層或高層住宅銷售周期明顯縮短，市場已經(jīng)逐漸被引導(dǎo)，客戶逐漸接受；板式住宅符合市場發(fā)展。從未來市場消費(fèi)引導(dǎo)的角度，從市場發(fā)展趨勢的角度，從實(shí)現(xiàn)利潤最大化的角度，從關(guān)注產(chǎn)品朝向來看：本項(xiàng)目物業(yè)類型定位為：全電梯花園洋房，小高層為主，適當(dāng)發(fā)展高層；以板式為主。2、物業(yè)容積率確定根據(jù)項(xiàng)目定位在顛覆者·高性價(jià)比·高素質(zhì)物業(yè)；規(guī)劃為主要以高層為主多層引導(dǎo)的住宅群體；根據(jù)周邊樓盤的調(diào)查，總結(jié)對比本項(xiàng)目合理的容積率；適應(yīng)城市規(guī)劃、容積率指標(biāo)的發(fā)展、用地達(dá)到其最佳利用規(guī)模；利于適當(dāng)超前的規(guī)劃出更高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品滿足片區(qū)的居住等要求；綜合考慮常規(guī)狀態(tài)下的投資回報(bào)率以及我們期望的通過資金快速滾動(dòng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有效的現(xiàn)金流，通過對“未來市場趨勢的研判”以及在顛覆理念之下的“適當(dāng)超前”的設(shè)計(jì)，再結(jié)合開發(fā)商“利潤最大化的原則”確定容積率2.0—2.5要求。3、物業(yè)戶型面積確定從居民的購房意愿來看，“三房為絕對主力，其次為二房和四方”；三房需求有大幅度上升，約上浮23%，達(dá)到了63%，兩房需求下跌18%，近一半。說明居民有更換大戶型，改善居住環(huán)境的意愿。從居民的購房的意愿來看，60㎡以下、61-80㎡區(qū)間需求大量減少，101-120㎡區(qū)間需求增幅最大，達(dá)16%。121－140平米之間的戶型需求增加7％。100平米左右的兩。120平米左右的三房（主力需求）。140平米以上的四房。4、戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)基本點(diǎn)：保證朝向及采光，戶型南北通透，主臥和客廳朝南采光；戶型方正，無異形；無暗房，保證明廚明衛(wèi)；分區(qū)處理——?jiǎng)屿o分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分隔，功能合理；參照戶型面積區(qū)間，躍式戶型將“公共和私人空間用高差不大于５０厘米的平臺(tái)進(jìn)行劃分”，使室內(nèi)視野開闊，層次分明，在節(jié)約了建筑面積的同時(shí)，亦大大增加了建筑功能的實(shí)用性、豐富了建筑的內(nèi)涵。通過雙主臥設(shè)計(jì)，提升次臥的居住舒適性，充分享受兩代同堂或三代同堂的天倫之樂；入戶式花園戶型將花園帶入每戶內(nèi)，不分樓層，在家中就能欣賞花園的美景，同時(shí)可種植喜愛的花草樹木，將生態(tài)概念引入家居生活，提高了家庭的生活質(zhì)量和品質(zhì)，是家庭生活的“氧吧”。從功能上看，入戶花園在陽臺(tái)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級(jí)，一般面積較大，使用功能和參與性更強(qiáng)，除了花園和通道的功能外，還具有露臺(tái)的功能，可以作為家庭活動(dòng)的“第二空間”。

第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、整體規(guī)劃原則：著重處理地塊狹長入口處的樓棟排布以及項(xiàng)目展示的沖擊力問題；整體以南北向板樓為主，但力求通過樓棟以及各單元之間的錯(cuò)置來規(guī)避視覺上的呆板；流線式園林規(guī)劃，力求內(nèi)部景觀靈動(dòng)有節(jié)奏感、均好性強(qiáng)；人車分流處理；主入口亮點(diǎn)之一：主入口廣場營造。沿街道主入口退后約20—30米，配合沿街商鋪的騎樓造型，能形成一個(gè)匯聚人流，集中人群的全天候中小型商業(yè)廣場，并借此形成小區(qū)的城市展示面。主入口亮點(diǎn)之二：騎樓與超市搭配，打造商業(yè)配套；營造主入口廣場人居及商業(yè)氛圍樓棟排布亮點(diǎn)之一：同一樓棟不同單元的建筑采用錯(cuò)開擺置；使外部視覺有流線感，同時(shí)又能滿足南北朝向擺放樓棟排布亮點(diǎn)之二：北邊靠鐵路樓棟退讓約20米，把退讓區(qū)域打造成社區(qū)的運(yùn)動(dòng)休閑空間；有效化解地塊劣勢樓棟排布亮點(diǎn)之三：樓棟采用錯(cuò)開排置，避免了從外部視覺上簡單呆板無變化，同時(shí)滿足各樓棟景觀的均好性；樓棟排布亮點(diǎn)之四：項(xiàng)目入口處的樓棟之間形成一個(gè)圍合組團(tuán)，有效的規(guī)避了地塊入口狹長的劣勢。二、項(xiàng)目車行人行交通分布建議交通分布采取人車分流，擴(kuò)大小區(qū)的綠化率，減少小區(qū)硬地面積，最大限度的減少車對居民的影響——交通、噪音、污染等；提升品質(zhì)生活-人性化；創(chuàng)造純粹、純凈的生活空間。設(shè)置地下車庫，減少地面停車位；三、推廣泛會(huì)所概念，在架空層/園林內(nèi)部設(shè)置老人、兒童的運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施；泛會(huì)所的部分運(yùn)動(dòng)功能與戶外的體育設(shè)施結(jié)合起來，如籃球、羽毛球等場地、健康的慢跑道；四、建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格是項(xiàng)目形象最強(qiáng)有力的展示，它是社區(qū)文化精神的體現(xiàn)，因此尤為重要。根據(jù)客戶市場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，許昌市民對住宅建筑風(fēng)格的偏好，對于“明快的現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格”明顯偏好，占整體比例的72%，而相對來說，“具有文化歷史韻味的中式風(fēng)格”沒有受到過多的青睞，僅占整體的28%。因此，在建筑風(fēng)格方面，“現(xiàn)代簡約”的風(fēng)格將是一個(gè)較好的方向。許昌是一個(gè)歷史故都，擁有悠遠(yuǎn)的歷史文化；但本項(xiàng)目由于受到周邊環(huán)境的限制，以及市場客戶的調(diào)查表明，本項(xiàng)目不適宜以中式的-過于厚重歷史文化的建筑風(fēng)格：中式建筑風(fēng)格會(huì)讓項(xiàng)目淹沒在不純粹片區(qū)環(huán)境下——醒目的風(fēng)格才更為矚目；長期生活在厚重歷史文化熏陶下的市民，對歷史文化雖然敬仰，但也習(xí)以為常，他們更渴望能看到一些更新鮮的事物，來觸動(dòng)他們內(nèi)心深處，本項(xiàng)目在西城區(qū)是具有顛覆意義的項(xiàng)目，因此必須給西區(qū)一個(gè)嶄新、時(shí)尚、現(xiàn)代的新鮮面孔?；陧?xiàng)目周邊環(huán)境的負(fù)面影響以及項(xiàng)目自身高品質(zhì)定位的需求，建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)必須打破環(huán)境的束縛，建立高品質(zhì)形象。本項(xiàng)目以高層與小高層相結(jié)合，建議以簡約現(xiàn)式風(fēng)格為主；在色彩的選用上可以用一些暖色調(diào)，簡潔，有設(shè)計(jì)感、品質(zhì)感；屋頂設(shè)計(jì)豐富，能配合整體建筑造型，有優(yōu)美的天際線。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格建議為：具有濃厚現(xiàn)代感的簡約建筑風(fēng)格。五、園林規(guī)劃建議園林是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作，它能給予社區(qū)以靈魂和生命；園林也是社區(qū)的全方位交往的平臺(tái)，因此，社區(qū)園林在圍繞“適宜”的宗旨下，以多層次、立體、共享、融合為前提，應(yīng)具備以下特點(diǎn)：大氣，有容乃大，體現(xiàn)出一種大氣與沖擊力；優(yōu)雅，表達(dá)風(fēng)格上優(yōu)美和簡潔；和諧，和睦協(xié)調(diào)、張弛有度的平衡；自然，一是生態(tài)。二是不拘束、不呆板；共享，多重景觀的觀賞性與參與性；自由，不受過多的框架的束縛與限制；輕松，沒有負(fù)擔(dān)，放松感性特征；舒適，愉悅與舒適的感性特征；社區(qū)園林的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)基本點(diǎn)主要考慮以下幾點(diǎn)：小區(qū)道路為迂回彈性設(shè)計(jì)，擴(kuò)大空間尺；小區(qū)園林景觀要善于用水景提升居住品質(zhì)和項(xiàng)目價(jià)值；生態(tài)裝飾材料的運(yùn)用，能提升項(xiàng)目的品質(zhì)及文化氣息，如仿古石、原木等；地鋪選材及色彩的變換，使環(huán)境活潑和功能分區(qū)明晰；軟質(zhì)景觀與硬質(zhì)景觀和諧的結(jié)合；各色元素、建筑小品、雕塑等點(diǎn)綴，增加生活趣味。園林整體規(guī)劃建議（顛覆點(diǎn)）：整體采用“一緊一松”流線型園林規(guī)劃，使小區(qū)園林景觀富有節(jié)奏感；線型引導(dǎo)，多重空間園林；使每個(gè)組團(tuán)之間都有獨(dú)特的景觀空間；點(diǎn)線結(jié)合，動(dòng)景靜景結(jié)合，極富個(gè)性；細(xì)節(jié)方面，采用了點(diǎn)和線為基本構(gòu)成形式的淺水水景觀并以此溝通整個(gè)小區(qū)的組團(tuán)園林。小區(qū)內(nèi)人行道使用曲線道路處理，與小區(qū)園林形成有效的融合；通過園林雕塑小品的點(diǎn)綴，提高小區(qū)的生活情趣；公共休閑區(qū)域使用動(dòng)靜分區(qū)設(shè)置；營造多重空間感；六、項(xiàng)目配套及車位建議根據(jù)調(diào)查，客戶對暖氣需求提及率為77.8%；且現(xiàn)發(fā)售樓盤均有暖氣，客戶對生活配套需求重要性為46.2%，而項(xiàng)目周邊缺乏，因此建議打造一條商業(yè)生活配套街。客戶對休閑健身配套的需求率為26.1%，利于打造社區(qū)文化。小區(qū)的會(huì)所配套有利于把本項(xiàng)目打造成為中高端項(xiàng)目，并為社區(qū)配套做升級(jí)版補(bǔ)充——活動(dòng)室、娛樂室等，分戶郵箱等。根據(jù)客戶市場調(diào)研，我們可以看到許昌以開車作為交通工作的客戶占12%，預(yù)計(jì)私家車擁有量約在15-20%。目前許昌市多數(shù)樓盤的車戶比在0.2-0.4區(qū)間，高檔樓盤比例在0.3-0.4區(qū)間，由于本項(xiàng)目規(guī)劃以“高品質(zhì)小高層住宅為主”，同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃有部分“寫字樓”與”商業(yè)部分”；車戶比建議：0.4～0.5時(shí)宜

第六章產(chǎn)品定價(jià)及開發(fā)一、樓盤價(jià)格走勢依據(jù)住宅估價(jià)理論和方法，項(xiàng)目評估后可實(shí)現(xiàn)的理論均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評估價(jià)格U＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格P×比較權(quán)重R）×（調(diào)整系數(shù)）＝（P1×R1+P2×R2+P3×R3+P4×R4+P5×R5）×（7.11/7.4033）＝（2500×25%+2300×25%+1800×25%+2300×10%+2400×15%）×（0.938）＝2240元/平方米預(yù)計(jì)約有10%左右的品牌溢價(jià)，計(jì)算出均價(jià)約為：2464元/平方米預(yù)計(jì)到09年11月開盤的市場溢價(jià)20%，計(jì)算出目前均價(jià)約為：2957元/平方米，整個(gè)樓盤銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為：3150元/平方米以上測算出的理論價(jià)格為假設(shè)現(xiàn)階段進(jìn)行銷售的整體均價(jià)，具體實(shí)施的價(jià)格會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場情況和推出的優(yōu)劣勢單位類別再做測算。項(xiàng)目以2800元/平方米的價(jià)格入市，此價(jià)格在許昌上屬于中高端價(jià)位，而在一期產(chǎn)品的高端品質(zhì)打造出來和項(xiàng)目高端形象逐步形成之后，二期的產(chǎn)品價(jià)格還會(huì)有小幅的上漲，因此本項(xiàng)目的總體價(jià)格走勢將為：平開高走。二、項(xiàng)目分期開發(fā)思路建議此項(xiàng)目進(jìn)行分兩期開發(fā)，并控制推售節(jié)奏。整體開發(fā)策略：展示先行，形象提升；優(yōu)劣資源搭配一期；入口騎樓景觀和臨街的形象效果；完成一期園林主軸打造；有利于后期溢價(jià)提升。二期開發(fā)地塊北邊高層物業(yè)及地塊；中軸線上四棟高層物業(yè)；完成項(xiàng)目園林景觀的整體打造。

第七章項(xiàng)目投資靜態(tài)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)計(jì)算依據(jù)1總規(guī)劃用地面積m246620其中：居住用地共建用地道路用地公用綠地綠化率m2m2m2m2466202總建筑面積m2102880一、地面以上建筑面積m2978801.公建配套部分m22.居住部分高層住宅多層住宅m264583m2332973.商業(yè)部分商務(wù)酒店商業(yè)門面m2m2m22400二、地面以下面積1、地下室2、地下車庫5000容積率建筑密度2.120%3居住戶數(shù)戶9604居住人口口35505停車位個(gè)1200其中：地下地上3206高層住宅建安單方造價(jià)元14507高層商業(yè)住宅建安單方造價(jià)元15008商業(yè)門面單方造價(jià)元11009地下車庫單方造價(jià)元140011多層住宅單方售價(jià)元315012高層住宅單方售價(jià)元315014商業(yè)門面單方售價(jià)元600015地下車庫單方售價(jià)元200016地下室單方售價(jià)元600項(xiàng)目成本測算一土地及大配套費(fèi)5,983.61二前期費(fèi)用1,609.332.1三通一平費(fèi)26.002.2臨時(shí)設(shè)施2.3設(shè)計(jì)費(fèi)300.242.4行政收費(fèi)1,129.892.5其他前期費(fèi)用153.20三建安工程費(fèi)16,512.463.1基礎(chǔ)處理3.2建筑工程費(fèi)16,332.803.3成品房裝修施工費(fèi)3.4建安監(jiān)理費(fèi)130.663.5沉降觀測3.6工程造價(jià)咨詢費(fèi)49.003.7變更及簽證3.8售后維修3.9其他建安工程費(fèi)（含誤工延期賠付費(fèi)等）四市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,959.884.1電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)619.524.2給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)337.924.3環(huán)境工程337.924.4智能化系統(tǒng)56.324.5供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)281.604.6其他市政基礎(chǔ)工程費(fèi)326.60五不可預(yù)見費(fèi)816.64六業(yè)主賠償七資金成本直接成本小計(jì)26,881.92八銷售費(fèi)用1142.77九管理費(fèi)用816.64十其他總成本合計(jì)28841.33十一銷售收入38092.40十二綜合稅收4380.63十三凈利潤4870.44十四銷售利潤率14.79%十五投資利潤率16.89%項(xiàng)目投資分析本項(xiàng)目總投資2.89億元，分兩期四年開發(fā)周期，投資回收期2.2年，完成稅收綜合4870萬元，銷售凈利潤率14.79%，投資凈利潤率16.89%。為了考慮項(xiàng)目對于不確定因素變化影響的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資，售房價(jià)格，土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。如期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn)為28842萬元，增加4326萬元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為2672元，下降471元，土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為12217萬元，增加4326萬元，售房面積的臨界點(diǎn)為91766m2，減少24963m2。見表如下：臨界點(diǎn)分析敏感因素基本值臨界點(diǎn)全部投資收益率15%期望值0開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）28842最高值33168售房價(jià)格（元/平方米）3143（均價(jià)）最低值2672土地費(fèi)用（萬元）7891最高值12217售房面積（平方米）116729最低值91766本項(xiàng)目的靜態(tài)投資分析項(xiàng)目投資收益率高于行業(yè)的基本收益率，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但由于房地產(chǎn)受政策性影響較大，建議在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，把影響項(xiàng)目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點(diǎn)控制因素，并加強(qiáng)營銷策劃的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)的整合，提高板樓的售價(jià)。項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期建設(shè)工期，計(jì)劃二期開工，三年完成工程建設(shè)，四年銷售完畢詳細(xì)見下表。開發(fā)經(jīng)營周期表工程名稱2009201020112012辦理規(guī)劃手續(xù)工程招投標(biāo)辦理施工手續(xù)一期基礎(chǔ)工程一期地下工程一期主體工程一期裝飾工程一期公共配套工程一期整體驗(yàn)收二期基礎(chǔ)工程二期地下工程二期主體工程二期裝飾工程二期公共配套工程二期整體驗(yàn)收住宅銷售商業(yè)酒店銷售商業(yè)門面銷售車庫及地下室銷售二、項(xiàng)目投資、運(yùn)營費(fèi)用估算項(xiàng)目投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）及用款計(jì)劃表（見附表1）項(xiàng)目投資、運(yùn)營費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)02009201020112012一項(xiàng)目總投資30787.645983.616760.7410837.597206.23（一）開發(fā)建設(shè)投資30787.645983.616760.7410837.597206.231土地及大配套費(fèi)5983.615983.612前期費(fèi)用1609.331403.99205.843建筑安裝工程費(fèi)16512.464231.157853.414427.894公共配套設(shè)施費(fèi)1959.88979.94979.945管理費(fèi)用816.64222.72296.96296.966財(cái)務(wù)費(fèi)用2232.00446.40892.80892.807銷售費(fèi)用857.08233.76311.68311.688開發(fā)期稅費(fèi)0.009其他費(fèi)用0.0010不可預(yù)見費(fèi)816.64222.72296.96296.96（二）經(jīng)營資金0.00二運(yùn)營費(fèi)用1055.041055.041管理費(fèi)用296.96296.962財(cái)務(wù)費(fèi)用446.40446.403銷售費(fèi)用311.68311.68三、項(xiàng)目銷售收入估算1、銷售單價(jià)的估算根據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)可知，銷售單價(jià)住宅均價(jià)為3150元/平方米，商業(yè)門面均價(jià)為6000元/平方米，地下車庫均價(jià)為2000元/平方米，地下室均價(jià)為600元/平方米。2、可銷售面積及車庫面積的確定可銷售的住宅的建筑面積為97880平方米，可銷售的商業(yè)門面的建筑面積為2400平方米，可銷售的車庫和地下室的建筑面積為5000平方米，3銷售比例的確定根據(jù)前面的許昌市場情況分析及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，住宅、商業(yè)酒店、商業(yè)門面和地下車庫的銷售祥見下表年份類型2009201020112012住宅商業(yè)門面地下車庫20%50%60%40%30%40%30%20%15%50%20%5%20%4、銷售收入及經(jīng)營稅金估算住宅預(yù)售部分的款項(xiàng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前按30%收取。依據(jù)有關(guān)國家規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算。（見下表）稅費(fèi)率表稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5.5%土地增值稅按銷售額*3.5%城建稅7%公益金5%教育附加費(fèi)3%法定盈余公積金10%企業(yè)所得稅按銷售額*15%*25%任意盈余公積金8%土地使用稅使用權(quán)面積*4元不可預(yù)見費(fèi)3%銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)內(nèi)容合計(jì)020092010201120121銷售收入40927.0510061.4115270.829097.416497.411.1住宅28487.055697.4111394.825697.415697.411.2商業(yè)酒店1.3商業(yè)門面1440.00864.00576.001.4車庫1000.00200.00200.00600.002經(jīng)營稅金及附加2250.99553.37840.09500.36357.362.1營業(yè)稅2046.35503.07763.54454.87324.872.2城市建設(shè)維護(hù)稅143.2435.2153.4531.8422.742.3教育費(fèi)附加61.4015.0922.9113.659.75所有業(yè)主付款均按一次付清或通過個(gè)人住房抵押貸款的方式付清房款，其中地下車庫、地下室均按最有效使用投入銷售。四、項(xiàng)目融資方案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。通常項(xiàng)目的資金籌措有資本金、預(yù)售收入及借貸資金三種主要的方式，。本項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)貸款8000萬元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足部分從預(yù)售房款中通過銷售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。貸款條件為，年利率為5.58%，按照單利計(jì)息，每年年末支付當(dāng)年利息，最后兩年等額還本。從資金來源與運(yùn)用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿足投資的要求。資金籌措及還本付息表見下表貸款還本付息表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20092010201120121年初累計(jì)借款8000.008000.004000.002借款8000.003應(yīng)計(jì)利息446.40892.80892.80446.404還本8000.004000.004000.005付息2678.40446.40892.80892.80446.40投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)0200920102011一項(xiàng)目總投資30787.645983.616760.7410837.597206.23（一）開發(fā)建設(shè)投資30787.645983.616760.7410837.597206.23其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用28555.645983.616314.349944.796313.43財(cái)務(wù)費(fèi)用2232.00446.40892.80892.80（二）經(jīng)營資金二資金籌措30787.645983.616760.7410837.597206.231自有資金9300.005983.613316.392借貸資金8000.003444.354555.653預(yù)售收入13487.646281.947206.23資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)020092010201120121資金來源58227.055983.6116822.1519826.479097.416497.411.1銷售收入40927.0510061.4115270.829097.416497.411.2資本金9300.005983.613316.391.3短期借款8000.003444.354555.652資金運(yùn)用44041.805983.617793.0312404.5712139.635721.682.1投資（不含利息）28555.645983.616314.349944.796313.432.2運(yùn)營費(fèi)用（不含利息）608.64608.642.3經(jīng)營稅金及附加2250.99553.37840.09500.36357.362.4土地增值稅327.4280.49122.1772.7851.982.5所得稅1620.71398.43604.72360.26257.302.6借款本金償還8000.004000.004000.002.7借款利息支付2678.40446.40892.80892.80446.403盈余資金14185.250.009029.127421.90-3042.22775.734累計(jì)盈余資金0.009029.1216451.0213408.8014185.53注：平均分配而產(chǎn)生誤差五：財(cái)務(wù)評價(jià)1、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）、住宅銷售價(jià)格，依據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)及開發(fā)確定（2）、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃，見前面表。（3）、稅費(fèi)率確定見前表。2、銷售收入與成本費(fèi)用估算見前表。3、項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20092010201120121經(jīng)營收入40927.0510061.4115270.829097.416497.412經(jīng)營成本30787.6412744.3510837.597206.233運(yùn)營費(fèi)用1055.041055.044經(jīng)營稅金及附加2250.99553.37840.09500.36357.365土地增值稅327.4280.49122.1772.7851.986利潤總額6505.96-3316.803470.971318.045033.037所得稅1620.71398.43604.72360.26257.308稅后利潤4903.25-3715.232866.25957.784775.739公益金286.6847.89238.7910法定盈余公積金538.4860.91477.5711任意盈余公積金0.000.000.0012加：年初未分配利潤13可分配利潤4059.374059.3714應(yīng)付利潤0.000.000.000.0015年末未分配利潤4059.374059.37全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金流入40927.050.0010061.6415270.829097.416497.411.1銷售收入40927.0510061.6415270.829097.416497.411.2其他收入2現(xiàn)金流出33363.405983.617346.6311511.777246.831275.282.1投資（不含利息）28555.645983.616314.349944.796313.432.2運(yùn)營費(fèi)用（不含利息）608.64608.642.3經(jīng)營稅金及附加2250.99553.37840.09500.36357.362.4土地增值稅327.4280.49122.1772.7851.982.5所得稅1620.71398.43604.72360.26257.303凈現(xiàn)金流量7563.65-5983.612697.013759.051850.585222.134累計(jì)凈現(xiàn)金流量資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)020092010201120121現(xiàn)金流入48927.050.0013505.9919826.479097.416497.411.1銷售收入40927.0510061.6415270.829097.416497.411.2短期借款8000.003444.354555.652現(xiàn)金流出44041.805983.617793.0312404.5712139.635721.682.1投資（不含利息）28555.645983.616314.349944.796313.432.2運(yùn)營費(fèi)用（不含利息）608.64608.642.3經(jīng)營稅金及附加2250.99553.37840.09500.36357.362.4土地增值稅327.4280.49122.1772.7851.982.5所得稅1620.71398.43604.72360.26257.302.6借款本金償還8000.004000.004000.002.7借款利息支付2678.40446.40892.80892.80446.403凈現(xiàn)金流量4885.25-5983.615712.967421.99-3042.22775.734累計(jì)凈現(xiàn)金流量設(shè)基準(zhǔn)收益率為15%，當(dāng)i=MARR=15%時(shí)，F(xiàn)NPV=3306.69萬元＞0，則從全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的；項(xiàng)目的FIRR=42.28%＞15%，則從全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。4、盈利能力分析動(dòng)態(tài)的看，當(dāng)其基準(zhǔn)收益率為15%，F(xiàn)IRR=42.28%，F(xiàn)NPV=3306.69萬元＞0，投資回收期=2.74年。5、償債能力分析根據(jù)分析其第一年和第二年不用償還貸款的利息，資金可利用多，有償還貸款的能力，根據(jù)預(yù)期的利潤和市場情況選擇最后兩年還清貸款，償債能力極強(qiáng)。6、不確定性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、預(yù)售款回籠進(jìn)度、建筑安裝工程費(fèi)等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析?？梢钥吹?，產(chǎn)品投資和售房價(jià)格是影響收益的兩個(gè)最敏感因素，應(yīng)注意降低成本和營銷策劃。序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案042.283306.692.51開發(fā)產(chǎn)品投資+1036.871690.572.84-1051.555122.811.862售房價(jià)格+1079.036405.961.69-1015.02407.432.9為了考慮項(xiàng)目對于不確定因素變化影響的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格因素作臨界點(diǎn)分析。如期望的基準(zhǔn)收益率為15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn)為37293萬元，增加6500萬元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為2857元，下降293元。7、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論。根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)可以得出結(jié)論：從主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的數(shù)值分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；另根據(jù)敏感性和臨界點(diǎn)的分析的結(jié)果，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、市場風(fēng)險(xiǎn)分析從目前住宅的市場來看，除有效需求不足，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置較為偏僻，配套設(shè)施不齊全，交通不方便，教育條件差，缺乏良好的居住環(huán)境是重要的原因。本項(xiàng)目雖然在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、教育、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前房地產(chǎn)總體趨勢從長遠(yuǎn)來看商品房銷售前景看好，為保證項(xiàng)目開發(fā)成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減少市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要認(rèn)真做好小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃，戶型規(guī)劃等，避免規(guī)劃單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。2、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好和加大銷售力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限額地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施中，還要優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)看出，產(chǎn)品投資對本項(xiàng)目影響比較大，因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，是降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素之一。當(dāng)然，做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，也是降低市場風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。3、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金計(jì)劃分銀行貸款、自籌、銷售回款三部分解決，影響項(xiàng)目主要因素就是銷售回款的速度。因此，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇一次性付款、分期付款、七成銀行按揭方式等多種方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論與建議結(jié)論：本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，針對商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和該市場已有一部分較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對本市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，高品質(zhì)住宅結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)查，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。建議：1、可行性分析是具有預(yù)測性的方案及評價(jià)，應(yīng)在市場市場調(diào)查及可行性分析的基礎(chǔ)上，制定具有實(shí)際操作性的項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資估算與資金籌措計(jì)劃，并隨著項(xiàng)目的進(jìn)展不斷的修正、補(bǔ)充、完善。2、對本項(xiàng)目進(jìn)行周密的營銷策劃，使項(xiàng)目以合適的價(jià)格、良好的品位以及其他有利于項(xiàng)目的措施推向目標(biāo)客戶。3、為讓我們的資本金有最大的回報(bào)利潤，我們應(yīng)認(rèn)真研究節(jié)約成本的措施，依法合理制定有關(guān)的制度降低成本。附件最近經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照副本及資質(zhì)證書稅務(wù)登記證法人代碼證書公司法人代表身份證復(fù)印件公司設(shè)立及變更時(shí)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告最近三年及最近一期經(jīng)法定審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）及其審計(jì)報(bào)告（文本兩份）公司章程（文本一份）土地使用證（兩份）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證（一期四份）項(xiàng)目已經(jīng)取得的各項(xiàng)政府批文（許區(qū)發(fā)改【2008】105號(hào)）基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究